1、房地產新政對公司創業發展影響的幾點思考湯凌云今年以來，針對房地產市場投資過熱不退，不少地方房價飆升的緊迫形勢，國家相繼出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控 的政策，“國六條”、與“國六條”配套的實施細則，以及土地出讓 金轉讓制度、限制外資準入、 二手房交易個稅征收等。 從這些政 策的意圖來看，中央政府已經下了決心一定要堅決打擊房地產市 場炒作、遏制房地產市場投資過熱、遏制一些城市房價快速上漲， 保證房地產業能夠持續穩定地發展。這一系列房地產政策的出 臺，對我們這樣一個處于創業發展初期的房地產企業來說， 應如 何在這場陣痛之中尋求突破， 怎樣塑造企業的核心競爭力，促進企業又快又好地發展，成了我們必

2、須面對的課題。一、積極應對，變化帶來機遇。國家一系列房地產政策的出臺， 給今后房地產市場帶來哪些 變化呢？一是房地產市場發展模式將發生根本性轉變。今年以來一系列宏觀調控政策表明，政府將用強制性與數字化的規則來調整房 地產市場的結構。房地產市場將由高房價、高地價、高福利房發展模式向中低檔產品成為市場主流轉變。二是居民住房消費傾向將發生根本性轉變。由于不少購房者經濟負擔過重已經成了一個社會問題（即通常所說的“房奴”）， 隨著大量中低檔產品的出現，以往那種購房消費一步到位、買房就買大房子的住房消費傾向將會由購買小房子的消費模式所取 代。三是開發商經營生產模式將發生根本性轉變。 隨著系列宏觀 調控政策

3、逐步到位， 只有那些生產大眾化產品的房地產開發商才 能得以生存與發展。 同時，隨著房地產中低檔產品生產的規模化、 標準化， 必然導致房地產開發商之間的競爭進一步加劇， 目前這 種萬馬奔騰的市場格局將由不多的優質房地產開發商取代。四是土地利益分配及協調發展機制將發生根本性轉變。 隨著 土地出讓金政策的出臺、 土地嚴格督察制度的建立， 地方政府以 往那種千方百計地推動當地房地產市場發展的動力也會減弱， 從 而使得不少地方政府更為關注住房持有的稅收結構。可以說， 中央政府對房地產市場發展關注更多的是絕大多數 民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。 因此， 房地產市場 在今后較長時期內都是一個居民居

4、住消費的市場， 而不是一個投 資者的市場。同時，我們也應該看到， 隨著房地產市場秩序整頓 及市場炒作者的減少，房地產市場的供求關系會發生很大變化， 一些炒得離譜的房價自然也就會向理性回歸。因此，我們在企業戰略目標的選擇、公司治理結構的完善、 管理層的優化、核心競爭力的培育、盈利模式的創造等方面， 都 必須跟上市場的變化， 才可能迎來廣闊的生存空間。 特別是圍繞 資源（自然資源和品牌、 土地等社會資源 ）和技術（產品研發、 成本 控制、市場營銷 ）上的核心競爭力的構建，是公司得以又快又好 成長的關鍵。二、企業運營，方法決定命運()準確定位是前提眾所周知，房地產開發投資高，風險大，市場變幻莫測，政

5、策形勢風起云涌，加上不同的建筑產品開發思路不同，營銷策略不同，技術含量不同，管理重點不同，資金要求不同，可謂千變 萬化。一個項目失誤，就可能把企業拖跨。因而要想求存圖強， 就必須針對企業自身實力， 管理能力，人員水平，對市場的判斷， 區域的分析等為企業進行定位，對市場進行細分，專注做自己擅長的項目，并結合自身情況，制定企業發展戰略。我們房地產公 司的實際是什么，一是重新啟動時間不長， 自身實力和抗市場風 險的能力還比較弱； 二是公司治理結構還不夠規范，決策機制和決策程序還有待進一步完善；三是人員結構和綜合素質還跟不上 企業發展壯大的需要； 四是還沒有形成自己的品牌， 在還缺乏行 業競爭力和知名

6、度。對此，公司提出了立足武漢、突出重點、以 開發中低檔樓盤為主、全力盤活內部土地資源，以人為本、品牌為先、抓緊培育房地產人才隊伍和品牌資源的發展戰略。這一發展戰略還有待實踐進一步檢驗。(二) 土地開發是基礎企業的定位準確了，下一步的問題就是尋找適合開發的土 地，這需要專業的評估和分析。 什么樣的土地適合做什么樣的產 品是一定的，必須客觀的分析市場找準客戶群。由于土地供應緊張，如果對于成本合適的土地，市場無目標，項目無定位，產品 無風格，一味憑借自己的主觀意愿， 考慮的只是怎樣多出面積降 低單方成本，開發的產品就會有市場風險過大之慮，再低的投資也收不回利潤。下一步，公司開發的重點是內部存量土地，

7、雖然沒有尋找和競拍社會土地的壓力，但也要轉變營銷觀念和操作方 式，不僅要考慮成本，考慮投資，還要盡早做出明確的、長遠的 市場規劃，從開發項目的可行性論證、產品研發、定位、目標客 戶選擇、營銷策略制定等方面進行大膽探索，針對內部存量土地的特點，找準客戶群，并打造出適銷對路的產品。（三）項目和諧是根本國家在提倡構建和諧社會，工程局也在大力倡導構建和諧三 局，把這個思想灌注在房地產開發中，就是要開發出和諧的建筑產品。項目和諧的內涵包括與城市和諧，與區域和諧，與目標客 戶和諧，與所處的區域文化和諧，甚至與時代和諧等等。一個成功的房地產項目不僅要具備人性化，還要考慮與其相關的社會問題、自然問題、文化問題

8、、物質問題、資源問題、客戶問題、交 通問題、教育問題、商業醫療配套問題、物業管理問題、產品的 可拓展問題等，使大多數客戶和準客戶感覺到我們開發的項目， 符合他們的想象，滿足他們的需要，使他們感到自然，貼切，能 融入其中。（四）整合創新是關鍵房地產開發的過程其實就是一個資源整合和創新的過程。開發商就好比是一名導演， 先擁有一個好的故事， 然后去找合適的 演員，再去找制片、燈光，分工合作一起成為一個大片，最后再 賣。因此，我們要借助自己的專業力量，整合土地資源，建筑資 源，甚至金融資源。什么樣的資源怎么整合，要用什么方法，借 助什么力量，這就在某種程度上體現了企業核心競爭力。中建三局有豐富的土地資

9、源、品牌資源和社會資源，這正是公司下一步 發展壯大的重要支撐。當然，整合得好，并不意味著開發出的產品就會有市場。因為房地產的開發還需要不斷的創新。從不動產的角度看，沒有完全相同的不動產產品，因此， 也可以講每一個產品都在創新，只是創新的程度不同。作為房地產開發商就應該在開發產品和資源 整合的過程中不斷突破。房地產營銷在某種程度上講是有引導消 費作用的，創新的過程也是尋求高層次或另一類消費的過程。如果在產品開發過程中沒有了締造者的思想，那么開發也就失去了原有的意義，房地產開發行業也就可以讓銀行、基金、信托等機構取代了。所以一個有競爭力的房地產公司，必定具備創新的能力，創新能力的好壞直接反應了企業

10、的競爭力和水平，決定了企業未來的命運。三、精細管理，催生又快又好發展（）用心舍得投入一個有競爭力的房地產開發企業，一定是一個有責任感的房地產開發企業。從尋找土地，到打造產品，再到市場開發，都與 其投入的精力和財力有關。 不舍得投入的開發企業就無法用心去 研究產品，研究市場。目前，知名的開發公司都有自己的研發隊 伍，甚至有企業自己的標準和規范，并申請了知識產權保護，如 深圳萬科將其經典房型申請了國家專利，這也是他們能長期在行業中站穩并處于領先地位的原因之一。這似乎離我們很遙遠， 但如果不立即開始這方面的學習、嘗試和突破，企業的生存和發展都是相當危險的。（二）精細內部管理房地產行業是一個高投入，

11、高風險的行業，也是一個需要精 細管理的行業；隨著人們對住宅產品品質要求的不斷提高，維權意識的逐漸加強和競爭環境的日益殘酷，樹立精細管理思想已刻不容緩。產品的設計要精細，選材要精細，管理要精細，這樣才 能出高品質的產品。同樣的價格要拼成本，同樣的成本要比品質， 對成本和品質的控制能力直接影響開發商的競爭力，積少才能成多，滴水也可藏海。公司已在新時代商務中心項目預算、現場、 招標管理等與成本控制有關的方面進行了積極嘗試，并在產品定位、設計、選材等方面做了大量工作。這將為下一步加大項目管理模式和員工績效考核體系的研究，確保新項目開發過程中人、 財、物的投入控制在一個合理水平打下了良好基礎。（三）合作

12、產生效益隨著社會化分工的越來越細， 專業化程度的越來越高， 分工 合作是必然趨勢。可以說整個房地產開發過程就是一個整合各種 資源，使其產生最大效益的過程。在房地產開發這個大工程中， 我們作為開發商，在開發過程中充分利用專業力量，讓專業人做專業事，看似損失了一部分利潤， 其實保證了質量，提高了效率， 這樣才可能降低成本，減少浪費，從而也就增加了收益。見到價格合理，即便不是自己擅長的項目，要不為所動，所具備的就不止是一顆恒定的心， 還需要良好的開放的心態，良好的與他人合作的意識，只有這樣，一個房地產開發企業才能立于不敗之地。（四）關注財務狀況隨著國家政策的緊縮， 管理的越來越規范，房地產公司的資

13、金來源也越來越窄。利用關系拿地，套用銀行的資金做項目， 或提前收業主的錢，利用業主的資金開發的日子將不會再有了。取而代之的是必須保持良好的財務狀況，要根據自身的財務實力去選擇合適的項目和制定開發計劃。盲目的，貪大的，求快的投資經營方式都有可能給公司帶來致命的打擊。房地產開發極大的受著政策、金融、政治、經濟等的影響，任何一個環節的問題都可 能帶來巨大損失，任何一個項目的失誤都可能葬送一個公司。因此，我們只有從自身實際出發，量力而行，科學籌劃，才能在未 來的市場競爭中占有一席之地。（五）防范商業賄賂風險。房地產行業是當前專項治理商業賄賂的重點領域之一。在項目開發過程中，存在一個交易鏈條，對政府行業

14、主管部門來說， 房地產開發企業在其下游，而對工程承包商、材料設備供應商來 說，房地產開發企業在其上游，所以，位于鏈條中游的房地產開發企業，既有為達目的進行行賄的可能，也有貪圖私利而受賄的機會。一般來說，土地獲得、開發手續辦理、售樓款回收是行賄 的易發環節；合作伙伴、承包商、材料設備供應商選擇、材料設 備驗收及工程款結算、發放等是受賄的易發部位。因此，房地產 開發企業要樹立規范經營， 合法經營的理念，積極凈化企業內外 工作環境。一是要立足自身受賄可能性的治理，著重在受賄易發方面進行重點整治，完善內控體系；二是要檢查并規范對外經營 相關制度，使之更加科學、規范、合法、合理，減少構成對外行 賄的可能

15、性，并從內控制度上積極配合政府、行業主管部門做好市場凈化和規范工作。19、有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過。20、凡世的喧囂和明亮，世俗的快樂和幸福，如同清亮的溪澗，在風里，在我眼前，汨汨而過，溫暖如同泉水一樣涌出來，我沒有奢望，我只要你快樂，不要哀傷。21、在絕望的時刻，與某個人一同懷抱著一個渺茫的希望，并竭力讓對方相信終有實現的一天，這種痛楚的喜樂，唯在愛情中才會發生。22、你永遠也看不到我最寂寞時候的樣子，因為只有你不在我身邊的時候，我才最寂寞。23、因為記憶中的曾經太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘記。不是愛情不肯放過你，不是回憶不

16、肯放過你，不是宿命不肯放過你，而是你自己不肯放過你自己。24、承諾本來就是男人與女人的一場角力，有時皆大歡喜，大部分的情況卻兩敗俱傷。25、愛上一個人容易，等平淡了后，還堅守那份諾言，就不容易了。36、愛情不是花蔭下的甜言，不是桃花源中的密語，不是輕綿的眼淚，更不是死硬的強迫，愛情是建立在共同的基礎上的。37、成熟的愛情，敬意、忠心并不輕易表現出來，它的聲音是低的，它是謙遜的、退讓的、潛伏的，等待了又等待。38、男人應該找個他愛的人做妻子，女人應該找一個愛她的人做老公。39、如若有開始，沒有結果，我還是希望會遇見，即使到最后才明白你盛開在我觸不可及的彼岸。個中滋味，都不及你出現在我生命中。40

17、、為什么要那么痛苦地忘記一個人，時間自然會使你忘記。如果時間不可以讓你忘記不應該記住的人，我們失去的歲月又有什么意義？41、有人說戀愛要找自己喜歡的人，結婚要找喜歡自己的人，都是片面的。戀人不喜歡自己有什么可戀的？老婆自己不喜歡怎么過一輩子？42、女人家十有八九都是心里有一分愛，表面上就流露兩分。43、流星劃破長空那一剎那好美！也好短暫，可是美中的痛苦只有長空自己知道，因為它沒有能力留住那美麗而短暫的流星！流星永遠是長空短暫的擁有，只有不變的恒星才是長空中 永遠的最美！44、愛一個人，對方也愛你，甜的居多；愛一個人，對方不知道，酸的居多；愛一個人，對方不愛你，苦的居多。45、因為愛情，就是拋卻

18、世事煩瑣，傾聽花開的聲音，沒有任何聲音比它美比它動人只一瞬，便是永恒。是生生不息的誘惑，世間無人可抵擋而過。51、戀愛中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一個半神的人，又要求自己不全屬于他，所以只有完全占有了他，她才會快樂。52、愛，永遠是沒有永恒的定義因為每個人的體會和感悟不同，愛很美，卻也有褪去的時候，就如一場煙火，只留下短暫的美麗。53、兩個相愛的人在一起是一種快樂，幸福。因為不易所以才應該更加去珍惜，不要到失去的時候才懂得。同樣，愛需要包容，彼此相愛的人，他們的心是彼此最溫暖的。54、人總是仰望和羨慕著別人的幸福，一回頭，卻發現自己正被仰望和羨慕著。要珍惜和感知自己真正擁有的幸福。不要讓

19、你的幸福，只是在別人眼里。55、所有愛的苦都要自己承擔，那是你自己種下的因種下的果，和別人沒有關系，別人來關心來問，也只是隔靴搔癢。56、如果你想被別人愛，你首先必須使自己值得愛，不是一天，一個星期，而是永遠。57、一個女人必須了解和牢記，男人一一只要他是是男人，無論老幼，他都愛漂亮的女人。58、每一次戀愛的時候，都要全心投入，即使受過傷害，也別有所保留；只是你要變得聰明，但不是功利，這樣，在結束的時候，你才不會有遺憾。65、緣起緣滅，緣濃緣淡，不是我們能控制的，我們能做到的，是在因緣際會的時候好好的珍惜那短暫的時光。66、愛情需要合理的內容，正像熊熊烈火要油來維持一樣；愛情是兩個相似的天性在無限感覺中的和諧的交融。67、太陽的位置在天，松樹的位置在山。愛情是一種位置，適合你的位置，才會使你感到牢固和香甜。68、只有愛情沒有婚姻會像泡沫一樣容易破滅；只有婚姻沒有愛情也會像白開水一樣容易讓人厭倦。69、人生是一幅風景，愛情是一束鮮花。沒有鮮花，風景就不會絢麗，沒有愛情，人生就容易成為荒涼的土地。70、愛一個人就是撥通電話時忽然不知道要說什么，才知道