1、泰州市城市房屋拆遷評估技術細則附件附件一、被拆遷房屋分類及其說明住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨立花園別墅、聯排別墅等；以上房屋均是指以商品開發或單位統一建設方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品開發或單位統一建設方式建造的混合結構單元式住宅，內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施等。獨門院落指辦理合法手續后自行建造的獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產權），房屋內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施等。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。非住宅營業用房分類營業性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結構，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業場所，一般都配有附房作為倉庫、辦

2、公和相關業務用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數為磚混、磚木結構，有的為連家店，多數為單開間。商務類建筑以一般金融、證券、商業寫字樓等商務性辦公經營建筑為典型。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛生間。電照設施較復雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混

3、合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規模、功能數量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現代賓館服務設備設施系統。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構類型包括框架、混合、磚木和簡易結構，相應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公用衛生間。其他類建

4、筑除上述類型之外的其他營業性質用房。非住宅非營業用房分類非營業性用房工業性建筑以工業廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結構和工業排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現澆或預制樓地面板。設公共衛生間。室內普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二、進行市場比較的可比實例選擇要求及說明以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應用中的可比實例修正方

5、式、收益法應用等市場評估情形。1.可比實例應選擇與估價對象所處的拆遷區位分區相同或相鄰分區的房屋；2.可比實例應與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應按本細則的分類與評估對象的類別相同；3.可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指大類建筑結構，大類建筑結構一般分為：(1)鋼結構，(2)鋼筋混凝土結構，(3)磚混結構，(4)磚木結構，(5)簡易結構；4.可比實例應與估價對象的規模相當，檔次相接近；5.可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應是正常市場交易價格；6.可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不應

6、超過十二個月，通常應選擇近期六個月內成交的類似房地產案例作為可比實例；7.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量；8.每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過20，綜合系數調整不得超過30；9. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應超過30%。附件三、標準樣本住宅的設定條件及其應用說明住宅標準樣本房屋設定要求說明住宅房屋拆遷評估時根據被拆遷房屋綜合典型特征而設定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應為成套的具有被拆遷房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應是層高5層

7、的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應在拆遷項目范圍內尋找具有代表性特征的住宅作為設定“標準樣本住宅”的原型，再根據具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發，綜合被拆遷房屋的典型特征，按上述條要求在拆遷項目范圍內設定“標準樣本住宅”；5.每一房屋拆遷項目評估一般設定一套“標準樣本住宅”，遇有拆遷項目跨分區時，則所跨的每一分區均應設定一套“標準樣本住宅”,作為相應分區范圍內被拆遷房屋的比較基準。6. 住宅標準樣本房屋設定說明表是否成套套型結構所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合

8、5層3/510年一室朝南坐落位置小區配套室內水電及裝修其他條件分區內主要街道一側小區內的中央位置上。有停車、綠化、物管、公共水電及相關設施普通室內裝修。普通廚衛設施采光、通風、日照、休息等條件中等。建筑面積7087m2分攤占地權屬及證照情況產權，證照齊全7獨門院落標準樣本住宅為獨戶院落內2-3層小住宅樓房建筑，混合結構，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.85m，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 住宅房屋評估中可比實例選擇要求1.可比實例應選擇與估價對象所處的拆遷區位分區相同或相鄰分區位置相對靠近的住宅房屋；2.可比實例必須是

9、磚混結構的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實例應與估價對象的規模相當，檔次應接近；4.可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；5.可比實例的交易類型應選取一般買賣的商品房或新開發上市的成套商品房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格；6.可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應選擇近期六個月內成交的房地產案例作為可比實例；7. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量； 8. 每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過20，綜合系數調整不得超過30；9. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過

10、20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應超過30%。分類基準價格調整系數分類成套獨門院落非成套分類調整系數j981021011049298分類基準價格調整系數依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房”情形下，kj的取值為：成套住宅為100，獨門院落為102，非成套為98。附件四、住宅房屋實體因素（k31、k31i）修正說明表成套住宅房屋實體因素修正系數表1.住宅房屋結構因素修正系數p1表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685

11、-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數969899100101102注：上述表內數字在確有必要時，可以根據實際情況作0.5的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數p4表樓層數樓層系數(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一98999897969595二999999989797三97100100100100四929798100五899

12、395六8793七85說明：a.底層地下室為車庫的，底層系數增加1%，頂層系數減少1%；b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數增加2%。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數相應減少1%。上表數字可以根據實際情況在分值上作0.5的浮動。獨門院落住宅實體因素修正系數表1.住宅房屋結構因素修正系數p1表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以

13、上系數取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數969899100101102注：上述表內數字在確有必要時，可以根據實際情況作0.5的浮動。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數p4表套型等級一等二等三等四等五等系數取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級內容一等二等三等四等五等說明設計合理，內部功能布局得當，獨立廚衛設施，明廚明衛，大臥明廳，露天院落整潔設計較為合理，內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施，露天院落較

14、為整潔內部功能布局較為凌亂，設施不全，搭建廚衛，院落凌亂內部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨門院落非成套住宅房屋實體因素修正系數1.住宅房屋結構因素修正系數p1表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數

15、p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數取值9497100102104106108110113-115上表數字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為0.51.5的變動。4.住宅房屋功能因素修正系數p4表住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數取值10110399101979995979395住宅功能因素等級說明表如下： 等級內容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設施不全，無朝南房間內部功能布局凌亂，房間大

16、小不一，通行不變不滿足上述要求的非成套住宅房屋有關說明1k31i的取值范圍應該界于80120之間；2可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數的確定也可參照上述測算辦法進行。3. 實體因素修正系數采用計算方式為：p31或p31i附件五、住宅房屋區位因素（k32）修正說明表（一）住宅區位因素修正調節系數評分表因素類別因素項目內 容考 察 項 目評分等級一等二等三等四等五等拆遷項目周邊大環境自然環境自然景觀、風向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫療設施所在學區1公里內學校情況a31109876醫院及醫療機構

17、分布情況a32109876商業配套設施重要商業配套設施a412019181716拆遷項目范圍內小環境規劃設計建筑小區布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業管理物業管理情況a611110987配套設施住宅區內配套設施完備程度a711110987以上評分等級數據在現場實際勘察時，根據實際情況其取值可在每個分值上作0.5的浮動。（二）住宅區位因素調節系數評分等級說明表序號因素項目考察項目內容一等二等三等四等五等1自然環境自然景觀、風向公認的自然環境優越地區。自然環境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛生。附近

18、有少量綠地和綠化，衛生環境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環境較差。附近無綠化，環境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛生標準。空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環境污染明顯。2交通條件離市區主干道的距離離主干道的距離在50米以內。離主干道的距離在50-150米之間。離主干道的距離在150-300米之間。離主干道的距離在300-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點50米內，

19、有3條以上重要公交線路。距離公交站點50-100米內，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫療設施所在學區1公里內學校情況屬于本市最好的重點中學（初中）和重點小學學區。屬于本市較好的重點中學（初中）和重點小學學區。屬于本市一般中學（初中）和小學學區。一般中小學學區。無中學或小學。醫院及醫療機構分布情況距市級及以上醫院500米以內。距市級及以上醫院500米1000米。距市級及以上醫院1000米1500米。距市級及以上醫院1500米-2500

20、米以上。距市級及以上醫院2500米以上。4商業配套實施重要商業配套設施在400米范圍內有大型的市級商業配套設施。在400-800米范圍內市級商業設施較集中。在800米范圍內有零散分布的商業網點，基本滿足生活需求。在800米范圍內基本上無商業網點。在1000米范圍內無商業網點。5規劃設計建筑布局、小區與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在

21、50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業管理物業管理情況全封閉物業管理。半封閉物業管理。有物業管理。無物業管理。無物管，無環衛管理。7住宅區配套設施配套完善程度在住宅區內具備小區智能化、供熱、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。在住宅區內具備小區智能化、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道

22、、污水管道和小區道路等配套設施。在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區道路等配套設施。在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。在住宅區內具備有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。 住宅基準價格修正中的區位因素修正系數測算說明：1.基準價格修正中的區位因素修正系數以住宅房屋區位因素調節系數為基礎確定，其中住宅房屋區位因素調節系數q；其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實例區位因素調節系數為qs，標準樣本住宅區位因素調節系數為qo，可比實例修正為標準樣本住宅區位狀況修正系數ki32。附件六、

23、非營業用房及其成本法評估說明非營業用房的成本法評估應用1.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎的市場價格。2.成本法評估的基本公式：拆遷補償評估價格土地重新取得價格建筑物重置價格建筑物折舊3.土地重新取得價格應首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內涵包括土地取得成本、土地開發成本、土地取得所涉稅及費、土地開發利

24、潤。注：土地重新取得價格的基準地價修正法公式為：pdpo（1a）nk1k2k3pd土地重新取得價格；po地塊所在土地級別的基準地價，以政府管理部門公布的價格為準；a地價漲落的年均價格指數；n估價時點年份-基準地價頒布年份；k1土地使用年期修正系數，按土地估價時點后的剩余使用年限計算；k2土地實體因素修正系數，包括土地形狀、地勢、地質條件、規劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號因素內容因素權重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質條件0

25、.10110-120100-11095-10090-9585-904規劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區域因素修正系數，包括周邊交通狀況、商業服務設施配套、金融、通訊、學校、醫院、其他等公共市政配套設施，取值范圍0.85-1.2。序號因素內容因素權重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業服務設施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120

26、100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內涵包括建筑物建造成本、管理費用、投資利息、建筑物開發利潤。5.建筑物折舊應根據現場勘察結果，對照房屋完損等級評定標準的規定確定。建筑物折舊應考慮物質折舊、功能

27、折舊等因素。住宅房屋重置價格（元/m2）結構類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易結構一等二等三等一等二等重置單價680570560440420360425345295210150非住宅房屋重置價格（元/m2）結構類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木平房一等二等重置單價740690570450420360380300注：住宅、非住宅用房（不包括工業及倉儲用房）所列房屋的層高為: 鋼砼結構3.6米,磚混結構2.8米，磚木結構2.7米。房屋層高每增減0.2米,重置價格相應增減2%,房屋層高為地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平

28、均高度計算。工業及倉儲用房重置價格單位:元/建筑平方米類別級別結構、裝修及設備狀況重置價格鋼混結構（框架）一級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎，實砌墻圍護，現澆樓面，柱網較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛齊全。1030二級鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎，實砌墻圍護，柱網較小，水泥樓面，鋼門窗。900鋼混結構（排架）一級鋼砼柱，檐高大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度15m，吊車噸位大于5噸。850二級鋼砼柱，檐高大于4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度15m，無吊車。750全鋼結構一級鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m 。890二級鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻

29、面屋面，檐高大于4.5m。790磚混結構一級磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3-5t，跨度9-12m。730二級磚柱，檐高4.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。670扣除折舊后單層工業及倉儲用房現值=房屋建筑物重置價格單價（1+檐高調整系數+跨度及跨數調整系數）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業及倉儲用房現值=房屋建筑物重置價格單價（1+層高調整系數+跨度及跨數調整系數）建筑面積成新率%1、層高檐高調整系數說明表層高及檐高調整調 整 值鋼筋砼結構，層高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置價格增2.5單層廠房及倉儲用房檐高在9m以上調增,4.5m以下調減

30、每增減0.3m，建筑物重置價格增減2.0磚混結構，層高在5.5m以上調增, 4.5m以下調減，每增減0.2m，建筑物重置價格增減2.0%2、鋼混結構、全鋼結構跨度及跨數修正系數說明表跨度(m)1218(15)24跨數123修正系數4%0-8%修正系數0-10%-15%住宅房屋建筑等級說明表1.鋼筋砼結構多層住宅房屋類別等級分部項具 備 條 件鋼筋砼結構鋼筋砼一等結構鋼筋砼整板基礎或獨立柱基礎、基礎梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結構為磚或其它輕質材料，鋼筋砼樓屋面。結構質量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質門或金屬門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內墻為一般涂料墻面；外墻為高檔

31、涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設備水電衛齊全，照明、插座分線路設置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 鋼筋砼二等結構鋼筋砼條形基礎或獨立柱基礎、基礎梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結構為磚或其它輕質材料，鋼筋砼樓屋面。結構質量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質門，木質用料中等墻面及天棚內墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設備水電衛齊全，照明、插座分線路未分開設置或明敷2.磚混結構多層普通住宅房屋類別等級分部項具 備 條 件磚混結構磚混一等結構鋼筋砼基礎，磚墻及鋼筋砼

32、梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構造柱、圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質門或鋼門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設備水電衛浴齊全，照明、插座分線路設置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 磚混二等結構磚基礎或砼條形基礎，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構造柱，圈梁。門窗用料中等的木門窗。墻面及天棚內墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。設備水電齊全，照明、動力線路未分線路設置，有廚無廁。磚混三等結構磚基

33、礎或砼基礎，實砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設備有水電，廚廁合用。磚混四等平房結構磚基礎，實砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內墻面一般粉刷，無吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設備有水電及衛生設施。3.磚木結構房屋類別等級分部項具 備 條 件磚木結構磚木一等結構磚或砼基礎，磚墻承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作規范。門窗金屬門窗或用料上等的木質門窗，分戶配有防盜門。墻面及天棚

34、內墻為一般涂料墻面；外墻為涂料或面磚等.天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石地面、木樓板，屋面基層質量上等的木望板或望磚。平瓦或小瓦屋面設備水、電齊全。廚衛分設，照明、動力線路分設。磚木二等結構磚或砼基礎，磚墻承重，外觀質量一般、屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面、木樓板，普通屋面木基層，木望板，平瓦或小瓦屋面。設備水、電齊全。照明、動力線路未分開設置。有廚無廁，或無廚無廁磚木三等結構磚基礎，空斗墻承重，木屋架木梁承重。門窗普通木門窗。墻面內墻為普通涂料或刷白粉；外墻規則粉面或清水墻。屋樓地普通細石砼地面、材質一般的木基層，平瓦、小

35、瓦屋面。設備有水、電。4. 簡易結構房屋類別等級具 備 條 件簡易一等磚墻、竹木結構，平瓦屋面，蘆菲或纖維板基層，一般粉刷，有木門窗二等磚墻、平瓦或玻璃鋼、石棉瓦、油氈屋面非住宅房屋建筑等級說明表1.鋼筋砼結構房屋類別等級分部項具備條件鋼筋砼結構鋼筋砼一等結構鋼筋砼整板基礎或獨立柱基礎、基礎梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結構為磚或其它輕質材料，鋼筋砼樓屋面。結構質量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，木質門或其它金屬門有防盜門，底層窗戶設防盜網。墻面及天棚內墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設備水電齊全，線路暗鋪，照明、動力

36、分線路設置鋼筋砼二等結構鋼筋砼條形基礎或獨立柱基礎、承臺梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結構為磚或其它輕質材料，鋼筋砼樓屋面，結構質量一般，外觀有缺陷，門窗鋼窗或木窗，一般木質門，木質用料中等：墻面及天棚內墻面為一般涂料墻面，無吊頂外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷屋樓地水泥樓地面或水磨石樓面面層、保溫隔熱、防水屋面設備水電齊全，線路明鋪，照明動力未分線路設置。2.磚混結構房屋類別等級分部項具備條件磚混結構磚混一等結構鋼筋砼基礎，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構造柱、圈梁等抗震構造措施。門窗鋼窗、鋁合金窗或塑鋼窗，木質門或鋼門，有防盜門。墻面及天棚內墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一

37、般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設備水電齊全。線路暗鋪，照明，動力分線路設置。磚混二等結構鋼筋砼或磚基礎，磚墻承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構造柱，圈梁。門窗用料中等，制作一般的木門窗或普通鋼窗。墻面及天棚內墻面為一般涂料，外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷。天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面設備水電齊全，線路明鋪，照明、動力線路未分線路設置。磚混三等結構磚基礎或砼基礎，實砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設備有水電

38、，廚廁合用。磚混四等平房結構磚基礎，實砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內墻面一般粉刷，無吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設備有水電及衛生設施。3.磚木結構房屋類別等級分部項具 備 條 件磚木結構平房磚木一等結構實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。設備有水、電。磚磚木二等磚墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無水附件七、建筑物成新因素確定表房屋成新評定等級及說明表完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好房按房屋完損等級評定標準的相關規定執行。全

39、新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴重損壞房三成新30%危險房不足三成新30%以下房屋成新上限表（限值）結構房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內鋼混住宅6.577.588.599.5按實際情況評定非住宅66.577.588.59磚混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5磚木住宅5.566.577.588.5按實際情況評定，使用5年以上的房屋成新率上限應不超出9.5。非住宅5.566.577.588.5木住宅5.566.577.588.5非住宅55.

40、566.577.58簡易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5單層工業廠房66.577.588.59裝潢成新上限表（限值）拆遷前裝潢時間8年前（含8年）7年6年5年4年3年以內綜合成新率上限住宅房屋77.588.59按實際情況評定非住宅房屋6.577.588.5房屋成新的評定應根據房屋類型進行細致的現場勘察，依據房屋完損等級評定標準的相關規定和描述，現場觀察對照，從房屋結構（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎等內容）、設備（水、電等）、裝修（門窗、內外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評定其新舊程度與完損等級，從而綜合評定房屋成新。附件八、營業用房評估的收益法應用說明收

41、益法應用總說明1.評估對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當地同一類別房地產正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數據的情形時，商場類、旅館類、商務類、餐飲類建筑可以采用客觀經營年收益計算，客觀經營年收益是指當時當地同一類別房地產正常經營的平均經營收益水平。對于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。年純收益計算的成本費用扣除項目應對照評估對象現實情況分別按出租型、直接經營型和混合型房地產的凈收益求取規定進行。2.評估對象資本化率的求取應采用客觀資本化率進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中應用市場抽取

42、法計算時，必須選取3宗或以上數量的房地產交易案例作為測算的可比實例；應用安全利率法計算時，資本化率安全利率風險調整值，安全利率選用當時銀行一年期整存整取存款利率水平，風險調整值則由評估人員根據收益法原理結合評估對象經營風險認識和評估經驗參照3%10%的限值數額選取。3.評估對象收益年期的求取主要根據評估對象房屋經濟壽命剩余年限和土地使用年限考慮。商鋪類營業用房的典型樣本房設定1.每一營業用房分區均應設定至少一宗商鋪類營業用房；商鋪類原始樣本商業用房設定條件位于分區內商業用房集中區域；門面、店鋪業態，經營煙酒、五金、日常用品、食品等等；磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；單開間，臨街店面寬約5米，

43、寬深比；一般裝修，普通涂料外墻；內部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；臨分區內街巷。被拆遷營業用房的評估公式1. 基準價格o商鋪類營業用房樣本房的基準價格o按下面公式計算：2.主要參數確定表一：商業用房結構鋼、鋼混磚混磚木簡易等其他收益年限n40353025表二：商場類商鋪類商務類餐飲類娛樂類旅館類資本化率5%-9%4%-8%6%-10%5%-8%4%-9%6%-10%3.被拆遷營業用房評估值i收益法測算按下面公式計算：其中，vi為待評估商業房地產評估值，vo為原始樣本商業用房基準價格，fxy為商業用途修正系數，fm為商業街道路線修正系數，f3i為商業用房實體修正系數。4.商

44、業用途修正系數fxy表fxy被拆遷營業用房x商場類商鋪類商務類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業用房y商鋪類115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行為樣本營業用房（y），列為待評估營業用房（x），表中數值的比例關系可以理解為，即fxy。5.商業街道路線修正系數fm表分區主要商業街道次要商業街道普通商業街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6045-5040-4540-456.營業用房實體狀況因素修正系數f3i表商場類商業用房實體狀況修正系數商場類商業用房的實體狀況主要考慮商場規模因素。建筑面積s2000m22000 m2s5000 m25000 m2s8000 m28000 m2s15000 m215000 m2s20000 m2s20000 m2f3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100商鋪類商業用房實體狀況修正系數商鋪類商業用房的實體狀況主要從門面臨街狀態（按底層情形考慮）及正