1、薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀

2、蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁

3、芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁

4、莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿

5、莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀

6、莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀

7、蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈

8、蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿

9、蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀

10、薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈

11、薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋

12、蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿

13、蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇

14、節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇

15、莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂螅膂薄蚅肅芁芃袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈螁羋蝕蟻膀芇莀薄肆芆蒂蝿羂芆薅薂袈芅芄螈螄莄莇薁肂莃葿螆羈莂薁蕿襖莁莁螄袀莀蒃蚇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈

16、莇袁袇羄蒀蚄螃肄薂衿肂肅節螞羈肂蒄袇羄肁薆螀衿肀蠆薃膈聿莈蝿肄肈蒁薁羀肈薃螇袆膇節薀螂膆蒞螅肁膅薇薈肇膄蠆袃羃膃荿蚆衿膂蒁袂 銀通花園項目策劃報告目 錄第一部分：房地產市場分析一、 中國房地產市場發展概況1、中國房地產周期2、2003年1-2月固定資產投資完成情況（按計劃管理渠道分）3、今年一季度房地產市場調查數據二、海南省宏觀經濟環境介紹三、海口市總體城市發展（城市建設）規劃介紹四、?？谑蟹康禺a市場情況1、2002年?？谑蟹康禺a市場開發銷售兩旺2、2003年第一季度，?？诜康禺a價格走勢3、2003年我市房地產市場將呈現穩中有升的發展態勢五、三亞市房地產市場情況1、三亞房地產開發量和銷售量都達

17、到歷史高峰2、三亞外資主要流向旅游業和房地產業 3、三亞住宅樓盤銷售價格4、三亞住宅島外銷售繼續看好六、海南省轉化經濟適用房的銷售情況1、海口未消化積壓房地產有500萬平米 2、海南處置積壓房地產又面臨新的問題3、今年海南省處置積壓房的措施七、 ?？谑凶≌袌鎏攸c及發展趨勢1、?？谑凶≌袌鎏攸c2、海口市房地產市場發展趨勢八、政府相關政策對房地產開發的影響1、現房按揭對海南房地產市場的影響2、停止別墅類用地的土地供應3、最高人民法院出臺關于商品房糾紛的司法解釋九、本區域競爭樓盤情況調查第二部分 銀通花園項目開發方案一、 項目分析1、項目基本情況2、項目土地價值分析

18、3、區位分析4、項目地塊優劣勢分析二、 目標客戶群分析1、目標客戶群體2、價格接受能力3、客戶心理需求4、客戶地域結構特征三、 項目定位1、項目概念2、廣告宣傳定位3、產品定位3、住宅設計要求四、小區規劃設計的總體構想1、建筑風格2、居住功能3、細節營造五、品牌營銷推廣（略）第一部分：海南房地產市場分析一、 中國房地產市場發展概況1、中國房地產周期(1) 周期一（1981-1986）這一周期是新中國房地產業復蘇的前奏，從1981年開始的理論探討和微乎其微的實踐開始，經歷1985年左右的相對快速成長，再回到1986年的低谷，海南尚未建省。(2) 周期二（1987-1990）這一周期從1987年開

19、始，1988年房地產業第一次真正得到較快的發展，也可以說1988年是中國房地產業周期的第一次高潮。1989年的一些不確定性因素導致房地產業在1990年達到真正的第一次低谷。(3) 周期三（1991-1995）經歷1990年的緊縮之后，房地產業在1991年開始復蘇，這一周期在經歷1992、1993年的極度膨脹后，在1993年下半年治理整頓的基礎上開始衰退，1994年在中國第一次出現商品房空置現象。房地產業在1995年再次跌到谷底。(4) 周期四（1996-1999）這一周期的發展伴隨著中國房地產業的合理調整進行。這一周期與第一周期有點相似，在經歷3了年左右的艱難復蘇后，在政策的支持下，1998年

20、房地產業增長出現較好的勢頭，但是199年再次出現衰退。2、2003年1-2月固定資產投資完成情況（按計劃管理渠道分）投資類別實際完成(億元)比去年同期增長%比重%投資完成額193632.8100基本建設93927.748.5更新改造32041.816.5房地產開發5983730.9其它投資8030.64.1數據來源(國家統計局)統計數據表明，從1998年到2002年，我國的房地產開發投資始終保持了20%左右的增長，竣工面積保持了近20%的增長，銷售面積始終超過20%的增長。即與19987年相比，投資和竣工面積都翻了一番，銷售額即增加了一倍半。2002年我國gdp增長是8%，房地產業對gdp的直

21、接貢獻率與間接貢獻率之和是1.9到2.5個百分點。3、今年一季度房地產市場調查數據今年以來，中國房地產市場在去年平穩運行的基礎上，逐漸轉“熱”。據國家統計局測算，三月份，“國房景氣指數”達到一百零七點三四，比去年同期上升三點四六點，是近三年來升幅最大的月份。 此間分析人士認為，購房需求的加速釋放是房地產市場轉熱的動因。隨著經濟的持續快速發展，居民收入也在不斷增加，截至今年二月底，中國城鄉居民儲蓄突破十萬億元大關，居民的消費水平也在進一步提高。人們在逐步滿足汽車等十萬元級消費需求的同時，對幾十萬元的房地產消費需求也在不斷增加。 今年一季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百

22、分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七點七個百分點，是近幾年同期的最高值。隨著商品房持續旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態勢。前三個月，中國商品房平均銷售價格為每平方米二千五百一十一元，同比增長百分之五點一。 住房投資的增加和建設的加快增加了供給，滿足了消費需求。一季度，中國完成房地產開發投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點九。全國房地產開發實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產開發投資增幅八點一個百分點。 在投資的強勁拉動下，今年以來，房地產竣工面積保持了百分之四十以上的增長速度。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之

23、四十四點三。三月份，竣工面積分類指數比去年同期上升八點九一點，是拉動“國房景氣指數”整體水平上升的主要原因。 不僅是竣工面積在增加，房地產種類也豐富多樣。房地產開發商對市場需求進行了細分，他們針對不同消費能力、不同消費偏好的消費者推出了各式各樣的房產。有針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環境的關注推出的各種生態型小區，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽紅”型小區 不過，中國房地產市場也存在一些問題。前三個月，由于商品房竣工面積明顯增加，商品房空置面積的增速出現反彈。一至三月份，商品房空置面積同比增長百分之八點五，增幅比去年同期提高三點八個百分點。部分地區投資增幅過大、土地供應過量

24、、價格上漲過快，出現了不同程度的“虛熱”等結構性問題。 二、海南省宏觀經濟環境介紹海南是中國唯一的熱帶海島省份，全省陸地面積約35萬平方公里，包括海南島和西沙、中沙、南沙群島，海域面積200萬平方公里。海南島全境屬于熱帶，四面環海，夏無酷暑，冬有暖春，年平均氣溫22-25度，是難得的全年全天候的熱帶海島度假旅游勝地。海南島森林覆蓋率51.8%，為全國之最。海南擁有全國最好的環境、空氣質量，還是水質最好的省份，地下水、地表水和近海水質保持良好狀態。海南的人口約787萬，人均壽命在全國最長。1999年度被國家批準建設生態省。根據世界旅游組織和海南省政府共同制定的海南省旅游發展總體規劃，到2020年

25、，海南將建設成為世界一流的海島度假旅游勝地。?？谑?、三亞市年平均氣溫表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?？谑?822.223.426.126.72929.528.227.726.223.227.4三亞市22.323.326.22827.52929.929.427.82724.920.3城鄉居民儲蓄存款余額（億元）城鎮居民人均可支配收入和消費支出（元）三、?？谑锌傮w城市發展（城市建設）規劃介紹?？谑袑偵绞胁⑷牒?，面積擴大10倍，新海口市城市性質定為特區省會城市、北部灣地區中心城市、濱海旅游城市和港口城市。新海口具有四大城市職能：一是中心城市的職能。新?？谑侨≌巍⒔洕?、

26、文化和流通中心，北部灣區域商貿中心。二是交通樞紐的職能。新?？谑侨珖?0個主樞紐港之一，是海南集海運、空運、鐵路運輸、公路運輸為一體的綜合性城市。三是旅游服務基地職能。新?？趯⒊浞掷脽釒ШI風光、歷史文化、民族風情、生態環境等得天獨厚的旅游資源，突出做主題公園和濱海度假酒店的規劃建設，形成以度假休閑為特色的旅游基地。四是居住的職能。把新?？诮ǔ扇A南熱帶花園城市，走綠色發展之路，生態環境建設走在世界前列，成為理想的居住地。  圍繞做大做強做精做美?？诘哪繕?，?？谑?003年重點實施4大項26小項城市規劃建設。1、規劃編制項目（六項）： 新?？诔鞘锌傮w規劃年初完成綱要階段，年

27、中出成果并上報審批。南渡江兩岸中心區分區規劃和景觀設計。港口總體規劃已初步完成，將根據四港分離的設想進行調整修訂?；鹕娇谥黝}公園總體規劃。老機場開發建設總體規劃?；疖囌緩V場及周圍地區詳細規劃。 2、道路交通工程（七項）：  龍昆路迎賓大道，全長17公里，已完成一期拆遷和規劃設計招標。 城市南外環快速干道（同三高速公路），已完成道路選線工作。 濱江東、西路，已完成初步設計方案。 東海岸沿海道路，從瓊山北港到新埠島。國興大道西段，原為大英山舊機場跑道，現已開工建設。中心城區斷頭路打通工程已完成方案設計，主要有：和平南路海府路機場路，機場西路海秀路龍華路新港，玉沙路金龍路海秀路金

28、宇路，海甸五西路人民路和平大道，國貿東路海秀路農墾路。中心城區主干道十字路口拓寬改造工程，主要有國興大道與海府路、南海大道與龍昆南路等十五個路口。 3、舊城改造工程（四項）： 改造老城區解放路、博愛路、新華路、得勝沙路、中山路。改造海甸一路為漁人碼頭，全長2700米，現已完成拆遷統計，正進行一期工程的設計。秀英小街改造，全長1920米，預計今年完工，設計成一條具有南洋風格的城市干道。玉沙村改造，使村民獲得良好的居住環境，完善金貿區功能，提升城市品位，現已完成拆遷安置調查和部分拆遷。 4、環境景觀工程（九項）：  “兩湖一園”整體改造，已完成規劃設計。白沙

29、門生態公園正在編制規劃方案。西海岸帶狀公園一期已完成，將實施二期規劃，提升品位和景觀水平。金貿廣場，位于國貿大道與玉沙路交叉口處，功能為面積15000平方米的商業廣場。宜欣廣場，利用置地花園南側三角地建成32000平方米的生態商業廣場。世紀廣場，世紀大橋南、北橋頭建成64萬平方米的休閑綠化廣場，并將原濱海高層區調整為低層、低密度的商業娛樂廣場。 美舍河綜合整治，已完成河道清理、污水截流、一期綠化，現正進行長堤路至白龍路綠化方案設計。  城市夜景燈光工程，正進行南大橋、濱海西路、火車站廣場等的夜景燈光工程，并已委托設計全市的總體燈光夜景工程。 文明生態村規劃建設。5、新?？趯?/p>

30、規劃建設商貿步行、旅游商品、體育商品、科技信息、餐飲、特色景點購物等六大類若干條專門街。 中山路將建成五金電器街。博愛路建成日用品街。新華南路建成家用電器街。新民西路建成海鮮干品街。解放路建成信息音像圖書、影院、娛樂、旅游產品街。府城忠介路將整治改造成服裝、小商品零售步行街。 廣場路將成體育商品一條街 。國貿中路海府路將建信息街 。海府路創建科技信息街，并在全市范圍內規范發展了家電腦商城。建條餐飲一條街 龍昆南路高標準改造，建成全省一流的餐飲、休閑娛樂一條街。南海大道在現有基礎上進一步規劃引導，逐步形成海南特色的餐飲街。金龍路中華美食街年底將聚

31、集全國各地著名的特色餐館。新埠島金水門美食街做海鮮特色街，結合游艇夜游南渡江吸引游客。 鄉間還有條特色景點購物街 以演豐鎮東寨港紅樹林為依托，建設?？诓惋嫼吐糜萎a品購物街。以火山口公園景點為依托的石山乳羊餐飲業和旅游產品購物一條街。6、 新?？诼糜螛I將充分開發和利用城市資源，做好濱海、沿江、火山、城市景觀、溫泉海岸、生態環境的文章，形成“兩帶三區”的發展格局。  “兩帶”，一是以瓊州海峽度假旅游區為依托，沿海岸線建設熱帶濱海休閑度假旅游帶，著力發展溫泉度假酒店、海上觀光、體育運動；二是南渡江南岸逐步發展成新?？诘某鞘兄行?，沿岸建設一批富有特色的

32、標志性城市建筑，形成沿江觀光旅游帶。  “三區”是指西部以火山公園、森林公園、野生動物園為支撐，建設西部觀光休閑旅游區；中心城區依托豐富完善的商業、文化、娛樂功能，發展成旅游購物、文化娛樂旅游區；東南部依托熱帶花卉基地、熱帶水果基地，發展成熱帶農業觀光旅游區。四、?？谑蟹康禺a市場情況1、2002年?？谑蟹康禺a市場開發銷售兩旺 據有關部門統計，去年?？谑猩唐贩孔≌N售額11.36億元，比上年增長9.4%；商業用房銷售額5155萬元，比上年增長337%，商品房銷售面積56.76萬平方米，比上年增長35%，商品房平均價格2118.4元/平方米，比上年提高34%，個人購房的比例也超

33、過了97%。  去年?？谑蟹康禺a開發投資持續增長，全年完成房地產開發投資15.1億元，比上年增長9.8%。其中住宅建設完成投資11.7億元，增長7.4%，房地產開發施工面積216.7萬平方米，比上年增長14.2 %。積壓商品房尤其是轉化房的銷售旺勢拉動了房地產交易市場的活躍，去年全年共完成房屋交易6883宗，比上年增長17%；成交房屋面積112.1萬平方米，比上年增長29%，首次突破年成交一百萬平方米大關，成交金額16.87億元，比上年增長32%。從2000年開始，我市積極啟動住房二級市場，降低存量房入市門檻，2002年二手房交易2527宗，交易面積57萬平方米，

34、成交金額7億元，分別比上年增長8%、12%和20%； 隨著住房分配貨幣化的逐步實施，個人購房已成為住房消費的主體。據統計，個人購房比率2000年為92%，2001年為95%，而2002年的個人購房比率已超過了97%。 2、2003年第一季度，海口房地產價格走勢海口市城調隊提供的數據顯示：本季度?？谏唐纷≌N售價格指數漲幅比去年同期高出29個百分點。其中，經濟適用房上升11，普通住宅上升55，豪華住宅上升15。?？诜績r上漲，主要得益于積壓房地產的成功處置，市場日漸復蘇，而售價較低的經濟適用房銷售已接近尾聲，續建商品房取而代之，成為房市新賣點。加上海南良好的生態環境和適中的房價

35、對內地購房者頗具吸引力，引發了新一輪的購房置業熱。多種類型的住宅樓中，小區規劃好、環境優美、各種配套設施齊全的多、高層住宅樓尤其受消費者青睞。受房屋銷售價格上升的牽動，土地交易價格漲勢明顯，其中，普通住宅用地漲幅達127。主要原因是?？诔鞘袇^域擴大后，原屬瓊山市的土地，如南渡江畔土地將成為海口重要開發熱點，是?？谶h景規劃中的繁華中心地帶，一夜之間身價倍增，從而拉動土地交易價格的上漲。房地產租賃價格指數比去年同期下降，其中，高標準寫字樓降幅達455，普通辦公用房達121。主要原因是海南房地產熱留下的后遺癥造成城市空置房過多，再加上“海南熱”消退后，不少公司、企業紛紛撤離，辦公用寫字樓嚴重過剩。供

36、過于求，房地產租賃價格自然走低。3、2003年?？谑蟹康禺a市場將呈現穩中有升的發展態勢2003年海口市房地產市場將呈現穩中有升的發展態勢，海口房地產市場的投資和消費繼續同步增長，且保持較高水平，房地產供求總量基本平衡，供應結構基本合理，房屋交易平穩增長，存量住宅交易較為活躍，依據如下：    一是去年房地產開發投資快速增長的延續；此外，加入世貿后，在與世界接軌的同時，中國經濟新一輪的投資熱潮也隨之而來，外資投入的增加和國外進口產品的增加將導致更多的國外公司進駐，這必然剌激對辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求，加速房地產經濟的整合。 &

37、#160;  二是?？谑刑岢隽巳娼ㄔO小康社會的宏偉目標，要求住房從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”，這將大大促進住宅建設的發展。在相當長一段時間內，住宅建設量的增長與質的提高將長期并存，居民消費結構升級，無論投資還是消費都有較大的增長空間。    第三，財政部、國家稅務局下發了關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產有關稅收優惠政策問題的通知，明確處置海南積壓房地產稅收優惠政策延長到2004年底，這將進一步促進積壓房地產的消化。第四，?？谑袇^規劃調整后，為?？诮洕l展，提供了更廣闊

38、的空間，使?？谑械姆慨a更具競爭力，而以風光旖旎著稱的濱海城市海口，也必將以其得天獨厚的自然環境、優良的人居環境以及特殊的政策氛圍，再次吸引一批又一批外地人來?？谫彿?，從而拉動市場需求，促進消化。    此外，?？谑袕娜ツ甏笠幠ＵD和規范房地產市場秩序后，房地產開發經營行為進一步規范，房地產市場秩序已明顯好轉，促進了開發投資和消費。同時居民住房觀念正在逐步轉變，住房公積金個人貸款和銀行按揭貸款業務大量開展和額度的提高、簡化按揭手續，增強了居民購房的支付能力；住宅小區環境和品位不斷提高，也刺激了大批居民的購房欲望。四、 三亞市房地產市場情況1、三亞房地產開發

39、量和銷售量都達到歷史高峰三亞位于中國最南端的城市,環境如詩如畫、空氣甘甜熏人、風情千變萬化的特點，營造出最佳的人居環境，這獨特的熱帶海濱風光優勢掀起了三亞房產業的熱潮，特別是三亞獲取“人居環境獎”后，更是把這一熱潮推向頂峰。據三亞市房地產主管部門統計，近幾年來，三亞市房地產發展迅速，每年以30的高速度增長，已成為三亞市的主要支柱產業之一。去年三亞辦理房地產交易辦證量達20萬平方米，房地產交易額為97億元人民幣，比2001年增加50，房地產營業稅和契稅總額48015萬元，占全市稅收總額的15，扭轉了1992年房地產泡沫之后連續多年的疲態。經過2001年恢復性發展，去年三亞房地產開發量和銷售量都達

40、到歷史高峰。從建設報建規劃情況看，今年三亞又將有54萬平方米的住宅相繼投入開發建設。2、三亞外資主要流向旅游業和房地產業 三亞的兩大優勢產業旅游業和房地產業成為外資青睞的對象。據統計，三亞市第一季度實際利用外資48834萬美元，同比增長103。其中，合資經營企業35603萬美元，增長32；外資獨資企業1124萬美元，增長54；新增外商投資企業3家。投資額較大的有美國、英國和臺灣，投資額分別為34589萬美元、377萬美元和510萬美元，同比分別增長106倍、866和77。從行業看，大部分外資投入三亞旅游業和房地產業的開發建設。從具體項目看，第一季度外資投入項目排在第一的是房地產項目，

41、其次是旅游項目。3、三亞住宅樓盤銷售價格三亞高檔海景樓盤的熱銷，提升了三亞房產的價格空間，今年第一季度商品房的銷售價格同比提高了10%至15%，自春節黃金周開始，由于需求旺盛，各房地產開發公司開始調整自己的商品房售價，使得一批定位中檔次的樓盤也應運而生，如“南國駿園”、“馨海灣”、“美和家園”、“山水云天”等，這些樓盤多處在市中心，交通便捷，適合居家、工作。到三月份底，市區商品房每平方米最低售價都在1500元以上，平均售價為每平方米1800元；沿海一線商品房的最低售價為每平方米3800元，平均售價為每平方米4000元。今年三亞房地產市場仍將保持供求平衡，價格平穩發展。預計今年新增住宅面積將達3

42、8萬平方米。4、三亞住宅島外銷售繼續看好從目前已開盤銷售、預售的項目看，市場反應都很好，三亞市正成為國內人士開始異地置房的首選地，這些商品房銷售七成以上是來自島外，島外購買者中有四分之三則是來自我國的北方省份，另外沿海經濟發達地區，包括江浙、上海、廣東等地的購房人士購房人數所占比重在加大，在沿海一線房的購房量中占了10%15%。島外客到三亞購房作為休閑度假、人居養老的占購房者四五成；還有一部分購房者則是作為投資置業到這里購買房產。相對而言，本地居民購買能力較小，本地居民大多選擇中低檔小區。六、?？谑修D化經濟適用房的銷售情況1、?？谖聪e壓房地產有500萬平米 經過幾年的努力，我省處

43、置積壓房地產工作已取得重大突破，除司法查封部分外，積壓房地產確權工作已全部完成，可處置的閑置土地已全部進入處置程序，三分之二的停緩建工程申報了處置方案。資料顯示，僅2002年，?？谑芯团鷾柿?2個項目轉化為經濟適用房銷售，批準積壓商品房轉化為經濟適用房面積157萬平方米。海口市轉化房的銷售旺勢，帶動了全市房屋交易量的上升，2002年，?？谑蟹课萁灰酌娣e達11213萬平方米，交易金額1688億元，比上年增長了約30。據不完全統計，從處置工作開展至今，?？谑泄蹭N售各類積壓商品房約196萬平方米，其中，空置商品房銷售約117萬平方米，占全市空置商品房264萬平方米的4432。停緩建工程有4875復工

44、建設。2、海南處置積壓房地產面臨的問題國家財政部、國家稅務總局給予海南處置積壓房地產的優惠政策到2002年12月31日截止。隨著國家優惠政策期限的截止，及中央給予海南用于補助轉化房銷售返還土地出讓金的4億元額度已安排完畢，今后5年內，?？谑羞€有500萬平方米的積壓房地產需要消化，今年處置積壓房地產目標:停緩建工程竣工面積達到300萬平方米，新增盤活利用閑置建設用地50萬平方米。 3、今年海南省處置積壓房的措施去年底國務院批復了處置海南省積壓房地產補充方案。今年海南省將按補充方案的要求，充分利用海南特區擁有的立法權和自主權，研究制定有關處置工作的政策與措施，集中精力解決好處置積壓房地產

45、工作中的熱點、難點問題，爭取在司法查封和處置停緩建工程立法方面取得突破。 今年海南省將完善適應不同人群支付能力的住房供應體系，擴大住房有效需求。著重抓好中低收入家庭的住房、經濟適用房和廉價出租房的建設，進一步放開住房二級市場，活躍住房二級市場，消除入市門檻，培育和鼓勵住房消費。努力開拓島外市場，加快積壓商品房的銷售，進一步拉動住宅建設和房地產業的健康發展。 海南處置盤活的“爛尾樓”因產權清晰，價格優惠而備受青睞，而海南一流的人居環境對島外購房戶更具吸引力，外地人來瓊購房占據了相當大的比例，部分地區已超過60，一些內地房產投資商已盯上了海南的“爛尾樓”，準備加盟積壓房地產處置

46、。從而拓展島外市場，加快了海南積壓房地產的消化。 隨著生活水平的提高，城鎮居民對改善居住條件的要求更加迫切，加上城市化進程的加快，每年將有10萬以上的農業人口進入城鎮，這也是有效拉動房產消費的利好因素。 六、 海口市住宅市場特點及發展趨勢1、?？谑凶≌袌鎏攸c市場細分化    當前，隨著生活水平不斷提高，人們對住宅的要求，更加講究實際，更加追求多樣化，保值觀念也逐步加強。住宅更換與家庭生命周期趨于一致，也就是說，年輕夫婦家庭選購小套型住宅，中年夫婦家庭購買大套型住宅，有同時置業郊區周末休閑住宅趨勢，老年夫婦家庭可能會換購配套

47、齊全小套型住宅。 海南近年來出現了一些主題性居住社區， 主題性居住區是指具有特定服務對象，具體服務目的，功能與環境具有特征性的居住小區。比如，為大學生提供住宿的大學生公寓，為白領階層準備的白領公寓，為老年人安度晚年的老人院、療養院等，還有為成功人士“量身定作”的健身休閑的度假村等。去年，政府提出要在?？诮ㄆ鹨蛔髮W城(類似廣東珠海市唐家灣大學城,引入中山大學、北京理工大、華中師大等高等學府，也同時具備帶動周邊房地產開發熱潮職能)，這將給?？谑袔硇碌慕洕鷦恿?。另外，隨著社會的老齡化、家庭的小型化，社會發展多模式并存的養老服務體系就成為必然趨勢。還有海南氣候適宜老人居住，于是

48、坐落在美蘭區米鋪村內的?？谖ㄒ灰患依先斯?，每年吸引了不少各地老人來休養。住宅郊區化 市郊清新的空氣、迷人的山水、豐富的植被、空曠的田野，以極大的誘惑力吸引著城市居民。于是，大規模的住宅區在城市郊區快速發展，城市居民往郊區遷居的趨勢將愈演愈烈。新近開發的“綠色佳園”便是其中代表，其打著 “回歸自然、崇尚綠色”的旗號，吸引了不少置業者。另外，低廉的土地及設施使用成本也將誘使部分商業遷往市郊。隨著交通條件的改善及我市擁有私人轎車的數量越來越多，在城市郊區重要的交通干線旁，將陸續出現一些大規模的超市（購物中心）。位于濱海大道的中央商城，二期工程正在如火如荼的建設中，而像這樣的開發

49、又將推動城郊住宅發展。樓盤規?；瘡暮？谑蟹e壓的樓盤來看，小規模的樓群，單體樓住宅和戶型開間設置不合理比重極大。市區由于開發面積有限，很多樓盤功能配套都很依賴周邊的市政配套來彌補。隨著住宅郊區化，人們對居住條件的要求越來越高，小規模的住宅已滿足不了人們的需要。今后兩三年內住宅的競爭是規模的競爭。許多外地的大型房地產開發企業已在?？谀孟麓蠓仄?，如新世界、深圳保安集團等發展商的進入將對海口市小規模項目帶來很大的沖擊 。設計功能化隨著生活形態和工作方式的改變，“家”的概念將不再僅是一個吃飯睡覺的地方，“家”正在日趨成為人們居住、辦公、休閑和通訊一體化的生活中心。展望未來住宅形態的發展趨勢，除了向戶型

50、大型化和功能細分化的方向發展外，住宅設計將更體現出滿足住戶在安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性、藝術性這六個方面要求，戶型設計將走向全明化，室內動靜分區，干濕分離，引景入室（即增加戶室內綠化空間、入戶花園等）。在間隔設計方面，主臥室的面積將擴大至20-25平方米以增加私人空間，窗戶趨向更大，意在獲得更廣、更好的視覺效果，同時使房間的采光、通風效果更佳。住宅功能房將增加，琴房、視聽室、健身室、保姆室、私人露臺、儲藏間等“功能房”已相繼出現。開發個性化“以人為本”的住宅經營理念，充分考慮現代人對居住生活多元化、個性化的要求，海口市的開發商都開始注重小區的環境規劃設計，營造特色居住空間，以滿足人

51、性不斷提高的居住心理?，F在，?？诘淖≌椖吭阶鲈蕉啵瑫r產品越做越好，重點在于：住宅內部空間的分割、住宅群體之間的組合以及外立面的選型、居住環境的結合、社區公共設施的配套等。在建筑材料上也采用高科技含量的建材設備，提出智能、環保、減少噪音等，以提高人們居住生活質量。大打“特色”牌，以便在強手如林的競爭中脫穎而出。小規模項目要在夾縫中求生必須從價格、地段兩方面出發，打短、平、快，并且做好“個性”品質文章。2、海口市房地產市場發展趨勢明年市場供求相差不大。 隨著新海口市的整體規劃出臺，島外市場的進一步開發，商品房市場需求有望持續快速增長，但市場供給會進一步釋放，供給增長將快于需求增長，從現在看，明

52、年市場的供應量會與今年差不多，不會大幅度增加。 明年的競爭將加劇，主要是在服務和品牌等領域展開，但不會演變成“惡性”競爭，是房地產市場和消費者供求關系的正常成熟化過程，是良性循環，而不是供大于求的原因。 明年新開商品房仍以總價20萬元至30萬元的住宅為主。 由于前期開發成本呈剛性，明年新開發的商品住宅市場供給的產品仍將以總價2030萬的住宅為主。由于房地產產品開發周期長的特性，前期的土地成本已經大量投入，中后期隨著客戶對項目品質追求的提高，開發商只有迎合潮流才能使產品不落伍，最終結果使項目投入成本呈剛性。明年市場兩極分化，續建工程房價格上升，新開商品房價格下降。 ?？谑蟹康禺a市場將凸顯兩極分化

53、現象，市中心的續建房仍然熱銷，從商品房的銷售來看，整體壓力還是較大，而一些規模大、定位準的海景樓盤銷售將逐步轉好。一方面隨著購房人群金字塔的下移，單個家庭的購買力下降，性價比較好的低價房將成為本地工薪家庭的首選。另外，島外客戶看好市中心低價位住宅的投資潛力。如去年開盤的華發大廈獲得江淅的投資者看好，小戶型基本售空。高檔樓盤中，、高檔公寓等海景房將成為都市崛起的中產階級的寵兒，島外客戶最看好海景項目，三亞灣及?？谖骱０兜暮＞皹潜P吸引不少島外客戶在此購房養老、度假。形成了續建工程的低價房和西海岸高檔樓同時共存的局面。而沒有海景的中檔樓盤銷售壓力增大，沒有特色的樓盤將隨著特色鮮明、定位準確的新盤的入

54、市出現滯銷。目前，?？谑懈邫n樓的價格整體有泡沫趨勢，故明年不會有較大的升值，有可能會小范圍降價。從今年的一些高檔樓盤的銷售情況來看，已有下降的跡象，綠島家園開盤以2580元/m2起價，后來調整到2080元/m2起價，實際成交的價格為1700元/m2起價。金椰都的價格可以打到8折，世貿雅苑一期的房，業內曾流傳一個笑話：以6.8折的價格成交。從市場來看，所有在售項目都不愿意看到價格下降的局面，不懷疑是發展商的資金壓力大的情況下的回籠資金的銷售策略。 由于產品細分與個性化開發，造成市場整體競爭減弱. ?？谑蟹康禺a開發企業數量多，力量相對分散，自由競爭程度較充分，價格戰的趨勢將不會明顯. 雖然市場出現

55、兩極分化是一種必然的發展趨勢，但隨著人們對居住要求的不斷提高，商品房價格無法降低，定位高檔住宅明年可能出現兩極分化的情況，一類更加舒適、享受，更加奢侈、豪華，更有品位，價格也會提升；另一類則可能趨于平民化，成為中等收入者的第二居所。 品牌和服務將是發展商競爭的兩項利器誠信是明年發展商競爭的一大手段，特別是面對島外營銷。93年的海南房地產泡沫還記憶猶新。曾有一海口二次置業的內蒙古客戶，在合同簽訂期間反復討論10余次，客戶在網上下載了“海南購房防止貓膩”等文章寄給開發商，可謂慎之又慎。物業管理服務也是營銷的一利器，為提高小區的物業管理水平，房地產開發商邀請著名的物業公司加盟，以期整體提升樓盤檔次。

56、境外物業顧問公司以規范化管理體系成為今年?？诜康禺a業顧問一大主流，島內星級酒店成熟管理系統也為發展商所青睞，如一品水苑聘請燕泰大酒店，傳世家寶聘請寰島大酒店，打造發展商品牌，促進銷售， 明年三大板塊繼續看好。 金貿區板塊、西海岸板塊、海甸島板塊三大板塊還是人們置業的首選。海口市擴大以新的規劃出臺，海口市的開發熱點地區重新劃分，形成西海岸、金貿區、海甸島（新埠島）、龍昆南（工業大道）、南渡江兩岸五大板塊，西海岸和金貿區北部將一直是明年的開發熱點。隨著世紀大橋的開通等利好消息，儲地海甸島西北片區的發展商紛紛啟動，該區位今年仍以低價位的海景來分流西海岸的客戶，明年將會是一個兵戎相見的局面。而市中心移

57、至南渡江，江東大學城的規劃使南渡江兩岸以得天獨厚的文化區位和自然景觀成了最有投資潛力的區域是無可置疑，但短期內還不會成為投資熱點。龍昆南（工業大道）隨著市政建設的推進及一些大型小區的成熟開發，也為看好地段，但由于缺少自然條件的依托，沒有大面積的未開發土地，難以為高檔樓盤提供支撐，對于選擇便利交通及小區環境的中層客戶有一定的吸引力。一些超大規模項目出現，容積率呈下降趨勢。 第一，由于城市迅速外移，近郊基礎設施、社會服務設施不完善，必須規模開發才能承擔高額的配套設施建設成本，以滿足購房者需求，這使得郊區的住宅物業的開發規模呈現擴大的趨勢。 其次，發展商塑造品牌、做形象，降低開發費用獲取最大利潤，追求規模效益增加競爭能力，也是超大規模項目出現的原因。第三，?？诘臉潜P呈現規?；偁帯Ｐ麻_樓盤“陽光西海岸”占地410畝，“長信海景”二期占地300多畝，新埠島“?？谛率澜缁▓@”占地346畝，深寶安也在準備于海甸島開發600畝等等。發展商為了加快資金運轉以獲得最大利潤，會選擇建筑得房率較高的小高層、多層項目，使全市項目的容積率呈下降趨勢。另外，新開樓盤大都選擇