1、2008房地產營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！qq：690317892007-2008年度北京商業市場研究報告北京xxx房地產經紀有限公司二八年一月2007-2008年度北京商業市場研究報告第一部分：北京商業地產發展概況1.1商業地產及類型劃分 1.2北京商業地產發展過程 1.3 北京商業地產現狀 1.4 重點商業空間布局第二部分：北京商業地產市場總體分析2.1北京市商業體量分布情況分析2.2各環路項目分布情況分析2.3各環路的商業發展與城市發展關系分析2.4北京交通干線和沿線商

2、業的分析2.5已落成、正報規、待建項目情況對比分析2.6商業項目物業形態對比分析第三部分、北京商圈規劃分析 3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析3.3北京新老商圈規模與變化分析3.4現代商圈及其動態發展第四部分 商業地產經營概況分析4.1整體分析4.2商圈分析4.3個案分析第五部分 商業地產項目選址研究5.1店址是現代零售商業的核心競爭力   5.2便利性是零售商業店址的第一特性 5.35a法則是商業店鋪選址技術的核心   5.4商業店面選址要求第六部分：北京商業地產市場預測6.1北京商業地產展望6.2北京商業地產“拐點”？6.3重

3、點區域分析：cbd第七部分：北京市商業地產總結第一部分：北京商業地產發展概況1.1商業地產及類型劃分 商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。本節將對商鋪進行分類，便于讀者理解。 按照開發形式進行分類 （1）、商業街商鋪 商業街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。（2）、市場類商鋪 在這里，

4、我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 （3）、社區商鋪 社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。 社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。 （4）、百貨商場、購物中心商鋪 百

5、貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。（5）、商務樓、寫字樓商鋪 商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。（6）、交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車

6、站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。 商業業態的分類的基本特征：商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業態選址和經營特征如下：1、百貨店百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。（1） 選址在城市繁華區、交通要道。（2） 商店規模大，營業面積在5000平方米以上。（3） 商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。（4） 商

7、店設施豪華、店堂典雅、明快。（5） 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。（6） 采取定價銷售，可以退貨。（7） 服務功能齊全。2、超級市場超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。（1） 選址在居民區、交通要道、商業區。（2） 以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。（3） 商店營業面積在1000平方米以下。（4） 商品構成以購買頻率高的商品為主。（5） 采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。（6） 營業時間每

8、天不低于11小時。（7） 有一定面積的停車場地。3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。（1） 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。（2） 商店營業面積2500平方米以上。（3） 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。（4） 采取自選銷售方式。（5） 設與商店營業面積相適應的停車場。4、便利店（方便店）便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。（1） 選址在居民住宅區，主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。（

9、2） 商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。（3） 居民徒步購物57分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。（4） 商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。（5） 營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。5、購物中心購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。（1） 由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。（2） 選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。（3） 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、

10、快餐店等組合構成。（4） 設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。（5） 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。（6） 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（7） 根據銷售面積，設相應規模的停車場。6、倉儲式商場倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）。（1） 在城鄉結合部、交通要道。（2） 商店營業面積大，一般為10000平方米左右。（3） 目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。1.2北京商業地產發展過程&

11、#160;北京商業地產自2003年起突然爆發，據今已經快5年了。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經開始逐步趨向一些規律性的，有跡可循的發展模式，初步總結一下，可以大致總結分類：1、住宅配套型商業模式這類商業多由于住宅類開發商迫于規劃中"配套公建"的面積要求而建。在前幾年開發商往往不考慮后期使用，采取集中大商場式的設計居多，造成后期無法銷售，與自身的現金回流目標沖突；同時，由于多數開發商對商鋪使用設備要求的不了解，造成商業業態滿足度低，使用價值降低。最近幾年，隨著開發商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業操作經驗的積累，這種原始商場式的規劃越來越少的出現在

12、配套商業中。更多的開發商開始依托顧問公司或自身對商家、投資人的了解，進行臨街式的配套商業建筑規劃，對商業布局、鋪位面積、配套設施設備等的考慮日漸成熟和合理。這種趨勢逐漸集中化，可總結為"銷售型配套街鋪"模式。其建造目的主要用于銷售，來源是規劃或住宅配套需求，形式以臨街獨立店鋪為主，主要是迎合區域投資客群對商鋪投資的需求。此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項目，自身具有一定的消費客群支撐，商業目標業態多以社區服務類的便利超市、美發美容、中介、診所、藥房、養生保健、便餐等為主，投資風險相對較小，多數比較適合于初次進行商業不動產投資、投資規模不大的區域性投資客

13、群。2、大中型集中商業這種商業最早似乎發源于政府規劃地大型商業項目或購物中心類開發，后隨著國際商業地產基金的介入開始發展，目前又加入了國內上市地產公司這一類開發者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業將會越來越多。此類商業項目在發展之初，由于政府及相關開發商經驗和視野的欠缺，往往缺乏專業化、合理化的選址分析、商業定位、商業規劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導致項目定位不準、設計落后，某些項目甚至剛建成就已經落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費。這一狀況隨著國際資金的介入、初期項目教訓的積累、開發商視野的國際化等等因素，開始逐步轉變。目前此類項目有兩個比較良性的方向性轉變，其一是集中商

14、業的規模更加合理化，體現在兩點：更加符合市場的需要和更加具備風險控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業定位、商業規劃設計的重要性認識日益深入。一些比較成功的項目，諸如華貿中心、萬達商業廣場等開始出現。這種轉變，根源于開發主體和開發動機的日益市場化，對于中國商業地產未來格局將會產生深遠的影響。此類項目在未來城市商業格局中，必然會充當市場發展主體和領導者的角色，可初步定義為"持有型集中商業"模式。此類商鋪由于開發投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發商及大型地產投資基金等主體，未來隨著國內商業地產資本化的速度加快，國內投資者才可能有機會通過購買信托、基金產品等分享這部分收

15、益。3、特色主題商業街這種商業地產的成功目前主要出現在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務類商業以及建材、服裝等專業類商業范圍內。這種模式最初可能起源于非配套商業項目的開發，由于開發商對資金回收的渴求及商業經驗的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進行臨街式的商業規劃，意圖簡化開發前期的定位及規劃設計難度，實現商業的可銷售。商業街模式也經歷了一個盲目定位到方向集中的過程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業發展特點及階段，盲目打造商業步行街，一時間步行街規劃遍布全國，掀起"步行街熱"，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比

16、較浩大，導致開發周期較長，因此多數項目在真正建設前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調整或取消，避免了更大范圍內的資源浪費。目前隨著開發商的成熟和市場經驗的增加，此類項目在北方更多的開始走細分市場的路線，選擇消費過程中對周邊自然環境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務類零售商業方向進行定位，同時規模更加合理化，因此開始逐步出現越來越多的成功的特色街區開發案例，譬如好運街、中國紅街等。從未來發展看，這種特色街區作為商業中心、區域性商業必要的組成部分，將會進一步放量。這種特色主題商業街目前收益模式比較靈活，從項目發展來看，由于經營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功。考慮發展商

17、的資金需求，也可進行街鋪化的分割銷售，但此類項目的分割銷售，需要有強力的統一招商管理支持，或最好在項目成功運營后，進行帶租約銷售。此類商鋪由于臨街鋪位特點，比較受投資人追捧，但由于其業態特點，一般單鋪面積較大，總價較高，投資門檻較高，比較適合有一定實力和經驗的投資者。4、租售并舉類集中商業這種模式多出現在大中型商業項目，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應性：一方面滿足了大型商業長期運營的產權主體統一性要求；另一方面，也部分的解決了開發商資金回流的時間要求。因此，在很多未上市開發公司接手運作的集中商業項目中，這種模式成為一種改進式的開發策略選擇。這種模式實際上形成于對歷史教訓的

18、借鑒和改進之中。最初商業地產的開發商無論項目規模大小，均盲目追求銷售回款，導致很多集中式商業，或者大型商業的經營失敗，最典型的莫過"巨庫"、"碧溪"等。此后，萬達地產率先嘗試"主力店+商街"的模式，通過定制化的主力店引入，帶動周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經驗積累和借鑒，對商業經營特點和規劃布局肌理認識不夠，因此一些初期的項目遭遇經營危機。通過一系列案例的積累和教訓、經驗的總結，目前，一批具有創新特點、規劃的較為合理的租售并舉類商業地產項目開始投入市場并獲得好評。細分來看，此類項目又可分為兩種模式，一種可總結為"主力店

19、+商街"模式，如望京"六佰本"隨便消費區，50%進行主力商家的招商，其余50%商街部分，進行分割銷售，創下望京商鋪單價新紀錄；另一種可總結為"主力店+街鋪"模式，典型者如大鐘寺商業廣場，主體商業租賃為主，臨街切出部分街鋪進行銷售，同樣創下北三環商鋪單價新紀錄。此兩種模式能夠一定程度上兼顧開發商的資金要求和商業經營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業的商業規劃設計和強有力的運營管理支持。因此，未來此類項目的成功，需要專業顧問公司更多的支持和配合。這種主力店帶動下的商業項目，其投資的風險相對可控，但由于開發商試圖通過小量的商鋪銷售結局整盤

20、的資金壓力，因此對單價要求往往較高，價值透支的風險需要投資者謹慎考慮。同時，規劃設計的專業化程度，也是決定此類商鋪未來價值的關鍵因素之一。5、專業市場模式這一地產類型區別于其他大眾消費類商業項目，主要以某一類產品的批零市場形式出現，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿商業中心，以及現在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經成熟或成型，或者有一定市場基礎的專業市場周邊，通過硬件、軟件設施的升級換代，吸引投資客群和經營者。此類項目由于依托現有資源，因此往往有恃無恐，多數采取主體分割銷售模式，回籠開發資金。在初期市場升級剛剛開始時，周邊相對成熟的項目，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等

21、為甚，但一些規模過大，周邊市場基礎不夠的，往往日漸蕭條。針對需要一定培育的市場，百榮世貿商城先租后賣，通過租賃權的出售回籠一部分資金，再經過一定時間的培育，充分釋放商鋪價值，然后再進行產權銷售的模式，或許將是未來此類項目的成熟模式所在。但由于這種商業地產項目對周邊市場基礎要求高，因此，未來一段時間內開發空間相對有限。采用此類"專業市場"模式的項目，周邊市場是否具有足夠的產業升級、市場繁殖潛力，是投資人需要謹慎考慮的問題，同時，此類優質項目普遍較高的售價，也是對商鋪投資回報能力的一個極大考驗。綜上，從商業地產開發日趨理性的發展肌理來看，對于目前及未來市場主要的商業地產開發模式

22、，可簡單分類如下：合理的分類有助于更好的整理已有的市場資訊，借鑒成功的操作經驗，服務于未來商業地產項目的開發操作和成功運營。當然，不同模式的商業地產項目，其開發操作各有特點，關鍵之處往往不盡雷同，需要進一步分析總結，更需要行業同仁明辨前車之鑒，合理進行項目操作，減少社會資源的無為浪費，成就商業地產的長期繁榮。1.3 北京商業地產發展現狀 作為國際化大都市以及中國北方的消費中心，北京需要大量的商業為人們提供服務，而此前城市商業一直處于供應相對不足的狀態。雖然近幾年商業地產投資開發量相對較大，但從中長期發展的角度來看，未來亦會逐漸被市場消化，不會產生絕對過量的問題。在進入200

23、8年前的最后一年，2007年將可能是北京商業地產有史以來供應最為集中的年份，就目前市場表現而言，也并未出現過分異常情況，整體亦是在趨于利好。一、奧運因素催化供需提前釋放 2007年北京商業地產項目集中放量，奧運會這一中國社會和經濟的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2008年前呈現出完整性，提示各類地產項目盡可能在明年完工推出；對開發商而言，奧運會是一個難得對外展示企業形象與實力的機會，所以主觀上亦盡可能地將工期設置于2008年之前；而世界各地的零售商當然也不希望錯過奧運會這個世界經濟互動的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實力，所以我們看到來自臺灣

24、的新光三越已在華貿中心開業，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都計劃在北京設店。奧運概念實現了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場的供需活力。二、購物中心日漸成為主流 dtz戴德梁行預計，北京2007年開業的商鋪面積將達到410萬平方米，其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米，占總面積的68.3。上半年新光天地、美羅城、銀座mall、嘉茂購物中心等已陸續開業迎賓，而下半年預計開業的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業地產項目的主流經營模式。購物

25、中心作為適應市場需求變化的產物，得到了業主、零售商和消費者三方的共同認可。首先，在購物中心模式下，基本不涉及統一收銀、營業員管理培訓等復雜環節，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業主認可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質的持續提高，人們的消費需求逐漸朝著復合式、感性化方向發展，而購物中心能夠連續實現購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規劃也更易為顧客創造愉悅的游逛體驗。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調感性售

26、賣的中高檔品牌的高度認可。三、商業外圍化發展趨勢明顯在北京城市總體規劃（2004年2020年）中，政府提出了構建新城市空間格局、實施多中心的新城發展戰略方向，而一個新城市中心的形成有賴于多種功能性物業及產業的均衡發展，完備的商業服務功能亦是城市分中心形成的重要一環。從今年商業放量分布區域來看，將會在傳統商圈以外逐級發展形成更多新商圈，這些新商圈所在區域均有相當大量的居住人口存在，具備較強的消費能力，但因歷史原因而一直缺乏相應的商業場所，新商業項目的建成可有效滿足其消費需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國際商業中心、嘉茂購物中心的基礎上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等項目的陸續開業，其

27、作為獨立商圈的地位將得到有效確立。而亞運村、北苑等區域板塊亦將形成多個總面積超過60萬平方米的新商業中心，同時，南三環，南四環及東五環等區域，均有相當數量的大體量購物中心項目在前期運作。從政府規劃的角度分析，未來商業地產項目向外圍發展的趨勢仍將延續，2007年北京商業地塊的供應總量為200萬平方米，其中北四環以外的商業地塊供應面積約為100萬平方米，占據總體放量水平的一半，幾年后這些地塊建成又將會出現更多的外圍項目。四、餐飲休閑業態表現活躍隨著收入水平的持續提高，北京消費人群的消費需求正由“基礎型”向“享受型”的方向快速轉化，外出就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增

28、加為相應業態發展提供了機會。餐飲休閑業態商家日漸成為消化商業地產面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業態租戶已成為購物中心運營者實現提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調整來達到增加餐飲、娛樂比重的目的。在此趨勢下的一個典型表現是，多廳影城幾乎已成為北京大型購物中心的“標準配置”，這是因為通常影城可顯著提高顧客在購物中心里的滯留時間，而且影城的主要顧客是消費力較強的年輕化人群，吸引其到達有助于帶動購物中心其他業態商家的銷售。1.4重點商業空間布局一、商業布局總體思路 按照城鄉統籌發展和市委、市政府關于區縣功能

29、定位的新要求，加強本市不同區域商業發展和布局的分類指導，規范提升首都核心區商業，健全完善城市功能拓展區商業，加快發展城市發展新區商業，配套建設生態涵養發展區商業，形成符合區域功能定位的商業體系。  專欄3：功能區商業發展重點與布局 首都功能核心區總的原則是“控制總量，優化結構，完善功能”。除王府井、西單、前門-大柵欄三個廣域型商業中心外，結合軌道交通和交通樞紐的發展，規劃發展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復興門外、動物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內等區域商業中心。鼓勵發展商旅商業和現代服務業，進一步規范和提升一批體現首都歷史文化特點和鮮明民族特

30、色的商業街區（市場）。核心區商業發展以現有設施的功能的完善、配套、提升為主，限制新建大型商業設施和小商品市場。城市功能拓展區新增商業設施建設向東部、東南部傾斜。鼓勵在區域內東部、東南部地區發展大型現代商業服務設施（包括各類新型業態），整合現有設施，新建若干商業中心，加快建設中關村、商務中心區（cbd）、奧運村等三個功能區配套商業；提升特色商業街水平，鼓勵在商業中心發展特色、專業小店鋪，限制發展占地面積大的大型市場類設施。城市發展新區選擇具備一定人口規模、交通條件成熟的區位，建設發展中等規模的商業中心，以集中化布局為主，區域內形成以各商業中心為主體的“大集中、小分散”的布局。推進順義、通州、亦莊

31、等重點新城商業與新城建設同步發展。生態涵養發展區除了滿足居民日常生活消費需求、經濟技術產業和教育科研等需求，在新城中心分別設置區域商業中心外，開發建設若干休閑旅游商業設施，選擇合適的區位規劃建設生態友好型商業中心，強化相關服務功能。二、零售商業空間布局 總的原則是優化核心，延伸兩軸，發展新城，強化特色。 優化核心：以存量結構調整升級為主，集聚精華、突出特色，重點突出王府井、西單、前門-大柵欄三個著名商業街區的服務功能，提升核心區商業的吸引力、輻射力。 延伸兩軸：在兩軸延長線建設大型多功能商業設施，形成各具特色的商業集群。東西軸線上，東端重點發展滿足新型制造業和居民生活需求的新型商業，西端發展適

32、應休閑旅游需求和現代時尚生活的新型商業。南北軸線上，北端奧運村地區以體育健身、體育休閑為主題，發展會展、商務及個性化生活服務組團型商業設施。南端重點發展專業市場和特色民俗民風商業。 發展新城：根據新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業，實現高起點、高標準、跨越式發展。順義商業要強化為現代制造業發展服務的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（b型）、新中國國際展覽中心等建設為契機，配套構建生活服務體系和產業服務體系。通州商業要配合物流基地、商務中心區建設，強化現代服務功能。同時，加快發展運河沿岸休閑旅游商業。亦莊開發區商業發展也要適應區域功能特點，著力發展新型服務業。 強化特色：加快發展中

33、關村科技園區、北京商務中心區和奧林匹克公園等三個產業功能區主題商業，充分發揮品牌知名度優勢，強化功能區商業特色。在城市新興繁華區、大型居住區、新城中心區開發建設一批反映北京傳統特色、民俗風情的特色街區。建設具有少數民族地區和其他國家、民族生活習俗、宗教、文化特點的專題購物、餐飲、娛樂街區，適應北京建設國際化大都市的要求。進一步完善層級型商業經營系統。 專欄4：層級型商業經營系統 第一層級由王府井、西單、前門-大柵欄等以滿足市內外、境內外消費者休閑、旅游消費需求為主的廣域型城市商業中心構成。同時，促進中關村國際商城等大型現代商業中心加快發展，完善功能，提升客流聚集能力，擴大知名度，為三

34、大商業中心提供必要的補充。第二層級由商圈范圍涵蓋較大城市范圍的區域型商業中心構成。進一步完善目前基本成型的公主墳、朝外、崇文門外大街等以滿足消費者的選擇性購買和一般性休閑消費需求為主的區域商業中心。加大新城特別是順義、通州、亦莊等三個重點新城商業的發展，逐步形成承載城市產業和人口轉移的新的區域型商業中心。第三層級由社區商業構成。包括社區商業中心和便民終端設施，以滿足居民日常生活消費需求為主。三、專業市場空間布局 遵循“控制規模、調整布局、優化結構、整體提升”的指導思想，對專業市場進行“規范、調整、發展、提高”，對中心城地區內的市場逐步進行調整升級和外遷，在中心城外圍地區發展適應北京產業升級和為

35、城市功能服務的具有強輻射能力的集散型專業市場，逐步形成布局合理、功能專業、滿足城市發展需要的專業市場體系。 農產品批發市場是重要的城市流通基礎設施。今后，在城市功能拓展區和重點新城主要提升改造豐臺新發地、順義石門等大型農產品批發市場。每個新城原則上著重發展一個區域綜合農產品批發市場。在具備條件的區縣發展產地型農產品批發市場。在城市外圍適當地區重點培育發展1-2個大型一級糧油批發市場。 小商品交易市場按照“控制數量、促進合并、發展專業、轉型創新、服務生活、完善布局、形成樞紐、擴大輻射”的原則，優化布局，提升水平。限制二環路以內小商品市場的發展，鼓勵現有的小商品市場改造、轉型或遷出；東西北四環路以

36、內，南三環路以內嚴格禁止新增小商品批發市場；東西北四環路和五環路之間，南三環路與南四環路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵現有農貿市場升級改造，向社區菜市場轉型；郊區各類商品交易市場要以滿足新城發展和居民生活為目標進行升級改造。 汽車交易市場要根據產業發展和消費需要在相關區域適度規劃建設，繼續提升四合莊舊機動車交易市場、石景山北京國際汽車貿易園區、昌平回龍觀汽車交易市場、朝陽平房東方基業汽車交易市場等經營管理水平，加快建設豐臺汽車博覽中心。 規范提升汽配市場和建材市場水平，促進其適度發展、合理布局。第二部分：北京市商業地產總體市場分析2.1北京市商業體量分布情況分析一、商業分布情況隨著北京商業

37、地產投資熱的升溫以及各商業項目的上馬，北京市商業地產市場已經進入一個集中供應的高峰期。根據偉業商業對北京市商業地產市場的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業地產總供應量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內，還將新增300400萬平方米左右的供應量。如果按此增長速度計算，屆時靜態總量將基本滿足北京對商業地產的需求，但以發展的觀點來看，北京市短時期內不可能達到整體飽和。 從各區商業地產體量統計情況看，朝陽區穩居頭名，占到總體量的25%，海淀區緊隨其后，占21%。 朝陽區、海淀區面積最大，其商業放量也比較大。朝陽區主要商業放量位于幾大商圈內，包括cbd、建國門、朝外、燕莎、亞奧區域

38、等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形成互動，未來四環內大的商業面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴北進的趨勢明顯，北部區域的亞奧地區未來的商業放量巨大。海淀區主要的商業放量位于中關村區域，包括中關村西區、當代雙安區域、世紀金源mall、公主墳區域、大鐘寺商業廣場等，主要以集中商業體形式出現。東城區和西城區商業發展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業形式以集中商業為主，大部分物業經營狀況良好。東城區近期商業放量不大，西城區主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區域。豐臺區近期發展勢頭強勁，大紅門區域的服裝批發市場未來體量有

39、望達到200萬平，同業態的集聚形成了規模效應，未來此地將發展成北京市最大的服裝批發基地，同時可輻射到整個華北地區。 二、各環路項目分布情況分析根據我司2006商鋪大全中的統計，我們對北京市各環線的商業體量及分布情況進行了整理分析。各環路分布情況表        各環路商業項目數量分布情況為分析近年各環線的開發情況，找出區域熱點，我司首先對各環線間的商業數量進行統計分析。 如圖表，從數量上可以看出，各環路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還是二環內商業項目，雖然北京市二環內寸土寸金，但新近開發的商業項目數量仍然較多，有67個，占到

40、北京市整體數量的24%，這些項目以綜合性商業體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時尚文化區等。五環外雖然區域廣闊，但商業項目數量明顯低于其他區域，只有54個，占19%，由于近幾年，這些地區百萬平米以上大型社區漸成規模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設施的進一步完善，社區商業配套需求量也隨之增大，商業地產前景被看好。各環路商業項目體量分布情況       項目開發數量并不能完全代表此區域的項目開發情況，為更清楚的反映整體開發情況，我司在下面將對各環路商業供應體量進行對比分析。如圖表，從開發體量上可以看出，北京市整

41、體上除二三環之間，其它各環路在體量上無明顯差異，二環內，1,779,000平方米；三四環之間，2,049,428平方米；四五環之間，1,961,600平方米；五環外，1,919,100平方米；這與這些地區面積呈反比，商業項目供應由中心向外環路逐漸減少。二三環之間項目開發體量明顯少于其它環路，只有911,288平方米，占總開發體量的11%，主要原因在于，二三環之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外soho、主語城、順馳•藍調、楓藍國際等。其它環路項目，在體量上并無明顯差異。      

42、 各環路商業項目分布情況     從圖中我們可以清楚看到北京市各環線的商業項目分布情況。   二環路內包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門復興門商圈、宣武門前門崇文門商圈等眾多已經趨于成熟的商業圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強了二環路內良好的商業氛圍。但同時我們也應該看到，由于二環路內的商業發展已經趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環路內的競爭更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。    二三環路之間：東二環到東三環區域駐

43、扎了各大金融機構和外資企業的辦公地點，擁有大片5a級寫字樓和高尚住宅區，隨著北京市政建設的進一步發展，這里將形成一個頂級企業聚居區、一個高品質的富人生活區。現階段此處可供大規模商業開發的面積極少，已基本飽和。而南部二三環間由于居民消費水平與商業發展環境都不太成熟，所以商業項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。二三環之間的西部區域隨著馬連道地區交通、教育及購物生活配套設施日益完善，以及馬連道商圈被規劃為中央采購區,其周邊的商業地產開發也日趨興旺。二三環之間的北部區域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業和北三環沿線馬甸、雙安商業區的帶動，相對而言發展比較穩定。北部區域的大鐘寺地區將會建起體量較

44、大的大鐘寺國際商業中心，此物業經營的成功與否將會影響到北三環商業區的經營與定位。綜上，二三環之間的區域東部已基本飽和，西部和北部平穩發展，南部屬于待啟動地區，未來可挖掘的潛力大。    三四環之間：南三四環之間依然是發展相對比較薄弱的一個區域，但是隨著木樨園商業圈的相成，百榮世貿的組建，給南城帶來了希望。南城的發展日益受到社會各界的廣泛關注，尤其是在政府建設南城，開發南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發建設的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設，若干條市政道路即將開通，加上城市環線、鐵路和南苑機場，南城已經形成便捷、立體的交

45、通網絡，南城必將成為一個新興的商業區域。西三四環的發展則弱于北三四環，這是由于北三四環處于亞奧商圈，發展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(cld)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套  行業為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規模正在日益壯大。當北京被宣布為2008年奧 運會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。東三四環由于包含了cbd和燕莎兩個北京最大的商業圈，尤其是cbd商業圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿中心等，形成了cbd次商圈，并不斷延伸。     四五環之間：南四五環之間的商業項目主要集

46、中在郊縣大興，東四五環的項目則主要集中在望京商業圈一帶和cbd的次商業圈一帶。北城則或以奧運為依托，發展奧運經濟；部分以中關村的巨大人流量為依托發展商業項目。而從商業項目的分布數量上我們又可以看出，同在四五環之間，北四五環就發展的比較好，項目數量眾多，這主要是受到2008年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發展開了。      五環以外：可以看出北五環外的昌平和東五環外的通州發展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區面積上，還是在建筑面積上都是最大的。     

47、 總的來看，北京各環線之間是以二環發展最好，三四環相對比較成熟，五環以外發展勢頭迅猛。同一環線之間，則是東部和北部優于西部和南部，在二環和三環之間，以及三環和四環之間以東部發展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環之間以及五環以外則以北部為最優。三、各環路的商業發展與城市發展關系分析   根據北京城市總體規劃的部署，北京市將在市域范圍內，構建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構。下面我們將根據這一城市規劃來分析各環路的商業發展情況及將來的發展趨勢。  首先簡單的介紹一下這一規劃的主要內容： (1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的

48、南北軸。(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發展帶”。    (3) 多中心：指在市域范圍內建設多個服務全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區核心區、奧林匹克中心區、中央商務區(cbd)、海淀山后地區科技創新中心、順義現代制造業基地、通州綜合服務中心、亦莊高新技術產業發展中心和石景山綜合服務中心等   從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸兩帶多中心”，新規劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局

49、的變化也必然導致北京房地產格局的變化，這種變化很可能將是質的變化。   新的城市總體規劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態亦將發生重大變化， 從商業角度來看，此種規劃也將改變以往人們購物的習慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費。以后身邊的中型社區購物中心和郊區的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。新規劃中中心城市軸線及功能區分析圖      

50、;  通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現有商圈與新規劃中的兩軸并不完全相符，現有商業聚集區主要位于三環以內，并且表現出非常明顯的向東部傾斜的態勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業聚集區，屬于區域型商業中心。而在北京市新規劃中，三環以外的商業規劃被重視起來，cbd東部、大紅門區域、石景山區域、亞奧區域都被列入重點發展的部分，       可見在北京市未來的發展中，將逐步突出三環以外的大型商業的發展，按照多中心的規劃進行整體布局。商業發展將不再僅限于東部cbd區域的集中商業區，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區建立多個區域

51、級商業中心。新的城市總體規劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環線將不再是考評房子的惟一標準，作為城市規劃的重要實施者，房地產開發商也會迅速順應這一形式。 四、北京交通干線和沿線商業的分析     從目前北京的交通系統看，由四條環線和15條快速聯絡線組成的快速系統是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構成道路網絡。近年來四環、五環已經建成通車，預計六環建成后，五個環線總長將達到431.3公里，到2008年，北京將建成五環加八射的高速環路系統。     北京市的商業項目主要分布在

52、現有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業集中在近幾年來建設的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環沿線，四環路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要10倍于產出。公路建設每投入100億元人民幣，將會拉動周邊的國內生產總值1000億元人民幣。四環路的開通，使分布在北京市區邊緣的中央商務區（cbd）、中關村高新技術園區、奧運村、大運村、亦莊經濟開發區等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產業的高速發展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業的發展。   &#

53、160;  未來北京市將大力發展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經驗。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準時；它不受氣候氣象影響；安全系數高；它是環保，由于北京是個發展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠寬，面積也不夠。受到北京古都風貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發展地下交通，才能

54、夠既保護北京的歷史風貌，同時又解決了交通問題。      根據北京市規劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區軌道線路將有望達到十一條。      地鐵的開發將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發商進行房地產的開發或者是商業開發的上上之選。         根據偉業商業資料統計，截止

55、到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業項目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業項目數量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業帶來的增值效應由此可見。       根據目前地鐵的建設情況，5號線將于2007年6月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經建立的“東西軸”與二環線地鐵，“南北軸”的5號線周邊商業將會逐步發展起來的。五、已落成、正報規、待建項目情況對比分析       從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍

56、地小商販，露天市場管理混亂的現象，北京市政府大力整頓商業物業，數量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關閉、拆除，由此造成商業供應量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產生巨大的商業需求，商業地產的開發速度大大加快，僅20022007年的商業供應量就達1300多萬平米，其中已建商業面積700萬左右，占到總體供應量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業，這些在建商業基本上將于2006年推向市場，因此2008年，將是商業地產供應激增的一年；正在報批的商業面積約150萬平米，占到總體面積的17%。      20022007年間，北京市城八

57、區的落成項目以東城區為最，達到該區總體面積的72%，這主要是因為東城區商業比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區是豐臺區，比例僅為43%，豐臺區由于歷史原因，整體商業發展水平較低，除了大紅門服裝批發市場外，其他零售商業落成數量遠遠少于其他城區；     在建項目最多的是是朝陽區，比例高達35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區域的商業地產大開發，同時，朝陽區的cbd地區及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區商業都為朝陽區的商業發展添磚加瓦，發展勢頭如火如荼；   

58、60;  待建商業項目數量最多的是豐臺，因為豐臺區已落成項目數量相對較少，因此未來有大量商業項目規劃待建，主要集中在木樨園大紅門地帶；規劃數量較少的是崇文區，僅為10%，這主要是因為崇文區的商業數量較多，尤其是近兩年來大量社區商業的投入使用使得該區商業放量過多，一時難以消化。據統計，北京市現有商業面積1260萬，人均商業面積0.9平米，依據北京市2010年人均規劃商業面積1平米的規劃，未來五年在建及待建商業項目面積將達到200300萬平米，因此預計到2010年，商業供應量每年都在五十萬平米以上。六、商業項目物業形態對比分析（獨立、寫字樓底商、社區商業等）  

59、60;     北京市現有的商業地產中，以獨體商業比例為最高，達到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業發展最基礎的盈利元素，是當今商業發展最快的商業形態，這部分物業占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關注的物業形態，發展前景良好；至于近年來發展迅速的社區商業，更是以立足于社區，面向周邊的的姿態在眾多商業形態中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區便利店遠遠低于上海市的社區便利店數量，巨大的市場

60、契機被多個零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區拼命擴張，以期搶先占領市場。  在北京市城八區中，獨體商業比例最高的是海淀區，占比54%，這要歸功于海淀區近年來一系列大的巨量商業陸續竣工，如世紀金源mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區，比例為25%；社區商業比例最高的為石景山區，比例達達到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區，比例為23%。第三部分、北京商圈規分析3.1商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區域。它由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的5070，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態：一、 商圈的定義商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環境，所以位置非常重要。第