1、富陽（中國）控股有限公司fortune-sun（china）holdings limited. 錦繡天下商業(yè)研究及招商建議一、背景簡介隨著葛洲壩片區(qū)城市建設(shè)快速發(fā)展，完成工區(qū)變城區(qū)、城區(qū)變中心鬧市區(qū)的功能轉(zhuǎn)換，發(fā)達(dá)的交通、眾多的商貿(mào)、嶄新的樓盤，更使葛洲壩片區(qū)成為宜昌城市建設(shè)的亮點(diǎn)。在這個(gè)過程中，昔日工業(yè)區(qū)還是機(jī)器喧囂一片，轉(zhuǎn)眼間變成了土地平整、道路暢通的鬧市區(qū)；昔日還是名不見經(jīng)傳的角落，轉(zhuǎn)眼間變成了商家爭搶的黃金寶地隨著宜昌中心城區(qū)80萬平米超級大盤錦繡天下項(xiàng)目的建設(shè)，今日的葛洲壩商圈，正以銳不可擋的氣勢，呈幾何級裂變的超常速度發(fā)展！新城崛起 見證葛洲壩偉大成就  工業(yè)區(qū)外遷計(jì)劃的

2、實(shí)施，大批新樓盤陸續(xù)推出，葛洲壩工業(yè)區(qū)的原有形象已慢慢從人們的思維定勢中淡出，逐漸轉(zhuǎn)型為國際化的休閑商業(yè)居住區(qū)域。拔地而起的錦繡天下建筑群、目極長江的高層住宅，更是將葛洲壩的未來“遠(yuǎn)眺”到極限。而伴隨交通環(huán)境的改善和大型商家的入駐，葛洲壩區(qū)域迎來了又一個(gè)發(fā)展契機(jī)。一直以來，西陵區(qū)是宜昌市的中心。葛洲壩區(qū)域的城市資源富集，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，足與西陵區(qū)并駕齊驅(qū)。作為一個(gè)城市新區(qū)，它規(guī)劃起點(diǎn)高，城市功能齊全，少有遺留問題，具有可超常規(guī)發(fā)展的動力。   據(jù)了解，西陵區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃指出，對于西陵魅力中心區(qū)三大商貿(mào)圈之一的葛洲壩商圈，西陵區(qū)政府將舉全區(qū)之力，大力支持其發(fā)展，使之建設(shè)成為宜昌環(huán)境

3、最美、配套最全、居住最佳的新型城區(qū)。隨著葛洲壩片區(qū)城市建設(shè)得到迅速的發(fā)展，葛洲壩片區(qū)將成功地與西陵區(qū)進(jìn)行對接。一幢幢新樓拔地而起，一條條大道寬廣明亮，一塊塊綠地青翠欲滴，一座座商廈人如潮涌，葛洲壩片區(qū)正在西陵中心區(qū)迅速崛起。從錦繡天下一期到現(xiàn)在的錦繡天下三期華府，環(huán)城四顧，一座現(xiàn)代化新城撲面而來。二、未來5-10年的發(fā)展趨勢 按照錦繡天下分三期開發(fā)的總體規(guī)劃，葛洲壩東湖區(qū)域一公里范圍內(nèi)將新增40多棟20到30層的高層精品住宅和近兩萬高端消費(fèi)人群，這里高樓林立、人氣鼎盛，將形成宜昌的“高尚街區(qū)”。錦繡天下三期項(xiàng)目還含有酒店、商務(wù)寫字樓、大型酒樓、商業(yè)街、高層住宅等多種建筑形態(tài)。建成后的錦繡天下三

4、期，也必將是西陵區(qū)乃至宜昌市的地標(biāo)建筑和商業(yè) “黃金口岸”，它將與城市cbd融為一體，構(gòu)成全宜昌的核心商業(yè)圈。三、本案情況：錦繡天下一期西臨樵湖二路，東北面臨夷陵路延伸段，南面為東湖二路，距宜昌市中心夷陵廣場1.5公里左右，距長江的直線距離為500米，周圍1公里范圍內(nèi)各類配套設(shè)施便利，項(xiàng)目6棟28層的高層精品住宅組成，總建筑面積16萬，并配備有1萬的城市公園。錦繡天下二期（嘉苑、華庭）地處樵湖二路與團(tuán)結(jié)路交匯處，葛洲壩區(qū)域中心地段，距錦繡天下一期僅一街之隔。社區(qū)由1900多戶住宅和多個(gè)社區(qū)臨街商鋪及商業(yè)街構(gòu)成。附近還有機(jī)電花苑等社區(qū)，本社區(qū)內(nèi)綠化優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)越，同時(shí)設(shè)置多個(gè)停車場，業(yè)主出行便利

5、，打造29萬平米的超大花園社區(qū)，1萬平米的商業(yè)財(cái)富區(qū)，同時(shí)打造成錦繡天下系列大型的商業(yè)財(cái)富中心，寧靜而便捷的生活由此輕松開啟。四、調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)查時(shí)間：2012年3月1日3月6日調(diào)查目的：為錦繡天下一、二期項(xiàng)目提供直接的市場信息，達(dá)到項(xiàng)目商鋪價(jià)值的最大化而尋找市場真實(shí)依據(jù)，使得錦繡天下一、二期項(xiàng)目與錦繡華俯周邊的商業(yè)形成融合互補(bǔ)的效果，給錦繡天下一、二期項(xiàng)目的商業(yè)一個(gè)合理的業(yè)態(tài)制定及租金定價(jià)。調(diào)查范圍：主要針對夷陵廣場商圈和東湖商圈如：夷陵大道，西陵二路，東湖一路，團(tuán)結(jié)路，東湖二路，東山大道等主要商業(yè)街道，cbd等主要商業(yè)中心，小區(qū)商鋪如金締華城、香格里拉等，進(jìn)行全面有序的調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容：對所調(diào)查

6、街道或商業(yè)中心經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類、租金等做的調(diào)查了解。以下是調(diào)查總體分析內(nèi)容：宜昌市目前最繁華的商圈為：夷陵廣場商圈（國貿(mào)大廈與cbd商務(wù)中心附近一帶）而東湖商圈（錦繡天下一、二、三期，武商量販購物中心一帶）與夷陵廣場商圈相比，東湖商業(yè)圈規(guī)模及商業(yè)氛圍與之相比差距較大，且較分散，以下就自身項(xiàng)目區(qū)域附近商圈分析如下：1、夷陵廣場商圈范圍：東山大道、夷陵大道、西陵一路、夷陵廣場周邊代表商場：國貿(mào)大廈、宜昌商場、丹尼斯商場、均瑤國際廣場、cbd購物中心特點(diǎn)：這一商圈是目前宜昌市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域，人流密集，買賣興旺；核心商場國貿(mào)大廈是目前宜昌規(guī)模最大、檔次最高的大型購物商場、經(jīng)營品種齊全、口碑較

7、佳，堪稱商場大哥大。附近聚集了一批大中規(guī)模的商場、購物中心、超市等，如cbd購物中心。商圈內(nèi)的夷陵廣場是宜昌市區(qū)最大的綠化休閑廣場，是老百姓休閑、散步、游樂的最佳去處，在夷陵廣場四周分布著幾條商業(yè)繁華道路，上面坐落著一大批專賣店、商鋪、餐飲店等。  夷陵廣場商圈分析：1、國貿(mào)是宜昌的商業(yè)龍頭，壟斷了宜昌的中高檔消費(fèi)人群；丹尼斯和宜昌商場，定位的目標(biāo)消費(fèi)群體是中低檔的消費(fèi)人群，其中丹尼斯定位的是25-40歲之間的中檔消費(fèi)人群，宜昌商場定位的是35歲以上的中檔消費(fèi)人群作為他們的核心消費(fèi)群體，但其表現(xiàn)在業(yè)態(tài)劃分上卻很模糊，沒有明確界定，和國貿(mào)業(yè)態(tài)很相似，造成核心消費(fèi)群體的流失，最后被國貿(mào)收

8、購。而均瑤廣場作為后起新秀，更是近幾年才運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目，更具有參考價(jià)值。其定位是中高檔，本來有機(jī)會與國貿(mào)相抗衡，但他沒有明確的消費(fèi)群體的界定，沒有自己的特色，它按照國貿(mào)的業(yè)態(tài)規(guī)劃來規(guī)劃自己的商業(yè)，結(jié)果反而造成自己經(jīng)營狀況不理想，最后被國貿(mào)收購。于今年五月份因合同到期，國貿(mào)撤出均瑤廣場的經(jīng)營權(quán)。而cbd作為近幾年興起的商業(yè)綜合體，因區(qū)位優(yōu)勢且規(guī)模大，品類齊全，也是目前宜昌商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營最好的一個(gè)，再加上今年開業(yè)的二期大洋百貨，更是奠定了cbd中心商務(wù)區(qū)的地位。2、在購物人群中，女性逛街的人數(shù)和成交率都比男性高，在人數(shù)相同的情況下，二者成交比率是6：4，尤其是中低檔消費(fèi)品的購買上，二者的比例更是高達(dá)

9、8：2。 3、在市區(qū)人口中，中低檔收入人群與高收入人群的比例7：3，在整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)中低檔收入人群與高收入人群比例更是高達(dá)9：1。但中低檔市場供其購買產(chǎn)品的場所卻很少，尤其是女性消費(fèi)者的場所更是少，只有麗人世界、各類精品女裝店等分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街鋪，但這些經(jīng)營場所不是面積太小，就是品種不齊全，要不就是不夠集中。沒有一個(gè)上規(guī)模的，專業(yè)的、種類齊全的適合2245歲女性的購物天堂。商業(yè)租金調(diào)查：1、國貿(mào)大廈：樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)租金水平（/月）負(fù)一層超市、小家電、手機(jī)數(shù)碼、家紡、文化用品、藥店為超市輔營區(qū)一層化妝品、珠寶、藥房、皮具、紳士服裝800二層國際名牌女裝、鞋類、少淑

10、女流行館500三層貴婦女裝、時(shí)尚女裝等400四層少淑服飾 兒童用品400五層紳士名品館350六層男女士休閑裝、運(yùn)動裝系列300七層健身房、咖啡屋、餐飲等120八層國貿(mào)美食城、中型餐飲等100-1102、cbd購物中心：樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)租金水平（/月）負(fù)一、二層工貿(mào)家電、地下停車場40一層屈臣氏、kfc、魅力時(shí)尚繽紛店、運(yùn)動品牌、專賣店、珠寶皮具、鞋包名表300-500二層分為兩區(qū)，南區(qū)為商務(wù)男裝及時(shí)尚運(yùn)動休閑專賣，北區(qū)為沃爾瑪超市150-200三層分三區(qū)，南區(qū)為天河國際影城、電玩城、北區(qū)為沃爾瑪超市80-150四層大型休閑美食中心，多部電梯專屬直達(dá)，集ktv、主題餐飲、特色美食等休閑娛樂業(yè)態(tài)60-

11、1003、香格里拉社區(qū)：商家店名經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層營業(yè)面積（）租金水平 （元/月）北山便利便利店一樓20080飛利浦電器家電專賣一樓18085國貿(mào)超市超市負(fù)一樓500022三鎮(zhèn)民生甜食館餐飲一樓30090廖排骨鹵菜一樓20180酷7網(wǎng)吧二樓700254、金締華城社區(qū)：商家店名經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層營業(yè)面積（）租金水平 （元/月）北山便利便利店一樓120100國美電器電器賣場-1、1-3f500028左岸咖啡餐飲二樓110058華致酒行名酒專賣一樓90120茅臺酒行名酒專賣一樓80110格力電器電器裝賣店一樓100902、葛洲壩東湖商業(yè)圈：范圍：由夷陵大道、東湖一路、樵湖一路、樵湖二路等主要街道組成。代表商業(yè)：

12、有錦繡天下一期第一街、武商量販購物廣場、葛洲壩商貿(mào)中心等。特點(diǎn)：該商圈位于市中心位置，處于交通主干道上，交通便利，業(yè)態(tài)豐富，其業(yè)態(tài)主要為購物，餐飲，百貨，休閑，娛樂，銀行等。錦繡天下，機(jī)電花苑，景風(fēng)苑，東湖蘭苑等屬于中大型居住樓，因此其人口密度大且可消費(fèi)檔次較高（包括輻射葛洲壩集團(tuán)居民），屬于未來發(fā)展?jié)摿薮蟮纳倘?，但由于目前商業(yè)不集中，規(guī)模小，且商業(yè)氛圍不夠，還難以形成獨(dú)特商業(yè)價(jià)值。錦繡天下一、二期周邊商業(yè)租金調(diào)查：（1）項(xiàng)目周邊租金水平調(diào)查和分析； 項(xiàng)目所在地處于樵湖二路及團(tuán)結(jié)路中段，樵湖二路北至葛洲壩商貿(mào)中心，南接?xùn)|湖一路，團(tuán)結(jié)路西至葛洲壩中心醫(yī)院，東接?xùn)|山大道。樵湖二路目前的租金水平在

13、50-90元/（樵湖二路以北靠近葛洲壩商業(yè)街地段和東湖一路路段由于商業(yè)集中、交通便利且人流量大，此區(qū)域門面租金最高可達(dá)到100元/），團(tuán)結(jié)路目前的整體租金水平在30-50元/。具體路段租金調(diào)查如下：團(tuán)結(jié)路段：商家店名經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層營業(yè)面積（）租金水平 （元/月）北山便利便利店一樓28030雅斯便利便利店一樓15050錦繡窗簾窗簾一樓10045渝加漁餐館餐飲一樓30040知音琴行樂器一樓26048名角女士護(hù)膚美容一樓20040樵湖二路段（包括錦繡天下一期）：商家店名經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層營業(yè)面積（）租金水平 （元/月）土家山貨行特產(chǎn)小吃一樓5080雅斯便利便利店一樓6070維納斯干洗干洗店一樓10050楚元

14、春煙酒店煙酒副食一樓6090兄弟聯(lián)盟網(wǎng)吧網(wǎng)吧二樓30035花店花店一樓5090東湖二路段： 商家店名經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層營業(yè)面積（）租金水平 （元/月）錦繡天下6#樓其他一樓18050錦繡天下6#樓其他二樓19822凱威啤酒屋餐飲一樓44060克里緹娜美容一樓22040花店花店一樓7060夷陵大道段（東湖一路至樵湖二路段）商家店名經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層營業(yè)面積（）租金水平 （元/月）普源茶坊茶葉一路9860喵喵美容美發(fā)一樓14090花店花店一樓7070都市麗人美容一樓9060群樂商行煙酒副食一樓40100采花茶苑茶樓二樓36027項(xiàng)目周邊商鋪一樓平均租金表（元/月）地段最低租金最高租金平均租金團(tuán)結(jié)路305040

15、樵湖二路509070夷陵大道6010080東湖二路406050平均租金457560則從以上調(diào)查表可以看出本項(xiàng)目周邊商鋪的平均租金值在60元/月，錦繡天下項(xiàng)目目前因周邊施工地多且入住率還不算高，周邊的人流還無法完全體現(xiàn)且造成商鋪價(jià)值偏低，有些地段商鋪雖隔一條街其租金水平也會有很大的區(qū)別，此次調(diào)查采取了各樣方式，例如撥打招租電話求租等，此方法難免導(dǎo)致誤差，從而導(dǎo)致租金水平出現(xiàn)一定的誤差，但總體租金均價(jià)值較為準(zhǔn)確?？偨Y(jié):本次調(diào)查的主要對象是宜昌各大主要商圈，從而大致獲得宜昌市主要商業(yè)租金水平，另外著重調(diào)查與本項(xiàng)目有較大可比性的商業(yè)項(xiàng)目，如金締華城、香格里拉等項(xiàng)目，對錦繡天下1、2期底層尚未招租或尚未

16、出售的商鋪具有較大的參考性。同時(shí)根據(jù)以上調(diào)查的結(jié)果，考慮到現(xiàn)階段我項(xiàng)目商業(yè)氛圍還未達(dá)到一定程度，可將錦繡天下一、二期商業(yè)的租金價(jià)格一樓均價(jià)初步定為55元/月，二樓的租金均價(jià)初步定為25元/月，隨著今后各類商家的逐步入駐為商業(yè)帶來了人流，租金可再做重新調(diào)整。五、項(xiàng)目定位社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，從一期已建

17、成和已出租的商鋪和正在規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目中來看，錦繡天下必將成為一個(gè)大型、綜合性的商業(yè)財(cái)富中心，以社區(qū)臨街商鋪為主的中檔次的商業(yè)集群，輻射東湖片區(qū)所有的住宅小區(qū)，使之成為東湖片區(qū)規(guī)模較大，業(yè)態(tài)集中的社區(qū)商業(yè)聚集地。六、業(yè)態(tài)劃分意見及品牌推薦：錦繡天下項(xiàng)目是以住宅為主，商業(yè)為輔的大型綜合性社區(qū)，一、二期商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)以餐飲、休閑、購物、娛樂、教育、文化、百貨、生活配套（如銀行網(wǎng)點(diǎn)，美容會所、大型酒樓、茶樓等項(xiàng)目）等為主。目前錦繡天下一期5、6號樓的商業(yè)主要存在二、三樓去化難的問題，作為商業(yè)的二、三樓，更多的是經(jīng)營大型休閑娛樂場所使用的樓層，因之前是將商鋪分割先銷售、后招商，部分已銷售的商鋪?zhàn)璧K了有意愿進(jìn)

18、駐的大型商家（例如有人詢問投資酒店或者茶樓等），由于產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后，無法保證商鋪的整體連貫性，最終導(dǎo)致商鋪長時(shí)間閑置，現(xiàn)階段只有從部分商家的經(jīng)營面積上作引導(dǎo)，先將二、三樓可租的商鋪先以招商的方式逐步消化掉再帶租約銷售。二期商業(yè)招商品牌建議： 超市品牌：國貿(mào)超市、北山超市等嬰幼兒用品品牌：媽咪購、媽咪寶貝等餐飲品牌：唐仕咖啡、豪客嘉族、老鄉(xiāng)長等糕餅店品牌：伊莉維爾、桂香園、元祖蛋糕等美容美發(fā)品牌：喵喵、繁花國際、絕妙、西盟時(shí)尚剪吧、克麗提娜等具體如下表：棟號及樓層面積 (m2)定位業(yè)態(tài)推薦商家2#、3#、5#、s1#3156.33社區(qū)型配套商業(yè) （切割小面積商鋪出售為主）干洗店、煙酒店、家庭百貨

19、店、美容美發(fā)店、打印店、中介、維修店、書店、家紡、健身房、棋牌室、網(wǎng)吧、足療、辦公等福奈特干洗、煙酒茶副食店、喵喵、西盟時(shí)尚剪吧、大禹學(xué)子書店、悠活網(wǎng)吧、伊莉維爾、桂香園、元祖蛋糕，羅萊家紡、多喜愛家紡，移動（聯(lián)通）營業(yè)網(wǎng)店,寵物醫(yī)院及商店等。6#1698.72社區(qū)型配套商業(yè) （以招商為主）中小型超市經(jīng)甲方公司研究已確定為北山超市7#2122.79 醫(yī)院配套性商業(yè) （切割小面積商鋪銷售為主）藥店、鮮花店、水果店、幼兒用品店等同仁堂大藥房、媽咪購育嬰店、媽咪寶貝、鮮花水果店。s2-3#、s3（2樓）2157.18 餐飲業(yè) （出售、出租并行）中餐、西餐、綜合型餐飲等唐仕咖啡、豪客嘉族、老鄉(xiāng)長等有影響力品牌。招商說明及建議：（1）上圖中銀行、餐飲等日常生活類作為社區(qū)長期固定業(yè)態(tài)，由于經(jīng)營面積大且租期穩(wěn)定，建議銷售，招商并行的策略，對于超市業(yè)態(tài)所安排的地塊為錦繡嘉苑6#樓底商，考慮到此區(qū)域的特殊性，應(yīng)先以招商為主，引進(jìn)成功后可帶租約銷售。（2）花店、煙酒店、中介服務(wù)、打印店、洗衣店等綜合業(yè)態(tài)在項(xiàng)目入住初期是可選的配套業(yè)態(tài)，并且可以承受較高的租金，因此結(jié)合地段及承租能力的考慮主要作為銷售為先的策略，但由于此類商家需求經(jīng)營面積普遍較小，一般為30-100，因此建議將現(xiàn)有一樓臨街大面積商鋪分割成小面積銷售，然后我公司輔助業(yè)主招商，以進(jìn)一步完善社區(qū)配套而