1、萬科房地產(chǎn)成本構成 萬科房地產(chǎn)成本構成 引引 子子 我們常常聽到這樣一句話：我們常常聽到這樣一句話： 萬科的成本就萬科的成本就 是周邊樓盤的是周邊樓盤的 售價售價 究竟有多少最后能被客戶認同？究竟有多少最后能被客戶認同？ 又有多少成本需要我們自己買單？又有多少成本需要我們自己買單？ 萬科房地產(chǎn)成本構成 引引 子子 也聽到過有人這樣說：也聽到過有人這樣說： 成本增加多成本增加多 少就在售價少就在售價 中提高多少中提高多少! 我們還有多少底氣敢說我們還有多少底氣敢說 這句話？這句話？ 宏觀調(diào)宏觀調(diào) 控形勢控形勢 下下 萬科房地產(chǎn)成本構成 引引 子子 可我們卻從未聽到過這樣的話：可我們卻從未聽到過這

2、樣的話： 我們的成本在本我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢行業(yè)中占有優(yōu)勢! 萬科房地產(chǎn)成本構成 1、普及成本知識、普及成本知識 2、了解房地產(chǎn)成本基本組成、了解房地產(chǎn)成本基本組成 3、增強成本意識、增強成本意識 萬科房地產(chǎn)成本構成 一、前言一、前言 二、成本八大類二、成本八大類 三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 五、光明與賽納麗舍五、光明與賽納麗舍 六、天津萬科與順馳六、天津萬科與順馳 萬科房地產(chǎn)成本構成 一、前言一、前言 開標前：測算、開標前：測算、 預算、主體招標預算、主體招標 交房前：動態(tài)成本、變更簽證、材料招標、詢價交房前：動態(tài)成本、變更簽

3、證、材料招標、詢價 結算完：工程及材料結算、分析、結算成本結算完：工程及材料結算、分析、結算成本 其它：其它： 成本軟件、數(shù)據(jù)庫等成本軟件、數(shù)據(jù)庫等 成本工作三大塊：事前成本工作三大塊：事前-事中事中-事后事后 萬科房地產(chǎn)成本構成 二、成本八大類二、成本八大類 每類可分為二每類可分為二-四級科目四級科目 共約共約500行子目行子目 約約2000組數(shù)字組數(shù)字 萬科房地產(chǎn)成本構成 二、成本八大類二、成本八大類 項目分產(chǎn)品類型成本匯總表項目分產(chǎn)品類型成本匯總表-一級科目一級科目 序 號 成本項目 單價單價合價合價 高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計 建筑面積*可售車位 可售面積* 一一土地獲得價款

4、土地獲得價款 二二開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費 三三主體建筑工程費主體建筑工程費 四四 主體安裝工程費主體安裝工程費 五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費 六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費 七七配套設施費配套設施費 八八開發(fā)間接費開發(fā)間接費 開發(fā)成本開發(fā)成本 九九 期間費用期間費用 項目總投資項目總投資 萬科房地產(chǎn)成本構成 三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介 萬科房地產(chǎn)成本構成 三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介 上海寶山住宅單價分布 30% 5% 37% 4% 11% 5%2% 6%一、土地獲得價款 二、開發(fā)前期準備費 三、主體建筑工程費 四、主體安裝工程費 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費 六、園林環(huán)

5、境費 七、配套設施費 八、開發(fā)間接費 萬科房地產(chǎn)成本構成 三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介 萬科房地產(chǎn)成本構成 三、光明城市成本簡介三、光明城市成本簡介 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 成本部與財務部的分工成本部與財務部的分工 萬科房地產(chǎn)成本構成 成本有哪八大類？成本有哪八大類？ 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 二級科目二級科目-四、五個四、五個 一、土地獲得價款一、土地獲得價款 1、政府地價及相關費用、政府地價及相關費用 2、合作款項、合作款項 3、紅線外市政設施、紅線外市政設施 4、拆遷補償費、拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備

6、費二、開發(fā)前期準備費 1、勘察設計費、勘察設計費 2、報批報建增容費、報批報建增容費 3、三通一平費、三通一平費 4、臨時設施費、臨時設施費 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費 1、基礎工程、基礎工程 2、結構及粗裝修、結構及粗裝修 3、門窗工程、門窗工程 4、公共部位裝修、公共部位裝修 5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費 1、室內(nèi)水曖氣電、室內(nèi)水曖氣電 2、設備及安裝費、設備及安裝費 3、弱電工程、弱電工程 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程

7、費 1、室外給排水系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路、室外高低壓線路 2、室外采暖系統(tǒng)、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng) 3、室外燃氣系統(tǒng)、室外燃氣系統(tǒng) 6、其它、其它 六、園林環(huán)境費六、園林環(huán)境費 2、綠化建設費、綠化建設費 5、圍墻建造費、圍墻建造費 3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明 4、道路廣場建造費、道路廣場建造費 7、室外零星工程、室外零星工程 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 七、配套設施費七、配套設施費 1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室 2、會所、會所 6、行政管理及設區(qū)服務、行政管理及設區(qū)服務 3、幼兒園、幼

8、兒園 7、市政用房、市政用房 4、學校、學校 八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費 1、工程管理費、工程管理費 3、營銷設施建造費、營銷設施建造費 2、資本化利息、資本化利息 4、物業(yè)完善費、物業(yè)完善費 5、不可預見費、不可預見費 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 一、土地獲得價款一、土地獲得價款 1、政府地價及相關費用、政府地價及相關費用 土地出讓金土地出讓金 契稅契稅 4% 3、紅線外市政設施、紅線外市政設施 大市政配套費大市政配套費 105元元/M2 河西市政配套費河西市政配套費 110元元/M2 三級、四級科目三級、四級科目 萬科房地產(chǎn)成本構成 光明比寶山費用高在哪

9、里？高多少？光明比寶山費用高在哪里？高多少？ 光明比金色費用高在哪里？高多少？光明比金色費用高在哪里？高多少？ 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 二、開發(fā)前期準備費二、開發(fā)前期準備費 1、勘察設計費、勘察設計費 勘察丈量費勘察丈量費-下設五下設五 十個子目十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分 析等析等 規(guī)劃設計費規(guī)劃設計費-下設五下設五 十個子目十個子目 交通分析、概念設計、規(guī)劃設計、施工圖設計、室外自來水管交通分析、概念設計、規(guī)劃設計、施工圖設計、室外自來水管 道設計、小區(qū)配電工程設計、環(huán)境

10、設計等道設計、小區(qū)配電工程設計、環(huán)境設計等 2、報批報建費、報批報建費 報批報建費報批報建費-下設二十個子目下設二十個子目 政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻體政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻體 材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環(huán)境影材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環(huán)境影 響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房價格認證、房屋面響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房價格認證、房屋面 積測量等等積測量等等 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 2、報批報建費、報批報建費 增容費增容費-下設五下設五 十個子

11、目十個子目 供電貼費、水增容費供電貼費、水增容費(住宅、商業(yè)住宅、商業(yè))、煤氣增容費、煤氣增容費 三通一平費三通一平費-下設三個子目下設三個子目 臨時道路、臨時用電、臨時用水臨時道路、臨時用電、臨時用水 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費 1、基礎工程費、基礎工程費 土方土方 護坡護坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等 工程樁、樁基檢測、降水工程樁、樁基檢測、降水 2、結構與粗裝修、結構與粗裝修 3、門窗工程、門窗工程 單元門單元門 入戶門入戶門 防火門、防火卷簾門防火門、防火

12、卷簾門 窗、陽臺門窗、陽臺門 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費 4、公共部位裝修、公共部位裝修 大堂精裝修、架空層、地下室大堂大堂精裝修、架空層、地下室大堂 電梯廳精裝修電梯廳精裝修 單元入口、樓梯間單元入口、樓梯間 外墻：外墻：涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等 5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費 室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)水暖氣電施工費用、施工費用、PVC管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開關管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開關 插座等插座等 設備及安裝費設備及安裝費電梯、通風、消

13、防系統(tǒng)電梯、通風、消防系統(tǒng) 弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)防盜、對講系統(tǒng)、三表遠傳、有線電視、電話、多媒防盜、對講系統(tǒng)、三表遠傳、有線電視、電話、多媒 體箱體箱 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 五、社區(qū)管網(wǎng)費五、社區(qū)管網(wǎng)費 室外給排水系統(tǒng)室外給排水系統(tǒng) 室外給水雨污水室外消防室外給水雨污水室外消防 室外燃氣系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng) 管道系統(tǒng)調(diào)壓站管道系統(tǒng)調(diào)壓站 室外電器及高低壓設備室外電器及高低壓設備 高低壓配電設備及安裝高低壓配電設備及安裝 室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設 室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越停車

14、管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越 小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng)小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)前景音樂廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng) 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 六、園林環(huán)境費六、園林環(huán)境費 1、綠化建設費、綠化建設費 2、建筑小品、建筑小品 3、道路廣場建造費、道路廣場建造費 4、圍墻建造費、圍墻建造費 5、室外照明、室外照明 6、室外零星設施、室外零星設施 七、配套設施費七、配套設施費 會所會所 基礎工程結構與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎工程結構與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修 鋁鋁 合金門窗外墻裝修合金門窗外

15、墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等花崗巖、涂料、面磚等) 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 七、配套設施費七、配套設施費 幼兒園幼兒園-光明無光明無 學校學校 -光明無光明無 地下室地下室 結構與粗裝修安裝費人防設備費結構與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位車擋及仃車位 行政管理及社區(qū)服務行政管理及社區(qū)服務 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修 市政公用房市政公用房 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎費用結構與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修 八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費 工程管理費工程管理費 工程監(jiān)理費預結算編審費行政費用施工獎金工程質

16、工程監(jiān)理費預結算編審費行政費用施工獎金工程質 量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查費量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查費 萬科房地產(chǎn)成本構成 四、成本科目基本組成四、成本科目基本組成 八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費 資本化利息資本化利息 營銷設施建造費營銷設施建造費 接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費 物業(yè)完善費物業(yè)完善費 不可預見費不可預見費 萬科房地產(chǎn)成本構成 光明的建筑工程費為何比金色便宜？光明的建筑工程費為何比金色便宜？ 萬科房地產(chǎn)成本構成 五、五、光明與賽納麗舍成本對比光明與賽納麗舍成本對比 萬科房地產(chǎn)成本構成 光明與

17、賽納麗舍經(jīng)濟指標對比光明與賽納麗舍經(jīng)濟指標對比 序號序號指標名稱指標名稱中海指標中海指標萬科指標萬科指標萬科萬科- -中海中海 1總占地面積總占地面積106914133562.526648.5 2總建筑面積總建筑面積23090227606645164 3計容積率面積計容積率面積16823821400445766 4總可售面積總可售面積16599321126245269 5住宅可售面積住宅可售面積16210520526243157 6配套面積配套面積2245.52000-245.5-245.5 7地下室面積地下室面積62663.762062-601.7-601.7 8地下車位地下車位102812

18、79251 9總戶數(shù)總戶數(shù)12981511213 10戶均面積戶均面積(M2/(M2/戶戶) )125 136 11 11車位面積車位面積(M2/(M2/個個) )61 49 -12 -12 萬科房地產(chǎn)成本構成 光明與賽納麗舍總價估算對比光明與賽納麗舍總價估算對比 序號成本項目中海總價（萬元）萬科總價(萬元) 一一土地獲得價款（大市政配套費）土地獲得價款（大市政配套費）39908.3939908.3952735.4252735.42 二二開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費2460.002460.003473.603473.60 三三主體建筑工程費主體建筑工程費28883.0828883.084085

19、1.4640851.46 1 基礎工程4336.746169.86 2 結構及粗裝修18891.8525974.25 3 門窗工程2073.372870.03 4 公共部位裝修 3520.735731.26 5 室內(nèi)裝修60.39106.06 四四主體安裝工程費主體安裝工程費4338.514338.515806.065806.06 五五社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費2369.082369.082953.672953.67 六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費3628.193628.195210.705210.70 七七配套設施費配套設施費8268.108268.106702.546702.54 八八開發(fā)間接

20、費開發(fā)間接費4643.044643.047643.137643.13 項目總投資項目總投資98518.3998518.39133169.38133169.38 萬科房地產(chǎn)成本構成 序 號 成本項目 中海住宅單價 （元/M2） 萬科住宅單價 （元/M2） 萬科-中海 一一土地獲得價款（大市政配套費）土地獲得價款（大市政配套費）232923292382238253 二二開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費14814816416416 三三主體建筑工程費主體建筑工程費1340134015501550210 1 基礎工程25629034 2 結構及粗裝修760862102 3 門窗工程12413512 4 公

21、共部位裝修 19925960 5 室內(nèi)裝修0.872.552 四四主體安裝工程費主體安裝工程費26426428228218 五五社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費143143140140-3 六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費21921924724728 七七配套設施費配套設施費498498317317-181-181 八八開發(fā)間接費開發(fā)間接費28028036236282 項目總投資項目總投資5462.395462.3958125812350 光明與賽納麗舍單價對比光明與賽納麗舍單價對比 萬科房地產(chǎn)成本構成 六、天津萬科項目與順馳成本對比六、天津萬科項目與順馳成本對比 萬科房地產(chǎn)成本構成 一、順馳項目簡介指標

22、：一、順馳項目簡介指標： 萬科房地產(chǎn)成本構成 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 單位：元/M2 順馳土地費用：順馳土地費用： 萬科房地產(chǎn)成本構成 順馳萬科 830773 加權平均 結論：順馳在 土地獲得成本 上并不占優(yōu)勢 單位：元/M2各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科土地費用：萬科土地費用： 萬科房地產(chǎn)成本構成 單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)

23、境成本環(huán)境成本 順馳前期費用：順馳前期費用： 萬科房地產(chǎn)成本構成 單位：元/M2 順馳萬科 160177 加權平均 前期成本有差異？ 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科前期費用：萬科前期費用： 萬科房地產(chǎn)成本構成 1-11-1、順馳設計費用：、順馳設計費用： 單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 1-21-2、設計費用對比：、設計費用對比： 單位：元/M2 順馳住宅設計費約在30-40元之間， 萬

24、科的設計費約合70元/M2 分析原因： 1、多請國外設計公司； 2、重復、修改設計、無效設計成本較高； 3、需設計項目過多 常規(guī)：概念設計、方案設計、環(huán)境設計 其它：人防設計、照明設計、樣板房裝修、 配飾設計、水環(huán)境設計、人工濕地設計等等 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 2-12-1、人防費用：、人防費用：單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 2-22-2、人防費用對比：、人防費

25、用對比： 單位：元/M2 順馳人防費用： （1）區(qū)縣項目及早期項目人防費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用， （2）建地下車庫項目較多，導致人防費較高 結論： 天津市項目的人防費用交納存在可協(xié)調(diào)空間， 天津萬科可在此方面加強協(xié)調(diào)力度。 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 3-13-1、小配套費用：、小配套費用： 單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 3-23-2、小配套費用對比：、小配套費用對比： 單

26、位：元/M2 順馳小配套費用： 區(qū)縣項目及早期項目小配套費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用， 近兩年開發(fā)項目均已規(guī)范交納此費用，未減免 結論： 隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市 內(nèi)項目的小配套交納將嚴格執(zhí)行，在此項無協(xié) 調(diào)空間。 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 順馳主體成本：順馳主體成本： 單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 單位：元/M2 順馳萬科 11531329 簡單算術平均 結

27、論：萬科建 安成本較高 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科主體成本：萬科主體成本： 萬科房地產(chǎn)成本構成 順馳區(qū)內(nèi)配套成本：順馳區(qū)內(nèi)配套成本： 單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 單位：元/M2 順馳萬科 247408 簡單算術平均 區(qū)內(nèi)配套成本 差異很大？ 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科區(qū)內(nèi)配套成本：萬科區(qū)

28、內(nèi)配套成本： 萬科房地產(chǎn)成本構成 1-11-1供熱：供熱：單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 1-21-2、供熱費用對比：、供熱費用對比： 單位：元/M2 順馳供熱費用： （1）源頭費：萬科以往項目交費77-82元不等； 而順馳在此次分析的14個項目中，有九個項目未 交納(或含在地價款中)，其余交費 額度在45-80元 之間，在此收費項目上，明顯有成本優(yōu)勢。 （2）區(qū)內(nèi)費用：萬科以往項目成本在25-60元之 間，而順馳此項成本 平均只有22元/M2，也具有 成本優(yōu)勢。 （3）沒有

29、單獨的熱力入口裝置 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 2-12-1、氣源基金：、氣源基金：單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 2-22-2、氣源基金對比：、氣源基金對比： 單位：元/M2 此項政府收費標準為20元/M2，萬科以往項目從 未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費項目上，僅支 出了10元/M2，有成本優(yōu)勢。 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主

30、體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 3-13-1、智能化：、智能化：單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 3-23-2、萬科智能化：、萬科智能化： 單位：元/M2 順馳萬科 1719 加權平均 成本相當 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 順馳環(huán)境成本：順馳環(huán)境成本：單位：元/M2 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體

31、成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 萬科環(huán)境成本：萬科環(huán)境成本： 單位：元/M2 順馳萬科 71179 加權平均 環(huán)境成本差異 很大？ 各項成本對比各項成本對比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本環(huán)境成本 萬科房地產(chǎn)成本構成 順馳銷售費用單位成本：順馳銷售費用單位成本：單位：元/M2 萬科房地產(chǎn)成本構成 銷售成本對比：銷售成本對比： 單位：元/M2 按加權平均計算，順馳的銷售費用每平米僅為83 元元。而天津萬科銷售成本一般為售價的售價的2.5-3%，在 此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。 萬科房地產(chǎn)成本構成 順馳開發(fā)單位成本：順馳開發(fā)單位成本：單位：元/M2 萬科房地產(chǎn)成本構成 萬科開發(fā)成本：萬科開發(fā)成本： 單位：元/M2 順馳萬科 26253141 簡單算術平均 開