1、| 2 0 0 8 年9月 1 2月| | 每天平均4.3次坐電梯次坐電梯每天至少3.69分鐘的品牌信息接觸分鐘的品牌信息接觸周末參加在社區內的品牌體驗活動試用產品、體驗產品利益dm刊物，品牌單張、重復產品的信息| | | | | 工作項目“心愛寶寶2008金爽社區夏令營&歡樂營”活動活動主題：2008寶寶健康快樂年活動調性：寶寶、健康、家庭、快樂針對目標：專業組：職業設計師 | 大眾組：任何家庭成員活動目標：與目標受眾親密性接觸，體驗、推廣新品、提高品牌形象有效完成任務，最大程度的節省資源，充實目標消費群數據庫執行時間： 2008年8月9月：寶寶夏令營 | 10月12月 寶寶歡樂營執

2、行地點： 廣州二十個優質生活社區基本流程：宣傳部分|寶寶總動員：梯門廣告; 活動部分： 8月9月寶寶夏令營 &10月12月 寶寶歡樂營（健康寶寶爬行大賽/學步寶寶快樂池：酷寶寶秀/幼教啟智專家小講座）推廣工作；視頻|資料派發|信息收集|小禮品|活動主題|現場咨詢|展具活動對象：針對618個月寶寶 面向020個月寶寶和寶寶的父母及看護人活動規模：覆蓋廣州二十個優質生活社區，100萬高品質生活圈人群；1000次梯門廣告提前告知，進行寶寶總動員；100場次寶寶社區夏令營和歡樂營活動活動形式：寶寶學步樂園專家面對面寶寶趣味競技活動參加方法：開放性活動，現場報名登記運作機構：主辦：幫寶適 美贊臣

3、承辦：正堂傳媒 storcom 協辦：南方都市報 媽咪寶貝雜志社區協辦：廣州二十個優質社區 會所或中心場地 荔港南灣|玫瑰園|怡新花園|建麗花園|紫荊花園|都市蘭亭|金碧花園一期|金碧花園二期|金碧灣|金碧翡翠華庭|金碧華府|金碧新城|金碧世紀花園|粵韻庭園|信步閑庭|金桂園|悅濤雅苑|珠島花園|江南花園|世港花園| | 活動告知：二十個生活社區1000月次梯門廣告發布心愛寶寶心愛寶寶2008金爽社金爽社區夏令營區夏令營&歡歡樂營開營樂營開營 9月10月寶寶夏令營 11月12月寶寶歡樂營| 8月社區1-5，宣傳推廣社區1-5，社區活動社區6-10，宣傳推廣社區11-15，宣傳推廣社區1

4、6-20，宣傳推廣20塊門貼/小區2場/小區20塊門貼/小區20塊門貼/小區20塊門貼/小區9月社區1-5，宣傳推廣社區1-5，社區活動社區6-10，宣傳推廣社區6-10 ，社區活動社區11-15，宣傳推廣社區11-15 ，社區活動社區16-20，宣傳推廣社區16-20 ，社區活動10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區10月社區1-5，宣傳推廣社區1-5，社區活動社區6-10，宣傳推廣社區6-10 ，社區活動社區11-15，宣傳推廣社區11-15 ，社區活動社區16-20，宣傳推廣社區16-20 ，社區活動10塊門貼/小區2場/

5、小區10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區11月社區1-5，宣傳推廣社區1-5，社區活動社區6-10，宣傳推廣社區6-10 ，社區活動社區11-15，宣傳推廣社區11-15 ，社區活動社區16-20，宣傳推廣社區16-20 ，社區活動10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區10塊門貼/小區2場/小區12月社區1-5，社區活動社區6-10 ，社區活動社區11-15 ，社區活動社區16-20 ，社區活動2場/小區2場/小區2場/小區2場/小區第一周第二周第三周第四周| 活動信息中包括活動主題、時間、地點和報名方法與物業合

6、作，提前進行申請試用產品裝和褲寶寶秀活動、啟智專家講座活動報名預訂工作| 夏季和秋冬季：夏季和秋冬季：8月9月 寶寶夏令營 10月12月 寶寶歡樂營寶寶夏令營歡樂營場地規劃：寶寶夏令營歡樂營場地規劃：寶寶爬行區|學步池|酷寶寶fashion show秀區|講座區|咨詢互動區|營內活動：營內活動：健康寶寶爬行大賽|學步寶寶快樂池|褲寶寶 酷寶寶fashion show|幼教啟智專家小講座| | 產品產品體驗體驗視視 頻頻資料資料派發派發信息信息收集收集小禮小禮品品活動活動主題主題現場現場咨詢咨詢展展 具具2021-11-815| pampers和美贊臣品牌形象展具在現場使用等離子播放視頻廣告和消

7、費者教育片演示、展示產品并讓寶寶父母試用,拉近受眾距離，促進終端銷售專業解答寶寶父母問題，加深產品在父母心中的印象為pampers和美贊臣定制主題活動案，也可以植入既有的消費者教育課程。現場資料派發試用問卷、媽媽幫和寶寶俱樂部報名通過贈送小禮品可有效吸引人流，提升品牌，并能起到廣告作用| 1.荔港南灣2.玫瑰園3.怡新花園4.建麗花園5.紫荊花園6.都市蘭亭7.金碧花園一期8.金碧花園二期9.金碧灣10.金碧翡翠華庭11. 金碧翡翠華庭12. 金碧華府13. 金碧新城14. 金碧世紀花園15. 粵韻庭園16. 信步閑庭17. 金桂園18. 悅濤雅苑19. 珠島花園20. 江南花園21. 世港花

8、園| | n 4個月期間，1000月次梯門活動告知和pampers和美贊臣品牌形象廣告n 單價：3000元/月/梯門1000 n 總計：rmb3,000,000元n 折扣后：rmb2,500,000元| n20個社區，4個月期間，每個社區5場活動，總計100場“寶寶夏令營&歡樂營”活動n預算支出主要包括：場地租賃費、場地布置費用、設備（等離子電視等）費用、第三方人員和機構費用、專家費用、活動管理費用。n平均每場rmb10,000元，總計rmb1,000,000元| | 如何進行房地產市場分析| 學習內容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市

9、場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告| 市場市場為什么要進行房地產市場分析？開發商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環境評估項目所處的市場環境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發展方向和市場定位制定項目的發展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議5。評評估項目目估項目目標實現的可能性。標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜

10、集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？| 什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。針對某種特定物業研究市場的供需關系。需求方：物業的購買者或租賃者需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據

11、進行分析！| 房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區域市場、專業物業市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現在、未來區域市場分析專業市場分析項目市場分析廣州經濟環境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析| 房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區域界定第一步：市場區域界定這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分。第二步：區域經濟環境和市場第二步：區域經濟環境和市場分析分析考察整個區域經濟環境，判斷

12、區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。第三步：專業市場分析第三步：專業市場分析按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。| 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析區域經濟區域經濟環境分環境分析析區域房地區域房地產市場分產市場分析析（一）基（一）基本內容本內容+對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進

13、行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。| 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區域經濟環境分析區域經濟環境分析1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析區域房地產市場分析1、投資：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工

14、面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規劃部門的政府官員訪談規劃、房地產等專業人士訪談| 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經區域經濟環境濟環境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指標標人均人均gdpgdp與房地產發展關系與房地產發展關系gdpgdp增速與房地產發展關系增速與房地產發展關系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展

15、階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展| 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產房地產開發投開發投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產房地產開發投開發投資資/gdp0.2房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系第二步第二步區域經濟區域經濟環境和市環境和市場分析場分析（三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房地產市場

16、發展狀況的指地產市場發展狀況的指標標| 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經濟區域經濟環境和市環境和市場分析場分析（三）能夠反映區域房（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指地產市場發展狀況的指標標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.6恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可

17、支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國各主要城市的恩格爾系數我國各主要城市的恩格爾系數| 房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業市專業市場場分析分析（住宅（住宅）1、住宅類土地供應情況、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格成交情況、成交價格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結構分析（按面積進供給結構分析（按面積進行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結構、成交結構、產品特點產品特點分析分析4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分析析5、專業房地產市場總結、專業房地產市場總結| 房地

18、產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分析場分析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環境：自然景觀、人文環境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件項目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項目的目標客戶找出項目

19、的目標客戶2.2. 目標客戶的置業需求目標客戶的置業需求和偏好和偏好3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標| stow內部因素內部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（項目+環境+競爭）| swot分析的價值要素s/w（優（優勢勢/劣勢劣勢）的價值要的價值要素素 n 地段要素 n 環境要素 n 地塊要素 n 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括：n 地段要素地段/片區認知度/周邊配套（商業/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）n 環境要素自然環境/四至景觀/社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）n 地塊要素地形地貌/規模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發揮空間）n 項目要素目標/開發商品牌/可利用資源等| o/t（機會（機會/威威脅）的價值脅）的價值要素要素 宏觀要素經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業形勢（一、二、三級市場）/城市規劃（交通、市政配套、開發重點、熱點等） 微觀要素市場競爭（片區、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優勢和機會，尤其是必須