1、寶山印象項目可行性研究報告一、項目簡介5.12地震以后，彭州市、龍門山鎮旅游業遭受重大損失，為了盡快更好地恢復重建，建設美麗新家園，為災后災區群眾提供更多的增收途徑。經過實地考察和認真討論研究，充分分析寶山旅游資源，結合成都市打造“世界現代田園城市”的目標，寶山村確立了“以旅游創品牌，走山地休閑度假的發展道路”的旅游戰略定位，制訂了“按照國際化、精品化、特色化的建設標準，打造一個融合國家AAAA級旅游區、西部最大戶外運動中心和山地度假勝地為一體的富民利民的創新型山地休閑度假新模式”的旅游發展目標。寶山印象項目以“一心四區”為基本構架，全面輻射整個寶山村域的旅游資源開發。總投資為8000萬元。項

2、目是落實彭州市災后重建規劃的重要項目，是恢復寶山村生產秩序和調整產業結構，打造旅游產業，提升一、三產業發展檔次，解決當地群眾就地轉移的項目，項目建設具有良好的市場前景，能夠取得較好的社會效益。二、項目背景與建設的必要性1、項目背景2008年5月12日14時28分，汶川發生里氏80級特大地震，地震造成重大人員傷亡及經濟損失。震災既是一場災難，更是一次發展機遇，寶山旅游不僅要恢復到災前水平，還要在此基礎上有一個更大的發展。為此，寶山集團根據災后實際情況，提出寶山旅游災后重建規劃： 總體目標以市場為導向，以資源為基礎，以國際化、精品化、特色化為要求，實現經濟效益、社會效益和環境效益的協調發展，將寶山

3、旅游區打造成城郊休閑度假勝地，商務會議綜合接待基地，龍門山旅游帶上獨具特色的戶外運動基地和珍惜動植物科考基地，中國山鄉度假的新模式，田園城市建設的典范，地震遺址及國際救援基地。三年內發展為國家4A級旅游景區!旅游發展定位功能定位：以新農村旅游，溫泉度假、山鄉度假，戶外運動為典型特色，集山地觀光、康體養生、山鄉體驗、宗教朝圣、文化體驗、科普教育等一體的多元化山鄉度假區；產業定位：樹立一個以旅游業為主導，一二三產業聯動發展，社會經濟全面提升的山區經濟轉型增效，可持續發展的典型；建設一個留富于民，共同富裕的城鄉統籌發展示范區。 總體布局“一心一一四區一一三帶”一心：寶山旅游接待中心四區：寶山溫泉度假

4、區、回龍溝大峽谷、太陽灣風景區、新農村旅游區三帶：高山植被保護開發帶；山區林農業特色帶；人居旅游經濟帶。規劃分區A、寶山游客接待中心；B、寶山溫泉度假區；C、寶山新農村旅游區；D、太陽灣風景區；E、回龍溝大峽谷； 總投資預算根據發展規劃要求，計劃投資8000萬元打造寶山旅游產業，包括重建游客接待中心、溫泉度假區、太陽灣風景區、回龍溝大峽谷景區、基礎設施等。2、項目建設的必要性 寶山旅游的發展是促進農村發展，增加村民收入的重要途徑；是改善農村環境，提升村民生活品質的有效舉措；是豐富農村文化，提高村民素質的重要載體；通過寶山農村旅游的發展樹立魅力寶山新形象，創龍門山、彭州旅游新品牌。三、建設內容及

5、預計投資由于寶山游客接待中心已經由上海宏潤集團援建完成主體建設，現只需進行內部功能裝修。所以寶山印象項目一期建設，主要涵蓋以下兩大項和各小項：1、災后新農村建設：寶山的災后建設，不僅僅是就建設而建設，而是要通過災后重建，徹底改善村民的居住和生活條件。由于寶山始終堅持走共同富裕的道路發展集體經濟，為了讓村民在災后產業重建后能夠有長期穩定的經濟收入，為了早日將寶山建成花園式的社會主義新農村，村集體經濟從集體經濟積累中拿出3300萬元用于新農村旅游區的風貌打造和環境提升。 （1）新農村木樓居鄉村酒店利用寶山村林地資源，在七社建設投資省、見效快的木質結構鄉村酒店，建筑面積約3600平方米。形成獨具特色

6、的木樓風情鄉村酒店。預計投資為400萬元。（2）太陽雨鄉村酒店太陽雨鄉村酒店區位于湔江河西岸寶山村10、13社，彭白公路左側，交通便利，背靠山林，植被條件良好，景觀環境質量優越。設計風格為融入徽派特色的彭州山鄉新民居，建筑面積約8000平方米，預計投資將為1300萬元，村民可通過旅游接待增加經濟收入。（3）旅游特色產品商業區旅游特色產品商業區位于寶山村三府坪中心，功能設置分土特產品交易、餐飲小吃、農資商鋪等，建成后將成為寶山旅游特色產品營銷中心。預計投資為60萬元。（4）新農村美化民居（特色聚居點及主題院落）在寶山村三府坪、王家山區域打造龍門人家、三府佳苑、龍門山房等區域，規劃建設個性特點鮮明

7、的特色聚居點和充分展現寶山文化的主題院落，分別體現集體經濟發展、山村風情、災后重建成果等不同的內涵和文化特色，逐步提升村域旅游特色水平，預計投資為2000萬元。（5）道路、廣場、光纖、沼氣等配套設施建設。修建村域旅游環線、休閑廣場，安裝光纖、沼氣等配套設施，預計投資為650萬元。（6）相關設計費用約70萬元。（7）清理廢墟、支付道路、綠化、活動廣場及公共配套設施等相關土地租金費用約為400萬元，2、山地農業觀光區、山地公園建設、基礎配套設施建設：（1）天寶溫泉木樓在天寶溫泉酒店左側，彭白路廢棄的龍槽溝橋上修建休閑仿古木廊橋，提供餐飲、品茗及棋牌服務；預計投資為85萬元。（2）天寶溫泉酒店將天寶

8、溫泉酒店按三星級酒店的標準重新裝修，新建溫泉洗浴及SPA保健中心、會議中心等接待設施，預計投資為225萬元。（3）寶山溫泉體驗區在原寶山溫泉處修建寶山溫泉體驗區，合理利用原有基礎設施，進行必要的裝修完善，先行體驗新井溫泉水質及效果，預計投資為68萬元。（4）改擴建寶山溫泉賓館將原寶山溫泉賓館維修、恢復，預計投資為48萬元。（5）重打溫泉井一口在原有溫泉井處予以勘測鉆探，新打水質更優溫泉井，新井設計井深為2500米，工期120天，預計出水溫度50，出水量1200立方米/日，計劃投資為650萬元。（6）新建農民運動廣場在原有農民運動場的基礎上，重新規劃，提升水平。新建濱河廣場，改造足球場、籃球場、

9、網球場、沙灘排球場、兒童游樂場等項目，預計投資為170萬元。（7）回龍溝景區河道及山莊清理清理震損回龍山莊，清理回龍溝景區河道內的淤塞體，保證河道暢通，確保行洪安全；預計投資110萬元。（8）回龍溝景區道路建設清理、擴寬回龍溝景區道路，將原寬3米的道路擴寬為5米。重新砌筑路基，清理恢復垮塌的橋梁，預計投資為1600萬元。（由于地震后地質及山體極不穩定，次生災害頻發，施工難度增大，實際投資有可能超出預算）（9）回龍溝牡丹園管理維護牡丹園維護管理，預計費用為12萬元。（10）其他配套項目支付青苗費等其他費用約為60萬元。四、工程建設進度與組織管理1、建設期本項目設計建設期為12個月，從2009年1

10、2月至2010年12月。2、施工進度2009年12月底完成項目前期工作，2010年1月開工建設，2010年12月下旬完工，工程施工期為12個月。工程竣工驗收：2010年12月底完成項目竣工驗收。3、組織機構為確保項目高效優質，成立由總經理任組長的項目建設領導組，領導組下設辦公室、技術組、財務組和項目工程實施組，明確職責，分工合作。4、工程組織管理項目領導小組負責本項目實施的組織指導工作。成立項目管理辦公室，負責項目實施、組織管理和監督工作。5、工程建設管理(1)工程項目的確定、論證、組織實施實行參與式，實行由下到上、由上到下的跟蹤管理辦法。(2)具體項目建設的全過程，實行全過程管理以保證項目的

11、成功，達到項目設計要求。(3)嚴格管理程序。項目計劃下達后，建設單位與工程技術主管部門在實地勘察設計和編制工程概算基礎上，嚴格按批準的方案和確定的施工組織方式運作。(4)明確職責，加強部門之間的協調配合。各部門要依照各自職能職責開展工作，技術部門對工程質量負責，建設單位對施工安全和工程進度負責，同時要加強部門之間的協調配合，相互促進，確保工程建設有序地開展。五、投資估算及效益分析1、投資估算本項目總投資為8000.3萬元。2、經濟效益分析2.1評價范圍依據國家有關財會法規和制度，以及國家發改委頒布的建設項目經濟評價方法的有關規定、方法，對項目建成后的財務狀況進行分析，從而評價本項目在財務方面的

12、可持續發展能力。2.2基礎數據與參數選取本項目的取費標準嚴格按照企業財務制度和國家稅收政策規定執行。項目計算依據擬定如下：（1）收入按現在市場價格計算。（2）燃料和動力消耗量按建設方案測算。（3）營業稅率為5%，城建稅率為5%，教育附加費率為2%，所得稅率為25%。（4）項目貼現率（行業基準收益率）為8%。（5）接待負荷預測：根據震前回龍溝風景區、寶山溫泉收入分析，項目建成正常經營后，預計年接待游客80萬人次。（6）項目計算期：12年（建設期1年+運營期11年）。2.3銷售收入與成本費用估算2.3.1銷售收入估算（1）銷售收入估算項目正常經營后，可實現年銷售收入5375萬元，詳見表5-1。（2

13、）銷售稅金及附加估算項目正常經營后，每年繳納銷售稅金及附加287.6萬元，銷售收入詳見表5-1。2.3.2成本費用估算（1）原材料費，詳見表5-2餐飲原材料費按餐飲收入的40%計，住宿材料費按住宿收入的15%計。（2）燃料及動力費估算，詳見表5-3本項目運營期第一年消耗自來水5.26萬m3，水價按2元/m3計，用水成本為10.5萬元；消耗電18.3萬度，電價按0.75元/度計，用電成本為13.7萬元。以后各年能耗量按接待人次的增長幅度計算。（3）工資及福利，詳見表5-4本項目設計定員350人。其中工人300人，平均工資按18000元/年計算；管理人員50人，平均工資24000元/年。年工資合計

14、660萬元；福利費按工資的22%計提，為145.20萬元。二者合計805.20萬元。（4）修理費估算按固定資產投資（不含建設期利息）的0.5%估計。（5）固定資產折舊和其他資產攤銷，詳見表5-5與表5-6依據中華人民共和國企業所得稅法實施條例（中華人民共和國國務院經512號）第五十九條和第六十條規定：固定資產折舊、無形資產及其他資產攤銷年限采用平均年限折舊法，建筑物按20年折舊，設備按10年折舊，無形資產按50年攤銷，其它資產按5年攤銷，凈殘值率按5%計算。（6）管理費用本項目管理費用按銷售收入的3%計提。（7）銷售費用銷售費用的按銷售收入的8%計提。（8）總成本費用，詳見表5-7本項目運營期

15、總成本費用35269.8萬元，其中固定成本19614.1萬元，變動成本15655.7萬元。經營成本30617.9萬元。2.4評價指標2.4.1損益分析，詳見表5-8（1）利潤：項目年均利潤總額1122.9萬元，年均稅后利潤842.2萬元。（2）投資利潤率：全部投資利潤率14.04%。（3）上繳所得稅：年均上繳所得稅280.7萬元。以上數據表明，項目達產后，其利潤水平及投資利潤率、上繳稅金等各項指標較好。2.4.2現金流量分析，詳見表5-9（1）稅后靜態投資回收期：7.87年（2）稅后內部收益率（靜態）：12.85%（3）稅后累計凈現值（8%）：2377.2萬元以上指標表明，項目財務內部收益率高于基準收益率（8%）的水平，投資回收期在國家規定的范疇，具有一定的盈利能力。2.5盈虧平衡分析，詳見表5-10項目完成后，盈虧平衡點為：BEP（年固定成本）/（年銷售收入可變成本稅金）×100%計算結果表明，達產年（第9年）達到設計生產能力的51.24%時同，項目不虧也不盈。盈虧平衡點較低，具備較好的利潤空間。2.6評價結論以上財務指標及分析表明，本項目經濟效益較好，盈利能力較強；投資回收期合理，