1、 無錫太科園項目定位報告無錫太科園項目定位報告朗詩集團蘇南區域公司朗詩集團蘇南區域公司快速內環太湖新城新 區中山路商圈太湖廣場新區核心區新市政府12km9km8km15km新區新管委會地塊區位地塊區位宏觀政策宏觀政策區位屬性區位屬性市場分析市場分析宗地分析宗地分析swot分析分析客戶調研客戶調研項目定位項目定位市場定位市場定位客戶定位客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險報告框架思路宏觀政策宏觀政策市場分析市場分析宗地分析宗地分析swot分析分析客戶調研客戶調研項目定位項目定位市場定位市場定位客戶定位客戶

2、定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險區位屬性區位屬性城市綜述新區概況太科園簡介 一、區位屬性排名城市gdp省份及省內排名1上海市14900.9滬2北京市11865.9 京3廣州市9112.7 廣東14深圳市8201.2 廣東25蘇州市7740.2 江蘇16天津市7500.8津 7重慶市6528.7 渝8杭州市5098.6 浙江19無錫市5000 江蘇210青島市4890 山東1l無錫國內生產總值位列全國城市第9位，經濟發展水平超過國內大部分省會城市。城市綜述經濟發展l固定資產投資增長快；財政收入高，結存大，

3、確保了城市建設的快速實施。 城市綜述財政及固定資產投入l居民人均可支配收入、儲蓄、人均消費支出、社會消費品零售總額均保持較快增速，為房地產發展提供較強購買力支撐。2005年2006年2007年2008年2009年社會消費品零售總額 (全市）(億元）824.11959.471134.751391.481651.37社會消費品零售總額 (城市）(億元）695.49805.83956.421173.031394.63城市綜述社會發展l無錫民營經濟保持著較高總量，發達的民營經濟造就了大批的私營業主，購買能力強。2006年2007年2008年2009年民營經濟產值523.28 637.83 741.04

4、 759.17 城市綜述民營經濟2005年2006年2007年2008年2009年戶籍人口453458462464.2465.65市區人口228.49232.3235.92273.42常住人口557584599610.73619.57人口自然增長率0.67-0.270.6800.25l戶籍人口穩步增長；l常駐外來人口超過150萬；l外來人口每年凈增1012萬。l外來人口為無錫房地產帶來大量剛性需求城市綜述人口l城市重點往南發展，未來規劃重點往東發展。l規劃形成中心城區、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、錫東新城、惠山新城、環湖風景旅游區，和外圍新市鎮的城鎮空間布局。城市綜述城市規劃規劃建設布局：l

5、“一帶”（環太湖山水風光帶）l“一核”（行政文化及金融商務核心區）l “兩園兩區”（太湖國際科技園太湖國際科技園、科教產業園及核心區兩側的宜居生活區）。l太湖新城東至京杭運河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河。總面積150平方公里，建設用地約95.7平方公里，規劃人口規模為100萬，就業崗位約50萬。l發展定位：建設成為無錫的城市新中心、產業新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生態新標桿。太湖新城板塊城市規劃太湖新城l無錫新區，國家創新型科技園區試點，國家高新技術產業開發區，總面積223平方公里（含太科園），綜合實力位居中國56個國家級高新區前五位，中央海外高層次人才創新創業基地（海歸及外籍人士

6、達1.02萬人）。l2009年，地區生產總值803.2億元，財政總收入186.1億元，高新技術產業產值1893.5億元區位屬性新區概況l無錫新區以占全市6%的人口、土地和資源消耗，創造了全市15%以上的地區生產總值和地方一般預算收入、25的規模以上工業產值、40的服務外包產值、45的高新技術產業產值、50的到位外資和進出口總額。l傳感網研發應用躋身世界先進行列；光伏太陽能電池組件制造技術和產值居世界首位；集成電路制造技術和產值居全國第一。新區概況產業支撐l規劃定位規劃定位：以產業特點鮮明、區域功能完善、人文環境優越、經濟社會和諧為主要特點的長三角示范、國內領先、國際一流的創新型國際化科技新城;

7、l發展目標發展目標：國際先進制造業集聚區，國家科技創新先導區，蘇南國際物流集散區，和諧宜人新無錫樣板區;l人口規模人口規模：近期至2010年60萬人口；遠期至2020年80萬人口；此次規劃人口按80萬控制。新區概況發展規劃l區域規劃面積23平方公里，東連無錫國家高新區、西鄰太湖新城政務中心，是無錫“南向戰略”的重要組成板塊、無錫產業轉型的核心區，太湖新城“一體兩翼”之“東翼”，市政投入力度大，區內四橫四縱道路交通網已經建成，通達便利；區位屬性太科園簡介l園區位于無錫規劃快速中環、快速外環之間，經由運河西路均可抵至兩大環線，其中中環線高浪路段、新錫路段2011年7月將建成通車。l另外新區城鐵站與

8、園區隔河相望，蘇南機場與園區不到6公里，區域交通優勢明顯；快速中環快速外環宗地太科園簡介區域交通休驗中心休驗中心產業園產業園( (三區三區) )產業園產業園( (一區一區) )創新園創新園( (二二區區) )創新園創新園( (一一區區) )商務園商務園( (一一區區) )大學科技園大學科技園商務園商務園( (二區二區) )產業區產業區( (二二區區) )規劃總用地：約規劃總用地：約10.810.8平方公里（合平方公里（合1620016200畝）畝）創新園：約創新園：約12001200畝，開發建設規模約畝，開發建設規模約8080萬平方米萬平方米 產業園：約產業園：約1166011660畝，開發建

9、設規模約畝，開發建設規模約550550萬平方米萬平方米 商務園：約商務園：約25842584畝，開發建設規模約畝，開發建設規模約180180萬平方米萬平方米大學園：約大學園：約756756畝，開發建設規模約畝，開發建設規模約5050萬平方米萬平方米博覽園：約博覽園：約250250畝，開發建設規模約畝，開發建設規模約1.21.2萬平方米萬平方米空間規劃空間規劃太科園簡介產業空間規劃傳感網產業園傳感網產業園規劃面積：11660畝 建設規模：550萬平方米 重點引進傳感網硬件制造商、節點以及配件配套商、傳感網系統工程公司、國際和國內的大型跨國公司intel云存儲開發中心ibm物聯網研究院無錫中星微電

10、子有限公司無錫聚光盛世網絡有限公司江蘇中科維思無線網絡技術有限公司諾基亞西門子物聯網智能交通系統聯合實驗室目前已入駐目前已入駐 30多家多家物聯網相關企業物聯網相關企業太科園簡介產業傳感網信息服務園傳感網信息服務園 引進中國聯通、電信、移動等通訊運營商和互聯網運營商、廣電網公司、電網公司共同研發與傳感網的融合與應用，形成行業和公眾應用產業集群，為傳感網走向全面應用提供完善的解決方案。無錫物聯網產業研究院中國移動數據中心中國電信 數據中心微納傳感網工程技術研發中心規劃面積：2584畝 建設規模：180萬平方米 中國電信數據中心一期已經建成運營，中國移動、中國聯通均已經完成在太科園注冊，進駐辦公；

11、定位：n鉆石五星級數據中心（全國僅3家）n提供國際級idc平臺定位：ntia-942數據中心電信基礎設施標準級（最高等級標準建設）太科園簡介產業規劃面積：756畝 建設規模：50萬平方米傳感網大學科技園傳感網大學科技園15家重點高校重點建設產業公共服務平臺，4家已經入駐，為傳感網產業發展儲備技術與人才。其中已引進 ： 北京郵電大學無錫感知技術與產業研究院 南京信息工程大學無錫感知氣象研究院 南京郵電大學無錫物聯網/傳感網研究中心 東南大學傳感器網絡技術研究中心 江南大學將成立全國首個傳感網學院，每年都有大量的電子通信、控制工程、軟件、計算機類專業碩士、本科畢業生畢業到太科園工作。 太科園簡介產

12、業雙子樓雙子樓位于中央商務區核心，在建2幢高層，一幢為未來新區行政辦公大樓，一幢為五星級酒店,建筑面積13萬平米，總投資14億。2011年底新區管委會進駐。國際科技交流中心（裝修中）國際科技交流中心（裝修中）總建筑面積36000多平方米,工程總投資約4.8億元,主要功能為影劇院、展覽中心和市民中心新區圖書館（裝修中）新區圖書館（裝修中）新區體育中心新區體育中心-今年動工，今年動工，（2011年底建成）太科園簡介行政及公建規劃太科園產業建設近況：太科園產業建設近況：l即將開工：l 天安智慧城一期20萬方l 中關村軟件園 30萬方l 中介服務區（與協信合作）20萬方l累計開工：130萬方l竣工：

13、80-85萬方l現有企業：220家，其中軟件類100余家l近期進駐：l 微納園中科院下屬7個研究所l 清華紫光公建建設為后期導入研發類企業提供硬件基礎規劃人口：10萬人現有人口：3萬余人（其中當地居民2.36萬人、軟件園6000人）計劃未來提供26萬個工作崗位2011年計劃引進人才15000人太科園簡介階段成果第一部分總結l 無錫經濟發展水平位居全國前列，城市重點往南發展，政府財政收入確保規劃實施能力強。l城市年凈增人口超過10萬，私營經濟發達，具備大量購買力較強的潛在客戶。l新區重點發展太科園，傳感產業做為國家重點規劃發展五大新興產業之一，產業前景看好，區域發展潛力大。l 太科園高新技術的產

14、業定位，在未來將導入大量高素質人才，為項目開發提供了良好的客戶基礎。區位屬性區位屬性市場分析市場分析宗地分析宗地分析swot分析分析客戶調研客戶調研項目定位項目定位市場定位市場定位客戶定位客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險宏觀政策宏觀政策近期政策信貸政策開發環境二、政策分析首付款比例不低于60%1月26日，“國八條”出臺，打出了“組合拳” 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;5年內交易全額征收營業稅；限購令“新國八條”明確，直轄市、計劃單列市、省會城市

15、和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。根據“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實行限購的城市已達36個。按照新一輪調控政策要求，實行限購政策的城市預計還要翻一番，預計將達到72個，無錫將很可能被迫強制跨入限購城市行列 提高準備金率中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；房產稅2011年1月28日，重慶、上海兩地公布房產稅征收管理細則 ，房產稅開始在重點城市落地，未來將可能覆蓋全國，本輪”房產稅“調控將影響投資型購房者需求政府抑制房價、抑制改善型需求；受政策影響，大型

16、城市住宅成交大幅度萎縮。上海：春節期間全市商品住宅供應量為零；商品住宅成交面積2424，成交套數 為24套，全市僅12個項目有房源成交；深圳：春節長假頭6天，全市新房成交共18套； 加息中國人民銀行決定，自2011年2月9日，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整，此次調整距2010年12月25日金融機構人民幣存貸款基準利率上調0.25個百分點間隔不到兩個月；政策分析近期政策無錫各大銀行住房貸款政策執行表無錫各大銀行住房貸款政策執行表序號銀行房貸首付基準利率認貸標準2交通銀行首套房3成基準利率認房又認貸；二套房6成上浮10%外地人必須提供一年以上

17、社保和納稅證明。三套房停貸4建設銀行首套房3成基準利率認房又認貸；二套房5成上浮10%（信譽度好上浮10%，不好10%以上）外地人必須提供一年以上社保和納稅證明。三套房停貸5中國銀行首套房3成基準利率認房又認貸；二套房6成上浮10%外地人必須提供一年以上社保和納稅證明。三套房停貸7中國農業銀行首套房根據樓盤及分行的不同情況，認房又認貸；二套房房貸利率有彈性的上下浮動空間外地人必須提供一年以上社保和納稅證明。三套房停貸目前，交通銀行、招商銀行、建設銀行、中國銀行、錫州農村商業銀行都表示，如果年前未獲批的首套房貸款，也一律按照新政策辦理，不享受8.5折利率優惠。 目前無錫銀行信貸政策并未出現強打壓

18、的傾向，但信貸政策嚴格按照國家規定執行，信貸明顯收緊政策分析信貸政策l 通過與上海、北京兩城市對比，無錫具備三線城市特點，城市成交均價處于相對低位，且受政策影響時市場波動幅度相對較小；l 同時政府開發環境相對寬松，針對政府的限制購房政策，多地緊跟中央立刻出臺限購令，無錫至今未出。政策分析開發環境l無錫相對政府環境寬松，政府密集出臺政策強制打壓房價抑制需求可能性較小。第二部分總結l 政府調控仍將是2011年房地產行業的主基調，上半年市場已呈現量低趨勢；下半年政府換屆，政策是否具備持續性無法判斷，市場不確定性將加大。宏觀政策宏觀政策區位屬性區位屬性宗地分析宗地分析swot分析分析客戶調研客戶調研項

19、目定位項目定位市場定位市場定位客戶定位客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險市場分析市場分析土地市場商品房市場競爭區域市場三、市場分析競品分析太湖新城板塊太科園板塊新區長江路板塊商貿區板塊太科園項目太科園項目新區產業區市場分析競爭板塊界定l受周邊城市影響，無錫土地價格09年起迅速上漲，年增幅達到30%。l土地招商政府持有引進大開發商理念，2010年幅均建筑面積達到17萬平方米，市場實際每年推出量得到有效控制市場分析土地市場商貿區b4（2.2）獲取方：融僑獲取時間：2010-2樓面價：3697菱湖大道地塊（

20、1. 27）獲取方：協信獲取時間：2010-11樓面價：5430萬科信成道（2.5）獲取方：萬科獲取時間：2010-2樓面價：4931市中心市中心太湖廣場旺莊路地塊（2.2）獲取方：新城獲取時間：2010-4樓面價：3167春陽路（1.8）獲取方：花樣年獲取時間：2010-2樓面價：2246高浪路地塊（2.2）獲取方：北京天潤獲取時間：2010-12樓面價：5690太科園項目（2.2）樓面價：2602相對合理的地價，確保了項目抵抗市場風險的能力市場分析周邊土地價格l08-10年，無錫商品住宅成交量分別為299.73萬平米、705.71萬平米、587.76萬平米，年平均去化530萬平米l0810

21、年住宅類土地成交總建面積為2948.77萬平米，未來市場具備充足供應能力，供給大于需求局面更為明顯，市場競爭更為激烈。市場分析商品房市場l新區成交量占整體成交量16左右；l受早期規劃影響，住宅區與工業區混雜，新區整體價格相對較低；l區域高端項目相對其他區域較少。競爭區域市場新區市場2008-2010年濱湖區太湖新城房地產住宅市場供、求、價走勢圖l在10年無錫整體市場下滑的背景下，太湖新城仍然保持著較高的成交量，太湖新城10年成交均價達10182元/平方米，客戶特征需求本項目較為接近。競爭區域市場太湖新城市場總價段成交面積(萬m2)成交套數(套)成交均價(元/m2)成交金額(億元)套均總價面積占

22、比套數占比套均面積100-12013.96 11509074 12.67 110 2020.92%121 80以下13.50 15517884 10.64 69 2028.22%87 80-10010.03 9838547 8.57 87 1617.88%102 l 80萬以下套數占比最高，100120萬次之，80100萬占比第三；l 150萬300萬總價段高端房源，成交套數占比合計也達到17.39。太湖新城市場成交總價段分析l 120150面積段，7090面積段，100120面積段成交套數分別占前三位。l 以推算套均面積分析，三房售價明顯高于兩房。2010供應面積(萬m2)成交面積(萬m2)

23、成交套數(套)成交均價 (元/m2)成交金額 (億元)套均面積面積占比套數占比預計總價120-15034.6023.2617789574 22.27 131 3332.34%125 70-9019.4914.7517098734 12.88 86 2231.09%75 100-12010.669.658829785 9.44 109 1316.05%107 太湖新城市場成交面積段分析綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園融科玖玖城融科玖玖城龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山太湖新城板塊太科園板塊金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭長江國際二期長江國際二期新區長江路板塊商貿區板塊綠色街區綠色街區新區產業區競品分析競品界定區 域 項 目

24、物業類型均 價（元/）主力面積段（）總價（萬元）新區金科米蘭米蘭花園洋房、高層9000-12000125-170110-200長江國際多層、小高層、高層高層9500，小高層11000，多層1400090-14084-190龍湖滟瀾山疊加、類獨棟、高層疊加1.3萬類獨棟1.8萬疊加170、獨棟220-260疊加300萬起、獨棟580萬起濱湖區玉蘭花園高層12000-14000170、210200-300融科玖玖城花園洋房、高層11000-13000135、160、215140-280l競品項目公寓均價在11000左右，現有推出戶型基本以中大戶型為主。l公寓類主力總價在100-200萬之間，部分總

25、價在200萬以上。競品分析競品概況（平方米）2010年 去化面積月去化面積月去化套數平均戶型金科米蘭米蘭336495608 35 159長江國際435263627 28 130龍湖艷瀾42 294綠城玉蘭花園818696822 36 188融科玖玖城487684877 31 156公寓類月均去化2836套，推算年去化4.58萬平米競品分析去化速度各公寓類競品樓盤三房兩廳的戶型去化都達到50%左右競品分析戶型去化分析l大部分為高低配，能實現項目最大經濟收益，雖然建筑形態的多樣性契合城市設計及道路形態，但給景觀留下的空間較小，規劃較為傳統、單一。競品分析規劃方案金科米蘭米

26、蘭金科米蘭米蘭長江國際長江國際龍湖艷瀾山龍湖艷瀾山綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園融科玖玖城融科玖玖城現代歐式新古典主義風格托斯卡納建筑風格現代歐式地中海風格簡潔、明快、高貴、典雅a.將古典的繁復雕飾經過簡化； b.線腳簡化,采用簡約柱式裝飾；c.三段式建筑立面。采用天然材質如木頭、石頭和灰泥表現光與影的關系。簡潔、典雅、高貴建筑線條簡單、圓潤，色彩明亮售樓處結合后期商業或會所；面積基本均在1000以上之間；裝修體現典雅、高貴風格風格裝修裝修共性共性競品分析示范區金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭長江國際長江國際龍湖艷瀾山龍湖艷瀾山綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園融科玖玖城融科玖玖城英倫鄉村風情歐式風情地中海風情歐式風

27、情北美風情田園、疏林草地疏林草地植物群落式、庭院式植物群落疏林草地園林與建筑結合相對統一，施工質量與設計初衷契合度較高風格風格植被植被共性共性競品分析景觀金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭長江國際長江國際龍湖艷瀾山龍湖艷瀾山綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園融科玖玖城融科玖玖城西班牙風格現代風格托斯卡納風格art deco風格地中海風格基座石材，上部涂料采用日本3d新立體環境藝術淘石系列（外墻）瓷磚基座石材，上部涂料 外墻采用石材干掛到頂基座石材，上部涂料西班牙建筑輕盈、絢麗，線條簡潔、利落，以完美而協調的手法呈現浪漫和高貴的氣質。較適合別墅及多層建筑。擺脫傳統建筑形式的束縛，大膽創造適應于工業化社會的條件、要求

28、的嶄新建筑。鐵藝，百葉窗和陽臺，尤其是爬滿藤蔓的墻等都可以表達托斯卡納的生活方式無拘無束而實際，展現爛漫田園。多適合別墅。線條的挺拔向上，簡潔流暢豎向線條 建筑高貴而內斂,優雅暖色調，溫馨，整體品質感較好，高層品質感一般風格建材品質感基層一般采用石材，上部涂料，但除綠城外高層品質感相對較弱競品分析立面長江國際龍湖艷瀾山金科米蘭米蘭融科玖玖城玉蘭花園a、陽臺寬大4.24.8，連接客廳和次臥；b、南北陽臺雙陽臺設置；c、贈送“入戶花園”或“空中花園”；d、別墅項目贈送露臺。競爭項目主力戶型為130、160為主，設計均注重功能，在陽臺設置上做文章，增加客戶感知度。競品分析戶型樓盤名稱樓盤名稱小區配套

29、設施小區配套設施融科玖玖城融科玖玖城幼兒園、便利店、會所（室內恒溫游泳池、健身室、茶室）玉蘭花園玉蘭花園三期含有待建商業、會所（室內恒溫游泳池、健身室、茶室、棋牌室）金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭雙會所設置，1萬方待建商業配套、24小時太陽能熱水、室外景觀泳池長江國際長江國際小區外圍是成熟的商業體，有會所（室內泳池，健身中心），便利店，超市等等競品分析配套客戶來源金科米蘭米蘭當地私營業主，新區企業中高層，金科品牌追隨者長江國際新區外資企業領導、高級白領；企業中高端人士改善性需求龍湖艷瀾山當地私營業主和新區企業高管為主；全市企業高管綠城玉蘭花園濱湖區及新區企業中高層；市區公務員；私營業主融科玖玖城當地

30、客戶，新區及濱湖區企業中高層，教師，市區公務員l新區企業管理人員和私營業主均為競品項目的購房主力競品分析客戶來源l競品項目附加值均較高；l競品項目11年推量達到42萬平米，可以預判中高端市場競爭激烈。1111年預測高層售年預測高層售價價 （元（元/ /平方米）平方米）是否裝修是否裝修1111年預推年預推量（平米）量（平米）增值增值金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭900010000未定100000贈送面積最少20平，無線網絡覆蓋長江國際長江國際900010000毛坯50000贈送設備陽臺，大金中央空調龍湖艷瀾山龍湖艷瀾山1200015000未定50000未定綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園1300014000毛

31、坯120000中央空調，每戶贈送車位1個融科玖玖城融科玖玖城1100012000毛坯150000頂樓送閣樓；一樓送花園；送約克空調外機；預留地暖接口合計合計420000競品分析11年預推量及售價l客源新區私營業主和企業管理人員均為主力，輔以區域客戶和公務 員。競品分析總結l 競品項目產品線豐富，2011年高層公寓推出量大；l售樓處豪華，景觀、戶型基本接近或達到本市行業標桿水。l 通過高品質的示范區建設，以及戶型客廳面寬大，均贈送面積等特 點，在2010年取得較好銷售業績，年去化4.58萬平米左右。l市場無類似和競爭性科技住宅產品。第三部分總結l 無錫歷年土地供應量較大，后期供應充足，市場競爭激

32、烈。l受政府城市規劃，太湖新城區域認可度不斷提升，價格升幅較快。l 舒適三房，兩房，緊湊三房市場接受程度高，成交套數位居前三。l 競爭項目眾多，且產品品質普遍接近或達到行業標桿水平，戶型設計以130、160為主，需充分吸收競品項目成功經驗，揚長避短，才能實現項目較好銷售目標。宏觀政策宏觀政策區位屬性區位屬性市場分析市場分析swot分析分析客戶調研客戶調研項目定位項目定位市場定位市場定位客戶定位客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險宗地分析宗地分析四、宗地分析主要規劃指標指標值備注占地面積(m2)85803

33、.6a地塊39799.8b地塊46003.81、容積率： 2.22.52、車位比：住宅按1.0車位/100 3、其他條件：90及以下套型住宅面積大于總住宅建筑面積的20%；4、配套服務設施2610平方米；5、商業不少于600平米計容建筑面積(m2) 188767.92 建筑密度25%建筑高度或層數滿足微波通道要求由南向北6080m1、用地規劃圖、經濟技術指標宗地為太科園首次推出普通住宅用地；車位配比要求較高 宗地分析規劃指標青年公寓地塊中間規劃道路 道路震澤路北側產業園北側河道與產業園震澤路與北側規劃道路南側空地與新安社區南側道路運河西路、沿河高壓線運河與震澤大橋宗地分析規劃四至空氣狀況 ：熱

34、電廠計劃搬遷，無重大無空氣污染源；噪聲情況 ：地塊東側運河西路，目前運河通航；污染情況 ：地塊原為機械廠與民居，無污染；其他 ：地塊東側22萬伏高壓線，無搬遷入地計劃； 地塊北側為水閘，4月底竣工。宗地分析周邊環境分析電車線路圖電車線路圖環環太湖高速太湖高速軌道軌道1 1號線號線軌道軌道4 4號線號線電車電車1 1號線號線電車電車2 2號線號線高浪路高浪路菱湖大道菱湖大道震澤路震澤路宗地運河西路運河西路p 園區規劃地鐵4號線穿境而過 政府力爭今年立項通過；p 公交：現僅有一路公交，出 行不便道路四橫三縱p新城主干道：高浪路、震澤路、 菱湖大道 p老城主干道：運河西路宗地分析區內交通龍湖商業項目

35、龍湖商業項目項目緊鄰未項目緊鄰未來區域商業核心來區域商業核心2009年龍湖在太湖科技園再度獲取一商業地塊，緊鄰凈湖水岸商業街，未來將與凈湖水岸商業街形成太湖科技園的核心商圈。梅村中學太科園分校梅村中學太科園分校梅村中學，在無錫有一定知名度； 學校總投資1.1億元，占地面積7.2萬平方米，建筑面積3.15萬平方米，辦學規模16軌48個初中教學班。宗地凈湖水岸商業街區凈湖水岸商業街區大型商業休閑項目，一期建筑面積近20000平米，目前進駐商家較少。 現有商家：格林豪泰酒店、采蝶軒大橋實驗學校大橋實驗學校 大橋實驗學校，集學前、幼兒園、小學教育于一體，計劃2012年9月開始招生開學； 大橋學校是擁有

36、較強師資力量，是無錫的名氣較高的學校；l現有配套嚴重缺乏；遠期規劃較好，大橋中學計劃2012年9月開學；商業配套需要35年才能初步建成。宗地分析區域配套地塊緊鄰運河，占有河景資源；與未來之家一水相承；沿湖景觀帶沿湖景觀帶- -與太湖相去不遠、緊鄰京杭運河與太湖相去不遠、緊鄰京杭運河 周邊項目10層以上均能看到太湖； 距離太湖路程在3公里范圍內，濱水湖岸線長達7.8公里；宗地分析景觀資源北側河道，寬度約50米，兩側綠化建成后，周邊環境宜人。第四部分總結l 項目容積率及規劃要求適合做公寓類產品；l車位配比要求較高，后期全部銷售有一定難度，希望通過設計優化；l區內道路交通基本完善，但公共交通缺乏，出

37、行不便；l現有周邊生活教育等配套匱乏，前期客戶認可區域存在抗性。宏觀政策宏觀政策區位屬性區位屬性市場分析市場分析宗地分析宗地分析swot分析分析宏觀政策宏觀政策市場定位市場定位客戶定位客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險客戶調研客戶調研五、客戶調研分析客戶調研消費習性調研目標人群：未來之家業主、意向客戶目的：1.定位產品消費群體，客群背景及消費需求；2.了解消費者對我們產品的評價及產品對客戶觸動點；3.了解產品差異可能的價值提升，支持產品定價；調研方式：以問卷的方式及現場一對一的交流（未來之家業主取樣5

38、2，回收問卷52份，有效問卷38份；非業主取樣69分，回收69份，有效問卷55份）客戶調研方式簡介 老業主不到40對區位認可；52組中38組愿意購買，占73； 非業主客戶不到60，69組中55組愿意購買，占80。 區域現階段認可度相對較弱； 產品認可度導致老業主在較低區位認可度情況下仍保持較大購買興趣。 未來之家業主未來之家業主非業主客戶非業主客戶客戶調研區位認識未來之家業主未來之家業主意向客戶意向客戶未來之家業主超過60擁有兩輛以上私家車。意向客戶擁有一輛私家車的占接近一半客戶調研私家車擁有量l意向客戶改善居住是購買的最大動機，是項目持續快速的最大保證；l業主超過三分之一購買動機是投資，加之

39、本項目為無錫唯一在售朗詩科技住宅產品，對一期銷售有較好促進作用；l設置合理的戶型配置和價格是項目一期開盤成功的關鍵；l按現有信貸政策，大部分將面臨60首付。未來之家業主未來之家業主意向客戶意向客戶客戶調研需求分析未來之家業主未來之家業主意向客戶意向客戶l 未來之家業主和意向客戶再購需求主力均為140平米和90平米；l 業主180平米及以上需求達到27，意向客戶占16；l 意向客戶對120平米需求較大，但業主比例很低。 客戶調研戶型需求60平米90平米120平米140平米180平米200平以上需求比例5%29%5%34%11%16%物業類型單居室兩房兩廳一衛緊湊型三房舒適型三房大四房四房以上意愿

40、總價100萬以內100-150萬100-150萬150-200萬150-200萬250-300萬推算單價1.6萬以下1.25-1.5萬1-1.25萬1.25-1.3萬1-1.1萬1.38-1.6萬心理單價1.1萬以下1.1萬以下1.1-1.3萬1.1-1.3萬1.3-1.5萬1.1萬以下首付款意愿50萬以下50-80萬50-80萬100萬以上50-80萬100萬以上首付達成率（與意愿總價比）有可能達到60%可能達到60%可能達到60%可達到60%不足60%可能達到60%成交能力性判斷中中中高低低買房動機（按動機強烈順序）給子女投資保值，改善、給父母投資保值給子女、改善居住、給父母、投資保值改善

41、居住、投資給父母、投資保值、改善動機分析非主流人群動機該戶型面積較受歡迎較符合，但略帶片面的動機市場主流戶型，接受度高投資動機不是主流意識是改善性的面積段，較適合人口多的家庭，動機判斷很弱強弱強較強很弱整體匹配度很弱較強弱較強弱很弱 心理單價相對較低，售價較低時才能實現成交；兩房和舒適三房成交概率較高 客戶調研未來之家業主匹配度60平米90平米120平米140平米180平米200平以上需求比例2%31%20%31%11%5%物業類型單居室兩房兩廳一衛緊湊型三房改善性三房大四房四房以上意愿總價100萬以內150萬以下100-150萬200萬以下150-250萬250-300萬推算單價1.6萬以下

42、1.5萬以下1-1.25萬1.3萬以下1-1.38萬1.38-1.6萬以下心理單價1.1萬以下1.1萬以下1.1-1.3萬1.1-1.3萬1.3-1.5萬1.1萬以下首付款意愿30-50萬30-80萬30-50萬80萬以上一次性80萬以上首付達成率（與意愿總價比）有可能達到60%以上有可能達到60%以上不足60%有可能達到60%以上可以滿足任何條件有可能達到60%以上成交能力性判斷中中低中高中買房動機（按動機強烈順序）投資或者資產保值自住、投資自住、給子女、投資自住、給子女自住、給子女自住、給子女動機分析動機合理動機合理動機合理動機合理自住居多、動機合理自住居多、動機合理動機判斷強強強強強強整

43、體匹配度較強較強較弱較強強強客戶調研意向客戶匹配度l 兩房需求客戶，可能能達到首付比例，但心理價格預期較低；l 緊湊三房需求客戶存在，但在現有信貸政策環境下，有可能后期 因首付問題而無法成交；l 舒適三房需求客戶心理價格與預期總價接近，但因首付原因，有 可能被擠壓為緊湊三房客戶。l 大四房未來成交概率高，但相對需求較少。客戶調研意向客戶匹配度分析未來之家業主未來之家業主意向客戶意向客戶l未來之家業主和意向客戶便利店、健身房、干洗店、兒童娛樂區、游泳池均為配套需求前列。客戶調研配套需求未來之家業主意向客戶l兩類客戶對裝修認可度均較高；l業主對入戶大堂、墻地磚、燈、廚具、衛具、收納空間感知度較高。

44、客戶調研裝修李壽榮：朗詩業主，原來老家在東亭。年齡56歲 “我們一家都是公務員和教師，比較注重家庭教育和生活品質。以前住在陽光城市花園買了套房子，就是為了以后給孫子上學用，但因物業管理不行，非常混亂，也就沒怎么去住，大部分時間還是住在東亭的春江花園。” “起初是兒子和媳婦先來朗詩的，聽說朗詩的房子不用空調來了解一下，在講解科技系統的時候聽的將信將疑，去體驗間感受了一把就十分的心動了，于是回家讓我們兩口來看，我們也十分喜歡，就打算買。心動歸心動，原本計劃買兩套來著，但是一直擔憂這套系統使用的壽命，于是只一套90平米的房子。” “交房后，全家人都怪我買小了，買少了。因為這房子確實住的舒服，到現在我

45、兒媳婦心里還有點埋怨。這個小的房子三代同堂怎么住的下呀。后來考慮買三期的房子時，已經是尾房了就放棄了。” “一直期盼朗詩拿地，總算有著落了，我們又有的選擇的余地，新區項目開盤的時候一定要通知我，而且太湖新城那里環境好，空氣好，還要一套100左右的，要么給孩子，要么自己過去住，未來之家這套留給孩子。” “那邊現在買東西還不太方便，小區內最好有蔬果店、小超市之類的配套設施。希望有些健身器材，兒童娛樂區等設施。小區要管理好，物業要服務好，這樣業主才能放心。”客戶調研客戶訪談袁德明：華莊人，年齡51 “我們現在住的私房也很漂亮，是幾個朋友一起建造的，不過沒有物業管理，這點不是十分理想。我們買過別墅，但

46、是不去住太遠，如果在華莊附近有較好的房子就比較理想” “華莊有錢人多，都住大房子，如果換小房子住起來不習慣。換做是我的話，買公寓房至少要一百五十以上的。” “有朋友買了朗詩，說房子不錯，科技住宅無錫獨一無二，很體面。起初也動過心思買套，但后來聽朋友說因為自己的廠子在鄉下，不常去住也就打消了念頭。” “我們愛熱鬧，經常和朋友打打牌搓搓麻將，小區內有會所讓我們喝喝茶打打牌最好，小超市是必須的，有個健身房和游泳池最好，檔次高” “我比較喜歡玉蘭花園的外立面，石材很漂亮，市政府辦過去后，很多有頭有臉的人都買那里，住在里面應該是個很有面子的事。綠化我喜歡龍湖的，做的很精細，平時在小區內散步就想逛公園一樣

47、，很愜意。”客戶調研客戶訪談楊圣德：臺灣人，新區臺企強茂電子高管，年齡36 “現在在企業工作很辛苦，高管也好，員工也好，都是玩命的工作，為的多賺錢。年輕時的時候拿命換錢，有了錢以后又拿錢換命” “作為一個外地人，以前沒有老婆，晚上除了加班就是和朋友出去喝茶健身，沒考慮買房。現在有女朋友了，考慮要在無錫安個家” “買房子主要是圖個方便，希望能離上班的地方近點，最好是裝修房能拎包入住的那種。小區服務要好，最好有便利店、健身房、茶室等配套” “房子不要求大，有個一百平出頭就ok，主要是住的的健康舒服，忙了一天下班回家就是為了放松，小區綠化最好做的漂亮點，休閑自然，這樣一回家就很放松” 客戶調研客戶訪

48、談未來之家業主未來之家業主意向客戶意向客戶差異差異主要年齡群30-45歲25-40歲非業主更年輕化，這是太科園，新區企業的特征工作區域濱湖區、崇安區新區、濱湖區我們的客戶主要來自新區和濱湖區家庭結構三口之家為主三口之家為主無從事行業事個體私營、事業單位、商貿金融制造業、事業單位、個體私營、高科技產業新的區域我們面臨的主要客戶群體從事高科技產業、制造業、個體私營或事業機關新地塊認可度認識很分散，只有1/3的人認為有潛力半數以上的人認為有潛力在新區、太科園工作的人對這個區域的認可度更高現有居住面積120-15080-100平36%，120-150平29%老業主屬于人生事業的成熟期，生活條件等方面更

49、優越，購買能力更強；太科園附近企業的新無錫人，正處于事業的爬坡期，購買能力相對有限現有居住戶型三房和四房兩房兩廳為主，占到40%朗詩產品價格接受度1.1-1.3萬1.1萬以下總價接受度100-200萬150萬以下首付款額度絕大部分接受50萬以上，100萬以上占40%30%的人能承受30萬以下的首付，29%的人可接受30-50萬的首付款需求面積90、14090、140無需求戶型兩房兩廳、三房兩廳兩衛兩房兩廳、三房兩廳兩衛無配套需求便利店、健身房、兒童娛樂設施、干洗店、游泳池便利店、健身房、兒童娛樂設施、干洗店、游泳池無客戶調研分析表 l客戶都比較關注居住品質和生活配套。客戶調研總結l 未來之家業

50、主投資能力較強，不具備項目客戶普遍特征，但是一期銷售的重要客戶；l改善型需求是意向客戶的最大購買動機，但在現有信貸政策環境下，有可能會客戶流失或面積需求被擠壓；l兩類客戶兩房和舒適三房戶型需求最大。宏觀政策宏觀政策區位屬性區位屬性市場分析市場分析宗地分析宗地分析項目定位項目定位市場定位市場定位客戶定位客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險客戶調研客戶調研swot分析分析六、swot分析swot分析優勢（s）劣勢（w)1、新區客戶基數大，購買力強2、太科園產業和市政規劃板規劃起點高、基礎建設力度大，前景看好

51、；3、大量高端產業企業入駐，產業導入將匯集大量中高端客源；4、未來交通優勢明顯。、現有配套不完善;、產業發展和太科園配套成熟期無法確定；、目前公寓市場尚未開發，售價關系無法參照。機會（o）so策略（發揮優勢，搶占機會）wo策略（利用機會，克服劣勢）、我司無錫現有唯一在售項目，差異化產品和品牌影響能力充分體現；、順應城市向南發展趨勢，緊跟政府規劃、板塊仍處于相對價值洼地，公司提前進入可能收獲較高項目收益。4、為太科園內首次推出普通公寓產品。、快速開發，搶占區域中高端公寓市場空白；、充分利用規劃前景，實現項目價值；、差異化產品吸引中高端客源；、利用品牌和產品影響力，提高客戶區域關注度和認可度；、持

52、續體驗式營銷方式，形成“口碑營銷”和“圈層營銷”；、增強產品感知度，體現高附加值。威脅（t）st策略（利用優勢，轉化威脅）wt策略（減少劣勢，規避威脅）、產業與配套成熟時間與銷售周期存在差異；、政府打壓房價，抑制改善型需求對項目銷售產生變數；、市場存量大，同時期中高端改善型產品推出量大、通過同城項目對比，形成比價優勢；、利用產品稀缺性，打造項目高性價比；、充分利用政府資源，截留新區外流中高端客戶、豐富戶型配置，擴大客戶基礎，應對市場波動；、前期體現社區配套規劃，增強客戶信心；、合理分期，結合政府規劃實施節奏宏觀政策宏觀政策區位屬性區位屬性市場分析市場分析宗地分析宗地分析市場定位市場定位客戶定位

53、客戶定位產品定位產品定位開發思路開發思路分期建議分期建議示范區建議示范區建議財務分析財務分析敏感度分析敏感度分析開發風險開發風險客戶調研客戶調研swot分析分析項目定位項目定位七、項目定位市場定位客戶定位產品定位區位屬性：私營經濟發達，客戶購買力強；產業定位高端，相應客戶素質較高；區位規劃前景發展看好 政策環境當地政府相對抑制改善需求政策較少客戶分析客戶區位認可度客戶需求和動機客戶配套需求宗地素質規模體量較大公寓類空白市場未來交通位置優越 現有配套匱乏市場環境無錫潛力發展區域；預期市場供應大于需求，競爭激烈；中高端產品線豐富且競爭激烈；市場無競爭性科技住宅 無錫綠色人居示范區無錫綠色人居示范區

54、市場定位定位依據j版強復制綠街項目以首置、首改客戶為主一期偏重現金流、后期偏重利潤項目市場定位定位描述核心圈層地緣客戶重要圈層產業及周邊客戶補充圈層周邊區域及品牌追隨者中山路商圈太湖廣場新市政府以項目為核心，主要方向往北、往東，12公里范圍內客戶客戶定位客戶分布3公里范圍內太科園周邊企業中高層新安華莊鄉鎮私營業主太科園內教師群體12公里范圍內新區范圍私營業主新區企業管理層公務員老業主全市其他區域客戶周邊城市客戶朗詩品牌追隨客戶客戶定位目標客戶定位年齡：一般在25-45歲之間 工作區域新區、濱湖區家庭結構：三口之家為主，少部分為小兩口 學歷：學歷層次較高，大都接受過高等以上教育 職業： 以高科技

55、產業、制造業、私營業主、行政機關為主社會階層：管理層、技術層 家庭年收入：15-30萬之間 現有居住情況：半數的人擁有一套住宅 現有居住戶型：以兩房為主 居住夙求不滿足現有的居住環境，對新生產品接受度較高，對生活品質有較高的追求 其他：客戶以新無錫人居多 ，一般擁有一輛私家車。客戶定位客戶特征將太科園建設成為中國傳感產業第一品牌，占領傳感產業制高點。前期客源前期客源中期客源中期客源中后期客源中后期客源客源升級，板塊甚至全市私營業主等，城市高收入以園內企業中高層、園內私營業主、老業主、園內教師群體行政及產業導入，新區企業中高層、新區企業中高層、新區私營業主、新區私營業主、公務員公務員區域逐步成熟

56、，公司企業高級技公司企業高級技術、管理人員、術、管理人員、公務員、私營業公務員、私營業主、其他區域客主、其他區域客戶戶客戶定位客戶發展93競品分析方案、立面、景觀、戶型接近或達到行業標桿值市場定位無錫綠色人居示范區客戶定位對生活品質有較高追求對新鮮事物接受度高以我為主，打造綠色人居標桿規劃布局、室內空間人本化物業服務達到省優標準高升值潛力獲得綠色三星建筑標識，提升項目區域影響力產品定位價值體系l1、北側景觀河道，東側運河為主要景觀資源，南側不到三公里為太湖。l2、18層和24層建筑為主l3、正南正北朝向，符合當地居住習慣l4、大空間尺度，形成中庭景觀產品定位規劃方向產品定位規劃方向產品定位規劃

57、方向 復制蘇州綠色街區，強控質量風險產品定位立面意向太湖新城蘇州綠街意向調研無錫綠街面積段套數占比套數占比套數占比套數占比70以下2.67%02%090平米以下33.62%30%31%30%120平米以下16.05%17.4%20%18%144平米以下32.34%43.4%31%40%170190平米9.11%6.2%11%12%200以上6.21%3%5%產品定位戶型配比建議（套數占比）l 結合市場需求，盡可能高度復制蘇州綠街項目； 戶型設計以改善型需求為主；l 競品項目戶均為130和160平米；差異化戶型設置擴大客戶基礎；太湖新城蘇州綠街無錫綠街無錫綠街面積段面積占比面積占比套數占比面積占

58、比70以下1%00090平米以下22%20.7%30%21.17%120平米以下16%15.7%18%16.60%144平米以下33%48%40%44.91%170190平米13%9.1%12%17.32%200以上15%6.5%產品定位戶型配比建議（面積占比）l 120以下戶型，與蘇州綠街大致相當；l 考慮客戶意向需求和市場成交情況，適當放大170190面積的比例l戶型盡可能復制蘇州綠色街區，實現項目前期快速開發；l注重選擇現有南北通透，客廳面積大的戶型。l舒適三房設置為140平米，與競品項目130和160戶型形成較大競爭優勢。產品定位戶型建議l 建議景觀風格從蘇州綠街項目復制（現代自然），

59、成本500元/左右；l 在成本可控的情況下，對客戶感知度較高的部位進行優化，如鋪裝、苗木、軟硬景的搭配等。 l 硬景與軟景的比例控制在3:7；產品定位景觀風格建議l 構造節點與蘇州綠街一致；l 地庫層高及設計注意事項與蘇州綠街一致，詳見方案設計任務書。產品定位地庫及構造節點建議l 建議裝修風格從已有項目復制,成本1000元/左右；l 對于不同戶型年齡層次的差別，小戶型建議選擇淺色系，現代簡約風格；大戶型選擇深色系，新古典主義風格；l 在成本可控的情況下，對客戶感知度較高的部位進行優化。 產品定位裝修風格建議入戶大堂建議；產品定位客戶感知度在不影響整體房間布局、造型、風格的情況下，創造貯藏物品的

60、空間。 產品定位客戶感知度產品定位客戶感知度無錫2007年藍藻爆發后，大部分客戶對飲用水質滿意度較差；廚房配置直飲水系統，并對其后期維護有安全保障，將極大增加客戶產品品質感知度。 現有商業分布及規劃 無無錫綠錫綠街街規劃集中性商業配套，約5萬平方米軟件園配套商業建筑面積：約3000平米租金價格： 40元/平米每月凈湖水岸商業街規劃面積：約40萬平米一期面積：約2萬平米租金價格： 24元/平米每月產品定位商業配套建議l區域現有常駐人口較少，商業價值相對較低；l租金水平在2440元/平米/每月之間，以5靜態回報折算，售價僅為58009600元/平米；l未來項目周邊有大型配套商業和鄰里中心功能商業規