1、烽火營銷烽火營銷20092009年年3 3月月財富東方項目服務提案財富東方項目服務提案一、項目概況一、項目概況1、項目位置：、項目位置： 位于龍灣區行政中心城市核心區，北靠永寧西路，東依高新大道。2、用地面積、用地面積：28.74畝（19160平方米）3、容積率、容積率：3.24、總建筑面積、總建筑面積：67242平方米，其中辦公建筑面積43771平方米， 一二層商業建筑面積近10000平方米，機動停車位361個，地下室面積約1.32萬 m2 項目區位圖項目區位圖（1）、區行政中心大樓）、區行政中心大樓（2）、溫州銀行大廈）、溫州銀行大廈（3）、區文化中心）、區文化中心（4）、四星級萬康酒店）

2、、四星級萬康酒店（5）、財富東方）、財富東方1234 5行政中心實景行政中心實景文化中心實景文化中心實景龍城華府龍城華府物業類型：住宅物業類型：住宅樓盤地址：龍灣行政中心區，南靠永寧路，北臨永中路，樓盤地址：龍灣行政中心區，南靠永寧路，北臨永中路，東與靈昆大道相接東與靈昆大道相接用地面積：用地面積：15893建筑面積：地上建筑面積建筑面積：地上建筑面積39585，地下室，地下室12288售樓熱線：售樓熱線：86967888/76969088售樓地址：龍灣城市中心區永寧西路售樓地址：龍灣城市中心區永寧西路開開 發發 商：溫州恒嘉房地產開發有限公司商：溫州恒嘉房地產開發有限公司裝修：裝修： 毛坯毛

3、坯開盤日期：開盤日期：2008年下半年年下半年價格：價格：14000元元/平方米平方米 銷售情況：僅推出一幢銷售情況：僅推出一幢二、周邊項目二、周邊項目萬康錦繡城萬康錦繡城總用地面積總用地面積：82481,總建筑面積總建筑面積：126247平方米，由16幢小高層和一個幼兒園及一個小學圍合而成開開 發發 商商：溫州萬康房地產開發有限公司停停 車車 位位：261個 溫州銀行龍灣大樓溫州銀行龍灣大樓用地面積用地面積：5637平方米建筑面積建筑面積：地上建筑面積18010平方米，地下實建筑面積4408平方米，總投資1.3億，是溫州銀行成立十周年以來的第一個自建工程，是一個充分體現銀行金融特點的多元化的

4、現代寫字樓建筑。三、三、swot簡析簡析 （一）優勢（一）優勢1、龍灣區作為溫州大都市由“濱江城市”向“濱海城市”拓展的主戰場，副城核心區地段價值優越。2、距離機場數公里，甌海大道也使主城車程僅10幾分鐘，交通便捷。3、城市核心區行政中心、文化中心、金融中心等基礎設施建設好，環境優美。（二）劣勢（二）劣勢1、作為行政中心新區形成旺盛人氣需要時間積累，目前還較冷清。2、區域支柱產業目前尚難以支撐專業寫字樓經濟的發展。（三）、機會（三）、機會 1、隨著龍灣核心城區漸成規模，銀行、保險、it、通訊等中心分支機構也必將升級，將帶來較大量的寫字樓市場需求。 2、汽車時代的消費觀念給予項目商業部分較大的拓

5、展空間。 3、龍灣核心城區的建設日益完善也必然使項目逐步升溫。 4、龍灣區強大的經濟購買力使項目具備更大的操作空間。（四）、威脅（四）、威脅 1、目前房地產市場低迷，投資者信心受挫影響到項目推廣。 2、項目必然面對包括市中心其他寫字樓項目競爭。四、營銷構想四、營銷構想 財富東方項目作為副城中心區項目優勢明顯，營銷推廣中如能結合商務中心推廣特點，整合優勢，突出形象，應該說是大有潛力可挖的。（一）聯合強勢品牌，形成領袖標桿（一）聯合強勢品牌，形成領袖標桿 商務中心不同于住宅，除了地段、建筑等，進駐企業在一定程度代表著項目的價值。本項目地段如果放在龍灣區城市核心區來說應該說是具備地標特征的。如果能夠

6、在項目推廣前期即有針對性引進一些強勢企業，形成強勢聯盟，那么在這些龍頭客戶的帶動作用下，項目必然可以成為區域的商務標桿。 由于溫州市場特殊性，前期的招商合作在溫州并不為人所種，在目前市場不景氣同時又是在一個寫字樓市場新區域。聯合強勢品牌勢在必行，相信也能取得不錯效應。（二）寫字樓、商鋪（二）寫字樓、商鋪 互動聯贏互動聯贏 裙樓商鋪招商直接關系到整體項目的形象，二者在推廣中應考慮互動聯贏，互相促進。 商鋪招商考慮與寫字樓招商并行不悖。（三）、多種渠道（三）、多種渠道 主動出擊主動出擊 客戶資源直銷是寫字樓重要的營銷手段。渠道營銷實效性強，有利于精準鎖定客戶。主動出擊策略可針對目標客戶進行：1）客

7、戶資源直銷；2）點式營銷策略；3）dm直郵等。 （四）、包裝導入（四）、包裝導入 主題推廣主題推廣 目前項目包裝尚未跟進，項目主題形象還是模糊，結合項目的前期招商，推廣中可整合資源優勢，通過強化包裝，突出項目優勢，做到孔雀開屏，吸引受眾。五、主體定位五、主體定位 寫字樓定位一般參照政府政策引導原則、經濟趨勢發展原則、地區經濟結構原則、行業習慣特征原則。結合地區經濟我們做過一定的市場定位方向試測。（一）行業寫字樓方向測試（一）行業寫字樓方向測試（1）五金水暖國際商務中心：一二樓為品牌展示中心，主樓為商務辦公區。 考慮這一方向主要是基于龍灣區五金水暖業經濟基礎支撐。通過行業龍頭及行業協會人士走訪，

8、結果表明龍灣區五金水暖尚不能支撐起比較高端商務寫字樓經濟。一方面已有五金水暖城在興建，同時作為相對低端的五金水暖基地產銷結合對于寫字樓商務辦公要求并不高?，F有水暖潔具市場實景圖現有水暖潔具市場實景圖（2）眼鏡貿易大廈）眼鏡貿易大廈： 商業部分為眼鏡市場，主樓為以眼鏡貿易為主的商務辦公。商業部分為眼鏡市場，主樓為以眼鏡貿易為主的商務辦公。 作為主要眼鏡產地，溫州沒有眼鏡市場、眼鏡行業大廈這一直成為眼鏡行業一大憾事。眼鏡行內人士都認為眼鏡市場、行業大廈在溫州是必須的，但對于本項目地段不認同。溫州的各個寫字樓幾乎都有外貿公司在做眼鏡境內外業務，如果在龍灣做必須要政府的強力扶持，另外長期的市場培植必然

9、使開發商資金回籠緩慢，從而帶來風險。 地區經濟新行業專業性寫字樓定位初步測試表明，作為一個新區又是未來城市核心區寫字樓專業化之路是很困難。作為一個新興區域本項目定位應考慮整體區域升級未來趨勢。（二）、主體定位（二）、主體定位 濱海核心區濱海核心區 國際商務港國際商務港 強化項目的龍灣城區的核心位置，強化溫州濱海城市的未來價值，吸引城市整體升級帶來的眾多商務伙伴分享未來廣闊空間。（三）客群定位（三）客群定位1、寫字樓主流客群： （1）金融型客戶群體，以銀行、證券、保險、基金為代表）金融型客戶群體，以銀行、證券、保險、基金為代表 作為一個正在形成的副城核心城區，主流客戶群體依然是金融型客戶群體，以

10、銀行、證券、保險、基金為代表。隨著龍灣核心城區漸成規模，金融系統中心分支機構也必將升級（溫州商業銀行大廈已經開始建設已經顯露出這一趨勢）。該類型客戶相對均具有較大規模，個體需求量大。 （2）商務創富型客戶群體）商務創富型客戶群體，以商貿、信息、it、網絡、通訊等為代表，同樣存在環境升級的需求，會有較大的挖掘空間。 （3）投資客群）投資客群：溫州投資客永遠有著敏銳的經濟嗅覺，只要我們挖掘中項目的價值，就必然會有看重項目潛力的投資客跟進。2、商業定位：作為新興區域的商業，特別是大面積商業，它的價值是隨著成功運營幾何級提升的。因此本商業客群定位考慮進駐和購買兩大塊。 （1）商業進駐客群）商業進駐客群

11、：本項目商業招商應結合汽車時代消費特點，針對需要商業空間大、停車便捷、目的性消費商家商業空間大、停車便捷、目的性消費商家進駐?？煽紤]大型品牌家電城、家具城等，同時一樓底商也可考慮金融、通信類的經營中心，如移動、聯通、電信營業廳等。（2）銷售客群）銷售客群：溫州區域看重項目商業價值的投資人群。以招商帶動銷售是最適宜的。六、服務內容六、服務內容第一部分：市場研究第一部分：市場研究1、溫州寫字樓市場分析1）寫字樓供應量與銷售量2）寫字樓平均銷售價格及動態走勢3）競爭對手：項目臨近區域及周邊相關項目或與定位相同但區域不同的相似樓盤，包括規模、規劃、工期、形態、房型配比/面積、單價/總價、車位、環境、內部配套設施等4）區位優勢、市政、交通與公建配套等第二部分：概念性定位及初步規劃建議或修正第二部分：概念性定位及初步規劃建議或修正1、項目目定位1）產品概念定位2）市場形象定位3）目標客戶群定位4）名稱定位5）項目核心推廣理念/口號定位2、項目評估1）swot分析2）市場契機分析3）風險與對策4）項目賣點提煉總結 第三部分：營銷策劃第三部分：營銷策劃1.總體營銷推廣建議2.企劃設計3.預熱期摸底及客戶積累方案4.sp活動方案5.立體化營銷執行方案6.預熱期、開盤活動方案7.銷售培訓第四部分：銷售執行第四部分：銷售執行第五