1、街區意象：街區意象：一個整體的商業品牌；一個整體的商業品牌；一個業態極盡齊備的超級購物中心；一個業態極盡齊備的超級購物中心；整個街區實行著一個整個街區實行著一個mallmall的商業功能的商業功能東門的價值再思考street mallstreet mall的基本特征：v開放性強的成熟街區開放性強的成熟街區v 良好的步行系統良好的步行系統v 業態齊備業態齊備v 核心商家統領核心商家統領商業對項目的意義商業對項目的意義成為項目增值舉措成為項目增值舉措具有展示價值具有展示價值利潤的重要來源利潤的重要來源利用項目的商業資源優勢利用項目的商業資源優勢提升住宅產品的附加值提升住宅產品的附加值商業街鋪化與售

2、賣商業街鋪化與售賣商業街成為項目展示的重商業街成為項目展示的重要組成部分要組成部分折扣店折扣店匯集廠家折扣品牌的商業走廊，或是匯集沃爾瑪匯集廠家折扣品牌的商業走廊，或是匯集沃爾瑪 等低價型業態的聚集區等低價型業態的聚集區專賣型專賣型沒有主題或核心店，由專賣某類產品的店鋪沒有主題或核心店，由專賣某類產品的店鋪 組組 成，是集市向室內空間的演變成，是集市向室內空間的演變景觀型景觀型整體建筑構成一個獨特景觀，成為一個著名的旅整體建筑構成一個獨特景觀，成為一個著名的旅 游景點，通常是將古建筑改造，或是設計一個具游景點，通常是將古建筑改造，或是設計一個具 有藝術化外觀的建筑造型有藝術化外觀的建筑造型娛樂

3、型娛樂型除了零售店鋪還有主題公園、水族館、電影院等除了零售店鋪還有主題公園、水族館、電影院等 娛樂設施及創新業態娛樂設施及創新業態商業形態歸納商業形態歸納景觀型景觀型整體建筑構成一個獨特景觀，成為一個著名的旅整體建筑構成一個獨特景觀，成為一個著名的旅 游景點，通常是將古建筑改造，或是設計一個具游景點，通常是將古建筑改造，或是設計一個具 有藝術化外觀的建筑造型有藝術化外觀的建筑造型娛樂型娛樂型除了零售店鋪還有主題公園、水族館、電影院等除了零售店鋪還有主題公園、水族館、電影院等 娛樂設施及創新業態娛樂設施及創新業態我們需要全新的商業建我們需要全新的商業建筑形式和創新業態增加筑形式和創新業態增加售賣

4、空間售賣空間生活型生活型最普遍的購物中心形式，店鋪設施組合主要滿足最普遍的購物中心形式，店鋪設施組合主要滿足 商圈居民的日常生活需要商圈居民的日常生活需要折扣店折扣店匯集廠家折扣品牌的商業走廊，或是匯集沃爾瑪匯集廠家折扣品牌的商業走廊，或是匯集沃爾瑪 等低價型業態的聚集區等低價型業態的聚集區專賣型專賣型沒有主題或核心店，由專賣某類產品的店鋪沒有主題或核心店，由專賣某類產品的店鋪 組組 成，是集市向室內空間的演變成，是集市向室內空間的演變生活型生活型最普遍的購物中心形式，店鋪設施組合主要滿足最普遍的購物中心形式，店鋪設施組合主要滿足 商圈居民的日常生活需要商圈居民的日常生活需要現有商圈內已有的較

5、現有商圈內已有的較為常見的商業形態為常見的商業形態項目商業類型定位項目商業類型定位商業類型定位商業類型定位景觀型景觀型mall藝術化外觀形成旅游景點藝術化外觀形成旅游景點娛樂型娛樂型mall零售店零售店+ +娛樂設施娛樂設施社區性商業區為主鄰里性商業區為輔社區性商業區為主鄰里性商業區為輔深圳最受矚目的深圳最受矚目的“都市綜合體改造計劃都市綜合體改造計劃”商業定位方向商業定位方向項目商業規模的限定項目商業規模的限定我們的江湖地位我們的江湖地位商業類型定位商業類型定位街鋪最大化的社區步行網絡街鋪最大化的社區步行網絡street mall增加售賣空間，增加售賣空間，dv單一的消費主題已成為過去，消費

6、是一個很自由的東單一的消費主題已成為過去，消費是一個很自由的東西，消費者的需求向多方向延伸，形成綜合消費方式西，消費者的需求向多方向延伸，形成綜合消費方式消費者需求多元化消費者需求多元化娛樂消費、休閑消費、文化消費等多種消費模式逐漸娛樂消費、休閑消費、文化消費等多種消費模式逐漸 轉變成獨立的轉變成獨立的主題單元主題單元，滿足消費者多元化的需求，滿足消費者多元化的需求street mall就是在建筑形式上提供這種可能性，創造這就是在建筑形式上提供這種可能性，創造這樣一種環境，把不同的人聚在一起樣一種環境，把不同的人聚在一起，讓人們在商業場所讓人們在商業場所里自由穿梭，這就是最具體的都市生活里自由

7、穿梭，這就是最具體的都市生活.商業操作方式解析商業操作方式解析操作模式特征主導方向目 標制約條件案例以售賣為主非銷售面積小30%，以小主力店帶動整體商鋪銷售地產開發短期實現盈利需要良好的規劃如經營不善，對后期項目有較大影響大部分街鋪帶租約銷售租約前置開發、經營相結合中短期實現盈利前置兌現困難引起信用危機中港城、太古廣場租約后置中長期實現盈利開發風險較高鉆石廣場店鋪經營主力店大于80%，核心主力店大于60%零售商業長期經營資金回流慢回報期長，風險高要求有雄厚的資金實力茂業百貨、城市廣場操作操作模式模式市場市場增長增長率率相對相對市場市場份額份額屬性屬性賣場賣場類類低低高高現金現金牛牛成熟市場中的

8、領導者，成熟市場中的領導者，它是企業現金的來源它是企業現金的來源帶租帶租約銷約銷售類售類租約租約前置前置高高低低問題問題面臨新的市場，風險面臨新的市場，風險較大較大租約租約后置后置高高低低瘦狗瘦狗處于被淘汰邊緣處于被淘汰邊緣經營經營類類高高低低明星明星高速成長市場中的領高速成長市場中的領導者，將來可轉化為導者，將來可轉化為現金?，F金牛。 明星業務明星業務高高市場市場增長率增長率 高高明星明星star現金現金牛牛cashcow問題問題question瘦狗瘦狗 dog相對市場份額相對市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣商業操作方式的比較商業操作方式的比較零售商業的制約零售商業的制約 對于發展商來說屬于跨行

9、業行為對于發展商來說屬于跨行業行為對招商的依賴性過大，從招商到運營均較為被動對招商的依賴性過大，從招商到運營均較為被動 資金回籠慢，運行周期過長，造成風險過大資金回籠慢，運行周期過長，造成風險過大 商業項目的可行性商場前景周邊商業狀況世聯gis查詢項目是否可行的關鍵： 1、能否引進大型購物中心； 2、內街商業氣氛的營造。產品產品“商業街商業街”為社區注入新的文化體驗為社區注入新的文化體驗主動主動式復式復合商合商業業購購 物物娛娛 樂樂餐餐 飲飲休休 閑閑舒適環境舒適環境人性服務人性服務特色商業結構特色商業結構富赫消費群體富赫消費群體商業部分做商業部分做成商業街的成商業街的形式，在外形式，在外立面上保持立面上保持整體風格的整體風格的統一的前提統一的前提下，將其分下，將其分為多種經營為多種經營主題，全方主題，全方位的滿足消位的滿足消費者的需求費者的需求產品產品“商業街商業街