1、1目錄220072007 年南京房地產市場運行情況報告年南京房地產市場運行情況報告目 錄第一部分第一部分 宏觀篇宏觀篇.4 41、宏觀經濟環境分析.41.1 2007 年南京市宏觀經濟運行的主要特征.41.2 2007 年南京基礎設施建設推進狀況 .62、政策及效應分析.82.2 2007 年度出臺的主要政策回顧 .12第二部分第二部分 土地市場土地市場.17173、土地市場分析.173.1 整體市場表現 .173.2 區域供應表現 .183.3 地塊性質表現 .183.4 土地出讓速度有所加快.203.5 土地出讓以中小心地塊為主.213.6 土地價格逐漸逐漸增高.213.7 土地品類成交比

2、例.223.8 “地王”認識.22第三部分第三部分 住宅市場住宅市場.24244、房地產市場分析.244.1 2007 年房地產市場特征綜述.244.2 2007 年房地產市場整體供給分析.2434.3 2007 年市場供求和價格走勢分析.254.3 2007 年各板塊房地產市場發展特征 .284.4 07 年我司在售項目競品組市場表現 .334.5 05-07 年公司銷售金額市場占有率（與當地前 5 名開發商對比）.344.6 06-07 品類市場.354.7 各品類市場標桿項目 07 年表現.375、08 年南京市場展望.395.1 08 年在售項目分布區域.395.2 08 年全市項目上

3、市量、銷售量及均價預測.405.3 08 年市場各品類份額預測.425.4 在售項目主要競爭項目分析.424第一部分第一部分 宏觀篇宏觀篇1 1、宏觀經濟環境分析、宏觀經濟環境分析1.11.1 20072007 年南京市宏觀經濟運行的主要特年南京市宏觀經濟運行的主要特征征2007 年我市經濟運行總體穩定增長的態勢，主要效益指標日漸改善。主要特點如下： 工業穩步增長，效益明顯改善 固定資產投資增幅趨緩 消費品市場保持繁榮自 07 年初以來，全市社會消費品單月零售額平均為 113.85 億元，截至 2007 年 11 月，全市社會消費品零售額已超過去年全年總數。 出口總額保持快速增長 財政金融運行

4、良好 居民收入保持增長（數據至 10 月）其中，教育文化娛樂服務類、醫療保健類、食品類支出增長較快，分別增長 16.8%、15.3%、13.3%，但是居住類支出大幅下降，降幅達 25.9%。 消費價格溫和上漲5表 1-1：2007 年 1-11 月南京市重大經濟指標運行情況指指 標標累計值累計值同比增長同比增長規模以上工業總產值（現價）5239.31 億元22.7%全社會固定資產投資1697.53 億元17.9%其中：房地產開發投資417.95 億元31.6%社會消費品零售總額1252.41 億元17.8進出口總值（按經營單位）329.08 億美元15%財政收入576.57 億元28.6%其中

5、：地方財政收入298.94 億元34.6%財政支出其中：地方財政支出227.47 億元22.4%金融機構存款余額6884.24 億元15.5%其中：居民儲蓄1874.31 億元-2%金融機構貸款余額6298.16 億元18.2%城市居民人均可支配收入（至 10 月）17185.63 元16.5%城市居民人均消費性支出（至 10 月）11122.15 元6.9%消費價格指數103.6/61.21.2 20072007 年南京基礎設施建設推進狀況年南京基礎設施建設推進狀況表 1-2：道路交通工程建設推進狀況名稱名稱開工開工竣工竣工備注備注地鐵 1 號線南延線06.909 年底/地鐵 2 號線06.

6、5.109 年底建設難度大，目前暫時停工察哈爾路西延07.107.9下關樓盤納入主城苜蓿園大街南延工程07.508.4目前征地拆遷，采用高架橋古平崗立交07.508.6城西重要節點緯七路過江隧道07 下半年08 年底/緯七路東進07 年下半08 年將采用隧道從大校場下穿過長江四橋07 年底2011 年/蘆席營路北上07.3 月07 年內緩解中央門交通堵塞濱江快速路07.607 年底主城快速外環將貫通城東隧道0607.4.30緩解城東交通擁堵新莊立交改造工程07.608 年打通南京最堵點天寶橋立交橋07.508.1/宏運大道中心河橋及東延07.507.10與主城對接，減壓機場高速寧杭高速二期06

7、.208 年/解放南路跨河橋工程07.708.1緩解城東南交通壓力地鐵二號線東延07.1009 年底仙林交通重大利好濱江大道北延段07.1007 年底改善下關交通緯七路西延07 年底08 年完整的緯七路西延高架和緯七路連成一線，構成南京市的快速內環南線7表 1-3：公共配套設施建設推進狀況名稱名稱開工開工竣工竣工主要內容主要內容毗盧寺改造工程06.1207.4.23毗盧寺改造升級和擴容大報恩寺遺址公園07 年下半/南京 194907.507.12煙廠老廠房改建，長江路歷史文化街區彰顯人文魅力的主題創意園鄭和國際廣場07.408 年底標志性景觀，促使整個龍江地區提檔升級江寧同仁醫院/07.6進一

8、步完善江寧開發區的投資環境和功能結構，緩解當地居民看病難瑞典宜家家居南京店、紅星美凱龍全球家居生活茂07.708.5城南現代服務業集聚區產業升級河西奧體中央公園07.807 年底奧體配套進一步完善明基醫院04.9.1907.8一期工程竣工，提供 7000 床位瑯琊路小學明發濱江分校0507.9浦口教育提檔升級82 2、政策及效應分析、政策及效應分析 物權法物權法主要內容：物權法全文效應分析: 就整體而言，物權法對于整個房地產市場，以及最受關注的房價問題，也必然會產生影響。但具體會產生哪些方面的影響、究竟會使房價上漲還是下跌等問題，則取決于日后的具體實施情況。 物權法消除了部分消費者對于產權問題

9、，尤其是 70 年之后產權問題的憂慮，但對續細則未有詳細規定； 確定了私人產權所有后，促使物業管理規范化，市場化； 加大了城市動拆遷難度，保護了拆遷戶的權益； 明確了小區道路以及車庫的歸屬問題，可能造成的是地下停車場進一步增多； 對于開征物業稅創造了前提條件。9關于規范房地產市場秩序加強市場管理的規定關于規范房地產市場秩序加強市場管理的規定主要內容：新十條效應分析： 專向打擊囤房，增大房源供應。 有利于規范市場，對于遵守市場規范的開發商來說更加公平。 實際執行效果與各有關部門合作密切度相關。南京市物價局貫徹加強房價管理制定若干解釋條款南京市物價局貫徹加強房價管理制定若干解釋條款主要內容：南京市

10、物價局貫徹加強房價管理制定若干解釋條款效應分析：對 151 號文，絕大多數市民好象興趣不大，在他們看來，現在買房就是“一房一價” 。但對開發商來說，這條規定的威力一點都不亞于“國六條” ，甚至是圈內“撒手锏” 。之所以認識產生偏差，是因為市民和開發商所認為的“一房一價”的價上理解出現差異。市民所認為的“價” ，其實是開發商的報價，10而新政中規定“一房一價”的價，其實是物價局根據成本原則核定的“價” ，開發商是不能隨便突破這個價格線的，否則就會面臨嚴懲。新政出臺后，幾乎受到了所有開發商的抵制，開發商認為商品房首先是一種商品，在建材、土地等所有生產資料市場化的今天，不考慮住宅的商品屬性，采用計劃

11、經濟的管理模式，肯定不合理，企業有“無法承受之重” 。在國家宏觀調控政策中，強調控價房的作用，并鼓勵大力推廣。主要是在在土地拍賣中，對未來的房價進行限制，從而讓大家對未來的市場有個預期判斷。但現在，在拍賣中沒有規定要“限價” ，現在卻是“變相限價” ，有政策程序違法的嫌疑。限價房的建設主體應該是政府，滿足的對象是困難群體，讓開發商來承擔政府的保障功能，也欠妥當。眼下，南京幾乎所有的開發商置 151 號文于不顧，不愿意按核定的房價銷售；南京市物價局宣布在 5 月 26 日拉網式檢查各家樓盤，處理違規樓盤。很顯然，一場開發商與政府之間關于房價的較量正在對峙，結果如何，還待進一步觀察。也有消息稱，省

12、有關方面要視南京市物價部門的新規于不顧，擬出文取消商品房核價制度。國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 導讀：城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70%以上；經濟適用房建筑面積控制在 60 平米；9 月底前出臺實施辦法 影響保障性住房覆蓋面大幅擴大，樓市剛性需求分流？房價面臨上漲壓力？11南京：20%城市家庭將納入住房保障關于加強商業性房地產信貸管理的通知關于加強商業性房地產信貸管理的通知 導讀：人民銀行、銀監會 9 月 27 日晚發布了關于加強商業性房地產信貸管理的通知

13、 。 通知對居民貸款購房作出了較為詳盡的規定。而最引人注目的則是對購買“二套房” 者，貸款首付比例將不得低于 40%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。 【如何界定“第二套(含)以上住房】通知中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。 “第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。 業內觀點新政普遍在市場預期之內，旨在遏制投機，防范風險。監管部門將關注市場反應，不排除出臺后續措施。 上調金融機構貸款利率、存款準備金率上調金融機

14、構貸款利率、存款準備金率效應分析:加息與上調存款準備金率主要作用于需求面，對于投資客群的影響較為明顯，對于普通自住群體購房影響不大。通知全文政策解析122.22.2 20072007 年度出臺的主要政策回顧年度出臺的主要政策回顧表 2-1：相關金融政策一覽時時 間間政策政策/ /關鍵詞關鍵詞核心內容核心內容影響影響3.185.197.208.229.151220貸款利率上調一年期存款基準利率上調 0.27 個百分點；一年期貸款基準利率上調 0.18 個百分點投資者風險增加；買房人影響較小4.66.5存款準備金率上調 0.5%每次上調 0.5 個百分點對融資渠道單一的中小房地產企業有負面影響，對

15、購房者無明顯影響9.27關于加強商業性房地產信貸管理的通知對購買“二套房” 者，貸款首付比例將不得低于 40%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。12.11關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知確定第二套房認定以家庭為單位旨在遏制投機，防范風險表 2-2：土地政策部分時時 間間政策政策/ /關鍵詞關鍵詞核心內容核心內容影響影響1.16關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知從 2 月 1 日起正式向開發企業征收 30%60%的土地增值稅。將以開發項目為單位清算，包括房地

16、產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直對房地產行業影響巨大。13接轉讓土地使用權等三種情況下。1.23國務院關于修改中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例的決定每平方米年稅額在 1988 年暫行條例規定的基礎上提高兩倍，征收范圍擴大到外商投資企業和外國企業。抑制建設用地過度擴張。1.23關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知由國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報。減少了建設用地指標控制的僵化性，地方政府用地的靈活性和統籌性也變得更大。2.28南京市集體建設用地使用權抵押操作辦法1、依法登記并核發了集體土地使用

17、證的集體建設用地使用權均可抵押貸款；2、集體建設用地使用權抵押自登記之日起生效，并受法律保護。進一步規范集體土地市場2.27關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知1、優先安排納入軍隊空余土地轉讓計劃的土地2、未納入軍隊空余土地轉讓計劃和當年土地年度供應計劃的土地，不得轉讓。整頓規范土地市場6.25關于取消部分地方稅行政審批項目的通知取消國家稅務局關于印發關于土地使用稅若干具體問題的補充規定的通知第四和第六條。這兩條內容分別涉及基建項目以及房地產開發商的土地使用稅優惠規定。土地使用稅征收標準再次被要求嚴格執行，包括基建以及房地產開發過程中的減免或者取消征收的條款將被取消表 2-3：房地產市場

18、主要政策部分時間時間政策政策主要內容主要內容影響影響2.9省級機關住房公積金貸款業務操作口徑（試行） 購買獨立別墅、聯排式別墅、酒店式公寓、層高超過 3 米及總價超過 200 萬元（含）以上的住宅不發放公積金貸款；購買單價在 1 萬元/平米以上住宅（含二手房） ，銀行可先行申報，經中心批準后，再上傳資料。繼南京市住房公積金貸款政策進行調整后，對省級機關的住房公積金進行了調整，使得政策上保持了一致性，保證了購房者進行公積金貸款時的公平性3.16物權法滿 70 年后住宅建設用地使用權自動續、小區車位車庫應先滿足業主需要、公私財產平等保護等。07.10.1 起執行確認財產、利用財產和保護財產、調整財

19、產關系4.10“新五條”1、對取得商品房預售許可證三十天不開盤的項目將取消商品房預售資格；2、對整頓市場秩序14以在建工程抵押為名拒絕銷售項目，將停止辦理商品房預售許可證，并停盤半年的處理；3、對未取得商品房預售許可證進行排號登記，炒賣房號的行為將停止辦理商品房預售許可證；4、對商品房銷售中出現上述違規行為的，在三個月內房產管理部門將停止辦理網上簽約和登記備案相關手續。5、對在二手房買賣中違法操作的，除對該房地產經紀機構和執業人員的違規行為進行曝光和記入其誠信檔案外，房產登記部門將停止該機構和執業人員辦理房地產交易過戶4.13關于規范房地產市場秩序加強市場管理的規定嚴禁提前排號；明確售房時間；

20、解封時禁漲價；信息公開一致；打擊吃差價；嚴禁借口囤房；不能提前收房款；明確抵押權人；通報批評；媒體曝光專向打擊囤房 增大房源供應4.16加大市場監管力度，維護房地產交易秩序六條新規對取得商品房預售許可證 30 天不開盤的項目將取消商品房預售資格；對以在建工程抵押為名拒絕銷售項目，將停止辦理商品房預售許可證，并停盤半年；對未取得商品房預售許可證進行排號登記，炒賣房號的行為將停止辦理商品房預售許可證；對商品房銷售中出現上述 10 種違規行為的，在 3 個月內房產管理部門將停止辦理網上簽約和登記備案相關手續；對在二手房買賣中違法操作的，除對該房地產經紀機構和執業人員的違規行為進行曝光和記入其誠信檔案

21、外，房產登記部門將停止該機構和執業人員辦理房地產交易過戶；對全市房地產開發項目和房地產經紀機構的房屋銷售行為進行不定期抽查。打擊開發商有房不賣，利用囤房推高房價4.26南京市城市規劃條例實施細則 。樓間距加大；高層日照有了統一標準；車輛出入口將統一設置；廣場上空禁拉桿線；凡出讓的土地，規劃管理部門提出的規劃設計要點及附圖作為土地出讓合同的組成部分，提前介入規劃，土地出讓合同簽訂后，規劃設計要點不得擅自改變。強調了對市民陽光權的保護，修改了有關住宅間距的規定，同時將過去許多含糊的說法進一步明確了5.9關于緩解價格熱點和難點問題的若干政策意見“一套一標制度”整頓市場，調控房價5.11關于貫徹省物價

22、局進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見樓盤必須嚴格執行商品房銷售明碼標價制度：經價格主管部門核價已開始銷售但尚未銷售完畢的項目，其項目綜合平均銷售價格 不得超過價格主管部門核定的基準價加規定的浮動幅度，并遵循樓層、朝向、環境等差 價代數和為零的原則；尚未銷售面積部分按“一套一價”所標示的最高價格應低于 2007 年 5 月 14 日前該整頓市場，調控房價15樓盤實際成交的最高價格（特殊套型除外。 ）5.14關于進一步加強房地產市場管理的意見凡在本市行政區域內進行普通商品住房(含政策性住房)開發建設的房地產經營者，在銷售前必須到價格主管部門辦理報價手續，未經核價，不得銷售。同時，房產部

23、門要加強對普通商品住房(含政策性住房)的銷售管理，嚴格按照有關規定規范開發商的銷售行為。所有普通商品住房(含政策性住房)在銷售時必須嚴格執行“一套一價”的明碼標價制度，新批項目必須在價格主管部門按套核定的銷售價格之內進行銷售；老項目要按照物價部門核定的基準價在規定的浮動幅度內，遵循樓層、朝向、環境等差價代數和為零的原則，定價并銷售。房地產開發企業不得擅自突破價格部門已核定的銷售價格，如需變更必須經過價格部門重新核定。要進一步加強土地增值稅的清算，對房地產企業預售收入預征企業所得稅。市物價、房產、國土、稅收、工商等相關部門要按照國家九部委要求，加大對房地產市場價格、交易、稅收等行為的監督檢查力度

24、，尤其要加強房地產價格的批后管理，建立規范、合理、誠信的市場秩序。進一步規范房地產市場行為，切實維護人民群眾合法權益，促進我市房地產市場健康穩定發展6.12關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式，規避外商投資房地產審批。外匯管理部門一經發現以采取蓄意規避、虛假陳述等手段違規設立的外商投資房地產企業，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責任。境外投資者在境內從事房地產開發或經營業務，應當依法申請設立外商投資房地產企業。外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。嚴格控制

25、外商投資高檔房地產；并嚴格控制以返程投資方式(包括同一實際控制人)并購或投資境內房地產企業。6.14南京市個人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關問題的通知普通住房的標準仍按本市 2005 年公布標準執行，不符合該標準的均為非普通住房。個人因工作調動或改善居住條件轉讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三年的按規定征收土地增值稅。對個人轉讓非普通住房，既沒有評估價格、又不能提供購房發票的，從 2007 年 7月 15 日起，稅務機關可實行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉讓收入的 0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收非普通住宅轉讓開征

26、土地增值稅6.18關于承受裝修房屋契稅計稅價格問房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用精裝房裝修費用計入總房款16題的批復應包括在內。8.1國務院出臺解決城市低收入家庭住房困難意見一、明確指導思想、總體要求和基本原則二、進一步建立健全城市廉租住房制度三、改進和規范經濟適用住房制度四、逐步改善其他住房困難群體的居住條件五、完善配套政策和工作機制解決城市低收入家庭住房困難8.2下半年四大調控手段穩定房價主要從四個方面來調整供求關系，穩定住房價格。1、 切實落實價格管理規定。將繼續大力堅持“一房一價”核價制度。2、 加大土地市場供應量。 繼續加大全市土地市場供應總量，

27、加大住宅用地內中低價位住房建設用地的供應比例，穩步推行“四限一競”供地方式。3、 增加政策性住房的供應。 明后兩年將進一步加大“三房”建設量，加快落實好 21 塊、4100 余畝政策性住房儲備用地，保障政策性住房的后續供給。4、 繼續加大市場秩序整治力度 。 房產部門將對領取預售許可證而不及時銷售的，將按規定給予堅決查處，撤銷其銷售許可證；對設定抵押的，開發企業必須按照有關規定，及時開盤上市銷售。調控房地產市場8.27寧將控制出讓地塊規模 原則在100200 畝之間國土資源局表示，今后我市將合理控制出讓地塊的規模，原則上在 100200 畝之間，開發周期限定在 3 年左右。減少大地塊出讓，是為

28、了避免開發商拖長開發周期、囤地等漲。避免開發商拖長開發周期、囤地等漲9.6南京市商品房預售款監管辦法預售款必須先保證工程建設；違規挪用，開發商、銀行都將受罰 。樓盤延期交付有望減少11關于重申商品房預售許可申報的相關通知1、未取得預售許可證的樓盤，不得以任何形式收取定金及預付款性質的費用；2、申領預售許可證前，必須先行將預售款監管協議備案；3、代理銷售企業必須辦理入網認證；4、符合預售許可條件的樓盤，經物價部門核價后，開發商須一并申報預售許可，不得分批銷售；5、開發商領取預售許可證后，須在規定時間內開盤；6、商品房預售必須實行實名制認購。核價后必須一次性銷售、限制開發商“囤房惜售” 。17第二

29、部分第二部分 土地市場土地市場3 3、土地市場分析、土地市場分析3.13.1 整體市場表現整體市場表現2002-2007年年土土地地交交易易信信息息表表168607280612660790325443987412101002003004005006007008009002002年2003年2004年2005年2006年2007年020406080100120140成交面積（萬）成交土地數量 2007 年，南京市成交土地共計 121 宗，流標 5 宗；實際出讓面積達 789.7 萬 ，成交總價為 402.7 億元（不包括高淳、溧水） 。183.23.2 區域供應表現區域供應表現 成交地塊數量上，

30、江南八區以 70 宗的土地成交量領先。江南八區江北區域玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺下關棲霞江寧六合浦口土地成交數量634187861833135 成交地塊面積上，江南八區以 468.63 萬的土地成交總面積領先。江南八區江北區域玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺下關棲霞江寧六合浦口土地成交面積（萬）17.92.967.68120.58.2382.2838.5190.5170.5939.47111.033.33.3 地塊性質表現地塊性質表現3.3.13.3.1 不同性質用地的成交數量不同性質用地的成交數量 2007 年，南京各區域的成交土地中，居住用地共計成交 70 塊，主要分布在江寧和棲霞；商業用地共計

31、成交 22 塊，主要分布在江寧和六合；商辦用地共計成交 29 塊，主要分布在建鄴和江寧。2007年各區域成交土地數量分布33宗，27%18宗，15%70宗，58%江寧江北江南八區2007年各區域成交土地面積分布150.49萬，19%170.59萬 ，22%468.63萬 ，59%江寧江北江南八區19江南八區江北區域玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺下關棲霞江寧六合浦口共計居住用地宗數401757414176570商業用地宗數0013100296022商辦用地宗數23281122710292007年各類性質成交土地的數量分布70宗，58%22宗，18%29宗，24%居住用地總數商業用地總數商辦用地總數3

32、.3.23.3.2 不同性質用地的成交面積不同性質用地的成交面積 2007 年，南京各區域的成交土地中，棲霞區以 179.7 萬的居住用地成交面積領先其它區域；江寧區則以 29.78 萬的商業用地成交面積居各區之首，預示了未來城市新 cbd 區域的發展潛力；建鄴區以 53.42 萬的商辦用地面積領先。江南八區江北區域玄武白下秦淮建鄴鼓樓雨花臺下關棲霞江寧六合浦口共計 居住用地面積（萬）16.1405.9946.286.5570.2 33.8179.7112.918.7111601.29商業用地面積（萬）000.76820.81.16004.3529.7820.17077.03商辦用地面積（萬）

33、1.7442.9640.92153.420.5212.074.7516.5227.880.60111.41202007年各類性質成交土地的面積分布601.29萬 ,76%77.03萬 ,10%111.41萬 ,14%居住用地面積商業用地面積商辦用地面積3.43.4 土地出讓速度有所加快土地出讓速度有所加快新政出臺后，四季度土地出讓速度有所加快， 11 月、12 月均成交土地 24 幅。2007年各月成交土地數量101188933831024240510152025301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月213.53.5 土地出讓以中小心地塊為主土地出讓以中小心地塊為主大量中小

34、型地塊的出讓，政府有意加快開發節奏。不同面積區間的成交土地數量78211395萬以下510萬1020萬20萬以上3.63.6 土地價格逐漸逐漸增高土地價格逐漸逐漸增高對比兩年的土地價格，07 年土地上漲明顯，高地價也是導致房價上漲的重要原因。土地價格比較（幅）4717814129191517010203040500-200萬/畝200-400萬/畝400-600萬/畝600-800萬/畝800萬/畝以上2007年2006年223.73.7 土地品類成交比例土地品類成交比例住宅土地品類成交比例0.4%13.2%22.1%8.7%12.1%38.9%0.5%4.2%g1g2g3ct1t2top1t

35、op2政府有意識的引導主城人口向外遷移，因此，t2 和 g3 類土地出讓規模較大，其成交比例也相應較大。3.83.8 “地王地王”認識認識2007 年南京“地王”頻現，可以從成交地塊的實際出讓面積和成交價格兩個角度分別認識：實際出讓面積超過 40 萬平米的地塊有 2 幅： 土地編號區縣實際出讓面積()容積率()用地性質掛牌價格(萬元)成交價格(萬元)成交樓面地價（元/）摘牌單位競價輪次no.2007g36雨花4680492.2居住570002250002185金地集團66no.2007g06浦口423052.1居住6000095000紅太陽723成交價格超過 10 億元的地塊有 8 幅： 9

36、塊“地王”的競拍激烈，平均競價輪次為 72 次，成交價格平均是掛牌價格的 2 倍左右，其中的下關地塊更是達到了 13.55 倍。 “地王”影響：有報道稱 2007 年中國十大地王帶動區域房價平均上漲 20%，其中就有萬科在南京拿下的牛首山地塊。7 月 26 日，萬科聯手寶靜置業以 17.85 億元在南京購入江寧區牛首山地塊，創下 3278 元/平方米的南京樓面地價最高紀錄，當時該地塊周邊的樓盤價格在 4500 元/平方米左右，萬科拿地三天內，整個江寧區二手房掛牌價平均漲了 300 元/平方米，業內紛紛預測未來該地房價將達到 7000 元/平方米。而樓面價達到 12129 元/平方米的江北地王產

37、生后，其附近樓盤，如錢塘望景花園，開盤當日即以 4500 元/左右的均價銷售 152 套，遭遇購房者瘋搶。一方面， “地王”的出現對區域房價有提升作用；另一方面， “地王”代表的高樓面地價也帶動了現有周邊樓盤的銷售。土地編號區縣實際出讓面積()容積率()用地性質掛牌價格(萬元)成交價格(萬元)成交樓面地價（元/）摘牌單位競價輪次no.2007g81棲霞346119.50.8/1.8居住1860002595004588仙林房地產25no.2007g82棲霞3324140.8/1.8居住1500002410005733瑞嘉投資，實創投資58no.2007g36雨花4680492.2居住570002

38、250002185金地集團66no.2007g33江寧272298.42居住582001785003278上海朗達、上海寶靜117no.2007g39下關110610.82.8居住100001355004375南京交通建設158no.2007g75浦口248365.90.4居住3350012050012129美達集團南京置業、浙江宏強95no.2007g84棲霞104684.31.8居住600001110005891棲霞建設47no.2006g84建鄴91419.22.65居住600001010004169江蘇鳳凰、江蘇鳳凰晟基7824第三部分第三部分 住宅市場住宅市場4 4、房地產市場、房地

39、產市場分析分析4.14.1 20072007 年房地產市場特征綜述年房地產市場特征綜述 07 年度市場供應回升，銷售繼續放量，同時伴隨著價格的上升。 07 年 1-9 月市場全面開花，供不應求明顯。 07 年 10-12 月宏觀調控對于市場的影響明顯，但市場和消費者已逐漸成熟。 房地產開發投資和竣工面積等均呈現下降勢頭，正向影響著 07 年及以后的市場供應。 江北、江寧、河西成為拉動市場前行的三駕馬車。4.24.2 20072007 年房地產市場整體供給分析年房地產市場整體供給分析 1-11 月商品住宅竣工 310.34 萬平米，趨勢下滑。 1-11 月房地產開發投資 417.95 億元，同比

40、增長 31.6%，占固定資產投資的 45.1%，比重上升明顯。25 0 06 6年年1 11 1月月- -0 07 7年年1 11 1月月商商品品住住宅宅竣竣工工38.6144.831428.2725.3210.0650.2995.4113.4365.8149.8920.12030609012015006.11月1207.2月34567891011竣工面積住宅竣工規模趨勢0 06 6年年1 11 1月月0 07 7年年1 11 1月月房房地地產產開開發發投投資資( (億億元元) )37.183649.0450.350.3738.6535.7137.3428.6154.7533.7726.501

41、0203040506005.11月1207.2月345678910114.34.3 20072007 年市場供求和價格走勢分析年市場供求和價格走勢分析4.3.14.3.1 05-0705-07 年全市新增供應、成交、均價走勢年全市新增供應、成交、均價走勢 07 年全市市場供求均高于往年，總體形勢仍為供不應求；江南八區供應量與 06 年基本持平，成交量略降。 07 年全市及江南八區銷售均價較 06 年均有大幅提升， 。2605-07年全市市場表現790.45688.56906.13680.34892.09994.414403452456920200400600800100012002005200

42、62007單位：萬平米0100020003000400050006000單位：元/平米新增上市面積成交面積成交均價05-07年江南八區市場表現384.60292.88295.09331.26402.02364.085951608981040.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00200520062007單位：萬平米0100020003000400050006000700080009000單位：元/平米新增上市面積成交面積成交均價274.3.24.3.2 0707 年各月度新增供應、成交、均價走勢年各月度新增供應、成交、均價

43、走勢 07 年 1-7 月市場全面開花，供不應求明顯。 07 年 8 月起，全市市場呈現供大于求，9 月底的宏觀調控對于市場的影響明顯，但市場和消費者已逐漸成熟。 江南八區市場全年呈現良好態勢。全全市市商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢05010015002000400060008000上市(萬平米)67.7 31.7 38.8 98.310647.34193.510582.5 92.5102銷售(萬平米)82.4 50.9 51.9 86.3 96.211574.4 72.1 99.2 82.8 92.1 91.3均價(元/平米)4669 4779 4777 5218 5310 5

44、384 5488 5975 6309 6031 6833 669707.123456789101112江江南南八八區區商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢0204060020004000600080001000012000上市(萬平米)20.1 11.51953.9 27.1 8.76 6.39 36.6 16.4 25.2 36.5 33.8銷售(萬平米)33.1 21.4 21.83440.1 39.8 28.12945.5 30.6 40.9 29.8均價(元/平米) 6735 6780 7051 7333 7332 8356 8140 8900 8702 8939 9327 9

45、90507.123456789101112284.34.3 20072007 年各板塊房地產市場發展特征年各板塊房地產市場發展特征 江寧、江北、河西成為拉動南京樓市的三股持續動力； 江寧、江北與江南八區三分天下； 江南八區中河西板塊無論供應還是銷售位居首位。 除江寧、江北、河西外，其他板塊表現平穩，城北逐漸顯露頭角，在市場份額上趕超勢頭強勁，而其他板塊表現相對良性平穩。各板塊07年市場表現0100200300400單位;萬平米02000400060008000100001200014000單位：元/平米上市量 31.72 35.1931.496.9 58.07 40.59 251.7 344.

46、8銷售量 47.22 45.61 38.46 142.1 83.03 38.64 261.1 324.9均價12071 7945 6994 8359 7162 7011 4552 3617 城中城東城南河西城北仙林江寧江北29城城中中板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢0510020004000600080001000012000140001600018000上市(萬平米)8.050.821.511.996.072.1403.17001.456.52銷售(萬平米)3.92.232.514.143.618.213.123.534.064.533.374.01均價(元/平米)997

47、7 10134 10499 11234 11355 11257 12096 12885 13553 11174 15511 1522307.123456789101112城城東東板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢051015020004000600080001000012000上市(萬平米)001.896.32.980.570.799.890.929.8102.04銷售(萬平米)2.91.61.825.353.452.543.583.728.276.293.222.87均價(元/平米)7141799574196985791778847834843580028290793995

48、3807.1月2345678910111230城城南南板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢0510150200040006000800010000上市(萬平米)00.78010.42 5.7901.6100.964.427.260.16銷售(萬平米)4.711.912.412.275.663.883.362.832.123.093.412.81均價(元/平米)55355679649258847208753267366947731683467939797907.1月23456789101112城城北北板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢05101520020004

49、000600080001000012000上市(萬平米)06.273.89 16.72 1.0502.254.833.673.2310.665.5銷售(萬平米)5.595.484.837.99.627.954.145.886.174.9613.22 7.29均價(元/平米)6038592856976448729477228078 10134 803273456533726807.1月2345678910111231河河西西板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢0510152025020004000600080001000012000上市(萬平米)8.811.893.4313.35

50、8.746.041.0318.727.466.4614.276.7銷售(萬平米)12.646.598.9610.08 14.3313.69.7810.3320.99.3214.74 10.78均價(元/平米)672569657190741680908152812681528489954110595 1013407.1月23456789101112仙仙西西板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢051015020004000600080001000012000上市(萬平米)3.271.713.895.082.453.170.7103.361.292.8212.84銷售(萬平米)3.3

51、83.552.154.263.463.74.162.693.982.412.911.99均價(元/平米)551256875799619660926617666665438108813999211085807.1月2345678910111232江江寧寧板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢0102030400200040006000上市(萬平米)21.27 9.0511.24 19.22 28.511.24 19.31 14.35 29.36 31.725.61 30.01銷售(萬平米)18.07 12.87 10.772020.51 33.86 18.59 16.321.53

52、26.51 29.98 34.66均價(元/平米)38013763387942804326447846614613467445935000520307.1月23456789101112江江北北板板塊塊商商品品住住宅宅銷銷售售與與價價格格走走勢勢0204060800200040006000上市(萬平米)26.34 11.21 8.99 21.82 50.05 24.11 15.31 42.559.34 25.56 30.44 38.34銷售(萬平米)31.23 16.64 23.12 26.65 30.67 37.727.65 26.78 32.15 25.72 21.22 26.84均價(元/

53、平米)29812996305332243323321433443638401640544620507007.1月23456789101112334.44.4 0707 年我司在售項目競品組年我司在售項目競品組市場表現市場表現34 競品組中，西堤國際供銷量均處于領跑位置； 朗詩國際單價最高； 僅歐洲城供大于求，其他項目均處于供不應求的狀態。07年競品組市場表現5.0417.946.42.384.915.2620.488.43.711.128498756610124747775770510152025賽納麗舍西堤國際朗詩國際碧瑤花園歐洲城單位:萬平米020004000600080001000012

54、000單位：元/平米上市量成交量成交均價4.54.5 05-0705-07 年公司銷售金額市場占有率（與當地前年公司銷售金額市場占有率（與當地前 5 5 名開發商對比）名開發商對比）4.5.14.5.1 0606 年公司銷售金額市場占有率年公司銷售金額市場占有率序號序號企業企業0606 年銷售面積（萬平米）年銷售面積（萬平米）0606 年銷售金額（億元）年銷售金額（億元）占有率（占有率（% %）1蘇寧63.2918.954.82銀城25.3714.813.73棲霞19.613.83.5354亞東22.511.783.05明發36.1410.882.8萬科萬科6.476.474.534.531.

55、11.14.5.24.5.2 0707 年公司銷售金額市場占有率年公司銷售金額市場占有率序號序號企業企業0707 年銷售面積（萬平米）年銷售面積（萬平米）0707 年銷售金額（億元）年銷售金額（億元）占有率（占有率（% %）1蘇寧53.5224.223.22棲霞18.320.92.83銀城24.9920.522.74明發36.3116.712.25亞東21.5615.032萬科萬科8.558.557.57.51.31.34.64.6 06-0706-07 品類市場品類市場4.6.14.6.1 全市品類份額全市品類份額 07 年品類成交面積排名前三：t1、g3、g2 07 年品類成交金額排名前三

56、：t1、g2、g336品類品類0606 年成交面積年成交面積0606 年成交金額年成交金額0707 年成交面積年成交面積0707 年成交金額年成交金額g1g146.4646.4643.4643.4610.0410.0410.6410.64g2g2154.63154.63121.17121.17150.39150.39140.6140.6g3g3242.29242.29167.13167.13168.71168.71135.63135.63t1t1207.23207.2370.0770.07425.74425.74175.39175.39t2t246.8146.8130.0630.0671.79

57、71.7943.543.5cc93.1593.1559.4659.46120.57120.5781.2981.29top1top118.0718.0720.9920.9924.7324.7332.1832.18top2top210.7810.788.798.795.685.684.984.984.6.24.6.2 成交占成交占 60%60%以上開發商品類份額以上開發商品類份額品類品類0606 年成交面積年成交面積0606 年成交金額年成交金額0707 年成交面積年成交面積0707 年成交金額年成交金額g1g13.623.622.372.379.139.137.767.76g2g265.4965

58、.4944.5244.52108.65108.6597.4797.47g3g3158.44158.4498.7798.77143.11143.1189.2389.23t1t1175.97175.9756.3156.31162.03162.0350.6350.63t2t228.6428.6413.9313.9348.2848.2830.5730.57cc83.5683.5641.6941.69131.71131.7176.8176.81top1top17.297.299 911.2511.2515.7715.77top2top20 00 09.139.137.767.764.6.34.6.3 我

59、司品類成交份額我司品類成交份額37 07 年我司銷售面積和銷售金額，在同品類中占比均有明顯上升。銷售面積占比6.478.55154.63150.394.2%5.7%02040608010012014016018020062007單位:萬平米0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%萬科全市g2占比銷售金額占比4.537.5121.17140.63.7%5.3%02040608010012014016020062007單位:億元0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%萬科全市g2占比4.74.7 各品類市場標桿項目各品類市場標桿項目 0707 年表現年表現品類品類代表項目代表項目推出面積推出面積推出套數推出套數成交面積成交面積成交套數成交套數成交率成交率均價均價月均去化速度月均去化速度g1木馬公寓32450.6554821549.0651566.4%140001796g2長江路九號79670.8280661134.1153476.7%1800010189g3融僑