1、2013年營銷策略建議世家機構2013.02.16目錄1part.2 定位調整改變滯銷現狀part.3 價值分析優勢亮點提煉part.4 營銷要點抓營銷“重點”part.1 營銷回顧總結2012part.1 營銷回顧總結2012【再次審視項目】1 營銷定位 營銷動作 營銷現狀 原營銷定位產品設計規劃、定位及差異化訴求，決定本案原定位高端精裝 豪宅產品 定位區域 機會集團 預期區域 現狀 港式菁英生活區 大景觀通廊，戶戶皆景 后意大利臺地風情，構建無限循環的立體景觀 首創“花園式采光井” 11超高架空層，打造高品質公共空間 奢享精裝地下車庫 首創濕地濱河shopping park 國際頂級設計團

2、隊傾力打造 jld/nita/benoy/savills/cbre/jll 區域潛在價值凸顯 大天府新區核心 鄰近領館預留區 毗鄰新川科技園的濱江復合地產 剛需產品惡性競爭 區域項目以6090的清水剛需產品為主 突圍區域競爭（要求產品價值務必差異化） 大成都市場高端系以精裝為主 基于本案主力戶型為大戶型（140180），清水面市缺乏區域市場競爭力，最終定位精裝 嘉年華集團寄予較高期望 力圖將本案打造為區域標桿，區域商業中心，因此，產品價格預期也遠高于同區域產品重點考慮2012年末的營銷動作蓄客時間有限，現場調性不足，營銷雖盡全力，勉強完成任務世家機構總動員+開發商營銷團隊配合（要求公司20多個

3、項目的高級銷售人員輪流支援嘉年華造勢活動及開盤“殺客”）渠道（電銷+行銷）配合發力（渠道人員深入產業園區、外國商會、高尚住區邀約、帶訪上千組客戶）蓄客時間有限，現場豪宅調性不足（蓄客期不足半月，項目現場還在持續整改，且其中（12年12月7日至16日）八天活動僅夜間接待客戶）完成60套政治目標12月“強行”開盤雖完成了60套以上的階段性銷售目標，但是所投入的人力、物力與結果收益并不成正比，而且后續成交乏力。有待反思！備注：成交套數合計80套世家團隊對外拓展客戶63套開發商內部員工13套抵工程款客戶4套反思思考一： 有效“誘惑” 引發關注，大量客戶到訪，效果明顯中外時尚達人 現場high動激情八天

4、八夜時尚派對：活動主要客戶到訪1615組，大多屬于中高端改善型住宅需求客戶，且客群來源廣泛(從企業高管到普通職員；從媒體人士到軟件園工程師；從歐美外籍人士到港臺文娛人士)。可知，主要客戶的邀約到訪是成功的！1964213132371831634592143473231050100150200250300350400奧迪新元素港宏汽車金融行業卡萊博爾媒體人士軟件園員工各大商會土耳其餐吧外籍人士房地產人士周邊小區業主世家同事邀請活動公司中石油主要主要客戶客戶組織組織簽到組數到訪客戶（單位：組）反思思考二：現場“震撼”極為不足，成交轉化率低現場缺乏震撼力：現場景觀示范區、樣板間及物業服務等均缺乏震撼

5、力，圈層客戶對項目品質認可度極低，對價格、室內裝修及園林景觀的性價落差較大，直接導致現場轉化率低下；僅有少量投資意向轉化，故直接反映為成交集中在小戶型產品。現狀工程反復整改，示范區仍無法高品質呈現，不符合豪宅調性模塊成果不足外圍/從道路、街面到項目紅線，外圍整體環境較差，影響項目調性園林園林原定于9月底完工呈現，但效果極差，后用一個半月來整改。現場基本可以達到接待客戶的條件園林一直處于趕工階段，呈現后整體品質感在成都地區，缺乏高端調性物料設計在既定節點全面完成核心價值前期不確定，以致物料趕工，品質感不強導視系統較吻合項目整體形象昭示性及引導性不強，接待服務引進第一太平戴維斯物業服務、北京威德高

6、端服務停于噱頭，實質性尊貴體驗不足，銷售氣場嚴重缺乏2012年8月2012年9月12月627日，持續整改現狀現場呈現與設計效果圖反差較大實景圖vs景觀效果圖實景圖vs室內精裝效果圖工程實施呈現項目設計理念乏力，景觀細節及軟景打造不足，大師級產品設計vs低水準工程交付形成極大反差!而且交房標準樣板房始終無法呈現支持銷售。140 樣板間電視墻位置，檔次感不夠現狀工程整改以致推廣停滯，客戶到訪銳減，銷售猶如雪上加霜硬廣：停！新聞及網絡：停！ 專業雜志：停！短信、電臺：停！電視：停！現場活動：停！從2012年12月22日入市，截止2013年2月5日，認購79套，產值8289萬元；已簽約42套，產值38

7、80萬元。從1月份數據來看，較去年12月份來電、來訪量急劇下滑近30%，成交量下滑85%。下滑原因主要為：去年12月底之后媒體推廣動作基本取消，客戶來訪量降低；12月初電音party帶來的大量圈層客戶，由于現場打動的乏力，對項目的口碑傳播率、再次到達率以及帶訪率極低。現狀現場打動力的缺失，造成已認購客戶對項目保值升值潛力疑慮重重，甚至有客戶要求退定退款工程 整改推廣 停滯項目 滯銷客戶 流失惡性循環，連鎖反應引發銷售滯緩！小結團隊力量無力支撐打造高品質產品，團隊對精裝房的工程監控力度過弱，對工程進度時間節點的把控能力嚴重不足！營銷團隊孤掌難鳴！本案受自身呈現能力不足等因素制約，實際操作中面臨諸

8、多難以克服的問題，以致精裝房無法完美呈現。鄭重建議交房標準改為清水，創造競爭優勢part.2 定位調整改變滯銷現狀【營銷出路？】1 項目定位調整分析項目定位調整分析精裝狀態對比面積段：與“一線豪宅”比，處境尷尬！與“周邊項目” 比，或有機會！與“一線豪宅”比，“一線精裝豪宅”具有符號性，都是純大戶深度居家社區是利于項目做足高端純粹性的。然而，嘉年華御府戶型90440，大跨度的面積段，力圖做到對改善型到豪宅類高端客群的全覆蓋，但實際上是致使本案目標客群的定位模糊、既不夠精準更難以純粹。與“周邊項目”比，嘉年華主力戶型90190占比87%，集中于大戶型，同時擁有區域內最大規模的高品質商業區，具有形

9、成區域商業中心的優勢，因此，本案有匯聚成都菁英階層客群的可能性。中心城區二環三環繞城華潤金悅灣譽峰嘉年華御府時代尊邸朗基望今緣綠地錦天府雍錦匯仁恒濱河灣三利云錦中德英倫聯邦鉑雅苑領館國際城24022018017020018511022690130707063050036030060030030066644022022011001002003004005006007008009001000朗基望今緣雍錦匯譽峰仁恒濱河灣 華潤金悅灣綠地錦天府時代尊邸鉑雅苑嘉年華御府 三利云錦中德英倫聯邦領館國際城面積區間面積區間對比對比（單位：）一線精裝豪宅本案周邊項目項目定位調整分析40039030028040

10、0300200430901306043120089011005101200500540126050022019070020040060080010001200140016001800朗基望今緣雍錦匯譽峰仁恒濱河灣 華潤金悅灣綠地錦天府時代尊邸鉑雅苑嘉年華御府 三利云錦中德英倫聯邦領館國際城成交總價對比成交總價對比（單位：萬元）一線精裝豪宅本案周邊項目1.91.781.81.721.651.81.91.110.880.6200.511.522.5朗基望今緣雍錦匯譽峰仁恒濱河灣 華潤金悅灣綠地錦天府時代尊邸鉑雅苑嘉年華御府 三利云錦中德英倫聯邦領館國際城成交單（均）價對比成交單（均）價對比（單位：

11、萬元/平米）精裝狀態對比價格：與“一線豪宅”比，或有機會！與“周邊項目” 比，處境尷尬！與“一線豪宅”比，價格已遠低于一線精裝豪宅，現狀卻是滯銷，項目缺乏豪宅品質與純粹性是客戶不認同項目的主因（鉑雅苑雖遠比本案偏遠，由于高品質與純粹性的呈現，雖然地段位置不利也能高價持續走量），如果本案品質改善，或有機會。與“周邊項目”比，單價、總價均高于周邊項目，“豪宅的價格，剛需的品質”，營銷處境尷尬。項目定位調整分析劣勢一：由于項目產品戶型面積段覆蓋面廣（90440），“大而全”的產品形態，力圖全覆蓋，反而導致項目定位模糊，營銷發力無法聚焦核心客群。劣勢二： 贈送率極低（贈送率不足7%，周邊項目贈送率高達

12、40%），導致項目缺乏傳統營銷高贈送率的優勢，營銷優勢僅能依靠軟實力的提升。劣勢三：建筑及園林景觀呈現度差、工程監管嚴重不足，產品遠遠不及成都一線豪宅品質；加之，精裝標準遲遲未定等因素，導致客戶、營銷團隊對公司精裝豪宅產品打造能力產生重大質疑。劣勢四：項目營銷格局被孤立，買一線豪宅的客群，看不上品質低了；買普通住宅的客群，夠不著價格高了。小結：四大劣勢致項目陷困境！項目定位調整分析改清水后，再與“一線豪宅”及“周邊項目”對比價格，機會凸顯改清水以后，再比價格，發現我們的目標客群是“外來首置或本地改善型”客群，也就是 “收入高、還貸能力強、消費觀念超前或者理財觀強，短期支付巨額首付多數有一定壓力

13、”的客群。嘉年華國際社區區別于周邊品質相對較差及戶型構成不豐富的社區，同時也區別于總價及首付門檻很高的一線精裝豪宅。如果我們再通過銷售政策進一步降低首付門檻，本案俘獲目標客群的機會就會變得相對顯性。一線精裝豪宅本案周邊項目400390300280400300200430801306043120089011005101200500540126040022019070020040060080010001200140016001800朗基望今緣雍錦匯譽峰仁恒濱河灣 華潤金悅灣綠地錦天府時代尊邸鉑雅苑嘉年華御府 三利云錦中德英倫聯邦領館國際城成交總價對比成交總價對比（單位：萬元）1.91.781.81

14、.721.651.81.90.910.880.6200.511.522.5朗基望今緣雍錦匯譽峰仁恒濱河灣 華潤金悅灣綠地錦天府時代尊邸鉑雅苑嘉年華御府 三利云錦中德英倫聯邦領館國際城成交單（均）價對比成交單（均）價對比（單位：萬元/平米）項目定位調整分析以清水交房，創造五大優勢支持項目大力度推售優勢一： 降低精裝帶來的工程實施難度，減少銷售現場整改壓力，促使工程進度與線上推廣步伐一致。優勢二： 大幅度縮短交房時間（從明年年底提前到今年夏天），準現房發售，根本性提升產品競爭力。優勢三： 進一步壓低總價，降低置業門檻，擴大目標客群，提升產品去化速度，縮短銷售周期。優勢四： 精裝成本取消，降低開發商

15、資金成本壓力，避免過分依賴銷售回款。優勢五： 有效克服樣板區不濟帶來的客戶對精裝質量的顧慮，樣板房做足調性感覺，通過高品質居家生活水準與港式（中西合璧）生活情調的營造，迎合精英客群口味，促進客戶快速下單。優勢六： 減少后期交房糾紛，有利于樹立和維護開發商品牌形象。項目定位調整分析精裝房改為清水房鑒于以上分析，我們建議交房標準：“精裝房”改“清水房”，銷售價格？回顧之前定價備注：譽峰精裝成本4000元/根據市場比較法：本案5號樓清水入市價為8583元/，加精裝成本1800元/，綜合均價為10383元/（若改為清水產品，則清水表單價格為8583元/）按照目前同類產品在市場的實際銷售價格做為參照，依

16、據市場對比法打分，以本案5號樓為例，得到本案入市均價：子項首置分項指標分項權重中德英倫聯邦三利云錦中海城南1號泰悅灣譽峰領館國際城御府分項指標區位認知25.60%10010013012013090100外部環境6.60%9011012011012090100交通狀況15.00%10011012011012085100生活配套11.70%10095120110120100100小區景觀5.00%1109512011012090100建筑設計6.30%10010010011011090100規劃布局11.50%1109511010011080100建筑密度4.00%1009010010010085

17、100物業管理5.40%100951109011085100品牌形象8.90%11010013011013085100分項指標匯總/100%102%100%120%110%120%88%項目均價/79008900125009100122005800項目權重/30%20%15%15%10%10%價格價格/2326 1779 1566 1242 1014 656 8583 8583 考慮樓棟價差因素5#1#2#3#4#老成仁路n本調價原則以3000元/平米作為最大單價差為基準，根據各種影響定價因素的系數分級作出各棟的價格方式進行。御府樓棟定價原則御府樓棟定價原則 樓棟 朝向 分項價差 噪音 分項價

18、差 景觀 分項價差 戶型分項價差公共配置分項價差樓王標桿合計值合計值 清水清水表單價格表單價格優惠后凈價優惠后凈價格（最大折格（最大折扣扣10%10%）權重10%最大價差：300元25%最大價差：750元20%最大價差：600元25%最大價差：750元10%最大價差：300元10%100%100%1東南 0單棟臨路、單棟臨中庭300可看錦江、部分臨中庭 500主臥與陽臺共享、雙入戶580挑高9米、層高3.1200180176017601034310343930893082西南、 偏南0臨中庭 450部分看錦江、臨中庭 500主臥與陽臺共享，含傭人房750挑高11米、層高3.1530025022

19、5022501083310833974997493西南 -200單面臨路 、部分臨中庭300臨中庭 275次臥與陽臺共享20057557591589158824282424南北 -200單面臨路、部分臨中庭300臨中庭、部分看錦江 330次臥與陽臺共享20063063092139213829182915東南 0雙面臨路 0臨路 0僅有公衛00 08583858381258125鑒于5號樓入市價格最低，因此最大折扣控制在6%銷售均價及總產值御御府（清水）表單均價府（清水）表單均價/ /成交底均價成交底均價/ /總產值（元總產值（元/m/m2 2）1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓表單均價103431

20、0833915892138583成交均價（90%）93089749824282918125建筑面積31246mm2 230488mm2 226176mm2 226176mm2 224620mm2 2成交產值2.91億2.97億 2.15億 2.17億 2.00億 成交均價成交均價88018801元元/m/m2 2總建面總建面138706m138706m2 2總產值總產值12.212.2億億區域大戶型清水價格比較中海城南一號競爭面積（）150-170均價：10000元/（清水）泰悅灣競爭面積（）150-200均價：9200元/（清水）三利云錦競爭面積（）130-170均價：9100元/（清水）中

21、德英倫聯邦競爭面積（）130-150均價：7000元/（清水）實得均價5600領館國際城競爭面積（）110-130均價：6024元/（清水）嘉年華御府主力面積（）120-251均價：8801元/（清水）本案基于這樣的“精裝房”改“清水房”，市場機會？項目定位調整分析定位調整“精裝”改“清水”，打造精致舒居首置、首改精致 華宅產品 定位區域 機會集團 預期區域 現狀港式菁英生活區 大景觀通廊，戶戶皆景 后意大利臺地風情，構建無限循環的立體景觀 首創“花園式采光井” 11超高架空層，打造高品質公共空間 奢享精裝地下車庫 首創濕地濱河shopping park 內部產品產異化，1、2號樓王打造為金領

22、豪宅 軟硬件配套與一線高端豪宅匹配（詳見附件一）區域潛在價值凸顯 大天府新區核心 鄰近領館預留區 毗鄰新川科技園的濱江復合地產 剛需產品惡性競爭 區域項目以6090的清水剛需產品為主 突圍區域需另辟蹊徑（產品價值仍需差異化） 基于本案主力戶型為大戶型（140260），成都市場180 以上大多為精裝產品，轉而打造清水產品，在保持公區品質及社區配套標準不變的前提下，反而具備突圍競爭的差異化。確保投資回報率前提下，降低產品單價，縮短銷售周期 開發團隊打造高端系產品目前水平有限，豪宅高端品質難以理想呈現，只能割舍精裝，保夠利潤項目定位調整分析項目機會在于對區域特定客群的深度挖掘基于上述戶型分析，我們得

23、知：本案主力戶型為90-140及140-260，基于項目的特殊區域位置，購買客群多數應具有較強的經濟實力，以外來戶首置和本地改善型客戶為主，兼有投資客群，屬于社會中堅精英圈層。因此，可將客群認定為：以高新區高薪階層或城南私營業者為主，以投資型客戶為輔兩類。主要特征為：收入高、還貸能力強；但消費觀念超前或者理財觀強，短期支付巨額首付多數有一定壓力可定義為：社會高級白領夾心層客群。面積區間套數總套數占比140以下40285847%140-26044452%260以上121%小結高端項目形象，平單價，低總價，交房臨近，贏得市場快速認知，高效獲取圈層口碑/工程組織基本無難度，開發進度有保障“精裝”改“

24、清水” 降低買賣雙方的剛性門檻“精裝房”改“清水房”，創造怎樣的競爭優勢？part.3 價值分析優勢亮點提煉【市場機會？】1 準現房優勢 差異化產品優勢 相對低總價優勢 低首付優勢（配套銷售政策） 準現房優勢2013年初，15號樓主體全部封頂，項目以準現房呈現 清水交付，工期大幅度縮短，交房就在眼前，更受外來戶首置、本區域急需型改善及投資客親睞！差異化產品優勢差異化產品優勢“中德英倫聯邦”、“三利云錦”升級產品主力產品均為舒居型，緊鄰涉外菁英生活區，公區裝修堪比一線豪宅，社區配套營造高端圈層社交空間，與周邊可能競品形成絕對差異化的生活方式！低總價優勢精裝費用去除，降低總價準入門檻，潛在客群范圍

25、擴大然而，僅僅依靠準現房優勢、相對偏低的總價優勢、擁有可想象的高端社區公共空間，還不足以徹底打動上述目標客群，根本性改變項目滯銷。項目仍然需要強有力的銷售政策支持，真正促使該類夾心層客戶義無反顧地下單！低首付優勢“首付10萬，入住嘉年華國際社區”打動夾心層客群，病毒式傳播夾心層客群有地位有收入有車有調性少積蓄身份要求住品質住宅追求品質生活對公共交通要求低追求闊綽生活方式買不起豪宅建議：降低首付比例 140以下戶型，客群經濟實力相對較弱；建議首付一成； 140以上戶型，客戶經濟實力相對較強，建議首付兩成；首付12成，充分降低準入門檻，打造本案核心傳播亮點，充分吸納城南高端夾心層客戶。（技術細節另

26、議）低首付優勢成功案例金茂府該項目位于北京朝陽區cbd，規劃建筑面積約28萬平米，主力戶型為四居280-380平米，五居330平米，均價60000元/平方米。購房費用明細最高房款最低房款面積389平米55平米均價60000元/平方米45000元/平方米首期付款7002000元990000元類型首付一成墊資兩成首付兩成墊資四成金額2334000元4668000元495000元495000元月供122293.15元7410.34元購房總額23340000元2475000元（等額本息還款法按揭20年計算）2011年北京銷售金額冠軍！年北京銷售金額冠軍！核心價值已然成型，營銷手段順勢而為part.4

27、營銷要點抓營銷“重點”【營銷落實？】1 銷售線要點 推廣線要點年度銷售目標任務：10.5個億銷售線要點銷售線要點目標導向、制造節點，持續小開盤供貨，擠壓余貨，靈活優惠方式任務分派任務落實月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月小計認購（億）0.150.120.9311.311.2111.10.90.810.5 回款（億）0.20.070.20.610.90.80.80.90.70.80.87.5 認購（套）13108060120801008070604030743銷售線要點3月份：1、持續銷售5號樓2單元；2、3月1日：排號蓄客，推出5號樓1單元、3號樓1單元，共200余套

28、清水產品、清水價格（排號收取誠意金每套2萬元）；3、3月23日：小開盤，轉化5號樓1單元、3號樓1單元；4、銷售政策：（1）“超低首付，輕松購房”高新區精英置業計劃 140以下戶型，客戶首付一成，即可辦理按揭（客戶須與開發商簽署首付款未支付部分的借款協議），2014年2月1日（春節）前付清剩余首付款，即可辦理交房。 140以上戶型，客戶首付兩成，即可辦理按揭（客戶須與開發商簽署首付款未支付部分的借款協議），2014年2月1日（春節）前付清剩余首付款，即可辦理交房。 （2）限時贈送針對當月認購、當月內辦理完畢合同及按揭手續的客戶，贈送空調、地暖。3月銷售目標：80套；銷售線要點4月份：1、持續銷

29、售5號樓2單元、1單元；3號樓1單元；2、銷售政策：延續3月份銷售政策。4月銷售目標：60套；5月份：1、持續銷售5號樓2單元、1單元；3號樓1單元；2、春季房交會：排號蓄客，推出3號樓2單元、4號樓1單元，共178套清水產品、清水價格（收取排號誠意金2萬元，利用房交會名義蓄客政策2萬抵用4萬）；3、5月25日：小開盤，轉化3號樓2單元、4號樓1單元；4、銷售政策：延續超低首付加限時贈送。5月份銷售目標：120套銷售線要點6月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、以及4號樓1單元；2、銷售政策：延續5月超低首付加限時贈送；增加活動促銷政策。6月份銷售目標：80套7月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、以

30、及4號樓1單元；2、利用交房在即，加推4號樓2單元，共89套，交房前加大促銷政策，買房贈寶馬；3、銷售政策：延續超低首付加限時贈送，增加活動促銷政策、交房大惠送政策。7月份銷售目標：100套銷售線要點8月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、4號樓；2、銷售政策：延續超低首付加限時贈送，增加活動促銷政策、交房大惠送政策。8月份銷售目標：80套9月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、4號樓；2、排號蓄客，推出樓王單位1號樓1單元，共85套（收取排號誠意金10萬元，10萬抵用15萬）3、9月29日：小開盤4、銷售政策：（1）限時贈送（名家設計）；菜單（名牌家俱）選購服務；（2）限時贈送嘉玲會所會員資格。9月

31、份銷售目標：70套銷售線要點10月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、4號樓、1號樓1單元、加推1號樓2單元；2、銷售政策：（1）國慶節加推1號樓2單元，節日活動優惠（2）限時贈送（名家設計）；菜單（名牌家俱）選購服務；（3）限時贈送嘉玲會所會員資格。10月份銷售目標：60套11月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、4號樓、1號樓；2、銷售政策：（1）限時贈送（名家設計）；菜單（名牌家俱）選購服務；（2）限時贈送嘉玲會所會員資格。11月份銷售目標：40套銷售線要點12月份：1、持續銷售5號樓、3號樓、4號樓、1號樓；2、品鑒樓王樣板單位，順勢推出樓王單位2號樓3、銷售政策：（1）限時贈送（提升版定制名

32、家設計）+菜單（名牌家俱）選購服務；（2）限時贈送嘉玲會所會員資格；（3）年末老客戶回饋有禮。12月份銷售目標：30套銷售線要點進程表工程節點時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月規劃節點紅星路南延線通車2013年初，35號樓主體封頂住宅地塊園林景觀、精裝架空層、會所、精裝地下停車場、地下大堂、地上大堂等項完成并投入使用商業規劃確定、商業業態確定，可以對外傳播明星會所、樓王天臺屋裝修中新川板塊持續施工商業地塊建設啟動；7月底住宅清水交房區域逐漸完善，為改善和投資客群注入更多的信心明星會所、樓王天臺屋呈現重要事件銷售目標持續更多餐飲、休閑、品牌服飾等商業品牌確定，可以對外傳播

33、嘉玲會所盛情開幕，預約體驗商業地塊規劃報建完成；住宅清水交房標準確定服務式公寓、嘉玲會所等品牌商家簽約，可以對外傳播線下推貨持續銷售5號樓2單元余貨5.25小開盤3號樓2單元、4號樓1單元7月加推4號樓2單元12月順勢推出2號樓3.23小開盤5號樓1單元、3號樓1單元9.29小開盤1號樓1單元10月加推1號樓2單元嘉年華文化創新交流中心啟動，邀請中心形象大使嘉玲到場祝賀1月2月3月80套4月60套5月120套6月80套7月100套8月80套9月70套10月60套11月40套12月30套銷售任務：住宅+車位+底商推廣要點推廣線要點緊扣本案特定的目標客群，展開充分、精準的：新聞戰+體驗戰，圈層戰+

34、陣地戰任務分派任務落實月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月小計認購住宅（套）13108060120801008070604030743認購車位（個）000000406050304050270認購底商（）000004003002002004003002002000客戶到訪量（組）87675344008005346675344674002662004956注：到訪轉認購：按15%轉化率推算推廣線要點之新聞戰時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程節點2013年初，35號樓主體封頂住宅地塊園林景觀、精裝架空層、會所、精裝地下停車場、地下大堂、地上大堂等項

35、完成并投入使用明星會所、樓王天臺屋裝修中商業地塊建設啟動；7月底住宅清水交房明星會所、樓王天臺屋呈現商業地塊規劃報建完成；住宅清水交房標準確定嘉玲會所盛情開幕，預約體驗商業規劃確定、商業業態確定，可以對外傳播重要事件持續更多餐飲、休閑、品牌服飾等商業品牌確定，可以對外傳播高星級酒店、服務式公寓、嘉玲會所等品牌商家簽約，可以對外傳播嘉年華文化創新交流中心啟動，邀請中心形象大使嘉玲到場祝賀制造新聞事件，線上集中傳播，媒體組合：主流媒體：商報、華西；高端媒體：西南航空、四川航空、lp；專業雜志：居周刊、成都買房、高端物業情報；網絡：搜房、大成；電臺：fm102.6、小鋼剛剛好。線下推貨持續銷售5號樓

36、2單元余貨5.25小開盤3號樓2單元、4號樓1單元7月加推4號樓2單元12月順勢推出2號樓3.23小開盤5號樓1單元、3號樓1單元9.29小開盤1號樓1單元10月加推1號樓2單元備注：針對媒體排期具體計劃另行提報。推廣線要點之體驗戰時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程節點2013年初，35號樓主體封頂住宅地塊園林景觀、精裝架空層、會所、精裝地下停車場、地下大堂、地上大堂等項完成并投入使用明星會所、樓王天臺屋裝修中商業地塊建設啟動；7月底住宅清水交房明星會所、樓王天臺屋呈現商業地塊規劃報建完成；住宅清水交房標準確定嘉玲會所盛情開幕，預約體驗商業規劃確定、商業業態確定，可

37、以對外傳播重要事件持續更多餐飲、休閑、品牌服飾等商業品牌確定，可以對外傳播高星級酒店、服務式公寓、嘉玲會所等品牌商家簽約，可以對外傳播嘉年華文化創新交流中心啟動，邀請中心形象大使嘉玲到場祝賀現場（賣場、會所、樣板房）做足調性感覺，營造高品質居家生活水準與港式（中西合璧）生活情調，通過起勢活動、常態活動、定制活動，邀約精英客群實地體驗嘉年華國際社區之精英生活區生活品質與情調。起勢活動：激光秀；常態活動：兒童主題；寵物主題；運動；餐飲；休閑定制活動：高新區企業專場；行業專場；旅行社專場線下推貨持續銷售5號樓2單元余貨5.25小開盤3號樓2單元、4號樓1單元7月加推4號樓2單元12月順勢推出2號樓3

38、.23小開盤5號樓1單元、3號樓1單元9.29小開盤1號樓1單元10月加推1號樓2單元備注：針對活動排期具體計劃另行提報。推廣線要點之體驗戰將物業承諾落到實處，讓來訪客戶現場體驗到社區完善的服務；另由于區域樓盤物業費在2-3元/ 之間，為了既彰顯品質又讓業主接受，建議物業費用下調至2.6元/ 。類別改進點位服務升級服務點位指引崗停車區門崗 著白手套； 迎接、恭送客戶先敬禮； 指引客戶泊車，主動為客戶開車門，晴天和雨天為客戶撐傘； 主動提重物銷售崗水吧接待樣板間 注重銷售人員儀表形態，定期進行禮儀服務培訓； 吧臺主動詢問客戶餐飲意向再提供；樣板間服務員在門口迎賓，呈遞鞋套，為客戶簡介戶型特點樓棟

39、崗看房車 樓棟管家提供體驗式業主回家服務； 銷售員全程陪同推廣線要點之體驗戰優化銷售動線：一段細致的服務之旅，一個不斷體驗、認同的過程。2461禮賓接待崗入戶景觀示范區架空層體驗區內庭景觀示范區銷售接待區53?351禮賓接待崗入戶景觀示范區架空層體驗區銷售接待區4?33內庭景觀示范區目前接待流程動線調整后接待流程動線多條動線及分支：讓客戶感覺社區動線混亂，也不方便接待來訪客戶。優化成一條動線：清晰的動線，流暢的接待，讓客戶在感受社區未來恬適生活環境的同時，方便其達到售樓部。圈層媒介（圈層客戶）：以調性路線為主，訴求項目價值和品牌形象。如lp、高端物業情報、置信店鋪直投等。推廣線要點之圈層戰傳統媒介與圈層媒介搭配組合，精準滲透各個圈層品牌聯盟成都豪車類4s店：保時捷/奧迪/奔馳/克萊斯勒/雷克薩斯等4s及車友會；奢侈品類：愛馬仕/路易斯威登/鳳翔珠寶/香奈爾/古奇/prada/名表類：雷達表/浪琴重點單位電