1、土地增值稅的計算方法分享 | 2013-06-03 09:57 匿名 | 瀏覽 94681 次2013-06-03 09:58提問者采納計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅 =增值額x稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉讓房地產有關的稅金；(5)財政部規定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金

2、額50%勺部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%勺部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為60%上面所列四級超率累進稅率，每級”增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額 50%土地增值稅稅額=增值額x 30%(二)增值額超過扣除項目金額 50%未超過100%勺土地增值稅稅額=增

3、值額x40%-扣 除項目金額x 5%(三)增值額超過扣除項目金額 100%未超過200%勺土地增值稅稅額=增值額x 50%- 扣除項目金額x 15%（四）增值額超過扣除項目金額 200%土地增值稅稅額=增值額x 60*扣除項目金額x 35%公式中的5% 15% 35勵速算扣除系數。房地產企業土地增值稅怎么計算？2013-10-11 17:29房地產企業土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產企業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%具體每個地方不一樣的）：1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等）2、計算收入3、收入扣

4、除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額x稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。土地增值稅暫行條例實施細則第七條第六款規定，該扣除項 目為“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可

5、按本條（一）、（二）項規定 計算的金額之和，加計 20%勺扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、 費用”之和的20%但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有 符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人，也就是具有開發資質的企業； 二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。根據國家稅務總局關于印發土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發 1995110號）規定， 在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：第一，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額

6、時，只允許扣除取得土 地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。第二，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。第三，對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計

7、算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用

8、評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。此外，對于轉讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621 號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，條例第六條第（一）項、第（三）項規定的扣除項目的金額（即土地價和房屋建筑物評估價），可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予

9、以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據稅收征管法第三十五條的規定，實行核定征收。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30 。增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100 、未超過扣除項目金額200 的部分，稅率為 50。增值額超過扣除項目金額200 的部分，稅率為60。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘

10、以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50土地增值稅稅額=增值額x 30%（二）增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x 40%扣除項目金額x5%（三）增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額 =增值額x 50%扣除項目金額x15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額x 60%扣除項目金額x 35%公式中的5%, 15%, 35%為速算扣除系數。房地產土地增值稅如何計算?瀏覽：14633? i? 更新：2012-09-19 11:56? i? 標簽：房地產

11、？增值稅？房地產土地增值稅“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅 人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額x稅率計算方法?11、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后 的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 (4)與轉讓房地產有關的稅金（5）財政部規定的其他扣除項目? 22、土地增值稅實行四級超

12、率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%勺部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%勺部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為60%上面所列四級超率累進稅率，每級”增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包 括本比例數。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額 50%土地增值稅稅額=增值額x 30%（二）增值額超過扣除項目金額50%

13、未超過100%勺土地增值稅稅額 =增值額x 40%扣除項目金額x 5%（三）增值額超過扣除項目金額100%未超過200%勺土地增值稅稅額=增值額x 50%扣除項目金額x 15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額x 60%扣除項目金額x 35%公式中的5% 15% 35%；速算扣除系數。end土地增值稅計算方法實例2014-12-01 08:55:37 點擊：50391來源：會計實戰基地土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率

14、，例如增值額未超過50%勺部分，稅率為30%增值額超過200%勺部分，稅率為60%土地增值稅超率累進稅率表級數出地增值額稅率速算扣除系數1增值額未超過扣除項目金額50%勺部分3002增值額超過扣除項目金額50叱超過100%勺405%3增值額超過扣除項目金額100跌超過200%勺5015%4增值額超過扣除項目金額200%勺部分6035%例一：某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本 3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環

15、節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。答：(1)取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元(2)房地產開發成本為 3000萬元(3)房地產開發費用 =500-50+ (1000+3000) x 5% =650 (萬元)(4)允許扣除的稅費為 555萬元(5)從事房地產開發的納稅人加計扣除20%允許扣除額=(1000+3000) x 20% =800 (萬元)(6)允許扣除的項目金額合計 =1000+3000+650+555+800=6005 (萬元)(7)增值額=10000-6005=3995

16、 (萬元)(8)增值率=3995+ 6005x 100% =%(9)應納稅額=3395x 40% - 6005x 5% =(萬元)例二：某房地產公司開發 100棟花園別墅，其中 80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價萬元，登記、50萬過戶手續費萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計 元，貸款支付利息萬元（能提供銀行證明）。每棟售價180萬元，營業稅率5%城建稅稅率5%教育費附加征收率 3%問該公司應繳納多少土地增值稅？計算過程如下：轉讓收入：180x80=14400（萬元）取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：+50） x 80=5200（萬元

17、）房地產開發費用扣除：x80+5200x 5%=300行元）轉讓稅金支出：14400x 5%x （1+5%+3%）=行元）加計扣除金額：5200x 20%=1040行元）扣除項目合計：5200+300+1040=（萬元）增值額=（萬元）增值額與扣除項目金額比率=x100%=%應納增值稅稅額=x 40% 5%=仔元）六、會計處理1 .轉讓取得收入時：借：主營業務稅金及附加貸：應交稅金-應交土地增值稅2 .實際上交時：借：應交稅金一一應交土地增值稅貸：銀行存款房地產轉讓土地增值稅計算舉例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在東區購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅萬元。2009年10月

18、，甲將該商鋪轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發票和評估報告，(會計知識網)評估價格為108萬元，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該商鋪的購房發票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅：第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費應繳納營業稅=(120-80) x 5%=2萬元應繳納城建稅=2x7%萬元應繳納教育費附加=2x3%萬元應繳納印花稅=120x %=;元應繳納堤圍費=(120-80) x%為元第二步，計算應繳納土地增值稅扣除項目金額=評估彳格+轉讓環節繳納的稅金=1

19、08+(2+=萬元增彳i額=萬元增彳1率=%50%適用30頗率應繳納土地增值稅=x30%=f元。2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：應繳納土地增值稅=120x 2%萬元。例二、甲于2005年4月在東區購得一工業用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅 30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發票等原值憑證，甲在轉讓時應如彳s繳納土地增值稅？2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該土地購入發票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅

20、：第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費應繳納營業稅 =(1100-1000 ) x 5%=5萬元應繳納城建稅=5x 7%萬元應繳納教育費附加=5x 3%萬元應繳納印花稅=1100x %為元應繳納堤圍費=（1100-1000 ） x%為元；第二步，計算應繳納土地增值稅扣除項目金額 =1000+ （30+5+）=萬元增彳i額=萬元增彳1率=% 5%= 9272750元城建稅=9272750x 7%= 649093 元教育費附加=x 4%= 370910元合計=9272750+649093+370910 =元( 4 )、確定其他扣除項目：普通住宅應扣除其他費用=x 20%=元其他用房應扣除其他費用=x

21、 20%r元(5)、扣除項目總額普通住宅扣除項目總額=+ + + =元其他用房扣除項目總額=+7210903 + + =元3 、確定增值額：普通住宅增值額=其他用房增值額=4 、確定增值率：普通住宅增值率=+ * 100* %其他用房增值率=+ * 100%5= 78%5、計算應納增值稅稅額：普通住宅應納增值稅稅額=x 30%=元其他用房應納增值稅稅額=xx 5%=元總共應繳土地值稅=+=元總共已繳土地增值稅=元總共應補繳土地增值稅=注意事項：(1)計算房屋開發成本時，將配套設施面積從總建筑面積中扣除，因為這部分房屋不直接實現 收入，而是將價值轉移到住宅和其他用房之中。(2)少繳營業稅、城建稅

22、、教育費附加、印花稅，應補繳。(3)計算企業所得稅時，補繳營業稅金及附加允許扣除。(4)虛列成本3000萬元、白條入賬 500萬元、辦公房成本 829200元應調增利潤。(5)實際工作中如果普通住宅與其他用房成本分別核算，應以帳為準，不用按建筑面積分攤， 一是計算簡便，二是相對準確。以上算法，會造成除普同住宅以外的其他用房成本。土地增值稅的計算方法一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位 和個人所征收的一種稅。二、納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人(包括外資企業和外國公民)三、土

23、地增值稅的清算條件(1)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。(2)符合下列情形之一的，主管 稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%a上，或該比仞雖未超過 85%但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的;土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房 地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計

24、算起來比較麻煩， 特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。一、把握兩個概念（1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所 支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%,速算扣除數為 0; （ 2）增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%,速算扣除數為 5%; （ 3）增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%,速算扣除數為 15%; （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%,速算扣除數為 35%。三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或 非專利技術等的評估收入。四、確定扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；（2）房