1、房屋交付業(yè)主后維修專業(yè)方案編制單位：榮華建設集團第十三項目部目 錄一、目的 5二、使用范圍 5三、依據 5四、維修方案 6（一） 室內空鼓、裂縫 61、 墻面空鼓 62、 地面空鼓 63、 墻面裂縫（淺裂縫，無空鼓現象） 74、 墻面裂縫（有空鼓） 75、 地面裂縫 8（二） 外墻面 81、 外墻涂料（脫層、起鼓） 82、 外墻面磚（開裂、空鼓） 9（三） 感觀質量 101、 墻面平整度、垂直度、陰陽角順直 102、 地坪翻砂 103、 地坪平整度 10（四） 滲漏 111、 廚衛(wèi)間地面（管道周邊、煙道周邊） 112、 廚衛(wèi)間地面（結構板滲水） 123、 廚衛(wèi)間墻面（預埋管滲漏） 134、 廚

2、衛(wèi)間墻面滲水（墻面防水問題） 145、 外墻滲漏 145.1 外墻分格縫滲漏 155.2 外墻裂縫滲漏： 165.3 伸縮縫滲漏 165.4 對拉螺桿洞滲漏 175.5 外墻腳手眼處滲漏 175.6 外墻管道支架或欄桿接頭處滲漏 185.7 沖淋要求 186、 屋面滲漏 197、門窗邊滲水 208 、空調機位滲水 21（五）鋁合金及塑鋼門窗 211、五金配件 212、門窗開啟不靈活 223、門窗框周邊膠開裂、脫落 224、玻璃劃痕、破裂 225、門窗框安裝偏差 22（六） 鋁合金欄桿、百葉 231、松動、插銷、鉸鏈問題 232、型材 233、欄桿玻璃 23（七）鐵花欄桿 231、生銹、脫焊、脫

3、漆 23（八）入戶門 241、門扇變形、起蹺，開關時有異響 242、門扇、門框有劃痕、碰痕、門扇表面漆顏色不一致 243、五金配件、鎖具 244、密封膠條、隔音膠條脫落 245、門框邊膠條開裂、脫落 24（九）給排水工程 251、地漏堵塞 252、水管堵頭、水龍頭、軟管、閥門漏水 253、室內給水管打不起壓或水表自轉 254、衛(wèi)生間馬桶排污管離墻距離偏差 26(十) 電氣工程 261、線路跳閘、短路、漏電故障 262、配電箱、空氣開關、漏電開關 263、維修電源插座、電話插頭、按鈕開關 274、房間燈不亮 27（十一） 弱電 27一、 目的保證維修質量，避免二次返修，確保快速、高效地處理工程維

4、修工作，提高客戶滿意度。二、 適用范圍適用于項目的維修工作。三、 依據維修工程必須符合相關國家、地方及行業(yè)標準，主要包括但不限于： 1、工程建設標準強制性條文2002年版2、建筑工程施工質量驗收統一標準GB5030020013、建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范GB5021020014、住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范GB5032720015、屋面工程質量驗收規(guī)范GB5020720026、聚合物水泥防水涂料JC/T89420017、高分子防水涂料GB1817320008、建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范GB5024220029、給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范GB502689710、砌體工程施工及驗收規(guī)范

5、GB/T502032002四、 維修方案：（一）、室內空鼓、裂縫1、 墻面空鼓1.1 維修方案：1.1.1 采用切割機切割空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；1.1.2 清理并潤濕基層；1.1.3 刮1：1水泥砂漿一遍；1.1.4 補1：2.5水泥砂漿，分兩遍成活，超過2.5cm的部位需分三遍成活；1.1.5 補刮膩子二遍，并掛抗裂玻纖布。若一面墻修補面積大于50%或超過三處以上須整面墻重新滿刮膩子二遍。1.2 維修時間：7天。 1.3 注意事項：水泥砂漿修補完成后，需做好撒水養(yǎng)護。2、地面空鼓2.1 維修方案：2.1.1采用切割機切割空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；2.1

6、.2 清理、并潤濕基層；2.1.3 掃素水泥漿一道；2.1.4 補C20細石混凝土，并壓光找平，一遍成活。2.2 維修時間：5天。2.3注意事項：細石混凝土修補完成后，需做好養(yǎng)護。3、墻面裂縫（淺裂縫，無空鼓現象）：3.1 維修方案：3.1.1 將抹灰層裂縫輕剔至基層，寬5mm；3.1.2 清理縫內；3.1.3 縫內滿打透明密封膠；3.1.4 補刮膩子兩遍。3.2 維修時間：3天。4、墻面裂縫（有空鼓）4.2 維修方案：4.1.1 采用切割機切割裂縫及空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；4.1.2 清理并潤濕基層；4.1.3 刮1：1水泥砂漿一遍；4.1.4 補1：2.5水泥砂漿，分兩

7、遍成活，超過2.5cm的部位需分三遍成活；4.1.5 補刮膩子二遍，并掛抗裂玻纖布。若一面墻修補面積大于50%或超過三處以上須整面墻重新滿刮膩子二遍。4.2 維修時間：6-7天。 4.3 注意事項：水泥砂漿修補完成后，需做好撒水養(yǎng)護。5、地面裂縫：5.1 維修方案：5.1.1 采用切割機將裂縫左右5CM范圍內延裂縫方向切除地坪砂漿，并將切縫處鑿毛；5.1.2 掃素水泥漿一道；5.1.3補1：2.5水泥砂漿，壓光找平，一遍成活。5.2 維修時間：2天。（二）、外墻面1、 外墻涂料（脫層、起鼓）：1.1 維修方案：1.1.1 用小刀割除外墻涂料層；1.1.2 剔除外墻膩子，并清理基層；1.1.3

8、按照外墻涂料施工工藝重新施工：外墻膩子底漆中間漆面漆。若維修部位位于房屋樣露臺處，需整面墻重做外墻涂料，其余大面墻需盡量避免色差，并保證維修部位成方形。1.2 維修時間：4-5天。2、 外墻面磚（開裂、空鼓）：2.1 維修方案：2.1.1 僅外墻磚開裂，抹灰層未開裂、空鼓：2.1.1.1 用切割機沿磚縫切割開，并剔除外墻磚，范圍比開裂部分大一塊磚；選擇顏色接近的外墻面磚進行修補，采用聚合物水泥砂漿粘貼；聚合物水泥砂漿溝縫。2.1.2 抹灰層開裂、空鼓：2.1.2.1采用切割機切割空鼓處，并將切縫處鑿毛；2.1.2.2清理并潤濕基層；2.1.2.3 刮1：1水泥砂漿一遍；2.1.2.4 補1：2

9、.5水泥砂漿，分兩遍成活，較厚的部位需分三遍成活；2.1.2.5 選擇顏色接近的外墻面磚進行修補，采用聚合物水泥砂漿粘貼；2.1.2.6 采用聚合物水泥砂漿勾縫，保證灰縫密實。2.2 維修時間：若抹灰層無空鼓3天；若抹灰層空鼓則需7天。（三） 感觀質量：1、 墻面平整度、垂直度、陰陽角順直：1.1 維修方案：1.1.1偏差在6mm以下，用內墻膩子進行找補，到達規(guī)范要求。同時需保證新找補膩子和原膩子之間粘接牢固，避免脫層。1.1.2偏差在6mm以上（含6mm），需根據實際情況剔鑿墻面基層以到達規(guī)范要求，補刮膩子二遍。新舊膩子交接處需掛抗裂玻纖布。1.2維修時間：3-4天。2、 地坪翻砂：2.1

10、維修方案：2.1.1鏟除翻砂部分，清理并潤濕基層；2.1.2 翻砂部分滿刮水泥膠漿（805膠水與水泥砂漿混合），需保證粘接牢固，避免脫層。2.2 維修時間：3天。3、 地坪平整度：3.1 維修方案：3.1.1 根據實際情況局部處理偏高或偏低的部位。3.1.2 將偏低的部位鑿毛或將偏高的部位剔鑿至合適標高，清理并潤濕基層后，滿刮水泥膠漿（805膠水與水泥砂漿混合）。3.2 維修時間：3天。（四） 滲漏1、 廚衛(wèi)間地面（管道周邊、煙道周邊）：1.1 問題原因：管道周邊、煙道周邊因吊洞質量或防水附加層質量差而產生滲漏。1.2 維修方案：1.2.1 剔鑿管道周邊和煙道周邊地坪混凝土至結構層；1.2.2

11、 繼續(xù)剔鑿管道周邊和煙道周邊原吊洞混凝土，深2cm；1.2.3 清理基層，采用堵漏劑進行封堵，高于結構層5-8mm，大于管道周邊5cm；1.2.4 管道周邊和煙道周邊30cm范圍內做2mm厚JS防水涂膜與原防水層搭接15cm。1.2.5 廚衛(wèi)間滿閉水24小時；1.2.6 恢復地坪。1.3 維修時間：7-9天。1.4 其他1.4.1 若地面漏水超過3處（含3處），必須將地坪全部鑿除，按上述方案處理完管道周邊和煙道周邊后滿做JS防水涂膜2.0mm。1.4.2 上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復時間不超過5天。2、廚衛(wèi)間地面（結構板滲水）:2.1 原因：結構板有貫穿裂縫導致滲漏。2.2 維

12、修方案：2.2.1 根據滲水位置剔鑿地坪混凝土至結構板面，找到結構板裂縫，同時周邊需保留10cm防水以便搭接。2.2.2 將結構板裂縫鑿成V型槽，寬2-3cm，深2cm，并清洗槽內；2.2.3 用堵漏劑對V型槽進行封堵，高于結構層5-8mm，大于槽邊5cm。2.2.4 裂縫周邊15cm范圍內做2mm厚JS防水涂膜，與原防水搭接10cm。2.2.5 廚衛(wèi)間滿閉水24小時；2.2.6 恢復地坪。2.3 維修時間：7-9天。2.4 其他2.4.1 若地面漏點超過2處（含2處），必須將地坪全部鑿除，按上述方案處理完裂縫后滿做JS防水涂膜2.0mm。2.4.2上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復

13、時間不超過5天。3、廚衛(wèi)間墻面（預埋管滲漏）：3.1 滲漏原因：墻內預埋管破裂或彎頭熱容出現問題而產生滲漏。3.2 維修方案： 3.2.1 對室內管道按照規(guī)范要求進行打壓；3.2.2 將墻面滲漏部位鑿開，檢查管道情況。若業(yè)主已經裝修，則根據實際情況盡量從廚衛(wèi)間墻體外側進行剔鑿，避免破壞廚衛(wèi)間墻地磚。3.2.3 更換有問題的管道和彎頭；3.2.4 用C20細石混凝土封堵鑿開的墻體空洞；3.2.5 恢復墻面抹灰層和膩子。3.3 維修時間：4-5天。3.4上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復時間不超過5天。4、廚衛(wèi)間墻面滲水（墻面防水問題）4.1 原因：墻面防水未達到規(guī)范要求，厚度不滿足要求

14、或防水層存在沙眼等。4.2 維修方案：4.2.1 找到滲漏部位，鑿除業(yè)主裝修面層檢查防水。4.2.2 補做聚合物水泥基防水涂膜1.5mm厚，與原防水搭接15cm。4.2.2 恢復裝修面層。4.3 維修時間：5天。上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復時間不超過5天。5、外墻滲漏外墻產生滲漏的原因很多，其中包括外墻分格縫滲漏、外墻伸縮縫滲漏、外墻裂縫滲漏、對拉螺桿洞滲漏、外墻腳手眼處滲漏、外墻磚勾縫處滲漏、外墻管道支架滲漏、欄桿接頭處滲漏等。水從以上部位滲進外墻后，會沿著抹灰層或保溫層和基層之間的縫隙發(fā)展，嚴重的情況下會造成室內整面墻體返潮發(fā)霉，造成業(yè)主的損失不可估量，所以外墻滲漏須立即現

15、場查看并分析滲漏原因，并盡快安排維修，在短時間內處理完成。維修外墻滲漏問題關鍵點是要根據滲漏點分析滲漏原因，維修時才能一次到位，避免二次返修。以下是各種外墻滲漏問題發(fā)生時的滲漏情況和處理方案。5.1外墻分格縫滲漏：5.1.1滲漏情況描述：多出現在窗角部位（設計外墻分格縫一般位于窗上口）。5.1.2 維修方案：將分格縫兩側15cm范圍內外墻涂料及抹灰層剔除；用堵漏劑對磚墻灰縫重新勾縫；用1：3水泥砂漿找平（1cm厚）；做2.0mm聚合物水泥基防水涂膜；用1：2.5水泥砂漿補平外墻面；重做外墻涂料；恢復室內墻面。5.1.3 維修時間：6-7天。5.1.4 上述時間未考慮腳手架搭設時間。5.2 外墻

16、裂縫滲漏：5.2.1 滲漏情況描述：室內墻面返潮、發(fā)霉，面積較大。5.2.2 維修方案：5.2.2.1 剔除面磚或涂料；5.2.2.2 采用切割機切割開裂、空鼓處，并將切縫處鑿毛。5.2.2.3 清理基層，并發(fā)水潤濕；5.2.2.4 補1：2.5水泥砂漿，分兩遍成活，超過2.5cm的部位需分三遍成活；5.2.2.5 聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；5.2.2.6 恢復面磚或涂料。5.2.3 維修時間：面磚墻面7天，涂料墻面9天。5.3 伸縮縫滲漏：5.3.1 滲漏情況描述：伸縮縫處開裂，滲水后沿墻面下流，導致某一戶或幾戶內墻返潮。5.3.2 維修方案：將伸縮縫鍍鋅鐵皮拆除，修補墻面；重新安裝

17、鍍鋅鐵皮，并重新打膠。5.3.3 維修時間：5天。5.4 對拉螺桿洞滲漏：5.4.1 滲漏情況描述：室內墻面局部濕潤，點狀分布。5.4.2 處理方案：5.4.2.1 室內處理：剔鑿室內墻面至結構層；剔除對拉螺桿洞內水泥砂漿，深5cm；用堵漏劑進行封堵，補平結構層；洞邊15cm范圍內做1.5mm厚聚合物水泥基防水涂膜；恢復抹灰層和面層。5.4.2.2 外墻處理：此類滲漏問題產生的原因多數情況下是由于其他部位滲水后沿保溫層與基層之間縫隙發(fā)展，對拉螺栓洞沒有堵密實而造成滲漏至室內。所以外墻處理關鍵是要找到滲水點（如分格縫滲水、伸縮縫滲水等），然后按照相應的維修方案進行處理。5.4.3 維修時間：7天

18、。5.4.4上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復時間不超過5天。5.5 外墻腳手眼處滲漏：5.5.1 滲漏情況描述：室內墻面底部局部濕潤，塊狀分布。5.5.2 處理方案：剔除墻面抹灰以及原腳手眼封堵混凝土；重新采用C20細石混凝土分二次填塞密實；聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；恢復抹灰層和膩子層。5.5.3 維修時間：5天。5.5.4上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復時間不超過5天。5.6 外墻管道支架或欄桿接頭處滲漏：5.6.1 滲漏描述：沿管道支架螺栓四周縫隙和欄桿接頭四周縫隙滲入墻體內，導致內墻面局部返潮發(fā)霉。5.6.2 維修方案：采用堵漏劑對支架螺栓四周縫隙和欄桿接

19、頭四周縫隙進行封堵，并打密封膠。5.6.3 維修時間：2天。5.6.4上述維修時間未考慮裝修面層恢復，裝修面層恢復時間不超過5天。5.7 沖淋要求：5.7.1 施工單位需配備水管及噴槍，滲水問題處理完成后，要求做沖淋試驗，確認不滲漏后再恢復面層。6 屋面滲漏6.1 查看滲漏點，分析滲漏原因：首先應從室內查看滲漏情況，找到滲漏點；然后根據滲漏點查看屋面與之相對應的部位，再分析產生滲漏的原因。6.2 屋面與室內滲漏點對應的部位防水保護層明顯開裂，并且防水已經破壞。處理方案：6.2.1 將破損部位防水保護層及防水剔除（防水預留15cm搭接寬度）；6.2.2 結構板裂縫處理方案詳見廚衛(wèi)間地面結構板裂縫

20、處理；6.2.3 進行閉水試驗24小時；6.2.4 裂縫兩側20cm范圍做JS防水涂膜2.0厚；6.2.5 恢復卷材防水，與原防水搭接15cm，并再次閉水24小時；6.2.6 恢復防水保護層。6.2.7 維修時間：9天。6.3 屋面與室內滲漏點對應的部位防水保護層與防水無開裂、破損，此種情況是由于滲漏點附近其它部位防水破壞導致滲水后，水沿防水卷材與基層之間的縫隙發(fā)展，到達結構板裂縫處向室內滲漏。6.3.1處理方案：6.3.1.1查找屋面防水破損處，剔除開裂破損的防水保護層及防水（防水預留15cm搭接寬度）；6.3.1.2修補防水，做24小時閉水試驗；6.3.1.3恢復防水保護層；6.3.1.4

21、鑿除滲漏點處的防水保護層和防水，找到結構裂縫；6.3.1.5按廚衛(wèi)間地面結構板裂縫處理方案處理；6.3.1.6做24小時閉水試驗；6.3.1.7裂縫兩側20cm范圍內做JS防水涂膜2.0厚；恢復卷材防水，與原防水搭接15cm；6.3.1.8恢復防水保護層。6.3.2 維修時間：9天。6.4 若滲漏情況和屋面防水破壞都比較嚴重，無法找到滲漏點，并且按上述兩種情況處理后仍沒有效果，則需將整個屋面防水保護層及防水全部鑿除，修補完結構板裂縫后重做防水（采用自粘性防水卷材）：6.4.1處理方案：6.4.1.1 鑿除原剛性層混凝土和防水；6.4.1.2 基層找平，四周陰角處采用1：2.5水泥砂漿做成弧形；

22、6.4.1.3 JS防水涂膜2.0厚6.4.1.4 聚酯胎單面粘砂SBS改性瀝青防水卷材4厚；6.4.1.5 C20細石混凝土剛性層40mm厚，3m×3m分縫，內配4150雙向冷拔鋼筋，分格縫采用密封膠塞縫。6.4.2 維修時間15天。7 、門窗邊滲水7.1 原因分析：門窗外側四周密封膠條開裂、脫落或門窗塞縫不密實造成滲水。7.2 維修方案：7.2.1 用美工刀將開裂或脫落的膠條切除;7.2.2 剔除縫內松動的發(fā)泡劑或水泥砂漿，7.2.3重新打發(fā)泡劑或塞干硬型防水砂漿（內摻杜拉纖維），確保密實；7.2.4 重打密封膠。7.2.5 采用噴槍做沖淋試驗，噴水壓力為0.20.3MPa（23

23、KG），噴嘴與被噴部位之間距離為25cm，噴嘴以勻速在各沖淋部位緩緩移動，單扇窗噴淋時間不少于15分鐘。7.3 維修時間：若為膠原因1天，若是塞縫的原因需4天。8 、空調機位滲水8.1 原因分析：空調機位內地面找坡坡度過小或成倒坡引起積水，導致向室內滲漏。8.2 維修方案：8.2.1 鑿除空調機位內地面抹灰層；8.2.2 做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚，立面返300mm高；8.2.3 采用1：2.5水泥砂漿找坡收光面，坡度向外側1%。8.3 維修時間：4天。五 鋁合金及塑鋼門窗1、五金配件1.1 五金配件問題包括：門窗把手斷裂、塑鋼門鎖無法開啟、風撐或鉸鏈變形等。1.2 處理方案：更換相應

24、配件。1.3 處理時間：1天。2、門窗開啟不靈活2.1處理方案：現場調試。2.2處理時間：1天。3、 門窗框周邊膠開裂、脫落3.1處理方案：用美工刀切除開裂及脫落的膠條，清理基層，重新打膠。3.2處理時間：1天。4、 玻璃劃痕、破裂4.1 處理方案：更換玻璃。4.2 處理時間：安裝1天，普通玻璃制作需3天，鋼化玻璃制作需7天。5 門窗框安裝偏差5.1處理方案：5.1.1局部型材不順直：將該分格處玻璃取下，對型材進行調整。5.1.2整扇門窗框安裝不方正：將整扇框取下，按照規(guī)范要求重新安裝；土建修補墻面；安裝玻璃并打膠。5.2處理時間：8天。（六） 鋁合金欄桿、百葉1 松動、插銷、鉸鏈問題：1.1

25、 松動：現場維修。維修時間：1天。1.2 百葉插銷松脫：更換插銷。維修時間：1天。1.3 百葉鉸鏈松脫：更換鉸鏈。維修時間：1天。2 型材2.1型材變形：校正，重新刮膩子噴漆；若無法校正則需更換。維修時間：1天。更換材料可延長至5天。2.2型材漆掛花：重新刮膩子噴漆。維修時間：2天。3 欄桿玻璃3.1玻璃破碎：更換玻璃。3.2維修時間：安裝1天，普通玻璃制作需3天，鋼化玻璃制作需7天。(七) 鐵花欄桿1 生銹、脫焊、脫漆1.1 重新噴漆或焊接；打磨焊接或生銹部位，刷防銹漆二遍、面漆二遍。1.2 維修時間：3天。若需更換欄桿可延長至5天。(八) 入戶門1 門扇變形、起蹺，開關時有異響1.1 維修方案：現場調試。1.2 維修時間：1天。2 門扇、門框有劃痕、碰痕、門扇表面漆顏色不一致2.1 維修方案：局部維修后現場噴漆。2.2 維修時間：1天。3、五金配件、鎖具3.1 存在問題：轉動不靈活、打不開、不能反鎖、鎖舌位置不正確等3.2 維修方案：現場調試。3.3 維修時間：1天。若需更換門鎖可延長至3天4、密封膠條、隔音膠條脫落4.1 維修方案：更換膠條。4.2 維修時間：1天。5、門框邊膠條開裂、脫落5.1 維修方案：切除膠條重新打膠。5.2 維修時間：1天。6 、若入戶門劃傷、碰撞、變形、起蹺嚴重，需更換或返廠進行維修，維修時間10天。（九） 給排水工程1