1、新員工入職培訓-個人貸款業務個人貸款業務培訓指南培訓部新員工入職培訓-個人貸款業務第一部分信貸的基礎知識一、信貸的種類按貸款擔保方式可分為信用貸款、保證貸款、抵押貸款和質押貸款（后三類統稱為擔保貸款 ）；按貸款的性質和用途可分為固定資產貸款（包括基本建設貸款和技術改造貸款）、流動資金貸款和消費貸款等；目前，一般銀行開辦的貸款業務品種主要有：1、 流動資金貸款：向借貸人發放的用于正常生產經營周轉或臨時性資金需要的貸款。2、 固定資產貸款：向借貸人發放的用于固定資產項目投資的貸款。3、 商業匯票承兌： 根據出票人的申請，承諾在匯票到期日對收款人或持票人無條件支付匯票金額的票據行為。4、 商業匯票貼

2、現：商業匯票持有人將未到期的商業匯票轉讓給銀行，余額付給持票人的一種融資行為。按匯票金額扣除貼現利息后，將5、 進出口貿易融資：對客戶提供的進出口貿易項下的信貸支持。6、 保證：根據申請人的要求，以出具保函的形式向申請人的債權人（保函受益人）承諾，當申請人不履行債務時，由按照約定代為履行債務或承擔責任。7、 委托貸款：指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由各分支機構（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。開辦委托貸款業務，只負責代為發放、監督使用并協助收回，不承擔任何形式的貸款風險。8、 個人信貸業務：包括個人住房貸款、汽車消費貸款、綜合消費貸款、

3、教育助學貸款等。二、信貸的基本要素信貸包括以下6 個基本要素：1、 對象 。申請信貸業務的客戶，必須滿足國家和相關信貸政策和管理規定。按照信貸通則，借款人應當是經國家行政關管理機構（或主管機關）核準登記的企業（事業）法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。根據客戶申請信貸業務品種的不同，還要滿足 的各項規定。2、 金額 。 向客戶提供信貸業務或授信額度的具體數額。3、 期限 。信貸業務可分為短期、中期和長期。短期期限在1 年以內（含1 年），中期期限為1-5 年（含5 年，其中中期流動資金的貸款期限為1-3 年），長期期限在5 年以上。對公貸款業務

4、最長期限一般不超過 7 年。新員工入職培訓-個人貸款業務4、 利率或費率 。要在中國人民銀行和規定的利率浮動范圍內，根據有關規定和業務具體情況確定。貸款利率的確定要受到多種因素的制約，主要是中華人民共和國的利率管制，其次是市場資金供求狀況、資金籌集成本和業務風險狀況等。隨著利率市場化進程的推進，利率改革的發展方向是在中央銀行再貼現利率、金融市場利率的調控下，根據市場資金的供求狀況和金融產品的風險程度，由市場來決定。這樣，將給商業銀行利息收入的最大化創造有利條件。5、 用途 。不同種類的信貸業務有不同的用途規定。在辦理信貸業務時，要密切關注其用途是否真實，是否按照合同約定使用。信貸的審批和發放是

5、以合理用途為前提和基礎的，信貸資金的挪用，就意味著信貸審批基礎的改變，也就意味著信貸風險。所以，挪用信貸資金是一種非常危險的信號，必須予以密切關注，及時采取有效措施予以制止和糾正。6、 擔保 。是指保證借款人還款和履行責任的第二來源。在辦理信貸業務時，首先要關注的是借款人，因為借款人才是第一還款來源，不能因為有擔保而放松對借款人的審查和管理。目前擔保的方式有：保證、抵押、質押和保證金等。三、抵押、質押、保證貸款的區別與聯系1 、特點抵押：抵押財產不移轉占有，設立抵押，抵押物仍由債務人或第三人（抵押人）占有。抵押權人行使優先受償權，以債務人不履行債務為前提。動產質押：債務人或第三人（質押人）須將

6、其動產移交債權人占有，提供動產的債務人或第三人是動產的所有人，動產質權的行使須以債務人不履行債務為前提。質押包括：動產質押與權利質押。保證貸款：手續簡便，一般不需辦理有關登記評估等手續；保證人可選擇一個或多個；保證人愿意長期（一年）作保的，可簽訂最高額保證借款合同在最高額保證期限內，不再辦理相關的保證手續。2、抵押與質押的區別A. 抵押的標的物通常為不動產、特別動產 ( 車、船等 ) ：質押則以動產和權利為主。抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。可作為質押的質物包括：國庫券（國家有特殊規定的除外），國家重點建設債券、金融債券、債

7、券、儲蓄存單等有價證券。AAA 級企業B.抵押要登記才生效，質押則只需占有就可以。擔保法第 41 條規定：當事人以本法第 42 條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。 擔保法第 43 條規定：當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。新員工入職培訓-個人貸款業務權利質押的生效時間較為復雜，分三種情況：以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，應當在合同約定的期限內將權利憑證交付質權人，質押合同自權利憑證交付之日起生效。以依法可

8、以轉讓的股票出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向證券登記機構辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效。以有限責任公司的股份出質的，適用公司法股份轉讓的有關規定。質押合同自股份出質記載于股東名冊之日起生效。以依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質登記，質押合同自登記之日起生效。C. 占管形態不一樣。抵押不轉移對抵押物的占管形態，仍由抵押人負責抵押物的保管；質押改變了質押物的占管形態，由質權人負責對質押物進行保管。D. 抵押權的實現主要通過向法院申請拍賣，而質押則多直接變賣。E. 處置權不同。若債務人無法按時償還債務，

9、債權人對抵押物不具有直接處置權，需要與抵押人協商或通過上訴由法院判決后完成抵押物的處置；而對質押物的處置不需要經過協商或法院判決，超過合同規定的時間債權人就可以進行處置。3. 保證和擔保物權的區別A. 二者是不同性質的擔保方式 , 保證是以人的某種信用作為擔保的范疇，而擔保物權則是以物的價值作為擔保的范疇。B. 擔保物權相對保證在債權人實現債權上具有一定的優勢，即債權人在實現債權的安全性上的優勢。擔保物權相對于保證在同一債權中既有保證又有擔保物權時也有一定優勢。即擔保物權在實現債權上優先于保證。我國擔保法第二十八條規定：“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保的以外的債權承擔保證責任

10、，債權人放棄物的擔保的，保證人在債權人放棄權利的范圍內免除保證責任。”依其規定，當一項債權同時而既有保證又有擔保物權時，債權人優先行使擔保物權來實現自己的債權，不足部分的債權才由保證人承擔保證責任。相反債權人放棄行使擔保物權的，保證人不再承擔債權人放棄擔保物權范圍內的保證責任，即對保證人免除其放棄權利部分的保證責任，其余部分才由保證人承擔保證責任，只有當擔保物權被確認無效或撤銷時或擔保物權因不可抗力的原因無法實現時，保證人才不免責。由此可以說明擔保物權在擔保方式上地位優先于保證。在清償順序上，擔保物權優先行使后才能行使保證。因此擔保物權同保證來講具有優先權和免責權（當放棄擔保物權時可以免除保證

11、的責任）。新員工入職培訓-個人貸款業務第二部分信貸業務基本操作流程一、具體流程貸款程序一般包括受理貸款申請與受理、貸前調查、貸款審查、貸款審批、貸款發放、貸款跟蹤管理、貸款回收。（一）貸款咨詢受理與貸款申請1、貸款咨詢受理：貸款受理人員必須經過公司培訓，掌握小額貸款基本知識，熟悉公司小額貸款產品及操作流程。 由客戶部客戶經理直接受理，客戶經理受理后交由客戶部綜合員登記貸款受理登記表； 前臺咨詢人員接受咨詢后受理，由客戶部綜合員登記貸款受理登記表，客戶部經理安排客戶經理進行貸款調查。 公司其他人員接受咨詢后，交由客戶部綜合員登記貸款受理登記表，客戶部經理安排客戶經理進行貸款調查。2、客戶申請貸款

12、所需資料：先由客戶提交個人信用查詢授權書，查詢個人征信報告；如無不良信用記錄，再提供下述資料： 貸款申請書（或表）； 個人及配偶身份證明：身份證，戶口本，工作證，明片，社保卡等； 個人婚姻證明：結婚證、離婚證或未婚證； 個人居住證明：房產證或水、電、煤氣、電話單之一（近三個月）； 家庭財產證明：產權證、車輛行駛證等； 家庭收入證明：工資證明，個人賬戶銀行流水等。客戶提供的申請資料復印件，應由資料提供人在復印件上加蓋公章以示認可。3、“五 W”原則“五 W”原則是西方 比較流行的一種原則和做法，即 在發放每一筆貸款時，都要從以下五個方面加以嚴格審查： “ Who”：即借款人是誰，要著重調查和了解

13、借款對象本身的情況，包括其信用狀況、經營狀況、還款能力等。 “ Why”：即借款人為何要借款，了解其借款的用途和目的，是否符合信貸管理的規定。 “ What”：即借款人以何種方式提供擔保，擔保方式是否合法，能否保證貸款的安全。新員工入職培訓-個人貸款業務 “ When”：即借款人合適能夠歸還所借款項，并據此確定貸款的期限。 “ How”：即借款人如何歸還貸款，即了解借款人的還款來源和還款方式，是一次性還款還是分期償還。（二）貸款立項對于企業貸款或貸款金額超過 100 萬的，客戶經理應根據公司的貸款政策、投向、金額及申請用途初步得出業務意向，對于符合貸款條件的，填寫貸款立項審批表，逐級報批。是否

14、立項，由客戶部經理審核后報副總經理決定。如客戶申請不符合公司貸款要求，客戶經理應填寫“致客戶函”，及時通知客戶并告知不予立項的理由；如客戶基本符合公司貸款要求，經批準立項，客戶經理應填寫“貸款受理通知”，及時告知客戶。同時，應在“貸款業務受理登記薄”上注明。（三）貸款調查的前期準備1、客戶經理的準備工作在進行信貸調查之前，客戶經理應做好如下準備工作： 查驗貸款證卡和個人信用記錄：查詢企業信貸登記信息。貸款證卡是客戶申請銀行信貸業務的必備條件之一，客戶經理必須通過合作銀行登錄人行信貸登記系統，查驗貸款證卡的有效性、查詢系統中登記的客戶的負債、對外擔保信息，以了解客戶的綜合負債情況，并與客戶提供的

15、財務報表數據核對，兩者信應保持一致。持無效貸款證卡申請信貸業務的客戶或有不良信用記錄的客戶不予辦理貸款業務。查詢個人征信信息。 個人征信信息分三個部分：個人基本信息，個人信用交易信息和個人信息查詢信息。核對相關信息與提交的資料是否相符；累計逾期次數不能超過三次；最高逾期數不能超過三期；不能有逾期信用余額等。 整理業務資料：客戶經理收集申請資料完畢后，應及時整理、閱讀客戶提供的申請資料。在整理、閱讀申請資料時，如發現客戶提供的資料存在要件缺失、內容不詳、資料前后各期數據不連續等情況的，客戶經理應及時與客戶聯系補充資料；客戶經理應避免在申請資料不清晰的情況下開展調查工作。2、信貸調查原則信貸調查過

16、程也叫做評價過程，主要包括三方面工作：一是對客戶的評價、二是對業務的評價、對擔保的評價。這三方面的工作也稱為“客戶識別”。對一個新客戶的識別，應著重分析客戶在合法前提下的實際營運能力和財力狀況，以商業化經營原則和審慎原則為指導思想，實事求是地客觀評價。 商業化原則。 所謂商業化原則， 就是以銀行盈利為最終目的，只有識別對象提供現實的或潛在的利潤，新員工入職培訓-個人貸款業務并考慮潛在風險損失后，仍能獲得公司可接受的利潤率，該對象才是我們的目標客戶，這是識別的判斷原則之一。 審慎原則。所謂審慎原則，就是在預測時，假設潛在風險最大化，設想在銀行采取了相應的風險防范措施后，敞口風險是否在公司可接受范

17、圍內。這是識別的另一個判斷原則。（四）客戶信用等級評定的規定信用等級：是反映客戶償還債務能力的相對尺度。信用等級評定：信用等級評定也稱為客戶評價，是指運用規范的、統一的評價方法，以客戶一定經營期間內的償債能力和意愿，進行綜合分析，從而對客戶的信用等級作出真實、客觀、公正的綜合評判。主要從客戶的市場競爭力、償債能力、管理水平和發展前景等方面評定。（五）貸款調查1、貸款調查的要求： 調查組織和調查過程符合內部控制要求； 調查內容和要點完整、重點突出； 調查方式合理有效； 信息得到有效核實，符合客觀公正原則； 信息反映內容完整、數據準確、層次清晰； 各項證據和輔助材料制作合格、列示清晰、索引完備、勾

18、稽完整； 調查責任可清晰劃分和認定； 風險評估全面、化解措施適當。2、貸款調查的內容： 個人貸款調查的內容： 借款人的基本情況：會見借款人及其配偶，核實借款人的姓名、年齡、性別、文化程度、家庭成員、住址、從事職業專業技能等資料。 資產負債情況：詳細了解和核實借款人家庭固定資產狀況，具體細目、數量、平方面積、座落位置、購建時間、股票、債券、應收貨款、現金等。負債情況核實貸款金額，貸款形態、欠息金額和其它負債等，計算資產負債比例。 家庭經營情況：了解借款人的家庭生產經營項目、投資規模、經營周期、產值、銷售收入及利潤等情況，全面綜合評估客戶的收入狀況。新員工入職培訓-個人貸款業務 貸款方式：屬于擔保

19、方式的貸款，了解擔保人基本情況與資產負債狀態、分析評估擔保資格；屬于抵押貸款，要了解抵押物的名稱，存放具體地點、數量、（房產寫明結構座落位置、間數、層數、平方面積寫清占地和建筑面積、附簡易平面圖）估價、還款的來源等。 貸款用途調查：調查貸款用途的真實性，并評估貸款所產生的效益。3、貸款調查的方法貸款調查實行雙人調查，一般采取以下四種方法。一是直接向客戶調查，深入實地了解情況。二是查閱客戶在銀行的信貸檔案，重點了解客戶在銀行貸款的還本付息和結算往來情況，貸款卡中披露的信息，特別是或有負債信息。三是查閱借款人的財務報表及財務報告。四是向社會調查，主要向有關資信評估、稅務、工商、電力、社保及同業進行

20、調查，從各種報刊、媒體獲取信息。4、貸前調查報告貸前調查報告的寫作格式大體上可分為兩類，一類是表格式，即按照固定表格逐項填寫其內容。表格式寫法比較簡便，容易書寫，一般來說，對于申請貸款數額較小，申貸內容簡單的個人貸款適用這種形式。另一類是制作式，即制作出完整的書面材料，這主要是對申貸數額較大，涉及的內容比較復雜，一般企業貸款適用這種形式。優秀的貸前調查報告在內容、結構邏輯和表述等方面必須符合以下要求： 實事求是。貸前調查報告應以事實為依據，實事求是地陳述調查情況，不出現與事實不符的表述語句，更不能未經核實就原文照錄借款人提供材料上的語句。特別對借款人經營情況的判斷，須提供相關的財務數據支持，切

21、勿出現與事實情況不符的主觀判斷。 條理清晰貸前調查報告應能根據貸款調查各個環節的側重點以及各類型授信客戶的特點，做到報告內容條理清晰，主次分明。 分析透徹貸前調查報告必須是對問題分析透徹，觀點鮮明，論證充分。不能只是簡單羅列企業提供的各項數據，或陳述了企業的表面情況，而未進行深入的分析。 邏輯合理。貸前調查報告應是推理符合邏輯，謀篇符合規范。 文從字順貸前調查報告應是在實事求是的前提下注意內容前后照應，結構上下連貫，語句通順無語病。新員工入職培訓-個人貸款業務第三部分貸前受理 - 你會提問嗎？一、調查過程簡介調查時間：參加人員：調查訪問對象：二、借款申請調查分析（一）借款申請人基本情況1、主體

22、資格：（借款申請人的姓名、性別、年齡、身份證件、所經營實體。實體為小企業的，還應查詢是否已以法人名義在銀行獲得授信。）2、婚姻狀況：（借款申請人屬已婚、未婚、離異后未婚、喪偶后未婚哪一種情況。）3、家庭情況：（借款申請人家庭成員的姓名、年齡、任職單位，配偶須列明身份證件。）注: 應說明家庭總共有幾口人，組成結構。4、個人履歷：（借款申請人近三年的工作履歷，分時間段列明工作單位及崗位，從業經驗。）注：主要體現借款人的從業經驗。5、常住地址：（借款申請人家庭詳細住址，并說明現住房系租賃、自購、自建、借用等情況。）6、信用狀況等綜合情況：（經借款申請人授權，列明向人行個人征信系統查詢獲得的借款申請人

23、的信用報告結果，如有異常情況的要作說明。有無其他不良嗜好、有否借高利貸、企業及實際控制人有無貸款逾期。）7、仲裁或法律訴訟（違法犯罪）情況：其他重要事項：（需通過網上搜索，如沒有搜索到相關信息，則填寫“截至xxxx 年 xx 月 xx 日，通過XX搜索引擎，未查詢到借款人違法等重要事項”，如搜索到相關信息，則把該事項陳述清楚，并附信息出處的具體網址。）（二）借款申請情況：申請借款金額：用途：（寫明具體項目資金需求總額、自有資金情況、自籌資金情況）期限：還款來源：（應結合銀行流水、個人收入的季節性變化、經營情況等設計還款計劃，同時重點說明還款來源（來源包括經營所得、應收款項等）。）信貸品種：（個

24、人信用、房屋加成）過程控制或防范措施：（如保證擔保措施、房屋抵押、車輛抵押、機器設備抵押等）新員工入職培訓-個人貸款業務（三）借款申請人收入情況調查1. 借款申請人工作單位落實情況：（寫明工作單位名稱、地址、所屬部門、部門負責人、部門聯系電話；調查落實方式）2. 借款申請人工作穩定性分析：（工作單位性質（國有、私營），借款申請人工作年限，現擔任的職務）3. 借款申請人收入情況：（基本月收入、其他收入來源、平均每月總收入；結合行業或企事業單位平均收入水平，對借款申請人的收入情況做出合理性評價）（四）借款申請人支出情況調查1. 借款申請人家庭支出：（按照報告第二部分家庭情況，列明家庭日常支出；家庭

25、非日常支出）2. 借款申請人其他支出項目：（包括是否有賭博等不良嗜好支出，償還其他負債支出等）（五）現金流量近期流行流水表月份流入流出凈額合計（五）財務情況1借款申請人家庭資產及負債清單：單位：萬元房產購房所欠貸款余額汽車購車所欠貸款余額資股票負信用卡透支余額債券、基金個人借款保險其他負債銀行存款產金銀、字畫債其他資產小計小計合計合計2借款申請人家庭財產清單：財產名稱地址用途面積所有權證號抵 押 狀估價所有權人況新員工入職培訓-個人貸款業務注：（此處寫明房產具體信息：例：商鋪（住房），為XXX所有，位于xxxxxxxxx,面積xxx平方米，所有權證號： xxxxxx,屬于（商品房、房改房、安置

26、房、村鎮產權房或自建房等，說明房屋類型），（有無按揭，有按揭則寫明按揭起始時間、年限，首付金額，貸款金額，月供），評估價格為每平米xxx 元，總計xxx 元。此房屋若無按揭情況，還需要說明（有）無抵押情況。）汽車類資產，同樣需要說明車輛類型，所有權人，購買時間、價格，車架號，牌照號，評估價值，有無按揭情況，有無抵押情況。（六）還款來源分析此部分以收入所得，扣減家庭支出，償還貸款支出，得出凈收入，些收入為第一還款來源。主要還款來源安排（可通過查看銷售收入流水、以往年份銀行賬戶匯入清單、訂貨合同、金融資產證明、其不動產（除本筆貸款項下抵押物外）權屬證明、財產出租合同或收據、其他投資分紅收入材料、收

27、銀臺與POS流水等進行分析）（七）擔保情況1抵押擔保情況：抵押物的權屬、價值認定、是否出租等情況。2質押擔保情況：質押物的權屬、價值認定等情況。3保證擔保情況：保證人基本情況（參照借款申請人基本情況列明）、擔保能力（列明打分評級結果）。（八）風險分析和防范措施列明主要風險點和防范措施。（九）結論與建議表明貸款意見，包括貸款金額、期限、利率、借款方式、還款方式。新員工入職培訓-個人貸款業務第四部分審查審批 -到底要什么資料一、借款人情況（一）基本情況借款人姓名、性別、年齡、身份證號、學歷、職稱、婚姻狀況、現居住地址及工作地址、聯系方式、家庭成員、個人及家庭有無不合理大額負債、個人及家庭成員有無重

28、大慢性疾病、有無賭博、吸毒等不良嗜好。備注：1.婚姻狀況說明（已婚者提供結婚證、未婚者提供未婚證明、離婚者提供離婚證）。2. 職稱：自然人客戶具有的重要專業資格（包括經濟師、會計師等專業資格）與職業資格（包括律師、醫生、注冊會計師等職業資格。3. 居住地址通過查驗自然人客戶真實住址的水電費單、固定電話費單、物業管理費單等，并檢查相關費用額發生及支付是否具有連貫性，是否存在拖欠等相關情況。4. 聯系方式包括但不限于家庭固定電話，借款人移動電話， 借款人單位固定電話，借款人配偶移動電話，借款人配偶工作固定電話。（二）信用情況通過人民銀行征信系統和有無利害關系第三方評價（從親戚，鄰居，以往合作關聯人

29、）：，查詢借款人是否有惡意拖欠銀行、其他單位和個人借款及貨款的歷史，恪守信用等情況。有無犯罪記錄及糾紛。（三）收入支出情況個人及家庭總收入及來源，上家庭總支出及去向，家庭純收入及上年度人均收入等情況及相關證明文件原件（如工資存折、房屋出租租賃合同協議、村民分紅憑證、相關股權證明及其他收入證明文件）。（四）資產負債情況1 、不易變現財產：房屋間數及結構，平方面積、座落位置、購建時間、變現價值；其他不易變現財產及變現價值。2 、主要可變現的財產 ：（ 1）、機械設備名稱、數量及變現價值；（ 2）、交通運輸工具及變現價值；（ 3）、家電器具及變現價值；（ 4）、存貨及變現價值；（ 5）、存款及其他變

30、現價值等；（ 6）、主要可變現價值合計。3 、負債情況寫清原貸款金額，貸款金融機構，貸款形態、欠息金額和其它負債（比如私人借款）等，計算資產負債比例。新員工入職培訓-個人貸款業務二、調查貸款用途及還款情況借款主要用于干什么？是否符合國家政策，市場前景如何？項目行業現狀及發展前景如何?借款人的從業經驗如何？借款人的經營理念及管理模式如何？生產技術水平、原材料供貨及銷售情況，結算方式，預計效益如何？借款人的自有資金多少，尚缺資金多少，多長時能收回成本，什么時間能還清貸款。三、調查抵押物情況屬于保證擔保方式的貸款，寫清保證擔保人基本情況（同借款人基本情況）與資產負債狀態、分析評估擔保資格，擔保人的資

31、金來源等；屬于抵押擔保的貸款，要寫清抵押物的名稱，存放具體地點、數量、（房產寫明座落位置結構、間數、層數、平方面積，寫清占地和建筑面積、附簡易平面圖）估價、變現能力等。四、總訴通過對借款人基本情況、生產經營情況個效益情況的分析，結合抵押擔保情況對貸款風險進行評價。通過分析，測試本筆貸款給公司帶來的經濟效益和合作潛力，調查人要在進行貸款綜合效益分析的基礎上，總體評價客戶的“經濟實力、生產經營，信用，風險狀況”結合借款用途、還款來源和計劃明確以下事項： 1、貸與不貸； 2 貸款方式； 3 貸款金額； 4 貸款期限； 5 貸款利率； 6 還款方式 7. 出帳前須落實的限制及保護性條款等。新員工入職培

32、訓-個人貸款業務第五部分房地產抵押登記- 到底是怎么流程一、根據房屋登記辦法，申請抵押權登記，應當提交下列材料：1. 登記申請書；2. 申請人的身份證明；3. 房屋所有權證書或者房地產權證書；4. 抵押合同；5. 主債權合同；6. 其他必要材料。7. 登記機關應當對申請人的申請進行審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押人提供的房地產權利證明文件與權屬檔案記錄內容是否相符，查對權屬證書的真偽等，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應在法定期限內核準登記記入登記簿并頒發他項權利證書。二、房地產抵押登記基本程序如下1. 抵押登記申請辦理房地產抵押登記，應當向登記機關

33、提交下列文件：(1) 房地產抵押登記申請書；(2) 抵押當事人的身份證明或法人資格證明；(3) 抵押合同；(4) 國有土地使用證、房屋所有權證或房地產證；(5) 可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；(6) 可以證明抵押房地產價值的資料；(7) 登記機關認為必要的其他文件。2. 受理申請審查申請人所提交的文件是否真實、齊備，申請文件不符合規定的，不予受理；申請文件符合規定的，則予受理，給該申請編號并給回執，回執注明所收取的文件、受理日期和編號。3. 審核(1) 登記機關從房地產登記冊查明申請轉移登記的房地產權利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉移登記申請：A權屬來源的性質是限制抵押( 包

34、括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價土地) 而未取得有關部門同意的；B根據城市規劃，政府決定收回土地使用權的；C司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；D共有房地產，未經其他共有人書面同意的；E權屬有爭議的；F法律、法規或市、區政府規定禁止轉讓的。新員工入職培訓-個人貸款業務駁回登記申請，應自受理申請之日起在規定時間內書面通知申請人。(2) 從房地產登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況后，審查下列文件是否真實、齊全和有效：A身份證明；B房地產證或其他房地產權利證書；C抵押登記申請書是否按要求填寫；D抵押合同書是否符合有關法律、法規的規定。4. 經

35、審核符合規定的予以核準登記，并通知抵押當事人。5. 登記(1) 對核準抵押登記的，在房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應包括抵押人，抵押權人，抵押物名稱、面積、價值、抵押金額和抵押期限等內容。(2) 預購的房地產抵押時，應在買賣合同書上加蓋抵押專用章。6. 收費發證(1) 登記費的收取標準按國家或地方的有關規定執行。(2) 將已加蓋房地產抵押專用章的房地產權利證書在規定時間內退回抵押當事人( 由抵押當事人憑回執、身份證明及交費憑證領取) 。7. 立卷歸檔按規定建立土地和房地產登記的檔案。新員工入職培訓-個人貸款業務第六部分十萬個為什么1. 銀行貸款利息低，為

36、什么還有人選擇民間借貸?一般銀行貸款，從申請到發放貸款，至少需要20 天 30 天，而且貸款時間又不能低于緊急，又不愿意還1-3 年的利息，所以選擇快捷、靈活的民間借貸。另外，如果借款人年齡超過1-3年，如果用款60 歲，或者個人在銀行系統有不良貸款記錄，盡管他貸款已經全部還清、盡管他不是主觀意愿，那么目前借款人別想從任何一家銀行申請新的貸款。前幾年，很多人對逾期歸還銀行貸款行為一點兒也不在乎，現在卻帶來很多不便，這類人很多。還有許多人，借錢應急僅使用幾天，甚至個把月，銀行手續太繁瑣，速度慢，嫌麻煩才選擇了相對靈活簡便的民間借貸2. 民間借貸合法性的法律依據根據最高人民法院對民間借貸的司法解釋

37、，民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其他組織之間的借貸，只要雙方當事人意思表示真實，即可認定有效。因借貸產生的抵押相應生效，但利率不得超過銀行同期貸款利率的4 倍。合法的民間借貸主要有以下三種形式：借貸雙方直接借貸（一般是個人之間的）、通過中間人如通過擔保公司借貸、典當等。【特別提示】企業之間禁止借貸，其借貸行為無效，法院應當按照聯營合同糾紛有關規定判決。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答規定，企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營，也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法

38、規，應當確認合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經取得或者約定取得的利息應予收繳，對另一方則應處以相當于銀行利息的罰款。3. 一般貸款需要提供哪些資料？一、自然人需要提供：1、房地產證或房屋所有權證、土地使用權證；2、借款人照片、身份證、戶口薄、結婚證；3、抵押人夫妻雙方身份證、戶口薄、結婚證（注：抵押人為單身的提供單身證明，離異的提供離婚證明及未再婚證明）。二、法人需要提供：1、房地產權證或房屋所有權證、國有土地使用權證，2、企業營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、法人代表身份證明、公司章程、董事會決議、股東會決議、近三個月的納稅證明。抵押借款要求條件：具有獨立民事行為能力的自然人或法人

39、；抵押物為本人或第三人合法擁有的房地產；抵押物位于本市，房屋建成年代略有限制。注：民間抵押貸款利率最終根據借款人資信級別確定。4. 借款為什么要辦理不動產抵押？新員工入職培訓-個人貸款業務按照規定，債權人在借貸、買賣等活動中，為保障實現其債權需要，可以依照擔保法物權法和其他法律規定設定擔保。擔保物權人在債務人未履行債務時，有權就擔保財產優先受償。抵押人和抵押權人應當采取書面形式訂立抵押合同。以不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。以動產抵押的，抵押權自抵押合同成立時設立，但不經登記，不得對抗善意第三人。法律另有規定的，按照其規定。同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產

40、所得的價款依照下列規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償， 順序相同的， 按照債權比例清償 ;抵押權未登記的， 按照債權比例清償 ;抵押權有的已登記，有的未登記的，已登記的先于未登記的受償。出質人和質權人應當采取書面形式訂立質權合同。債權人有權收取質押財產產生的孳息，但合同另有約定的除外。質權人負有妥善保管質押財產的義務。因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔民事責任。物權法還對留置權、出讓與擔保作了規定。5. 哪些房地產不得用于抵押與轉讓？在我國，房地產的抵押與轉讓要遵守房地產管理法、土地法、合同法等法律法規。有些房地產可以抵押與轉讓，有些卻不能。根據我國的法律法規，下列房地

41、產不能抵押與轉讓：1、 未全部支付土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書的；2、 房屋建設工程未按土地出讓合同進行投資開發，未完成投資總額25%以上的；3、 司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；4、 依法收回土地使用權的；5、 共有房地產，未經其他共有人書面同意的；6、 房地產權屬有爭議的；7、 未依法登記領取權屬證書的；8、 法律法規禁止抵押與轉讓的其它情形。6. 哪些財產不得用于抵押擔保？1、土地所有權；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，3、機關、社會團體、學校、幼兒園、醫院等以公益事業為目的單位和教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益

42、設施；4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產；5、依照法律規定被查封、扣押、監管的財產；6、法律規定不得抵押的財產。7、民間借貸只簽訂借款合同是否就可以了？借款合同是民間借貸的出借人“同意”出借、借款人“愿意”借款的“合意”。根據合同法規定，民間借貸的借款合同屬于實踐性合同，自出借人（貸款人）提供借款時才生效。完整的民間借貸關系至少包括以下兩個要素（步驟）：首先，雙方當事人簽訂借款合同，表明雙方之間達成了借款的“合意”；其次，出借人將借款提供給借款人，由借款人接收。能夠證明出借人提供了借款的證據有銀行轉帳或者新員工入職培訓-個人貸款業務借款人親筆書寫的“收條”、“欠條”、“收據”之類的收款憑證

43、。因此，只有“借款合同收款憑證（包括銀行轉帳憑證）”這兩個要素才能證明您不僅同意借款，而且已經提供了借款。除非您在借款合同內容上明確對方已經收到了借款，否則只有借款合同不能證明您將借款交給了對方。此時，借款合同還尚未生效。如， 2008 年 2 月，張某向王某提出借款3 萬元，雙方簽訂了一份借款協議后，王某就當場將3 萬元現金交給張某。后張某只承認雙方簽訂了借款協議，不承認曾經從王某手上收到過3 萬元借款，主張雙方之間的借款協議尚未生效，并因此引起糾紛。當然，您也可以不簽訂借款合同，但是必須在欠條或者收條之類的憑證中將民間借貸的兩個要素包含在里面。【特別提示】不論采取何種民間借貸形式，都必須將

44、雙方借貸的“合意”和出借人已經提供借款的事實這兩個方面要素用書面形式體現出來，以免發生糾紛。8. 如何書寫一份規范的“欠條”、“借條”、“收據”之類憑證？“欠條”、“借條”、“收據”之類的憑證，一般就是一頁紙幾行字，由于要將復雜的借貸關系濃縮在簡單的憑證上，因此需要更加規范的書寫，否則將“后患無窮”。（ 1）欠條的一般書寫格式：欠條茲×××（借款人）欠×××（出借人）人民幣××元整（大寫：）。雙方約定按照年利息×計算利息。本金和利息的還款期限為×年×月×日前。此據欠款人：&#

45、215;××身份證號碼：×××××住址：××××××××日期：××年××月××日保證人 (簽字)：日期：（ 2）借條的一般書寫格式：借條茲×××（借款人）向×××（出借人）借到人民幣××元整（大寫：）。雙方約定按照年利息×計算利息。本金和利息的還款期限為×年×月×日前。

46、此據借款人：×××新員工入職培訓-個人貸款業務身份證號碼：××××××××住址：×××××××××××日期：××年××月××日保證人 (簽字)：日期：備注：借條應當寫明“借到”多少錢，不宜寫“借”多少錢。“借到”表示借款人已經收到了借款。【特別提示】切莫小看“欠條”、“借條”、“收據”之類憑證，這些憑證有時基本上就是幾

47、萬、幾十萬元債務的唯一證據，務必規范書寫，以免發生糾紛。9. 民間借貸是否需要約定借款用途？合同法第一百九十七條第二款規定“借款合同的內容包括借款種類、幣種、用途、數額、利率、期限和還款方式等條款”，借款用途是借款合同的基本條款之一。合同法第二百零三條規定， “借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同”。因此，在借款合同中約定借款用途主要有以下兩個方面的作用：（ 1）出借人可以監督借款人使用借款情況，發現借款人擅自改變借款用途的，可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同，這對保證借款資金安全具有重要的意義；（ 2）借款人如果虛構借款用途或者隱瞞借

48、款用途而騙取借款的，有可能涉嫌詐騙犯罪，需要承擔刑事責任。【特別提示】民間借貸的出借人最好與借款人約定借款用途，以保證借款資金的安全；同時在必要的時候，可以追究惡意借款人刑事責任。10. 民間借貸的借款人為夫或妻一方，該筆債務應當有誰承擔？根據最高人民法院關于適用 <中華人民共和國婚姻法 >若干問題的解釋（二）第二十四條規定，婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負的債務，應當按夫妻共同債務處理。因此，民間借貸的借款人為夫或妻一方，該筆債務應當按照夫妻共同債務由夫妻共同承擔。但是，在下列情形之一的屬于借款人夫或妻個人債務，由夫或妻一方承擔：(1) 夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約

49、定為個人債務；(2) 夫妻一方能夠證明夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的, 并且第三人知道該約定的。【特別提示】夫或妻一方對外民間借貸，夫妻之間承擔連帶責任，除非借貸雙方約定為夫妻個人債務或者夫妻雙方實行“ AA”制且出借人知道是“AA”制的。該法律規定，一方面加大了對出借人債權的保護力度，但是另一方面也大大加劇了當事人結婚所帶來的“破產風險”。新員工入職培訓-個人貸款業務11. 在抵押房產的共有人不能到場的情況下能否做抵押手續？可以，但是需要出具房產共有人同意辦理抵押登記手續的委托公證書。1、在外地的：需要在當地的公證處辦理委托2、在國外的：可以到當地的大使館辦理委托12. 農

50、村的房屋能不能做抵押？不能。農村房屋的土地性質屬于集體產權，我們俗稱“村產”。所面向的人群也只是擁有本地農業戶口的人群。擁有集體產權的個人對土地只有使用權，沒有處置權。所以不能作為抵押物。13. 如借款人到期不還款，放款人可以直接拍賣抵押的房產嗎？假設借款人到期不還款，造成了違約行為。放款人可以按合同的約定上法院進行起訴，通過立案、開庭的程序進行處理。由法院判決后對房產進行拍賣處理。14. 拍賣費如何分攤？房產拍賣后的價款，扣除訴訟費、律師費、差旅費、拍賣費、法院執行費、借款本金和違約金后，剩余的金額歸還借款人。15. 在民間借貸業務中如何保證放款人的利益？1、借款額度為房產總值的50% ；2、借貸雙方會簽訂民間借貸合同；3、公司會在合同前期考察借款方的借款用途和還款能力；4、房產要到房產局辦理抵押登記手續；5、如合同到期借款人不還款，抵押房產將會通過法院進行拍賣，拍賣所得抵押權人優先獲得其應得本金與違約金。16. 民間借貸適用多長訴訟時效規定？對于定期還款的民間借貸，訴訟時效為還款期限屆滿之日起2 年，逾期則喪失請求人民法院保護的權利。另外，債務人在約定期限屆滿后未履行債務而出具沒有還款日期的欠款條，應當認定訴訟時效中斷，從收到欠款條的第二天開始重新計算（