1、文件編號： JSHGENG-GZ(SC)-2012版 版 本：受控狀態：審批人：目錄：1、物業工程部的組織架構圖2、物業工程部的職責2.1 工程部質量、環境、職業健康安全目標、指標2.2 部門主要職責2.3 工程部班組職責2.4 工程部各崗位職責3、物業工程部的管理制度3.1 客戶報修及投訴處理管理制度3.2 入戶維修服務規范3.3 設備日常報修制度3.4 月報告、年報告制度3.5 能源管理制度3.6 設備技術檔案管理制度3.7 新增、改裝及報廢設備管理制度3.8 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理制度3.9 工具管理制度3.10 設備維修或工程施工對外承包招標制度343.11 報告制度

2、3.12 安全運行管理制度3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規定3.14 有毒物品的處理規定3.15 密閉地方的工作規定3.16 發生意外時的處理規定3.17 安全用電管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 機房管理制度3.21 機房安全防火管理規定3.22 水泵房、水箱間管理規定3.23 配電室管理規定3.24機房鑰匙管理制度3.25機電設備房出入管理制度3.26設備故障處理規定3.27運行事故分析3.28設備預防性維護保養制度3.29設備設施緊急維修管理制度3.30設備的更新及系統改造管理制度3.31工程部人員調配制度3.32設備修理計劃的變更、檢查與

3、考核制度3.33影響正常營業時的施工及設備維修保養3.34公共部位巡檢制度3.35二次裝修管理制度543.36梯子的使用規范4、工程部重點工作流程圖4.1承接查驗流程圖4.2客戶入住流程圖574.3維修工作單流程圖4.4二次裝修管理程序594.5設備、工具、維修器材的采購、保管和領用程序4.6工程部設備管理總運行程序4.7冷水機組操作規程a、開機前檢查流程圖b、開機流程圖C、關機流程圖4.8鍋爐安全操作規程a、啟爐前檢查程序b、啟爐運行程序c、正常停爐及緊急停爐操作程序頁頁、60頁5、年度設備維修保養計劃與定期維護作業書6、相關記錄表格1.物業工程部的組織架構廠工程經理、（1人）王德生J廠工程

4、副經理、（1人）黃廣偉廠工程庫管、（1人）郭會敏廠工程文員（1人）侯志新廠強電主管、C弱電主管廠空水主管（1人）李海峰1 1強電技配電室工運行人（3人缺員編一 1）（分包王佳偉商8人）張志輝曹咼玉、 張瑞東、 常志鵬、 李剛、 尹文靜、 劉洪良、 張超、 曹守海（1人）楊帆:樓宇技、f空水技工工（2人）（1人缺于雪峰、編1人）馬文強1J（1人）汪忠平（1人）楊世彬e央空調廣綜合維運行人員修技（分包商（3人，10人）缺編1劉寶、董人）武、鍋東、馬義、呂路路、趙 飛飛、胡琳 濤、牛紅 飛、李波、 秦澤峰、肖 紅領索長春1J人員編制：工程物業人員15人；分包商運行人員18人，共計33人2. 物業工程

5、部的職責2.1工程部質量、環境、職業健康安全目標、指標：工程部1、實現水氣聲渣達標 排放2、挖掘電能潛力，降低 能消耗1、執行環境空氣質量標 準二級；工業企業廠&界噪聲標準一類區標準；污水綜合排放標準三級排放限值2、單位面積電能消耗同比節約1%1、報修處 理及時率100% 返修率不咼于1%2、設備完好率96%1、實現操作、士零違早2、人員零傷害3、設備零事故1、目標、指標：2、報修處理及時率100%返修率不高于1%3、實現水氣聲渣達標排放，執行環境空氣質量標準二級；工業企業廠界噪聲標準一類區標準；污水綜合排放標準三級排放限值；4、 挖掘電能潛力，降低電能消耗，單位面積電能消耗同比節約1%5、實

6、現操作零違章、人員零傷害、設備零事故；6、加強設備維護保養，合理使用設備，保持設備完好率 96%實現目標、指標的措施：1）工程部人員在日常工作中，積極配合、齊心協力，確保用戶的服務需求在第一時間 內得到更專業的解決方案，做到第一時間上門服務，確保客戶滿意，操作人員提高 專業技能，服務意識，、完滿完成維修運行的工作，有效提升服務的及時性。客戶 的每項需求，都將在系統內備案，客服人員將按客戶需求分級處理，對處理時間上 有嚴格要求，有效保障客戶報修的及時解決。規定完善的投訴跟蹤系統，對受理的 每項報修、投訴，都將由管理處進行回訪；2） 對水氣聲污染物采取污染控制措施，制定、實施空氣質量控制、化學危險

7、品物資管 理辦法、資源、能源、降耗控制規定、廢水排放控制程序、固體廢棄物管理規定、 噪聲控制規定，滿足達標排放清潔服務的環保要求3）開展節能、節電知識宣傳，強化節約用電意識，積極倡導節約用電，挖掘用電潛力，和對相關方施加影響、執行、配合業主提出的改造耗能設備等有能力實施控制，（選擇優質的電光源、選擇節電的照明電器配件、采用變頻調速技術，推廣高效節能電器，改造耗能設備（解決大馬拉小車）；采用能耗控制系統（時鐘、周期性負荷、 算計機控制系統等）；4）重大不可接受風險要嚴格控制，對主要風險工作環境、人員防護、設備安全實施控 制，關注特種設備管理、供電、化學品管理、應急設備狀態、運轉情況配置。對關 鍵

8、部位、操作用電、操作機具、高空作業等要執行安全操作規程、嚴格檢查；5）加強設備維護保養，合理使用設備，防止空轉超負荷使用，加強異常情況檢查。2.2 部門主要職責1、日常運行管理2、對租戶開展的維修服務3、對裝修工程進行監督管理4、對物業設施提出完善、整改方案具體包括以下內容：2.2.2 在總物業經理領導下，具體負責貫徹執行物業的經營方針，制定物業設備管理工作的 具體目標和政策。2.2.3 定期編寫月、周報告、運行報表等工作， 積累有關資料和數據， 為管理決策提供依據。“經濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、燃 氣、制冷 和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使

9、每位員工樹立環保與節能意識，盡量 減少能源的使用，積極推廣節能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環保和成本控制。把重要設備及系統的日常維修保養工作， 包括零、配件的庫存， 皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業的重要資產得到妥善保養，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽 命得以延長。可外判維修或施工的設備及工程有：1、扶梯2、燃氣鍋爐3、樓宇自控系統4、電話交換機系統5、消防設備及報警系統6、保安監控、車場管理及技術防范系統7、水處理系統及生活水箱清洗8、電腦系統9、中、大型樓宇養護、翻修工程及裝修改造工程10、設備系統改造工程及設備的大中修樓宇自控及衛星電視系統12、 中央空調及高壓變

10、配電系統13、 其他工程部不具備技術條件和能力，或人員不足，無法在短期內完成，并影響物業 經營的維修或施工。2.3 工程部班組職責2.3.1 空調、給排水與綜合維修班組的職責范圍：1、望京國際研發園所屬區域內的所有空調及采暖系統、送排風系統、給排水系統、雨水及 污水排放系統、中水處理系統、熱水系統、天然氣系統、氣體滅火系統、消防水系統、 土建與防水、裝修及家具等；2、上述所有系統相關機房及其內部的設備、設施（不包括樓宇自控系統、消防報警系統等 弱電系統和設備）；3、望京國際研發園所屬區域內的所有公共區域、客戶單元、衛生間、茶水間、辦公室等內 部，以及屋面、外墻等區域內的上述系統所有相關設備、設

11、施；4、望京國際研發園所屬區域內的所有公共區域、客戶單元、衛生間、茶水間、辦公室等內 部的家具、陳設的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、 天花、金屬構架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結構方面例如滲漏水及 墻體的修補及整改等。2.3.2 強、弱電班組職責范圍：1、望京國際研發園所屬區域內的所有變、配電系統、用電設備、照明系統、應急供電系統、 室外照明系統、動力配電系統、電梯系統、自動扶梯系統，以及所有弱電系統，包括保 安監控系統、消防報警與聯動控制系統、樓宇自控系統、電腦網絡系統、通訊系統、電 視系統、廣播系統、等等；2、上述所有系統相關機房及其內部的設備

12、、設施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、 空調、通風等）；3、望京國際研發園所屬區域內的所有公共區域、客戶單元、衛生間、茶水間、辦公室等內 部，以及屋面、外墻等區域內的上述系統所有相關設備、設施。2.3.3 熟悉所屬系統設備性能、運行狀況、控制狀態，制定合理運行方案，研究改進措施， 減低能耗。2.3.4 做好所屬設備運行記錄，如有發現問題，應及時處理。如果無法處理時，應迅速報 班組工程師或總工程師，并詳細分析故障的各種現象，匯報上級取得總維修方案。2.3.5 負責本班組報修工作的具體落實，做好本班組維修報表，對工作單進行登記、 編號，同時掌握維修的進展情況， 記錄維修完成后的情況， 保證各部

13、門的維修需要2.3.6 制定月、年度維修保養計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結并上報。2.3.7 做好所屬系統日常維修保養工作，確保設備處于優良技術狀態。2.3.8 做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕赴現場，處理應急事故。2.3.9 班組員工應積極參加業務學習和技術培訓， 不斷提高業務水平。 積極處理日常遇到 的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告班組工程師及總工程師，同時提 出個人建議或解決措施。2.4 工程部各崗位職責2.4.1 工程經理的崗位職責直接上級：總物業經理直接下屬：副經理、各專業主管、文員、庫管崗位職責：1、貫徹執行總物業經理的指令，負責工程部的日常管理

14、，對總物業經理負責。2、主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉，并盡力節約能源。3、全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業戶及各部門提供良好 的服務場所和條件。4、安排日常的維修保養工作，并監督檢查其實施結果。5、審定班組工作計劃，檢查計劃執行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案， 報總物業經理審批后執行。6、參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。7、深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。8、負責制定部門制度、操作規程和要求，并督導下屬執行。9、培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規定進行獎懲。10、組織、制定設

15、備重大維修保養外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監察外判公司的工作。11、根據實際要求與運行情況比較，結合科技發展狀況，征詢專業意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。12、負責協調同物業管理中心其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、 市政局、環衛局、勞動局及消防局等單位。 在接觸中要處處以公司利益為重， 維護和提高公司在社會上的良好形象。13、確保物業所有屋宇設備，依照政府的規定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養。14、為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交總物業經理審批。意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。16、能力：有

16、對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 工程部經理直接下屬： 各專業主管、文員、庫管崗位職責：1、貫徹執行總物業經理和工程部經理的指令，負責工程部的日常管理，對總物業經理和工 程部經理負責。2、協助工程部經理主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉，并盡力節 約能源，在工程部經理不在的情況下主持工作例會，擔負部門的管理全部責任。3、全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業戶及各部門提供良好 的服務場所和條件。4、安排日常的維修保養工作，并監督檢查其實施結果。5、審定班組工作計劃，檢查計劃執行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案， 提交工程部經理審

17、核后報總物業經理審批后執行。6、參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。7、深入第一線了解情況并指導工作，及時協助各專業解決各種問題。8、負責制定部門制度、操作規程和要求，提交工程部經理審核后并督導下屬執行。9、培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規定進行獎懲。10、組織、制定設備重大維修保養外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監察外判公司的工作。11、根據實際要求與運行情況比較，結合科技發展狀況，征詢專業意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。12、協調同物業管理中心其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政

18、局、環衛局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和 提高公司在社會上的良好形象。13、確保物業所有屋宇設備，依照政府的規定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養。14、協助工程部經理為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交總物業經理審批。15、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。16、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。2.4.3 工程部文員的崗位職責 直接上級： 工程部經理、副經理直接下屬： 無崗位職責：1、在工程部經理的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作的接待及來訪客人。2、幫助經理及副經理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。3、提醒工

19、程部經理、副經理按時參加計劃中的各種會議。4、填報有關報表，經工程部經理簽字后上報總物業經理。5、負責部門內部的文件、資料、通知的傳閱回收和存檔工作。6、負責本部門人員的考勤 （ 出勤、年假、加班等 ） 、福利 （ 工資、獎金、加班費 ） 、勞保用品 的申報、領取和發放。7、負責現金報銷和支票的辦理。8、接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。9、參加本部門例會及與業主、租戶的會議，做好準確的會議記錄并整理下發。10、負責技術檔案及對內對外發文的整理和存檔。11、負責工程部日常或月度采購的結款工作。12、負責接聽報修電話，并準確安排到各專業。13、負責每日的工單統計及向物業前臺的返單工

20、作。14、負責協助工程部經理、副經理或專業主管完成每周能源的統計及分析工作，形成電 子版以郵件形式上報經理，并對分析后的能源統計進行存檔。15、負責月報、年報的整理上報工作。16、按照合同約定時間準時為分包商完成付款程序，并上報總辦。17、負責本部門員工勞保用品及辦公用品的采購申請及發放工作。18、負責審核分包商的考勤和其他支付維保款的所需手續是否符合。19、負責每月統計實際發生費用與預算剩余情況的對比，上報工程部經理。20、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。21、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。2.4.4 工程部庫管的崗位職責直接上級： 工程部經理、副經理直接下屬： 無崗

21、位職責：1、負責工程庫房的日常管理，每月做好庫存盤點，并將盤點表提交財務，確保庫存狀態與報表一致。2、保證庫房內的工具、材料分專業整齊碼放，標識清晰保持庫房的清潔。3、以工作單為出庫依據，完成物品領出的出庫程序。4、入庫前組織各專業主管進行驗貨，確認無誤后辦理入庫手續。5、配合每年業主方的財務審計工作。6、負責按照工程部已審批的各專業采購計劃，聯系供貨商進行報價工作，報價及比價程序 完成后交與工程文員，工程文員提交采購申請，物業總經理批復采購申請后工程文員及 時通知庫管，庫管立即通知供貨商送貨。7、負責聯系供貨和退貨以及到期未送貨的催促工作。8、負責向供貨商所要各類貨品的產品合格證、使用說明書

22、、衛生合格證、質保承諾并存檔9、負責記錄供貨商的違規行為及不合格產品量。10、負責每年供貨商的年底評核工作。11、按照財務要求做好庫房的出入庫和各項管理工作。12、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。13、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。?2.4.5 空調、給排水主管崗位職責 直接上級：工程經理 直接下屬： 空調運行維修技工、給排水維修技工 崗位職責：1、負責本物業鍋爐設備、空調采暖、送風、排風系統及設備、軟化水系統、熱水系統、給 水系統、排水系統、雨水系統、污水系統、天然氣系統的維修保養及監管工作，確保所 屬系統的正常運行。2、認真檢查所屬系統的運行記錄，分析運行數據，提供

23、節能運行方案，提交工程部經理或 副經理審定后組織實施。3、認真檢查所屬系統的巡視檢查記錄，分析故障現象，發現問題及時處理，必要時提交事 故報告，并向部門理或副經理報告。4、負責提供所屬設備系統維修保養的備品備件采購計劃，并上報工程部經理批準。5、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度、操作規程、運行規程等，并起到 模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執行安全操作規程，確保設備及人員不發生安全 事故。6、按照所測定的室外溫度和相對濕度，調節各空調區域的溫度和濕度7、設備系統出現緊急故障時，及時組織人力搶修，在最短的時間內恢復其使用功能。8、要求值班人員每天詳盡記錄系統設備在運行過程中的工作

24、狀態。9、根據設備的要求和使用情況，提出對所屬設備系統維修保養的計劃安排，上報工程部經 理審批后組織實施。10、培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件 立即匯報。11、設備系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維 修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程部經理的批準。12、管理并使用好所屬設備系統的技術資料、技術檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術 資料變更，應及時整理歸檔。13、管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。14、做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。15、每月計算本專業的本年度的實際開

25、支和預算的對比，上報工程部，每年年底擬定下 一年度的預算，并上報工程部經理。16、重大設備維修保養外判的標書制定及報價單的審核，上報工程部經理。17、監管承包商在物業內進行的工程或維修保養工作，以確保其安裝水平或工作質量合 乎工程部標準。18、負責工程維修或新建工程結束后的驗收。19、負責外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。20、做好能源用量消耗統計和分析工作，做好大廈的節能工作。21、做好中央空調系統的調整和節能運行工作。22、按時做好設備年檢、計量工具及儀表的年檢工作。23、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。24、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級：工程經理直

26、接下屬： 綜合維修工崗位職責：1、保證望京國際研發園項目內所有公共區域、辦公區域、衛生間、茶水間、車場等全部裝 飾裝修、陳設、家具設施、排水設施的完好無損，包括天花、內外墻面、地面、門窗、 玻璃，以及所有附屬配件。2、按照維修檢修制度的規定，提出對裝飾裝修、陳設家具、設施結構等進行巡視、維修及保養的計劃安排，每年按時上報工程部審定，并負責組織實施。3、負責安排所屬設施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發現問題及時處理，并 工程經理或副經理報告。4、負責每月提供所屬設施備品備件采購計劃，并上報工程經理批準。5、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度、操作規程、運行規程等，并起到 模

27、范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執行安全操作規程，確保設備及人員不發生安全 事故。6、裝飾陳設家具、設施結構出現損壞， 要及時組織人力進行搶修， 以最短的時間完成修復， 必要時需提交事故報告。7、培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件立即 匯報。8、所屬設施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維修檔 案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程經理批準。9、管理并使用好所屬設備系統的技術資料、技術檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術資料 變更，應及時整理歸檔。10、管理使用好本專業的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。11、做好所屬人

28、員的排班安排及考勤工作，并上報工程部文員處。12、負責工程維修或新建工程結束后的驗收。13、負責外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。14、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。15、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。2.4.7 強主管的崗位職責直接上級：工程部經理直接下屬： 配電值班運行電工、電力系統低壓維修電工崗位職責：1、全面負責物業的變配電室的運行和管理，以及電力系統、電梯系統、照明系統的運行、 維修和保養及監管工作，確保電力系統的正常運行，為物業經營提供動力、照明、電能 是強電主管的首要職責。2、檢查供電系統的運行狀況、控制狀態，審閱運行記錄，分析運行數據，發現異常立

29、即處理，同時提供節能運行方案，提交工程部經理審定后組織實施3、認真檢查所屬系統的巡視檢查記錄，分析故障現象，發現問題及時處理，必要時提交事 故報告，并向工程部經理報告。4、根據設備的要求和使用情況，按照維修保養制度的規定，提出對電力設備系統維護保養 的年度計劃，上報工程部審定，并負責組織實施。5、負責提供所屬設備系統每月備品備件采購計劃，并上報工程部經理批準。6、要求值班人員每天詳盡記錄系統設備在運行過程中的工作狀態。7、熟悉掌握所屬設備的性能，當設備系統出現故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的 時間恢復其使用功能。8、貫徹執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，督促檢查下屬員工嚴格執行

30、安全 操作規程、運行規程等，并起到模范帶頭作用。9、確保所管設備及人員不發生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機房及其設備的 干凈整潔符合公司要求。10、做好下屬員工的技術培訓和考核工作。11、培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件 立即匯報。12、做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。13、設備系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維 修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程部經理的批準。14、做好與供電局、電梯維保承包商等外協單位的協作關系。15、組織及監管電梯設備的年檢及外判維修保養

31、工作。16、提交每月電力系統、電梯系統運行報告，編寫停電、停電梯的特別通告。17、管理使用好本班的工具及儀表， 按時檢測高壓用具， 使之經常處于良好及準確狀態。18、做好所屬人員的排班安排及考勤工作，提交工程文員處。19、負責工程維修或新建工程結束后的驗收。20、負責外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。21、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。22、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級：工程部經理直接下屬： 弱電技工、樓宇自控值機技工崗位職責：1、負責項目電視系統、音響系統、樓宇自控系統、保安監控系統、電腦網絡系統、通訊系統等所有弱電系統及其各種設備的日常巡視、維修和

32、保養，確保其正常運行2、檢查各弱電系統的運行狀況，發現異常立即處理。3、編排電視、音響節目表，經總物業經理審批后播放，不得隨意更改播放內容和時間。4、負責物業重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。5、檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件立即匯報。6、組織所屬設備系統的年檢及外判維修保養工作。7、提交每月的弱電系統運行報告，編寫停止系統運行的特別通告。8、負責提供所屬設備系統每月備品備件采購計劃，并上報工程部經理批準。9、認真檢查所屬系統的巡視檢查記錄，分析故障現象，發現問題及時處理，必要時提交事 故報告，并向工程部經理報告。10、做好能源用量消耗統計和分析工作，做好大

33、廈的節能工作。11、負責樓宇自控系統及設備的運行， 監管設備的維護和保養， 確保系統所有設備 24 小 時處于正常狀態。12、負責工程維修或新建工程結束后的驗收。13、負責外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。14、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。15、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。2.4.9 鍋爐運行技工的崗位職責（服務商）直接上級： 空水主管直接下屬： 無崗位職責：1、嚴格遵守操作程序，保證直燃機、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統、軟化水 系統等設備及其相關附屬設備的正常運行，同時負責上述設備機房內部所有設備的維修 保養工作。2、及時向主管提出所需零配件的清

34、單，協助主管辦理申購手續。3、按照上級主管的安排，依據維修保養制度的要求，按時、按質、按量對所屬設備進行維 修保養，并嚴格執行維修保養操作規定。4、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度、安全運行規程、操作規程等，確 保人身和設備安全。5、堅守崗位，按時巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。6、認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報表，并對所屬設備系統在本班發生的所有事件負責。7、嚴格執行巡視檢查制度，做好設備運行和巡視檢查記錄，發現異常，及時采取措施，防 止小隱患釀成大故障。8、發生事故時， 運行人員應保持冷靜， 按照操作規程及時排除故障， 事故未排除時

35、不交班， 應上下兩班協力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級主管審閱。9、按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線 走向。10、負責清潔和保持所屬機房及設備的整潔，負責維護值班工具和儀表，保證其良好狀 態。11、按時參加項目組織的各種培訓，考試達標。12、認真履行合同內的條款，保證鍋爐的安全正常運行，確保冬季大廈內的溫度符合國 家規定。13、負責配合主管對外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。14、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。15、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 空水主管直接下屬： 無崗位職責：1、按照主管的安排，依據

36、年度維修保養計劃和維保合同內容的要求，對所屬設備進行維修 保養，發現異常，及時采取解決措施。2、及時向主管提出所需零配件的清單，協助主管辦理申購手續。3、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，確保在崗時不出任何問題。4、堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種數據，填好巡檢表格上報主管。5、發生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排 除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后協助領班填寫事故報告，交主管 審閱。6、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到 值班地點。7、按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、

37、狀態、運行方式、設定值及管線 走向。8、確保冷水機組、冷卻塔及其他中央空調制冷設備的安全正常運行。9、確保所管機房干凈整潔，遇有照明或其他問題及時報修，保證一些設施正常10、保證大廈上下水系統及設備的正常。11、負責配合主管對外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。12、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。13、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責：1、服從主管的工作安排，保質保量的完成每項工作任務。2、按照主管的安排，依據維修保養制度的內容，對所屬設施進行維修保養，并達到 質量要求。3、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度

38、，確保人身和設備安全。4、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報領班，并盡 快回到值班地點待命。5、負責配合主管對外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。6、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。7、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責：1、嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運 行。2、認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采 取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養。4、嚴

39、格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。確保配電 系統的正常運行。5、嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。6、每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期 進行設備內部清潔。7、堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。8、發生事故時， 值班人員應保持冷靜， 按照操作規程及時排除故障， 事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。9、按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線 走向。10、意識：有保護環境和注意各方面

40、安全的意識。11、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責：1、熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。2、服從主管的工作安排，保證按質按量完成工作任務。3、按照主管的安排，依據維修保養制度的內容要求，對所屬系統進行維修保養，并達到質 量要求。4、維修保養操作必須嚴格執行電工工藝規范， 各接點必須牢固， 絕緣及防水處理必須可靠。5、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全，確 保配電系統的正常運行。6、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回 到值班地點。7、按要求開閉設備，不得

41、私自調整設備，改變線路走向。8、負責配合主管對外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。9、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。10、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責：1、負責樓宇自控系統及設備的運行，監管設備的維護和保養，確保系統所有設備24 小時正常運行。2、按照主管的指示和維修保養制度的規定，執行保養計劃。3、熟悉系統的工作原理、線路連接，設備出現故障時，及時進行搶修，以最短的時間恢復 正常運行。4、堅守崗位，每天對所屬系統進行巡視檢查，并準確記錄各種運行數據和巡檢記錄，發現問題立即上報主管并及時處理。5、接到維修通知單應盡快到位

42、檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到 值班地點。6、按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走 向。7、管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。8、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全。9、協助主管做好中央空調系統的調整和節能運行工作。10、保證大廈弱電系統的正常。11、負責配合主管對外委工程的維修保養合同的監管及驗收工作。12、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。13、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責：1、服從主管的工作安排，依據維

43、修保養制度的內容，對所屬弱電系統進行維修保養，保質 保量的完成工作任務。2、負責保安監控系統、電視系統、電腦網絡系統、車場管理系統、電話等所有弱電系統及 設備的運行、維護保養和監管工作，確保所有弱電系統 24 小時正常運行3、發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應協力 排除故障，完成后填寫事故報告，交主管審閱。4、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到 值班地點。5、管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。6、嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全。7、負責配合主管對外委工

44、程的維修保養合同的監管及驗收工作。8、意識：有保護環境和注意各方面安全的意識。9、能力：有對本崗位的環境因素和危險源的控制能力。3. 物業工程部的管理制度3.1 客戶報修及投訴處理管理制度1、正常情況下，有關設備方面的投訴應向物業部提出，由物業部填寫工程維修單，交 工程部執行。2、客戶可以直接向物業部提出，也可以向招商部、總服務臺、工程部、總物業經理辦公室 或其他任何一個部門，以及任何物業管理中心的員工提出。3、任何一個部門或員工接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告物業部，由物業 部立即發出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向總物業經理報告。4、嚴禁推托現象，回答客人問題時

45、嚴禁說“對不起，我不知道。”、“對不起，這不是我 們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等5、工程部當班員工在接到故障投訴后應該在 10分鐘之內到達現場，屬一般故障應該立即 排除，復雜的故障應立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。6、 如遇設備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況， 應該認真修復，使客人滿意7、如設備本身的工作參數達不到設計標準，或是產品質量問題，應向客人說明真情，表示 歉意，并表示將盡快向生產廠聯系，解決問題。8 如是設備運轉正常，達到了設計標準卻達不到客人的要求，應保持規范的禮貌服務，進 行友好的解釋，嚴禁使用生硬的口氣答復客戶，“沒有辦法”，“就是這樣

46、”等等。3.2 入戶維修服務規范1、凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識，要將進戶工作的全過程作為體現自己技術水 平和服務水準的過程。2、正常情況下入戶維修應先預約，說明進戶工作內容，得到客戶的同意。對客戶，即使事 先已有約定，在進戶前仍應由物業部先行電話聯系，與客戶確認。3、除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。4、若在預約維修工作時，發現客戶已全部外出；應誦過門縫留下維修到訪通知。5、員工到達客戶單元門口應輕輕敲門。客戶開門后，員工應說“先生（小姐、太太），需 要對XX設備進行保養（檢查、維修），可以進來嗎？ ”得到主人同意后應說“謝謝！”6、如進入客戶單元必須將鞋子穿上

47、鞋套。進入室內步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在 手中應高于地面一定距離。7、到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工 具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。8 工作中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲 “非常對不起”。9、如工作中將會出現大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現優質服務10、工作結束，收拾好工具，應向主人介紹維修保養情況，并告訴客戶正確地使用設備 的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應告訴客戶具體情況良 好或有什么問題，及注意事

48、項等。11、離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃 干凈。12、步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身 面對客戶說：“謝謝，再見！”13、整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費， 也不能借用客戶的工具、 抹布、 家具等等。3.3 設備日常報修制度1、設備的日常工程維修單是工程部進行維修工作的依據，必須留存。2、工作維修單由物業部負責填寫，一式四聯，第一聯由物業部留存備查，其余交工程 部。工程部由綜合維修領班負責接單簽字，并根據報修內容和重要性，填寫開工日期和 預計工時，分派檢修工人檢修。3、檢修工人在檢修完工后，需經報修

49、部門或客戶簽字認可。4、綜合維修領班在收到檢修工人送回的工作維修單后，核實耗用材料和實用工時，每 天定時將工作維修單匯總后交上級主管簽字確認，并將第三聯交回物業部核銷。如 有費用發生，應將第二聯交與財務，第四連本部門留存。5、在核銷工作維修單時，如發現缺漏時，應追查原因；凡因各種原因一時完不成的項 目，應通知物業部預計完成時間。6、當情況復雜，報請總物業經理協調解決。在發生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應 以工作維修單為據。7、在接到報修電話后，對一般故障，應及時修理，對一時難以修復的，應進行應急處理， 并在值班日記上記錄報修時間及修理內容，第二天由總工程師或班組工程師安排檢修； 在必需夜間

50、緊急檢修而人力不足時，可向值班經理匯報，采取應急措施，組織人力進行 搶修。3.4 月報告、年報告制度1、工程部月度工作報告由工程經理負責編寫；各班組主管負責編寫本班組月度工作報告， 提交總工程部。2、月報告的主要內容人員變動情況 本系統各設備的運行情況。 本月工作維修單的數量、故障原因、維修結果及完成率。 零配件的更換及使用情況，庫存情況。操作規程是否存在改善意見。 維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。 人員工作的服務態度、勞動紀律、工作標準及積極性等。能源的使用情況。特別事故。 是否有明顯須改進的工程事項。整體意見。3、年報告應包含的內容 在整體上對一年來物業的設備 / 系

51、統功能進行評估，評價其操作性、有效性， 制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到。 設備運行方案之改進意見 設備功能的加強、設備運行的穩定性、可靠性的提升方法。 重大維修保養、改造工程的進行及維修保養計劃。環保節能管理計劃。 人員管理、服務態度、服務標準方面的改進。3.5 能源管理制度1、工程部應進行每周能耗統計并繪制成圖表，以進行不同年份不同周、月份的能耗比較。2、供配電系統應對無功負荷進行補償，以提高功率因數。功率因數應控制在0.9 以上。應根據變壓器負荷變化情況， 按技術特性， 選擇最佳運行方式。 變壓器負載率經常小于 30% 時，應退出運行；應經常調整和保持三相電流

52、的平衡。3、制冷機組應安裝節電控制裝置，根據不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷 卻水溫度和水質，以提高制冷系統的運行效率。4、空調機組運行時應對于不同季節，合理調整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業場所，應進行風量調節，根據負荷的大小來改變送風量。5、照明系統燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。6、工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數據。7、工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發現漏電、漏水、漏氣、漏油等現象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。8、工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數量、 運行情況

53、，以及各種能源的收費標準。9、工程部應指派專人負責節能工作的檢查、督促，推廣節能觀念及意識和方法，不斷對用 電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷完善。10、充分應用樓宇自動化控制進行管理，根據季節、時間、天氣等變化因素，時刻調整 設備運行參數。11、加強管道保溫材料的維護保養。12、照明燈具應盡可能選擇節能燈具及光源。13、在可能情況下，通過技術改造，使電梯 / 電扶梯達到智能管理和運行。14、盡可能在公共區域采用節能控制照明開關， 如: 聲控開關、光控開關、時間控制開關、 延時控制開關等。15、合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率。16、經常檢修設備，使設備保持良

54、好的潤滑、密封的運行狀態。17、每周抄錄水、電、燃氣用量，并寫出分析報告。3.6 設備技術檔案管理制度1、各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規定借用程序借用。2、每一臺設備應設立一張設備登記卡，并按設備系統分別裝訂成冊。設備登記卡 應包括設備檢查、維修保養記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按設 備登記卡進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。3、每一獨立客戶單元需設立一張單元設備檔案卡，以便于掌握對客戶設備的完好程度 及設備返修率程度的了解。4、所有技術檔案如需復印，必須經工程部總工程師批準。5、工程部技術檔案管理人員必須嚴格執行本制度， 不得遺失技術檔案， 未經總工程師批準， 不得隨意復印、外借，否則應按員工守則的相關規定進行處罰。3.7 新增、改裝及報廢設備管