1、房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度及檔案管理制度大全為維護利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為， 保證估價報告質(zhì)量， 做到估價結果的客觀、公正、科學、合理，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國家、省市的相關規(guī)定，制 訂評估質(zhì)量管理制度。一、估價基礎數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進估價業(yè)務的順利開展，做好估價基礎數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價 技術參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)，包括：1.各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；2.土地基準地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；3.房屋重置價格及配套文件；4.新建房屋造價

2、水平及成本費用構成；5.城市房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；6.其他地方性規(guī)定等資料。二、評估技術操作要求1、業(yè)務受理接受委托之前，應對委估項目的估價風險進行初步預測，著重從以下幾點把握：1）委托方是否對將來的估價結論提出明顯不合理的要求；2）委托方提供的權證及相關資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設與限制條件中對資料失實的責任已作說明）；3）項目的技術難度與委托方的時間要求；4）預計應收、實收評估費與評估成本的比較；5）預計該業(yè)務可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。特別強調(diào)，嚴禁以個人名義承接業(yè)務；嚴禁轉讓業(yè)務；不得隨意對委托人或當事人作出 任何有損公司利益和聲

3、譽的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴肅處理， 并追究有關人員的經(jīng)濟和法律責任。通過對估價風險初步預測，對存在較大風險的項目，業(yè)務部門對可預見的估價風險 要及時上報，經(jīng)公司領導同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。2.擬定估價作業(yè)方案主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務部門應及時向公司領導說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。3.實地勘察實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方 相關人員在勘

4、察表上簽字4估價方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應以市場比較法為主要估價方法。5估價結果確定重點是當采用不同估價方法時的估價結果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、 基礎數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理。6.估價報告撰寫各業(yè)務部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。估價報告的撰寫形式， 應根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵藴什捎茫?）固定式報告a）類似交易實例較多的單套普通住宅估價；b）類

5、似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價；c）評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估 價；d）對整體房地產(chǎn)進行析產(chǎn)分割的分戶報告；e）城市房屋拆遷評估的分戶報告。2）自由式報告a）評估價值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價；b）司法鑒定類估價；c）房地產(chǎn)糾紛類估價；d）析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價；e）城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價；f）當事人對評估結果有異議而申請復核的房地產(chǎn)估價；g）無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價；7.估價報告的組成和內(nèi)容1）估價技術報告要求：a）固定式報告的技術報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場 行情按季度進行市場

6、背景分析。b）自由式報告的技術報告，要嚴格按照房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定項目進行分析和測算。2）報告的編號和要求：公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx 估字（200X ）第（XXXX）號3）報告及附件的紙張必須 A4紙打印或復印。8.估價報告的復核：具體要求見 三、估價報告的復核制度 ”。9.估價報告交付房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結果報告，技術報告存檔。報告交付時，應由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。出具報告的份數(shù)要求：1）技術報告一份；2）結果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為 3份

7、。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。10.估價報告存檔。11.完善業(yè)務流程單。12.估價操作項目總結：僅適應于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形 成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。三、估價報告的復核制度為保證估價報告的質(zhì)量， 規(guī)范技術審核程序，固定式報告必須有專人全面復核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內(nèi)容先行復核，并報公司領導審核后，方可出具正式估價報告。公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核：1）格式與完整性；2）技術路線選擇是否正確、界定、描述；3）估價對象環(huán)境因素、界定、描述；4）市場背景；5）評估方法選擇

8、運用；6）技術參數(shù)選擇；7）文字；8）整體。四、估價報告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度1.評估報告的質(zhì)量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設計）。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤 等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、 計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。2估價報告質(zhì)量問題的定期公布制度公司每季度不定期對各業(yè)務部門的估價報告質(zhì)量進行檢查，對把關不嚴、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布， 并給相關責任人以相應處罰； 對質(zhì)量管 理到位、技術操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關人員

9、將予以表彰。五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度1.評估報告的臺帳建立要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房 地產(chǎn)估價機構信用檔案中的估價項目基本情況”內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。2.估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。1)微機存檔的估價報告，應包括以下內(nèi)容：a)房地產(chǎn)估價結果報告；b)房地產(chǎn)估價技術報告；c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：a)

10、房地產(chǎn)估價委托書；b)房地產(chǎn)估價報告(必須附有技術報告)：c)房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表；d)房地產(chǎn)估價收費通知單存根聯(lián)；e)房地產(chǎn)估價業(yè)務流程單；f)委托人提供的相關權證資料等附件。公司內(nèi)部審核實行三級復核制度，一是由參與估價的兩名房地產(chǎn)估價師進行交叉復核并校對；二是由專職復核的房地產(chǎn)估價師進行二級復核；最后由總經(jīng)理進行三級復核并簽發(fā)，從而保證了報告的質(zhì)量，在業(yè)界和社會上都享有較高的信譽二房地產(chǎn)檔案管理為維護本公司利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，及時做好估價 資料整理歸檔，方便內(nèi)部和外部審核，并且防范風險或解決有關估價爭議， 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國家、省、市的相關規(guī)定，結合本公司實際

11、，制訂如下評估報告檔案管理制度。一、估價項目檔案管理的主要工作原則在加強房地產(chǎn)估價資料歸檔管理中，應遵循下述工作原則：1、 及時性原則估價人員在出具估價報告后的3天內(nèi)，及時將一切必要的資料整理歸檔，避免出 錯或丟失資料。2、 真實性原則估價項目檔案具有依據(jù)憑證作用，必須強調(diào)歸檔資料的原始、合法和真實性。3、 完整性原則估價項目檔案應涵蓋全部估價活動， 具有較好的完整性，以確保對整個估價活動 過程的可追溯性。4、 可操作性原則估價項目資料應便于整理歸檔，切忌過于繁瑣和盲目求全；應便于查找保管，并 滿足保密的要求；應便于開發(fā)利用。二、估價資料管理措施1、評估報告的臺帳建立要建立格式和內(nèi)容一致的估價

12、報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項， 其欄目要與房地產(chǎn)估價機構信用檔案中的 “估價項目基本情況 ”內(nèi)容保持一致， 以 減少上報信用檔案的工作量。 估價報告的臺帳建立， 應自接受委托時開始逐項登 記。2、明確歸檔估價資料的內(nèi)容 估價報告的歸檔備案 估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。1) 微機存檔的估價報告，應包括以下內(nèi)容：a)房地產(chǎn)估價結果報告；b)房地產(chǎn)估價技術報告；c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。2) 書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：a)房地產(chǎn)估價委托書；b)房地產(chǎn)估價報告(必須附有技術

13、報告)：c)房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表；d)房地產(chǎn)估價收費通知單存根聯(lián)；e)房地產(chǎn)估價業(yè)務流程單；f)委托人提供的相關權證資料等附件。有保存價值的一切必要資料都應整理歸檔。 將應歸檔資料分為下述四類， 并在檔 案目錄中明示：(1)估價報告類： 包括估價結果報告和估價技術報告，含必要的附件資料。(2)工作流程類： 包括估價項目受理審定表、委托協(xié)議書、估價項目安排表、估價工作計劃書、估 價報告三級審核及重大估價問題討論記錄表、估價報告流轉簽發(fā)及修改記錄表、 委托方簽收及評價意見表、評估工作小結。(3)備查資料類：現(xiàn)場查勘記錄、估價調(diào)查資料及其他估價有關參考資料、 委托方提供的資料清單、 未列入估價報告附

14、件的委托方提供資料。(4)檔案管理類：立檔審查表和估價報告電子文檔查找編目。3、歸檔的時間要求 估價人員在出具估價報告后兩周內(nèi)， 應按有關要求將該項目一切必要的資料整理 歸檔。部門經(jīng)理在每個月的月底， 應對估價人員已出具估價報告的項目資料整理歸檔情 況進行督促檢查。估價人員整理好有關資料、 準備歸檔時， 項目負責人、 部門經(jīng)理和檔案管理人員， 應按立檔審查要求 (含歸檔資料種類、數(shù)量及其內(nèi)容質(zhì)量等方面的要求 )，對擬歸 檔資料認真進行審查， 如確認符合要求， 方可在填妥立檔審查表后， 準予立檔入 庫。4、檔案室的硬件和軟件建設在硬件建設方面，主要抓下列事項：(1)設專門的檔案室 (有專人管理，

15、有嚴格的檔案入庫審查和借閱制度)。檔案室內(nèi)嚴禁 吸煙，堅持以防為主、防治結合方針，切實做好檔案 “十防 ”(即防盜、防水、防火、防潮、 防塵、防鼠、防蟲、防高溫、防強光、防泄密)工作，確保檔案完整安全。保持一定的室溫 和適當通風。(2)紙質(zhì)檔案的保管，采用目前檔案管理系統(tǒng)較先進的手動密集架，以便最充分地利用 檔案室的有限空間，存放盡可能多的檔案資料。(3)書面歸檔資料應選用較好的紙張。所有簽字不準用園珠筆。歸檔紙質(zhì)資料的裝訂，首先 是用打洞機打洞，然后用我公司特地定做的帶蛇形金屬軟條(可穿過紙孔 ) 的硬面檔案夾，很方便地裝訂成冊。這樣裝訂的檔案可在密集架上整齊地擺放。(4)電子文檔采用質(zhì)量好

16、的耐久光盤脫機保存。每張光盤均可存放一定數(shù)量估價項目的歸檔 資料。光盤集中存放在一個專用的鐵皮柜內(nèi)。所有光盤均有備份，并另行存放。在軟件建設方面，主要抓下列事項：(1)制訂和不斷完善一整套涉及歸檔、立檔、保管、使用和銷毀等各個環(huán)節(jié)的檔案管理 制度文件和程序文件，以指導檔案管理各項具體工作。(2)制訂和不斷完善有關紙質(zhì)文檔和電子文檔的編目，以便查找。(3)制訂和不斷完善有關檔案資料二次信息開發(fā)利用的具體技術路線、電子表格和編目，以 便開發(fā)利用和查找。三、檔案管理制度為了加強本單位檔案管理，搞好各門類檔案的提供利用工作，特制定以下制度：(一)、檔案借閱管理制度 1、本單位各部門借閱檔案，必須按照單位制定的各門類檔案借閱管理標準辦理借閱手續(xù)。2、外單位來人查閱本單位檔案，需持單位介紹信并經(jīng)單位有關部門領導簽字批準，方 可查閱，不得抄錄或借出。3、機密、秘密、絕密檔案借閱一律按照檔案安全保密標準中的要求辦理。4、查閱各門類檔案應在閱覽室內(nèi)進行，不劃道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毀等。特殊情況需借出的，需經(jīng)部門負責人 批準，但借出時間不得超過一周，不得轉借他人。需 繼續(xù)使用者要辦續(xù)借手續(xù)，確保檔案的完整與安全。5、珍貴的實物檔