1、易實例應是正常交易或者可修正為正常交易、與帶故房地產用途結構相同、與待故房地產價資產評估形成性考核冊作業2 （ 1 ）答案（2009-06-16 19:15:25）E標簽：教育 電大 08秋 會計 本分類：中央廣播電大會計本科作業 科 資產評估 作業2（ 1） 答案答案一、 單項選擇題1、 關于土地使用權出讓年限的說法錯誤的是（教育、科技、文化、衛生、體育用地40年）2、處于不同區域、不同城市的具有同一用途的房地產，其價格往往差別較大，這體現了房 地產價格特點中的（區域性特點）3、建筑物是指與土地組合的，人工建筑而成的物體，總體上可劃分為兩大類，即（房屋和 構筑物）4、 一般認為，交易實例的交

2、易日期相差（5年以上）的不宜采用，因此時即使進行交易日 期修正仍會出現較大偏差5、收益還原法適用于（租賃或企業用）地產6、 設備成新率是指（設備有形損耗率與1的差異）7、房屋建筑物的梁柱、房面板、樓板均已剛進混凝土制作，墻體用磚或其他材料制作，這 種建筑屬于（鋼筋混凝土結構）8、對某不改變用途持續使用的房屋建筑物進行評估，應運用的評估方法最好是（重置成本 法）9、再市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，再正常經營管理條件和政策作用下，具 體宗地再一定使用年限內的價格叫做（標定地價）10、 設備的到岸價是（FOB海外運雜費+境外保險費）二、 多項選擇題1、可以用于土地使用權評估的幾種方法包括（

3、成本法、收益法、市場法、假設開發法）2、影響房地產價格的因素有（自然因素、經濟因素、社會因素、行政因素、區域因素）3、運用市場比較法評估房地產的價值時，選取比較參照的交易實例時應遵循的原則有（交格類型相同、 與待估房地產估價日期接近、 與待估房地產屬同一供需圈內的相同地區或類似 地區）4、下列項目中適宜采用成本估價法進行資產評估的房地產又有（獨立或狹小市場上難以運 用市場比較法的房地產、 無收益或無潛在收益或很少買賣的房地產、 房地產抵押中對房地產 的評估、房地產拍賣底價的評估、待拆遷房地產補償價的評估）5、建筑物按照其使用功能的不同分類，可以劃分為（商業用建筑物、民用建筑）6、確定設備實體性

4、貶值的方法有（使用年限法、修復費用法、技術鑒定法）7、進口設備的重置成本包括（設備購置價格、設備運雜費、關稅、銀行手續費、安裝調試費）8、機器設備評估中，常用的重置成本全價的測定方法有（重置核算法、物價指數法、規模 經濟效益指數法）9、機器設備的原始成本應包括（大修費用、日常維修費用、安裝調試費用）10、我國的土地使用權價格體系包括下列選項中的（抵押價格、出租價格、土地使用權出讓底價、土地交易成交價格）三、判斷題1、決定設備成新率的關鍵因素是設備的購置時間（錯）2、設備的使用年限直接體現設備的有形損耗（錯）3、進行機器設備評估時，資產評估的三種基本方法，即市場法、成本法、收益法都是同樣 適用的

5、（錯）4、適用殘余估價法評估建筑物的前提條件是建筑物能獲得超額收益（錯）5、對于一些難以獲得市場價格的機器設備，再計算重置成本時應選用物價指數法（對）6、機器設備類資產一般不具備獨立獲利的能力（對）7、鋼筋混泥土結構的建筑物，全部的構建均是由鋼筋混泥土澆筑而成的（錯）8、為了準確客觀的評價房地產價值和建筑物價值，有必要吧建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估（對）9、房地產的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結果（對） 10、預決算調整法是以建筑物原工程量是合理的為假設前提的（對）四、簡答題：每小題 5 分，共 10 分1、簡述機器設備的特點。2、簡述假設開發法的適用范圍

6、五、計算題：每小題 10分，共 50 分1、某企業從美國進口了一臺設備，離岸價為 50 萬美元。國外運雜費為 1 萬美元，途中保險 費為 2.5 萬美元，關稅稅率為 30%。該企業進口設備已使用了 3 年，還可以繼續使用 7 年， 外匯匯率美元比人民幣為 1：8.5，進口過程中的銀行及外貿手續費 3 萬美元， 國內運雜費為 5 萬美元，安裝調試費為 7 萬美元。要求評估該設備的價值。解：CIF 價格（FOB國外運雜費 + 保險費）X 8.5= （50+1+2.5）X 8.5=454.75 （萬 元）進口關稅=CIFX 30%=136.425 （萬元）增值稅=（進口關稅完稅價格+關稅）X 17%

7、=100.5（萬元）銀行及外貿手續費 =3萬元國內運雜費 =5萬元安裝調試費 =7萬元該設備的重置完全價格 =454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（萬元） 該設備的成新率 =7/ （ 7+3） =70%該設備的評估值 =706.675X 70%=494.6725（萬元）人民幣。2、被評估設備購建于 1999 年 11 月，賬面原值為 100 萬元，其中設備購置價 80 萬元，基礎 及安裝費用 18 萬元，運雜費 2 萬元。 2002 年 11 月對該設備進行評估，現收集到以下數據 資料：（1）2002 年該類設備的購置價比 1999 年上漲了 50% ，基礎及安

8、裝費的物價上漲了 30%，該 設備的運雜費用達到 3 萬元。（2）由于開工不足，該設備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用 5 年。（3）與同類技術先進設備相比，該設備預計每月工人成本超支額為1000 元。（4）該企業的正常投資報酬率為 10%，所得稅率為 33%。要求： （1）根據上述資料，分別計算機器設備的重置成本和各項貶值指標。（2）計算被評估設備的評估值。解：（1） 重置成本 =80X 150%+18X 130%+3=146.4（萬元）(2) 實體性貶值率 = 100%=26.47%實體性貶值額=146.4 X 26.47%=38.75 (萬元)功有性貶值=0.1 X 12X

9、(1 -33%)X 3.7908=3.05 (萬元)(4)評估值=146.4-38.75-3.05=104.5 (萬元)3、待估土地為一待開發建設的 “七通一平 ”空地，面積 1000 平方米，允許用途為商住混合， 允許建筑物容積率為 7,覆蓋率w 50%，土地使用年限 50年，1996年8月出售，根據規劃 要求和市場調查，設計建筑面積 7000 平方米，共 14 層， 12 層為商業用房，共 1000 平方 米, 314層用于住宅,共 6000平方米,預計建設期 2年,到 1998年 8月完工,第一年投 入 60%的總建筑費, 第二年投入 40%的總建筑費, 總建筑費為 500 萬元, 專業

10、費用為 總建 筑費的 6%,利息率為 10%,利潤率為 20%,租售費用及稅金為總樓價的 5%,假定該樓建 成后即可全部售出,預計商業樓4000 元/平方米,住宅樓 2000元/平方米,折現率為 10%,用假設開發法求該土地的價格。3、 解： 賣樓價=1000X 4000心+10%)2+6000X 2000心+10%)2 =13224000(元)(2) 總建筑費用 =5000000X60%/(1+10%)0.5+5000000X40%/(1+10%)1.5 =4594115(元) 專業費用=4594115X 6%=275646.9(元) 稅費=13224000X 5%=661200元)(5)投

11、資利潤 =(4594115+275646.9+地價) X 20%(6)地價=132240004594115275646.9661200(4594115+275646.9+地價)X 20%求得地價 =5599238.1 ( 元)單位地價 = 5599238.1/1000=5599.24( 元/平方米)4、 某待評地塊為一商業用途的空地,面積1000平方米,要求評估其 1998 年5月的公平市 場交易價格,評估人員通過搜集有關資料選出三個參照物,參照物的有關情況如下表所示： 每年純收益逐年遞增 0.1 萬元,資本化率為 10%。試評估該宗土地在 1993 年 1 月 1 日的價 格。A從評估人員的

12、調查中未發現參照物交易有什么特殊情況,均為正常交易。 據調查, 1997年 5月到 1998年 5月土地價格平均每月上漲 1%。參照物 A 與待評對象處于同一地區, B、C 的 區域因素修正系數分別為 1.136和 1.042。由于待評對象的面積大于三個參照物,對于商業 用地而言便于充分利用,故判定待評地塊面積因素對價格的影響較各參照物高5%。試運用市場比較法評估該土地的價格(折現率為 6% )。解：(1) 計算交易實例的修正價格：修正價格=參照物價格X交易情況修正系數X交易日期修正系數X區域因素修正 系數X個別因素修正系數(1)交易情況修正：由于參照物均為正常交易，故無需修正。(2)交易時間

13、的修正：參照物A時間修正系數=107- 100=1.07參照物B時間修正系數=112- 100=1.12參照物C時間修正系數=109- 100=1.09 區域因素修正：A、B、C的區域修正系數分別為1、1.136、1.042 個別因素修正：參照物 A及C的使用年限修正系數=1- 1/ (1+6% 30十 11/(1+6%)35=(1-0.1741) -( 1-0.1301 )=(0.8259 - 0.8699)=0.9494參照物A個別因素修正系數=1.05 X 0.9494=0.9969參照物B個別因素修正系數=1.05參照物C個別因素修正系數=1.05 X 0.9494=0.9969(2)

14、 計算修正價格A=1700X 1X 1.07 X 1X 0.9969=1813.36 (元 / 米 2)B=1500X 1X 1.12 X 1.136 X 1.05=2003.90 (元 / 米 2)C=1600X1X1.09X1.042X0.9969=1811.61 (元 /米2)待評估土地的單位評估值 =(1813.36+2003.90+1811.61 )- 3=1876.29評估總價值=1876.29 X 1000=1876290 (元)5、某宗土地從 1993年 1月1日至 1998年 1 月1 日 5年中，每年的純收益為 10 萬元，預計從 1998年1 月1 日起，以每年純收益逐年遞增 0.1