1、物業租憑：房屋租金一、房屋租金的概述 房屋租金是承租人為獲得一定期限內房屋的使用權而向出租人支付的價款。房屋租金作為房屋使用價值分期出售的價格，是房屋在分期出售中逐漸實現的價值的貨幣表現。按照不同的標準劃分，可將房屋租金分為不同的類型。1按照租金構成因素的不同，分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金由房屋成本加維修費、管理費、保險費、投資利息和稅金等因素構成；商品租金由成本租金加保險費、地租和利潤等因素構成；市場租金是在商品租金的基礎上，根據供求關系而形成的租金標準。2按照房屋租金標準形成過程的不同，租金還可分為統一租金、協議租金和市場租金。統一租金，是指國家或地方人民政府統一規定的房屋租

2、金標準。企業事業單位之間、私人之間，通過房屋交易市場出租房屋的價格，雙方根據評估價格，協商議定，必要時，地方人民政府可規定最高限價，對部分通過市場租賃的工商用房，可以實行商品房租或協議房租。私房租金標準由房屋所在地人民政府規定。協議租金，是指房屋租賃雙方商定的租金額。協議租金，應雙方自愿，承租方有實際支付能力。關于加強房地產交易市場管理的通知中規定，企業事業單位之間，私人之間通過房屋交易市場訂立的房屋租賃價格，由租賃雙方根據評估價格，協商議定，必要時，地方人民政府可規定最高限價。市場租金，是指在房屋交易市場成立的租賃關系的租金。其租金額隨房屋供求關系的變化自由地上下浮動。3按照房屋所有權性質的

3、不同，租金可分為公房租金和私房租金。(1)公房租金，是公房承租人根據公房租賃合同向公房出租人支付的對價。因我國一貫執行福利性的住房制度，故公房租金長期偏低。1988年2月15日國務院在關于在全國城鎮分期分批執行住房制度改革的實施方案中提出要合理調整公房租金。由于公房租金定得太低，難以吸引個人買房，不利于抑制對住房的不合理需求。公房租金應按住房折舊費、管理費、投資利息和房產稅五項因素計算，每平方米使用面積月租金據測算，全國平均約1.56元，現行租金標準在1元以上。(2)租房租金，是私人房屋承租人根據租賃合同向出租人支付的對價。1983年12月17日國務院發布的城市私有房屋管理條例規定，房屋租金由

4、租賃雙方依照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租賃標準，協商議定；沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取承押租或其他額外費用。承租人應當按照合同規定交租，不得拒交或拖欠。在當前普遍存在房租偏低問題的情況下，要加強對私房租賃的監督檢查工作，注意防止高租或變相高租。二、房屋租金確定(一)確定房屋租金標準的原則和應考慮的因素城市房地產管理法第54條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”據此，房屋租金標準的確定，

5、應根據所租房屋的不同用途，首先按照國家或地方人民政府的規定執行；沒有統一規定的，才能由當事人雙方協商確定。確定租金標準的，應貫徹以下原則：(1)“以租養房”的原則。所謂“以租養房”原則，簡單說就是房屋租金總和與房屋價值大體一致的原則。這一原則是我國用經濟手段管理城市房產、制定租金價格的基本原則，以分期零散地收回房屋的價值，獲得最基本的物質補償，以便維持房屋的簡單再生產。實踐證明，這一原則的制定和貫徹執行，對解決我國房屋的供求，以及保證房屋的養護維修均發揮了顯著作用。(2)適當照顧人民負擔的原則。由于我國長期實行低工資制，房租標準的確定，必須考慮到我國廣大群眾的承受能力。房租價格的確定，應照顧到

6、兩方面，一方面要用計劃價格保證低工資職工的生活水平，另一方面要用市場價格調節私房租賃關系，滿足社會上收入較多的人的居住需要。(3)按質論價原則。按質論價原則是指在確定房屋租金時，應根據房屋的新舊程度、樓層、朝向、設備情況、施工質量、建造檔次、房屋座落地址距離市區的遠近、周圍環境等直接影響房屋的價值和使用價值的因素來確定。以上是確定房屋租金的基本原則，在這些原則指導下，根據房屋租金的本質屬性(即房屋租金是房屋價值的貨幣表現形式，是對房屋價值的分期償付)，租金標準的具體確定取決于以下基本構成要素：(1)折舊費。折舊費是指用房屋造價減去殘質，均攤在房屋使用年限內的數額。具體講，它是指通過收取房租按月

7、或按年收回的部分建筑投資。這里所指的房屋造價，是指房屋的全部投資，它包括主體工程、附屬工程、勘察設計、“三通一平”的費用(“三通”是指施工臨時使用的水源、電源及熱源，以及運輸道路接通到施工現場，“一平”是指施工現場的場地平整)，以及不可預見費2%，職工調資，建筑材料調價，建筑企業利潤2.5%，機械裝備費3%，以及其他方面的費用。至于土地補償費、征地拆遷費、人防工程和商業服務、文教衛生等配套工程建筑費用，不應計入房屋成本租金的造價之中。這里所說的使用年限，是指房屋建造時按設計要求合理地采用原料，符合質量要求，并在竣工后正常使用、合理維修的情況下，平均達到的使用年限。由于各類房屋的結構不同，使用年

8、限也隨之不同。一般來說，鋼筋結構的房屋使用年限是100年，磚混結構的房屋使用年限是80年，磚木結構的房屋使用年限是75年，簡易結構的房屋使用年限是30年。以上房屋使用年限的計算，是指在正常情況下的年限，而不包括意外的災害、戰爭等因素。這里所指的殘值率，是指各類房屋在達到耐用年限后所余的陳舊建筑材料，扣除拆遷費用后的殘余價值與房屋造價的比例。由于各類房屋結構不同，其殘值率也各不相同。一般來說，鋼筋結構的房屋殘值率為0，磚混結構的房屋殘值率為2%，磚木結構的房屋殘值率為6%，簡單結構的房屋殘值率為3%。(2)修繕費。為了保證房屋的正常使用，就需要對房屋進行正常的維修和保養，修繕費就是指各類房屋在使

9、用年限內為保證其正常使用而對房屋的各個部分進行合理維修所需要的費用，但不包括意外災害損壞的修復，以及對超年限房屋的非正常修繕的支出費用。房屋的年修繕費用是以房屋使用年限內修繕費總額按使用年限平均計算的，具體的計算方法各異，有的地方采用面積定額法，有的地方采用部件更新周期計算法，有的地方還采取造價比例法、定期輪修法等。其中部件更新周期計算法運用最多。所謂部件更新周期計算法，是指對各類房屋按其結構、面積、頂棚、地面、內外墻抹灰、門窗、油漆、粉刷、電氣、暖氣、衛生設備等部件分別計算出單方造價，然后根據實際工作經驗，確定各部件的使用年限(更新周期)，再計算出各部件在使用年限內的更新次數，并以拆除費與殘

10、值相抵的辦法，用造價作為更新單價(每次更新只更新該部件一部分的，即按更新數量計算更新單價)，計算出房屋在使用年限內更新費用的總和。再按使用年限平均求出更新費，即大修、維修費用。在計算修繕費時，還應考慮到材料調價、工資調整、機械設備費以及不可預見費等因素，這些應適當列入計算之中。(3)管理費。管理費是指在房屋經營管理過程中所支付的流通費用。管理費包括房管局(站、所)職工工資、行政辦公費、業務費等內容，其計算方法為：管理費(折舊費+修繕費+貸款利息)6%其中職工工資，可按房管員定額確定房管員數量及其與內勤房管人員、政工、后勤等人員的比例，計算出房管局(站、所)職工總數后，按平均工資來確定職工工資總

11、額。房管職工離退休費可按退休人員與現職房管人員的比例計算，列入管理費中。行政辦公費可按職工工資總額的相應比例計算。業務費是指房屋經營管理過程中各項業務費用的支出，如宣傳費、職工培訓費、設備購置費、科研費以及其它與業務有關的費用。以上各項費用之和按房管面積平均計算，即可作為年管理費數額。(4)利息。利息是指建房貸款利息(也稱固定資金占用費)。房屋出租實質是房屋的分期出售，到房屋使用年限終了時將房屋投資全部收回。由于房屋使用年限較長，因此建筑房屋的資金若存入銀行，會有一筆可觀的利息收入，若貸款建房，其貸款也要付出一筆利息的。因此，房屋租金中應包括貸款利息，即在以折舊費收回建筑投資的同時，也應收取那

12、一部分建筑投資的利息，一并計入房屋租金中。(5)土地使用費。土地使用費是指使用國家或集體的土地建造房屋應交付的土地使用費。我國目前實行土地有償使用制度，因此，在房屋租金中應計入土地使用費。(6)房產稅。房產稅是以城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產為征稅對象，按照房產原值(減除一定比例)或按租金計征的一種稅。1986年9月15日國務院發布了中華人民共和國房產稅暫行條例(以下簡稱房產稅暫行條例)，并于同年10月1日起施行。房產稅由產權人交納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納，該條例第2條對此作了明確規定。房產稅的計稅方法有兩種，一種是房產余值，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；二是按房

13、產租金收入繳納，稅率為12%。根據房產稅暫行條例的規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，因此，應繳納的年房產稅額等于房產全年租金收入乘以稅率(12%)。房產稅按年征收，由納稅人向房產所在地稅務收機關分期繳納。(7)利潤。房屋是商品，因此，自然需要有利潤，但利潤不能過高，對此，我國的房管部門對房屋租金中的利潤以租金評估的方式加以限制，使之不會出現過高的情況。(二)私有房屋租金標準的確定隨著我國改革開放及住房制度的改革，房屋租金標準也在不斷變化，但私房租金的標準仍應根據城市私有房屋管理條例第16條的規定確定，即“房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租賃標準協商議定

14、；沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。”這一規定表明，當地政府對租金有具體規定的，應按規定執行；沒有規定的，雙方才可以協商確定，但必須做到公平合理。但是私房租賃與經濟發展有一定關系，為便于實際執行，在規定房屋租金標準的基礎上，根據當地經濟發展情況，在一定范圍內上下浮動的租金，一般應視為合理，予以保護。私房租金確定時，應注意幾個問題：一是出租人除收取租金外，不得再以其他名目收取承租人的錢款；二是對租金標準有爭議的，高租可以適當調低，低租可以適當提高。(三)公有房屋租金的確定公有房屋租金是由國家主管部門按照房屋的質量、設備、樓層等條件確

15、定的，這些條件如有變化，租金也可適當調整，租金的確定以“以租養房”為原則。北京市城鎮公有住房租金改革辦法對租金的管理作出以下規定：(1)公有住房租金改革應分階段實施?！鞍宋濉蹦繕耸亲》孔饨鹱畹瓦_到維修管理費水平，有條件的單位力爭達到折舊、維修和管理水平。“九五”目標是住房租金達到成本租金水平。1994年年底前，凡北京市行政區域內的企業、行政事業單位出租的公有住房，均依照本辦法實行租金改革。(2)單位出租新建住房和騰空的舊住房，租金標準為每月每平方米使用面積0.55元。單位出租現住房，租金標準可一步或分步提到每月每平方米使用面積0.55元。分步提租的，每月每平方米使用面積的租金標準，1992年內

16、不低于0.55元的50%，1993年不低于0.55元的75%，1994年初達到0.55元。承租人實納租金，依北京市房地產管理局制定的房屋結構、裝修、朝向、層次、地段、環境等因素的調節標準確定。(3)單位出租公有住房，對超過住房標準面積的部分，加收超標租金。住房標準按戶計算，依家庭人均住房使用面積結合分室原則和國家規定的有關住房標準確定。符合下列標準之一的為不超標：人均使用面積標準；人均住房使用面積按14平方米計算，每戶家庭中每個人的面積標準之和另加5平方米，為該房住房面積標準。喪偶、離異、30歲以上未婚者，按兩人計算。夫妻平均年齡在25周歲以上尚無子女或身邊無子女者，視同有一個子女計算。分室標

17、準參照北京市實施城市房屋拆遷安置條例細則的有關規定執行。年滿13周歲以上的子女及其他單身成員，可按異性分室、同性不分室的標準掌握，男年滿26周歲，女年滿24周歲以上的同性未婚家庭成員，可按分室標準掌握。(4)超標準面積每月每平方米使用面積的租金標準，樓房不低于1.34元，平房不低于1.05元。(5)承租人住房在規定標準以內的部分，因租金改革，實納租金超過家庭工資總收入5%的，經本人申請，所在單位批準，超過部分可從住房公積金中支付。因住房超標增加的租金，不得從住房公積金中支付。(6)對承租人按上述規定計算住房標準時，退休職工增加9平方米，離休職工增加12平方米。離退休職工及其配偶死亡后，原其他與

18、其共同居住的家庭成員的住房標準應重新核定。離退休職工住房在規定標準以內的部分，因租金改革，實納租金超過家庭工資總額收入5%，或雖未超過5%，但卻已造成生活困難的，可暫由離退休職工的工資發放單位從住房基金中給予房租補貼。因住房超標增加的租金不予補貼。房屋租金的構成，應包括生產和流通過程的全部費用和盈利，具體包括：折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、投資利息、平均利潤和地租8項構成因素。關于租金，在實踐中常遇到的問題是在租賃期間，出租人提出要求承租人增加租金。對這一問題，司法實踐中應根據具體情況作出處理。城市私有房屋管理條例第16條規定，房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租

19、金標準。協商議定，沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他額外費用。承租人應當按照合同規定交租，不得拒交或拖欠。當前，隨著我國房屋價值不斷增值，房屋租金也在相應地提高。出租人能不能在租賃期限內要求承租人增加房租呢?在實踐中，如果出租人提出增加房租，經承租人同意，是可以的。如果承租人不同意，在有期限的租賃合同中，若租期較短，出租人要求增加房租，一般不予準許。沒有訂立租期的房屋租賃合同，以前的租金確實太低，與當前的房屋租金相差很大，出租人要求增加房租的，應該準許。例如，李在1962年將自己的一間私房12平方米，出租給陳居住，當時議定租金每月為1.5元。在1965年國家統一調整租金時，李與陳在房管部門簽訂了一價租賃合同，未約定租期，房租為每月2.1元。到1980年李要求陳增加房租，陳未同意，仍按每月2.1元交納房租。1985年李又要求陳增加房租到每月20元，陳以該房屋破爛，李未