1、安徽天蘊房地產開發公司宿州開發區項目市場分析及項目開發操作建議目 錄第一部分 市場解構第二部分 客戶分析第三部分 產品建議第四部分 價格建議第五部分 營銷通路第六部分 營銷推廣第七部分、產品規劃設計建議第八部分、建筑設計第九部分、景觀環境設計第十部分、基礎設施配套設計第十一部分、形象系統設計第十二部分、物業管理服務引 言對于天蘊康城項目的市場研究，是一件富有激情與創造力的事。其與生俱來的魅力及復雜性，決定了本次天蘊康城項目營銷策略總體思路方案也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：如何將如此龐大而復雜的推廣體系理順、理清，并且富有執行性？如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數及不確

2、定的風險？如何構架一個從戰略到戰術到戰役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？如何建立一個戰略發展體系及戰略性發展平臺，實現項目高中低多種推廣平臺的立體推廣體系？一個項目的推廣成功，需經多方面努力及細致鋪排，而這些工作必須經多方面的專業人士擔當，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴謹地執行。本次建議，僅做概要性闡述，并將隨市場變化情況適時調整。房產是開發商品牌的載體，產品的定位與開發理念，需與開發商的經營理念相一致，才能使品牌深入人心。建議將“用心、品位、感動宿州”作為天蘊.康城項目的開發理念。“用心”是企業行為的準則，也是立足業界、長遠發展的根本；“感動宿州”是開發理念的核心

3、，指對人性的關注，體現在建筑設計、功能配套等方面對人需求的關懷；“品位”指產品質量方針和品質保障。策劃目的1樹立產品品牌，體現天蘊康城項目的三個價值：1 中心區宿州開發區文化核心區域和未來新商業中心區；2 升值空間天蘊康城及項目區域具有很大的升值潛力；3 新生活與個人價值、身份體現個人、家庭在精神層面的成功感受。2使產品具有較高的市場認可度，保證產品順利去化。3以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發商在業界的良好品牌形象，為開發商的后期開發鋪平道路。策劃思路第一部分 市場解構基本描述 1 宿州，位于安徽省北部。公路、水運、航空多種方式組成宿州四通八達的交通網絡。鐵路有京滬、隴海兩大干線縱橫全境，

4、符夾線在市內腹地迂回，溝通京滬、隴海、京九鐵路，并擁有數條煤炭鐵路專用線；新汴河水道入洪澤湖抵長江入海；國道104、206、310、311線以及合徐高速公路、連霍高速公路縱橫貫穿其中；規劃中的京流高速鐵路也將從宿州市穿越；徐州觀音機場距市區僅70公里。；2 宿州市自然資源豐富，名特產品眾多。境內平原廣袤、沃野千里，氣候適宜，生物繁茂。平原面積8897平方公里，占全市總面積的91%，耕地997.79萬畝，占地總面積的67.97%。地下礦產資源豐富，煤儲量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；黃口油田石油預測儲量達20億噸以上；宿南煤層氣已探明儲量達3000億立方米；大理石儲量4000萬立方，居

5、全省之首，花色品種達20個以上。靈璧奇石為中國“四大奇石”之一。；項目介紹 1地塊四至1 北面：北面為外環南路，與鋼材大市場僅一路之隔；2 西面：西面緊臨運糧河；3 東面：東面為206國道；4 南面：南面為污水處理廠；2主要規劃指標1 土地面積：27.49公頃。2 用地性質：住宅用地。3 總建筑面積：372331平米。4 容 積 率：1.35。3地塊周邊規劃項目所處位置為開發區，是未來宿州城市發展的新核心地段。項目緊鄰外環南路及206國道。4周邊配套設施檔次與項目檔次存在差異，有待提高1 該地塊周邊商業沒有大型市場和超市和商業經營，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；2 項目距市中

6、心相對較遠。需在項目建設過程中由開發商自建或與工交公司協商開通不低于2條的工交線路，將本項目和市區相連。項目的外部交通優勢很明顯，緊靠206國道，向南可達蚌埠，向西可直到達合徐高速；3 教育、醫療等社會配套嚴重不足。4 其他配套設施現狀； 醫院：項目向北有宿州市第二人民醫院。 娛樂：項目周邊欲建五星級酒店。 景觀：項目西面是運糧河。5環境分析：1 區域環境：地塊位于政務新區，火車站廣場附近，是規劃確定的城市發展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區域整體形象看好。2 居住環境：地塊所處區域為開發區，交通條件便利通達，但生活配套很不完善，臨近外環及206國道對居住條件有噪音污染等方面的負性影響。3

7、景觀環境：項目西邊有運糧河，經過改造后將享有景觀優勢。4 商業環境：項目北面的鋼材大市場將會給本項目制造一些商業氛圍，但同時在項目的整體感覺上檔次不高。本項目建成后將制造一定的高品質的商業氣氛，尤其是零售、住宿、餐飲產業等。5 競爭環境：作為居住新區，規劃及在建了一批體量較大的住宅項目，后期市場競爭環境比較激烈。6 類比環境：目前區域市場新增樓盤定位均為中高檔住宅，并規劃有部分別墅產品。swot分析1優勢（strength）地段優勢項目地塊位于開發區區。離老城區雖然相距較遠，但也給現代化高品質的住宅項目提供了有利的條件。無論是在項目的規劃還是在項目建成后的居住環境上都存在很大的優勢。隨著各種新

8、建項目和配套設施將逐步完善成熟。交通優勢項目地塊緊臨外環線及206國道，對外交通便捷。 后發優勢本項目所在區域為新建城區，各種配套和規劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設計、規劃從一個科學合理的角度出發。規模優勢本項目僅用地面積就達40萬平米，社區規模在宿州本地屬前列。大規模社區有其集約優勢，各種配套諸如商場、幼兒園、學校等在社區內部就可實現，滿足區內居民各種生活需求。同時大型居住社區也為區內商業設施帶來了大量的終端消費者。2劣勢（weakness）項目所在區域尚處于開發初期，目前各種配套設施并不齊全，特別缺乏商業及娛樂餐飲設施及居民日常生活配套設施。同時本地居民對

9、老城區還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區域人氣尚顯不足。緊鄰外環南路及206國道，對居住區產生噪聲影響。3機會點（opportunity）宿州社會經濟發展迅速，當地礦產資源豐富，市民購買力得到了有效的提高。目前當地住宅、商業房產市場產品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產品、順利入市提供了較大的契機。宿州本地家庭代際數少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.隨著生活水平的提高，本地居民在生活上要求更高，為房產市場的發展提供了有力的支撐。4威脅點（threaten）1 近年來宿州經濟有了很大的發展，但相對而言宿州本地普通居民對房價的承受力還相當有限。而購買力較

10、強的客源選擇礦區職工私營業主及外地在宿州投資購房可能性較大。2 2006年為宿洲大盤開發上市最集中的一年，同時也是市場供應量放大關鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源加上激烈的市場競爭，將使本項目面臨較大的市場壓力。本案附近東方明珠、眾德.祥福苑、南方國際花園等項目已經先期入市，因此對本案的銷售會產生一定影響。3 住宅三級市場并不活躍，購房自用仍然是宿洲市民的主要購房目的，同時對房產的增值保值作用無明確認識，房地產投資意識相對薄弱。4 宏觀調控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產市場調控力度的加大，市場操作不成熟的地區受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加

11、劇了持幣觀望心態的出現。第二部分 客戶分析目標市場定位與分析1目標消費群定位先前（市場分析及產品建議報告中）經過我們的闡述，已經確定了產品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。由消費群金字塔的結構也可以看出，中高檔消費群數量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質”與“價”的平衡與協調，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。介于本項目為大盤屬性，市場客戶定位方面應盡可能擴大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網打盡式客戶定位，現從區域上作逐一分析：客源區域一級區域：宿州主城區內；二級區域：宿州主城區以外的其它縣鄉及車程在1小時內的周邊城鎮。客源

12、職業 私營業主、個體經營者； 宿州在外務工者； 宿州本地政府公務員； 企業高級管理人員； 學校、醫院、銀行等企事業職工； 宿州本地效益較好的企業職工； 富裕進城的農民。客源購房目的 新增型：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務工返鄉購房； 改善型：改善原有住宅環境和居住層次的； 工作型：因為工作原因來宿州，為了工作方便的人群。吸引客源種類 以個體買家為主，集團客戶為輔； 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。3 主力客源分析本案體量40萬平方米，客源定位為公務員階層、當地富裕階層、工薪階層、返鄉置業者四大主力群體。一期確定以公務員階層為客源群體的引導者，以吸引帶動主力群體和其他購買力群體的購買，

13、從而達到提升本案品質形象和順利去化目的。年齡職業年收入家庭結構25歲以下公務員1-2萬獨身25-35歲公務員1-3萬獨身或新婚夫婦或有未獨立子女家庭36-45歲公務員2-4萬有未獨立子女或獨立子女家庭46歲以上公務員4萬以上有獨立子女家庭或子女已成家公務員階層收入狀況：公務員階層在當地屬于中高收入人群，年收入如上圖。居住現狀：目前公務員居住環境以單位自建經濟適用房和定向公務員商品房為主。未來居住需求： 25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經濟基礎薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數在父母經濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面

14、積90平方米左右。 2535歲人群：一般是事業處于發展和穩定階段，在父母經濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強的購買力，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。 最需要關注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類人群事業已經穩定，并有較大的發展，他們已經有了較為牢靠的經濟基礎，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。 另一較為值得關注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機關部門擔任領導職務，家庭年收入一

15、般在4萬元以上，收入水平在六安屬于高層階級，二次置業購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積120平方米以上及別墅產品。富裕階層：收入狀況：富裕階層包括私營主、事業單位領導、中層干部和效益好企業的領導、中層干部等。年收入如圖。居住現狀：企事業領導及中層干部居住環境以單位自建房為主，為改善居住環境，現已有相當數量的企事業領導及中層干部購買了商品房。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質，購買商品房的比例逐年增加。年齡職務年收入家庭結構30-45歲企事業中層干部3-4萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭46歲以上企事業領導4萬以上有未獨立子女家庭或獨立子女家庭2

16、5-45歲私營主3萬以上獨身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭未來居住需求：企事業領導家庭年收入一般在4萬元以上，二次甚至多次置業購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積120平方米以上及別墅產品。企事業中層干部收入相對已步入穩定期，因此存在購買大面積戶型的經濟實力，但同時存在由于要撫養未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致在對購買商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積110-120平方米。私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結構及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區間相對需求戶型以

17、三房為主，面積110平方米左右；36-45歲區間相對需求戶型以三房及以上為主，面積110-120平方米及以上。少數私營主會考慮購買別墅。工薪階層收入狀況：工薪階層年收入1-3萬元，包括企事業單位基層員工、教師、退休職工等。居住現狀：目前工薪階層絕大部分居住環境以經濟適用房為主，居住品質較低。政府逐步對老城區分塊實施改造。工薪階層商品房的需求較強。未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90-120平方米。 單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在60平方米左右區間。 新婚夫婦家庭：購買

18、力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內存在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀較輕總體收入不高，受總價約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在70-90平方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發展空間的影響在90-120平方米這個面積范圍內也存在一定需求。 子女未獨立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩定，但同時存在由于要撫養未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較

19、大，從而導致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。 子女已成家的家庭：由于子女已經成年并獨立成家，原有之家庭進入了空巢期，多數家庭的人口又回復至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110-120平方米區間。返鄉置業者務工類型年限年收入家庭結構體力型10年1-2萬單身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭專業型5年4萬以上有未獨立子女家庭或 已婚技術型5-8年2-4萬以上已婚夫婦或有未獨立子女家庭收入狀況：外出務工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業者，其外來收入高于

20、一般宿州人均收入，相對宿州的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城市安居。居住現狀：目前外出務工群體的在宿州的居住條件是以原有私房為主，且以農村居民為主，居住條件較差。隨著城市化步伐的加快，宿州城市總人口將從目前的604.52萬人不斷的增長。在這一過程中，對照宿州經濟發展的背景，返鄉置業者占有絕對大的比重。未來需求：外出務工家庭，需求商品房主力戶型以三房及帶閣樓的大面積住房為主，面積110-120平方米。具體房型的目標客戶：二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；三居室：經濟較好的企事業職工、私營企業職員、一般公務員、兩代同堂家庭；四居室：經濟收入超高

21、階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業者中，他們的消費需求不低，對房型、小區的生態、文化環境的有一定的要求，但在房價方面卻表現出相當的謹慎，因為目前宿州的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。現將著重分析他們對住宅產品的購買心理及行為。1 寬敞舒適的房型；2 高質量的居住環境；3 有一定規模的小區；4 高標準的社區文化需求；5 追求自由個性和實際效用的統一。第三部分 產品設計建議策劃思路 通過調查發現，目前宿州市已經面市的住宅產品尚在發展階段（特別是中高檔產品、大型住宅社區），另外消

22、費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區的綠化、景觀、環境是一個中高檔小區必須具備的基本硬件條件”。我們的項目地塊地處宿州市開發區，空氣清新，舒適安靜，結合我們項目特點，項目概念定位為：人文品質 清新健康結合區域的市場環境分析，針對本項目周邊尚有規劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），建議確定本項目的產品定位為：中高端的“品牌社區”路線據此我們的目標：提升地段價值、創新生活理念。我們的策略：由人文景觀引入、塑造天蘊.康城高端品牌形象。贏得消費者認同借品牌與地域規劃之勢而上，撬動區域市場項目自身勝出同時通過行為主張，產品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤我們的品牌在宿州乃至安徽市場三

23、級跳行為主張（領導品牌）物理感受（建筑）精神感受（生活）品牌認同生活品位 增值空間地段價值 社區品質1“陽光化”的生活由于氣候的原因，區域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產品概念中，應該營造出一種“陽光化”的生活，在建筑單體設計時，可以設置一些公共陽光會客室、陽光書房等設置，另外在底層（一層）部分住宅前綠化結合，營造陽光花園環境；頂層（閣樓）適當面積設置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。2優美的人文環境在我們的調查中了解到，區域居民對小區的人文環境要求較高，大家認為小區居民的層次要大致相同，小區的環境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現在區域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的

24、，導致區域居民不知道什么是好的人文環境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質生活”。我們在小區的環境建設時，應重點提倡社區的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環境，提供住戶一種高品質的生活。（1）規劃布局建議1、園區規劃總體思路：掌握因地制宜原則，根據地塊各位置的差異性，有針對的規劃安排各種點板式建筑單體，合理的將各類戶型設計在相應位置的建筑單體中；集中地下停車；人車局部分流；以多層為主，在沿外環路區域考慮小高層。關鍵點： 純多層建筑設計 5米高全架空設計，形成無障礙式

25、全景景觀園林 錯落建筑體：使天際線富有變化，使整個組團更具靈活性、藝術性、人本化，為居者營造出更完美的理想居住空間； 景觀設計：廣場花園、組團景觀、樓間庭院、道路景觀、水景的規劃要更清晰、更合理、更有層次變化； 考慮集中式廣場花園，加強園區核心的、有凝聚力的中心景觀空間。 豪華會所等2、功能區塊劃分園區分為住宅區、商業區、中心花園、水榭長廊、地下車庫及戶外活動場地等多個功能分區，各部分功能既要完整獨立，又要相互聯系，盡可能滿足使用者的各種需求。整體采用一次性完成總體規劃，充分考慮目標顧客當前需求與遠期需求的結合，力求制造出來的產品10-20年之內不落后。一次規劃，各期獨立，逐期開發，渾然一體，

26、規劃過程中將建筑、景觀、環境結合起來，注重規劃本身品質控制的同時，考慮成本控制。園區規劃除遵循上述原則外，應著重考慮如下要求：2.1、大尺度效果北方的民眾性格相對粗獷，房地產開發普遍比較強調大尺度效果及小區整體氛圍的營造，而對細部的審視能力相對較弱，也不太挑剔。2.2、與當地文化的結合如能將北方的大尺度效果與南方特有的靈秀麗有機結合，在規劃上突出功能性，體現現代化城市工作生活的居住方式高效、便捷、資源享受，將能給客戶們以全新的感覺。宿州市作為安徽省北方的一個重要城市，是各種地方文化的交匯地，民眾對各種地域文化的接受能力較強，喜歡交友、喜歡熱鬧，為增進鄰里關系，體現社區文化內涵，可設置相對集中的

27、休閑、交流空間。2.3、地形改造就我們目前所看到的開發項目而言，宿州目前的樓盤大多是在平地上直接建房子，幾乎沒有地形的起伏，給人感覺平淡、缺乏動感及生命力。本項目也是一塊平地，容易產生一覽無余的感覺，要在合肥的樓盤開發中創造出新穎的效果，并吸引客戶，推進市場銷售，結合建筑群落和環境的設計進行適當的地形改造是一個很好的突破口，通過改造，使整個小區掩映于景觀之間，進退起伏、高低錯落，從而產生對自然的歸屬感。3、居住組團形式整個小區由多個主題相連，風格各異的居住組團構成。組團間采用圍而不合的規劃理念，各個組團既相互獨立又彼此圍合。各住宅組團之間由綠地、公共建筑、道路隔開，形成靈活有序的居住形態，同時

28、順應地勢的變化，形成建筑高低錯落，綠地相連，道路便捷，既統一又有變化的整體。4、天際輪廓線強調社區環境與空間的自然品質，力求人與自然的和諧統一，將高、中、低層不同建筑形成的住宅搭配布置精心營造。不只局限于單一層數和形式的住宅。避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕的局面，能夠和擊圍形成統一的整體。順應地形改造的地勢高差，合理運用同地建筑形態，建筑呈階梯狀錯落分布，層次分明，綠化、小品、配套設施等協調搭配，使整個園區布局高低起伏、形態各異、色彩和諧，視界豐富，形成委婉流暢的天際線。5、配套設施布點強調各項設施的功能劃分，在布局上各成體系，做到功能的復合交叉。公共活動設施在小區內居中布局，各項配套

29、服務設施置于幾個小規劃居住組團交界線形成的道路上，將這種道路建設成步行街或符合人尺度的人車混流的小路，改變其單純的交通功能，使其具有復合交通、商業設施等多重功能，集交往、購物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲于一體。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空間的生活氣氛。在各組團中心公寓底層設置健身房、棋牌房等文體設施，以供業主交流娛樂。利用各組團中預留的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間自發形成或調整，以引發規劃無從設計的空間細節，從而在改善住宅組織結構、重組各功能設施之間的關系的同時，逐小恢復傳統街區的多元化和多層次，在這些小街中提供需要的各種類型生活空間。6、綜合管線布置按規劃設計規范進行

30、設置。設置時，不影響入口、道路的美觀，尺可能掩藏于景觀綠化帶之中。管線布置原則：給水、電力、燃氣在路東或路北設置；污水、通訊、熱力在路西或路南設置；雨水在路中設置（道路紅線小于50米，大于50米，雙側）（3）、道路交通組織構想1、道路骨架的構架道路規劃將以人車分流為原則，整體由一條步行主道路、一條輔助道路、一條車行道路組成。采有么點代直的規劃方法，創造出“雖由人做，宛自天開”的自然環境來。道路采用逐級由寬到窄的樹枝狀道路網，塑造成自然、便捷的居住環境。2、小區出入口設置小區將設一個主入口，一個輔助入口。主入口將設計在外環路，既小區的北面；輔助入口則在小區的東面。3、停車場的設置外圍地上停車場：

31、主入口外圍及步行區域外圍附近，用于集中停放訪客車輛及接送車輛。園區地上停車位：組團外圍沿小區級道路兩側設置，用于停入業主車輛，同時不影響組團內部生活空間。園區地下停車場：在地塊的地下，用于停放業主車輛。4、地下車庫的接口設置地下車庫接口處與地塊內大門道路或小區道路相連并靠近出入口設置，盡可能避開人行路口、小行區域、中心景觀及建筑物。接口處設置明顯交通標識，并設置緩沖、防滑、隔音、排水、照明設施。車庫內人行道應與中心景觀、各單元入口相連，并考慮接口處的導示牌及燈光。5、道路系統布局形態人車分流，地面基本實現無車狀態，地下形成交通網絡。地面車行道路沿組團外圍呈環狀布置，步行道路成為環繞景觀、建筑的

32、紐帶，為居住者提供便捷的出行動線，成為小區空間景觀和形象特征的構建。小區的道路遵循小區-組團-院落整體規劃分級布局的原則，與空間層次相吻合，充分考慮道路的人流量，避免對景觀、整體布局的破壞。道路系統布局流暢，適度彎曲、起伏，配合景觀，形成柔和舒適的社區氛圍。道路形態由環型、樹枝型、自由型等，整體給人舒緩平靜、富于變化的感受。5.1、小區大門道路小區的標志性道路，人車流量密集，道路布局體現美觀、功能、便捷性，路面寬敞平坦，設置雙向車道，分車綠化帶、緩沖減速帶以及標志性景觀，并直接連接地下車庫入口。整體布局精致大氣，能夠成為進入小區的第一道風景線。5.2、小區級道路與次入口相連，主要車行道路，沿組

33、團外圍分布，與車庫入口相連，道路體現系統性的服務性，形成承上啟下的道路系統。形成“分”與“合”的良性組合，化整為零。注意交叉口的處理，合理分流車輛，滿足雙向車流的需要，并設置引導和交通標識，地面設置緩沖帶，路邊設置綠化隔音帶，體現整合性，便捷性。5.3、組團級道路組團級道路是從鬧到靜的過渡，主要人行道路，對道路的地下空間也要滿足大部分地下管線的埋設。道路形態應彎曲流暢，與宅間小咱自然銜接，并在道路交界處設置路障，隔離組團，在道路兩側種植高大喬木，隔離建筑，降低噪聲及視覺污染。5.4、宅間小路宅間小路是進出住宅的最末一級道路，主要供居民出入，自行車及人行交通。步行道是近人的活動空間，要有引導性，

34、將步行的人們引向某處目標。道路布局曲折、起伏、隱蔽、私密、注重與環境的融合，接近自然。6、道路分級6.1、小區大門道路：路寬10米，設置雙向車行道、分車綠化帶（車與車、車與人）、單邊人行道。6.2、小區級道路（主路）：路寬7.5米，設置雙向車行道6.3、組團級道路（次路）：路寬4.5-5米。6.4、宅間小路（步行道）：1.2-1.5米。7、停（存）車方式7.1、小區外圍地上臨時停車位：設置在道路邊緣地上集中停車場：入口旁或步行區域周邊7.2、停（存）車位的數量配比地下車位：60%地上車位：概據配套設施和休閑文體項目另行考慮。8、停車場地景觀因素的考慮地上停車場：停車場地面鋪設草坪磚，增強綠化透

35、視效果，車位劃分使用不同規則的草坪磚區分，停車標志及行車路線宜用綠化表示，車場邊緣搭配種植常青灌木與喬木，與外界隔離。地下停車場：考慮車輛流向、引導、交通、警示等標識的運用，體現安全、便捷、舒適性。同時注重整體氛圍的營造，細部處理，綠化透視，燈光效果，智能化應用、綠化引入等。（4）、公共空間系統構想1、公共空形態構想1.1、環境總體氣氛整體氛圍堅持和諧共生，尊重人與自然、人與建筑、建筑與環境的關系。舒適：空氣清新，沒有污染；寧靜，沒有噪聲；豐富多彩的綠化；與水景親近；道路整潔；具有文化底蘊；有適于人們散步的場所和空間；有游樂設施。方便：居住區內外交通方便；公共服務設施的服務方式、項目、時間方便

36、。安全：要保證居民的日常安全，還要考慮在特殊情況時的安全。衛生：居住環境保持空氣清新。居住室外公共環境要清潔衛生。美觀：建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配協調互補。還應與周圍的環境有機地結合，給人以明快、淡雅、親切之感，富于人情味、生活氣息和地方風格。1.2、建筑組合形成的氛圍空間圍合根據本項目所處的地理位置及其地形地貌，考慮其規模、檔次，園區中心位置以點式的點狀樓為主，周邊則以板式的多層為主，做到點板結合，注意道路的舒展，與綠地自然銜接。建筑分類考慮到小區的建筑容積率等多方因素，在可能的情況下，整個小區以多層為主，補充少量的小高

37、層建筑。園區出入口在園區的東面設一個主入口，與園區外的206國道相連接，既方便住戶進出，也能比較醒目地展示園區容貌。為增加主大門道路導入的吸引力，沿道路兩側結合建筑與環境設計出有一定層次感受的景觀。泊車位按照園區的檔次和開發趨勢及宿州人對車輛代步的需求比較旺盛，本項目的地下車位配置率按60%配足。布局層次整個項目即為一個大的建筑群落，建筑布局建議分組團的方式進行。中心廣場北方居民喜歡彰顯大氣，為了優化小區的人文環境，體現人與自然的融合，在園區中心集中設置大面積廣場、綠地，形成業主活動和交流的中心。組團要地要明亮，既聚人氣，又與綠地景觀結合在一起，輔以組團綠化，使整個小區綠化渾然一體，營造一種園

38、內獨特的風景和安寧的氛圍，也有利于提高小區品質，增加亮點。空間構圖、比例、色彩本項目的建筑風格、外觀、色彩、建筑體量等應著重考慮讓所有看到的人都產生耳目一新并渴望歸屬的感覺。建筑群體應注意建筑群落、建筑單體之間的呼應關系和體量大小、高低錯落、線條流暢，針對北方建筑中線條普遍較硬的狀況，應盡可能使用柔和的線條，力求建筑群的不同層次有錯落關系。整體上渾然一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現整個園區豐富、變化的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以韻律的動感。考慮到北方地區冬天比較寒冷和春季風沙大的因素，其色彩慶追求與環境融合互補效應，以尊貴、典雅、莊重的暗色系為主。在外墻擬采用中高檔涂料，局部少量點綴

39、面磚或石料進行組合。考慮大面積落地玻璃，建議采用大面積平開落地窗和規范標準相組合的方式，南向的窗戶可以稍大些，部分空間應用落地窗，北向的窗戶則按規范執行即可。房間均采用雙層玻璃隔音。另外建筑坡面的色彩選擇要與建筑外墻、窗體色彩相諧調，同時注意屋面排水組織。2、公共空間中的環保構想2.1、垃圾收集處理方式每幢樓設置相應容量的分類收集容器，并有明顯標記；生活垃圾收集、處理設施應當相對獨立，布局合理，相對封閉，四周設置綠化隔離帶。垃圾應當日產日收，廚房垃圾直接進入生化處理裝置處理；可回收利用物資進入廢舊物資回收利用系統；其它分類垃圾進行分類處理處置，家庭垃圾實行袋裝化。2.2、交通噪聲控制方式臨近道

40、路的樓房，可在外墻結構上增加隔聲層，或在外部空間設置隔間屏障并安裝雙層玻璃，實行人車分流的交通體系，對于臨近車行道的建筑，在道路和建筑之間設置立體綠化帶加以隔離，車庫入口處設置隔音緩沖設施。2.3、污水處理系統根據宿州的規劃設計，實行雨、污水直排。2.4、娛樂公共空間和兒童活動空間的噪聲控制活動場地設置在建筑物相對稀疏、人流較少的位置，采用不易發出聲音的器材或設備，設置保護裝置，對使用時間和使用規范有要求，與相臨建筑之間設置綠化隔音帶。2.5、商業區的噪聲控制商業房的結構上可實用隔音材料，并與臨近建筑之間設置綠化帶。在商業的經營范圍上嚴格把關，禁止高污染、高噪音的行業進駐。第五部分、建筑設計（

41、1）建筑單體設計1、建筑類型根據開發構思，建筑類型為多層和小高層及部分別墅住宅，一梯兩戶，使居住者的生活空間更加寬敞，建筑與自然和諧共生。讓人們擺脫鋼筋水泥的束縛，擺脫緊張的都市生活節奏，在輕松、幽雅的環境中找到情感的歸宿，享受休閑、舒適的生活。2、建筑層數多層建筑為主，11層小高層為輔局部配以別墅。人性化的建筑充分滿足人的生理居住和心理情感要求。讓建筑融于自然中，讓居住者的生活空間與環境親密接觸，創造高品質的生活氛圍。3、建筑朝向戶戶朝南或戶戶朝景。宿州的氣候特點是四季分明，朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素。人們對朝南的住宅情有獨鐘。無論從有利于身體健康，還是從風水、習俗的角度看，都十

42、分重要。本項目作為宿州的高檔樓盤，第一套住宅都應盡量滿足這個需求。規劃設計中要特別重視地東西向及端套住宅外墻、窗戶的處理，充分控掘東西兩側的朝陽面和景觀面。主要原因是：夏季的西曬太陽對住戶的酷熱危害比南方明顯要小；所以“朝陽”也百為一個賣點。4、建筑間距建筑的南北間距直接影響住戶的舒適度和心理感受，尤其在北方地區，冬季的陽光顯得十分珍貴。建筑間距將按照最新的建筑法規和合肥當地的實際情況適當的放大。5、建筑通風建筑通風括括自然通風和機械通風。在設計時考慮恰當的進深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風，使室內外空氣對流置換。機械通風在現代生活中必不可少，正確設計安裝和安全使用空調系統，可保證室內空氣不被

43、污染。廚房、衛生間應設置自然通風和機械通風系統，進行局部排風或全面換氣。頂層建筑處理好屋面天窗的設計和煙道的位置，以免引起居住者的心里反感和抗性。6、建筑抗震建筑抗震設防為7度。在搞震方面，從以“抗”為主防災的思路向以“隔”、“消”為主思路轉變。運用新型隔震技術，在多層砌體結構和大開間建筑物的基礎上，可以有效地將地震作用與建筑主體結構隔絕，從而保護上部主體結構免遭破壞。7、建筑風格新現代歐式古典主義高級城市公寓。簡約、尊貴、穩重較沉穩的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構圖明確，形成流暢通透的空間感，體現了現代都市簡約、尊貴、大氣的，富有渾厚底蘊的尊榮生活氣息；關鍵點：

44、新古典現代主義建筑。采用一些古典建筑中優美的元素與比例，使建筑外觀在現代的框架內透射出古樸的美。總體風格簡潔大方而耐人回味。 外立面要富有現代感，外立面要反映最新的材料技術和加工工藝，以創造只有先進技術才能達到的動感，同時也重視現代審美獨有的簡練與飄逸。 色彩：沉穩內斂的暗暖色為主； 材質：石材加面磚，采用生態科技環保建材； 結構：平屋頂加露臺；轉角飄窗設計，南北雙陽臺設計，南面景觀陽臺設計成大進深的deck形式； 隱藏式百葉空調機位設計； 布線：管線統一裝飾化處理。8、建筑外觀材質與設備樓宇建筑底部采用天然石材，中部面磚，兩段式處理，構成一種親和力極強的建筑表情。處理好室外空調機位的位置及外

45、觀，做到美觀實用，成為立面的美化點綴，盡量在外墻內側或凹處設置（若必須在外側設置，可考慮用百葉窗式的欄桿裝飾），空調隔板的大小要盡可能滿足各種空調的尺寸要求，注意空調滴水管與雨水管的連接和掩藏。對于窗戶，要把握好美觀、采景、節省成本和節能的關系。（2）建筑戶型設計1、戶型設計在本組團戶型設計要滿足中產階層對生活的高品位要求，功能上強調豪華舒適享受型；面積上以中大型戶型為主力戶型，既滿足高品位生活也不片面追求豪宅。戶型設計中突出前瞻性、舒適性、多元性。關鍵點： 前瞻性、舒適性、多元性 衛生間洗衛分離，確保不相互污染； 最大限度采用自然光照和自然通風，做到全明； 大開間，大落地玻璃設計，便于更大范

46、圍的采景； 南北多陽臺設計，增加室內通透感； 開放式休閑陽臺設計，陽臺比一般常規設計大，做成大進深deck空間，形成花園式陽臺； 針對城市生活習慣的特殊要求，設計多功能用房（可以根據實際需要改成書房、棋牌房等），在宣傳上強調“第三間房”的概念，成為一個宣傳亮點； 頂層躍層處理，帶大露臺，做成空中別墅。2、戶型比例根據產品的市場定位，90120左右的戶型應該是本項目的主流戶型。面積比例建議為：二房二廳一衛 70 10%二房二廳一衛 90 15%三房二廳二衛 120 45%四房二廳二衛 140 20%五房二廳二衛 180 10%（部分空中別墅設計）3、戶型空間功能布局功能完善是生活品質提高的標志，

47、從目前的消費趨勢看，在有限的空間面積內，“三大二多一小”即起居廳、廚房、衛生間增大，居室間數、儲藏間增多、臥室趨小已成為大眾消費者的追求。鑒于本項目目標客戶的定位，大部分購房者經濟較為寬裕，但考慮到當地居民的心理需求，因此我們在設計觀念上必須以創造舒適型房子為前提，同時從大部分老百姓的心里需求出發。臥室：二主一次（或二次），面積二大一小（或二大二小），以南向為主。客廳：為主要活動、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗兼顧拓寬視野和保暖。餐廳：有自然采光，應考慮3-6人用餐標準，如根據設計需要只能做到間接采光也可以，但應考慮通風效果。廚房：面積宜稍大，布局為方型，有自然采光。衛生間：

48、自然采光，尺寸合理，充分考慮現代家居生活設施的擺放，以及私密性的要求，必須通風。書房：在中、大戶型中配置，大小可視戶型總面積而定。陽臺：南北各一個，北陽臺統一封閉；南陽臺為敞開式，面積宜適中，考慮使用功能及立面效果。4、輔助空間儲藏室：面積不必大，無采光要求，可與北陽臺結合起來考慮。玄關：考慮居住的私密性和美觀性，在入口處設置。走入式衣柜：面積宜經濟，盡量安排在主臥或靠近主臥室。室外空調機位：所有戶型都必須安排足夠的空調機位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問題以及機位立體尺寸。單元門廳：整體裝飾，設置圖片或裝飾物以及背景音樂系統。第六部分、景觀環境設計（1）、項目景觀營造總體設計思路采用西式現代

49、園林的手法，講究自然藝術與人造藝術，導入水景，水景與游泳池結合處理；建筑底層做架空層，植入休閑小品與綠化系統，延伸中心花園，做出園區人與人親切交流的“模糊空間”。同時園區的綠化向空中延伸，做入戶花園、空中花園與屋頂花園。關鍵點： 西式現代園林風格，引入中式園林的精髓，中西合璧，東情西韻。 注重綠化布局的層次，導入“城市廣場道路綠化園區廣場庭院綠化宅間綠化空中綠化”六級綠化體系； 導入立體綠化景觀概念，在舒適型和享受型的組團考慮 空中花園、入戶花園的設置。 結合旱噴和嬉水池做水景； 注重各種植物之間的相互搭配，不僅具有景觀性，而且具有營造園區小氣候的功能，起到隔熱、降音等作用； 園區內人行小徑做

50、成健康步道； 主入口連接中心廣場；（2）、硬質景觀設計1、園區道路實踐已經證明，絕大多數的購房人，會本能地沿著道路的走勢來感受園區內部環境，并由此進行評判，因此，園區道路必須精心設計。路寬的合理設定整體實行人車分流的交通體系，園區道路要滿足人行的基本功能。建議園區內設主干道，若干條支路和多條宅前道路。道路彎曲度多一些柔和的彎度，可增加道路本身的美觀；路面也應適當作些起伏設計，使視覺上富于變化。路面材料園區主干道選用瀝青路面，其余道路結合園區景觀場所的不同，可選用石材或彩色廣場水泥磚、陶磚等，協調搭配使用，形成變化的路面色彩和質感，以在豐富道路自身景觀。小區組團道路可采用廣場磚鋪設，增加路面的柔

51、和性，拉近與人的距離感；宅間小路采用卵石步道或石塊點綴，使之融合于景觀中，增強人的歸屬感。道路流線在道路流線的設置上，除考慮行人、非機動車通行的便捷性、安全性外，還應考慮殘障人士的交通動線，兼顧對園區綠景、水景和建筑景觀的觀賞角度，盡可能使行人沿路能看到較豐富和較精彩的景觀面。地下管線檢修蓋沿路敷設的地下管線檢修井蓋板，其強度、外觀、色彩要符合道路的使用要求，并盡量靠路邊布置或與景觀綠化相結合。道路標識路面標識要與道路主要功能結合，主干道與次干道交匯處設置明顯的方位指示牌，標識色彩要醒目、便于識別、查找；宅前小路不設道路標識，可作指示牌引導說明。2、園區小品園區小品主要分為觀賞小品和休閑小品或

52、二者兼設。小品以風格清新、淡雅大氣為好，不要讓人感覺多余、突兀。要與景觀氛圍融合，體現功能，起到點綴、升華作用。石景小品石景包括石桌、石凳、綠地上的天然臥石點綴、綠地中的石質步行小徑及少量石材制作的標識物、雕塑等。可在人群集中或院落間使用。木質小品包括部分綠地的低圍欄、休閑椅及園區平面示意欄等內容。應做到與周邊環境協調。綠化小品設置原則是恰到好處，過少而平淡無味，過多則繁雜累贅。3、園區標識在公共區域中應考慮設置信息標識設施，其內容大致如下：園區布局引導標識位置：園區各主要入口處。內容：園區平面示意圖及標識牌位置提示形式：由環境設計師統一考慮。夜間照明：射燈、燈箱或近處門燈、路燈等輔助光源。組

53、團、幢名標識系統位置：組團入口、每幢建筑前。內容：各組團名、各幢的幢名（或幢號）形式：由環境設計師統一考慮。夜間照明：內置光源單元入口標識系統位置：各單元入口門上方內容：單元號形式：銅制噴漆銘牌夜間照明：單元入口燈戶號標識系統位置：各戶分戶門或門楣上內容：各戶的統一編號形式：銅制噴漆銘牌夜間照明：樓道燈休閑娛樂服務標識系統位置：園區入口處，各設施附近內容：各相關公建配套設施名稱形式：由環境設計師統一方案夜間照明：專配或借光交通標識位置：園區入口處，小區主道路附近內容：減速、禁鳴、轉彎、限速等形式：由環境設計師統一方案夜間照明：專配或借光安全警示系統位置：電梯，游泳池邊，地下機動車庫，圍墻、電力

54、、通訊、消防、管道煤氣等設施內容：使用須知、限速或危險標識形式：由環境設計師統一方案夜間照明：專配或借光（3）、軟質景觀設計1、園區綠化1.1、綠化準則北方氣候條件特點：一是冬季漫長，枯黃期限在五個月以上；二是空氣干燥；三是污染嚴重，灰塵多。根據這樣的氣候特點，在北方小區開發中，綠化應實行“三多三少”。第一，樹木要多，草坪要少。從經濟性考慮。草坪種植后的維護費用要大大高于樹木，不僅需用要專用的養護設備、定期澆水、施肥、而且還需要不斷更新，物業管理費往往是承擔不起的。其二，在冬季，枯黃的草坪便毫無景致可言。即便是草坪，也應該采用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低維護費用，同時盡可能

55、創造野生生物的環境，使小區綠化自然、多元化。第二，高大植物要多，低矮植物要少。綠化植物的高矮應與建筑相協調。第三，自然景觀要多，人工雕琢要少。小區綠化并非整齊劃一就好，自然景觀更具有觀賞性。第四，綠化栽植應結合景觀效果，體現品種多樣化，色彩協調并具有層次感。1.2、綠化設施帶的考慮第一、分車綠地分車綠帶的植物配置應形式簡潔，樹形整齊，排列一致，形成良好的行車視野環境，使駕駛員容易辨別穿行道路的行人。中間分車綠帶應配置灌木、灌木球、綠籬等枝葉茂密的常綠植物，陰擋相向行駛車輛的眩光。兩側分車綠帶應以種植灌木為主，并應灌木、地被植物相結合。被人行橫道或道路出入口斷開的分車綠帶，其端部應采取通透式配置，使穿越道路的行人容易看到過往車輛，以利行人、車輛安全。第二、行道樹綠帶行道樹綠帶種植應以行道樹為主，主要是為行人及非機動車庇蔭，宜喬木、灌木、地