1、方案目錄fanganmuluu 方案編制說明1u 物業(yè)概況2u 物業(yè)管理思路5u 管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)8u 機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備10u 物質(zhì)裝備計(jì)劃 14u 物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)測(cè)算20u 管理措施32u 急需解決的問題45費(fèi)用測(cè)算表住戶手冊(cè)裝修管理規(guī)定前期物業(yè)管理協(xié)議及業(yè)主公約可園vi指示系統(tǒng)方案編制說明fanganbianzhishuoming一、依據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡稱條例)及其實(shí)施細(xì)則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“可園”建筑特點(diǎn)、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及iso9000質(zhì)量體系規(guī)定；四

2、、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)概況 wuyegaikuang可園位于深圳市龍岡區(qū)布吉鎮(zhèn)木棉灣，占地面積100210.4平方米，總建筑面積266770 平方米，住宅面積248370 平方米，綠化率大于35%。共有住房 套，居住人口約 人。配套有地下停車場約 平方米共 個(gè)車位；有幼兒園、會(huì)所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動(dòng)站、老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等多種配套設(shè)施。可園鋪設(shè)了先進(jìn)的光纖通信系統(tǒng)，采用先進(jìn)的局域網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。家居智能安防系統(tǒng)、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應(yīng)俱全。先進(jìn)的智能化配套設(shè)施，使

3、住戶盡享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來的安全舒適的生活。可園物業(yè)明細(xì)表類別序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量合計(jì)備注1小區(qū)占地總面積100210.4 小2住宅占地總面積區(qū)3住宅建筑總面積266770 規(guī)4住宅總面積 模5綠化面積33000 6住宅總套數(shù)套2500 7商業(yè)總面積12400 1辦公室576.00 2宿舍166.40 1+2+3+4=2045.6綜3食堂366.40 =管理用房面積4文體中心(管理自用房)936.80 合5居委會(huì)131.20 6直飲水、庫房配套用房171.40 樓7商業(yè)用房954.00 8超市 1472.00 7+8+9+10=5869.29地下超市1312.00 商業(yè)總面積10肉菜市場

4、2131.20 公共設(shè)施3幼兒園所1 5地下停車場個(gè)3 6停車位個(gè)1180 490007停車場出入口 個(gè)9 8戲水池個(gè)1 可園公共設(shè)施設(shè)備明細(xì)表類別序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量總計(jì)備注1崗?fù)€(gè)4四個(gè)出入口 2路口道閘個(gè)4四個(gè)出入口 3樓頂蓄水池個(gè)15298方1個(gè)/棟(在每棟樓頂)公4地下生活水池個(gè)2.00 400方c區(qū)2棟地下一、二層各1共5地下消防水池個(gè)4.00 900方c區(qū)2棟地下一、二層各2設(shè)6化糞池個(gè)7600方5x100+2x50施7交配電房個(gè)38電話機(jī)房個(gè)39有線電話房個(gè)310智能交換機(jī)房個(gè)11電梯臺(tái)28840 kw28 x 18.5 kw/臺(tái)2柴油發(fā)電機(jī)臺(tái)4800900kw2 x 200

5、+ 1 x 4005003變壓器臺(tái)87500 kw5x800+2x1250+1x10004高壓開關(guān)柜臺(tái)115低壓開關(guān)柜臺(tái)71電6低壓電容柜臺(tái)67排水泵臺(tái)118289 kw108 x 2.45kw/臺(tái)8噴水泵臺(tái)4148 kw4 x 37 kw/臺(tái)9生活水泵臺(tái)4220 kw4 x 55 kw/臺(tái)10水幕保護(hù)泵臺(tái)2300 kw4 x 75 kw/臺(tái)11消防水泵臺(tái)2150 kw2 x 75 kw/臺(tái)12排風(fēng)機(jī)臺(tái)26 kw2 x 3 kw/臺(tái)力13排風(fēng)扇臺(tái)144.2 kw14 x 0.3 kw/臺(tái)14排煙風(fēng)機(jī)臺(tái)1073 kw10 x7.3 kw/臺(tái)15送風(fēng)機(jī)臺(tái)422 kw4 x 5.5 kw/臺(tái)16通風(fēng)

6、機(jī)臺(tái)115 kw1 x15 kw/臺(tái)17正壓風(fēng)機(jī)臺(tái)20252 kw20 x 12.6 kw/臺(tái)18防火卷簾門臺(tái)76102.6 kw76 x 1.35 kw/臺(tái)設(shè)19消防報(bào)警主機(jī),電腦,聯(lián)動(dòng)柜臺(tái)324 kw3 x 8 kw/臺(tái)20壁燈盞76045.6 kw760 x 0.06 kw/盞21扁圓吸頂燈盞94237.68 kw942 x 0.04 kw/盞22單管日光燈盞62024.8 kw620 x 0.04 kw/盞23三管日光燈盞160.96 kw16 x 0.06 kw/盞24雙管日光燈盞88070.4 kw880 x 0.08 kw/盞備25環(huán)境路燈盞20050 kw200 x 0.25

7、kw/盞26庭院燈盞701.4 kw70 x 0.02 kw/盞27樓層指示燈盞7000.75 kw700 x 0.0025 kw/盞28筒燈盞350087.5 kw3500 x 0.03 kw/盞29應(yīng)急標(biāo)志燈盞8003.6 kw800 x 0.0045 kw/盞30應(yīng)急筒燈盞3904.29 kw390 x 0.01 kw/盞物業(yè)管理思路wuyeguanlisilu數(shù)字化社區(qū) 零距離服務(wù)可園物業(yè)管理思路可園是深圳市住宅局開發(fā)建設(shè)的一個(gè)高規(guī)格、高檔次的純高層、福利房住宅小區(qū)，居住的人員涵蓋了政府各級(jí)機(jī)構(gòu)的公務(wù)員，具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑上較之以前的微福利房均有新的突

8、破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)可園的綜合情況，進(jìn)行新的突破。“尊重業(yè)主需求和期望，提供業(yè)主期待的服務(wù)”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)建服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)是公司針對(duì)可園獨(dú)特的智能化、網(wǎng)絡(luò)化、科技化硬件條件，而設(shè)計(jì)的獨(dú)特服務(wù)。一是在每棟樓大堂設(shè)置事務(wù)員崗位，讓每個(gè)大堂成為管理處的一個(gè)前端服務(wù)中心，每位大堂事務(wù)員通過電腦綜合布線與服務(wù)中心聯(lián)系，可以直接現(xiàn)場辦公，解決業(yè)主日常需要辦理的事務(wù)，為業(yè)主提供方便、節(jié)省時(shí)間，也提高了辦公效率；設(shè)置大堂事務(wù)員后大堂保安員取消，來訪接待事務(wù)由大堂事務(wù)員負(fù)

9、責(zé)；同時(shí)大堂事務(wù)員代替管理處事務(wù)助理進(jìn)行本棟樓的裝修、安全巡視檢查等綜合工作。大堂事務(wù)員集辦公、事務(wù)處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務(wù)的前線指揮者和執(zhí)行者。二是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實(shí)施一站式管理，提供24小時(shí)服務(wù)，讓業(yè)主的入住裝修、日常費(fèi)用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。綜合服務(wù)中心與前端服務(wù)中心、一線服務(wù)人員、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)服務(wù)體系，是管理處服務(wù)的神經(jīng)中樞。三是對(duì)各級(jí)服務(wù)人員實(shí)行“首問責(zé)任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時(shí)間、地點(diǎn)、事由，均要在最短的時(shí)間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責(zé)任均由第一個(gè)接到信息者負(fù)責(zé)。四是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)

10、增加服務(wù)、溝通渠道，通過社區(qū)網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無時(shí)無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時(shí)滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。建數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)可園是一個(gè)智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)，可園智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、led電子公告系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把可園建設(shè)成一個(gè)數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理。管理處利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備建立獨(dú)立的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，在單獨(dú)申請(qǐng)連入城市電信網(wǎng)絡(luò)后，由管理處進(jìn)行運(yùn)營和管理。業(yè)主

11、在可以通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)高速地連接到internet，也可以分享小區(qū)自有網(wǎng)站帶來的便捷的物業(yè)管理服務(wù)，如業(yè)主可以進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)、查詢、繳費(fèi)、投訴、建議和了解管理動(dòng)態(tài)等。同時(shí)管理處利用網(wǎng)絡(luò)開展增值服務(wù)，低價(jià)提供vod視頻點(diǎn)播，免費(fèi)為業(yè)主提供巨大的娛樂和學(xué)習(xí)資源庫，開發(fā)網(wǎng)上購物、網(wǎng)上教育等網(wǎng)絡(luò)功能。利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施，管理處在可園建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，并通過公司辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的支持，管理處將實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端（ndt）對(duì)可園所有家庭進(jìn)行安全監(jiān)控、自動(dòng)抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子在線巡更系統(tǒng)的模擬圖示方式，隨時(shí)了解保安人員的執(zhí)勤情況，以便服務(wù)中心進(jìn)行調(diào)控；通過可視對(duì)講系統(tǒng)可以直

12、接觀看來訪者并與之通話、提供不在家時(shí)的來訪者圖像和語音留言；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進(jìn)行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)處理；通過停車場管理系統(tǒng)的ic卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí)別，對(duì)出入小區(qū)車輛實(shí)行智能化管理；通過使用具有住戶身份識(shí)別、車輛進(jìn)出識(shí)別、門禁開啟、銀行業(yè)務(wù)、社區(qū)消費(fèi)功能的小區(qū)“一卡通”，實(shí)施個(gè)性化管理；通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、電子對(duì)講室內(nèi)顯示器、小區(qū)室外led電子顯示器發(fā)布各類通知、信息和小區(qū)公益宣傳，包括對(duì)業(yè)主的收費(fèi)信息和日常需告之的內(nèi)容等。實(shí)施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個(gè)系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實(shí)施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。我公司是較早通過i

13、so9000國內(nèi)國際雙認(rèn)證的企業(yè)之一，通過六、七年的運(yùn)作，公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司iso900質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作。為讓可園的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，在可園實(shí)施iso9000質(zhì)量管理體系的同時(shí)，將在社區(qū)逐步推行實(shí)施iso14000環(huán)境管理質(zhì)量體系、ohsas18000安全管理質(zhì)量體系，讓可園的業(yè)主享受更高檔次的服務(wù)管理。除此之外我們將在可園實(shí)施更多的特色服務(wù)：生活垃圾采取分類收集、電瓶車集中清運(yùn)和最后的生化處理；車輛管理采取人車分流、ic卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí)別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個(gè)性化，增加網(wǎng)絡(luò)文化，引進(jìn)家政、培訓(xùn)、健身等服務(wù)等

14、功能。管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)guanlimubiaohefenxiangzhibiao一、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在可園住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，可園住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。二、分項(xiàng)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套配設(shè)施完好率98%深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則

15、采用分區(qū)管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，責(zé)任到人。建立完善的分區(qū)事務(wù)助理巡查制度，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修的及時(shí)率99%深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回回訪制度。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪確保功效。維修工程質(zhì)量回率100%深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)建立維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見，

16、保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施4清潔保潔率99%深圳市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，實(shí)行10%淘汰制。5道路完好率及使用率95%深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則落實(shí)責(zé)任到人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場等到公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行，各分共事務(wù)助理配合檢查落實(shí)。并建立建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。停車場、單車棚完好率95%6路燈完好率及使用95%7小區(qū)內(nèi)治安案件

17、發(fā)生率0.1%以下深圳市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主，技防為輔”，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi),以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。單車、摩托車、汽車被盜率0.1%以下8火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保小區(qū)安全。9違約發(fā)生率0.5%以下參照國家建設(shè)部及深圳市有關(guān)規(guī)定,依據(jù)蓮花物業(yè)公司

18、物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立交叉巡視制，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違約發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。違約處理率90%以上10住戶有效投訴率、住戶設(shè)訴率、投訴回訪率0.2%以下95%以上95%以上全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)一住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。11居民對(duì)物業(yè)管理的滿意率95%以上全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)、助殘服務(wù)，完善社

19、區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。12綠化完好率、綠地率95%30%深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)建立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，分區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。13大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班。出現(xiàn)故障及排除。機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備jigoushezhiherenyuanpeibei一、機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)可園的

20、實(shí)際情況，成立了可園客戶服務(wù)中心，具體的機(jī)構(gòu)和人員安排如下：主任1人副主任1人事務(wù)管理組28人工程技術(shù)組16人公共秩序組107人環(huán)境管理組52人設(shè)備管理組6人事務(wù)助理4人網(wǎng)絡(luò)工程師1人隊(duì)長1人助理2人班長 3 人隊(duì)長1人電梯技術(shù)員2人電器技術(shù)員2人給排水技術(shù)員2人事務(wù)員6人出納1人大堂事務(wù)員14人食堂管理3人機(jī)電運(yùn)行7人網(wǎng)絡(luò)維護(hù)2人維修6人車管24人治安巡邏73人值班人員4人綠化8人保潔43人二、人員配備及素質(zhì)要求（一） 管理人員(28人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項(xiàng)工作大專經(jīng)濟(jì)師事務(wù)助理41. 小區(qū)內(nèi)住戶服務(wù)共2名，負(fù)責(zé)對(duì)

21、各專業(yè)隊(duì)監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)事務(wù)和對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)處理業(yè)主建議、投訴等工作。2. 分管內(nèi)務(wù)1名，負(fù)責(zé)接待、辦公室事務(wù)、社區(qū)服務(wù)、后勤管理等。3. 分管工程技術(shù)1名，負(fù)責(zé)機(jī)電正常運(yùn)行和公共設(shè)施的維護(hù)。本科2人專科2人經(jīng)濟(jì)師1人工程師1人助工2人事務(wù)員61. 2名，協(xié)助事務(wù)助理，分擔(dān)住戶服務(wù)、對(duì)各專業(yè)隊(duì)的工作監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)和對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)處理業(yè)主建議、投訴等工作。2) 2名，負(fù)責(zé)前臺(tái)接待、收費(fèi)、業(yè)主咨詢等工作。3) 1名，協(xié)助內(nèi)務(wù)事務(wù)助理，負(fù)責(zé)物品保管、食堂、宿舍、公共水電抄錄等。4) 1名，負(fù)責(zé)社區(qū)活動(dòng)、電腦資料處理、社區(qū)文化等。本科1人大專2人中專3人助工1人助理經(jīng)濟(jì)師2人大堂事務(wù)員14負(fù)責(zé)大

22、堂現(xiàn)場辦公，來訪接待事務(wù)，對(duì)本棟樓的裝修、安全巡視檢查。大專助工10人出納兼資料員1負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術(shù)檔案資料管理等工作。大專助理會(huì)計(jì)師飲事員3負(fù)責(zé)管理處膳食和食堂的管理。高中二級(jí)廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書。（二） 工程技術(shù)組人員(16人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡(luò)工程師1分管小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)、運(yùn)行等工作。本科工程師網(wǎng)絡(luò)管理員2負(fù)責(zé)小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)、運(yùn)行等工作。大專助工機(jī)電運(yùn)行人員7負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施的正常運(yùn)行，監(jiān)察運(yùn)行狀況和及時(shí)處理設(shè)備的一般故障。本科2名大專5名

23、工程師1人高級(jí)電工3人中級(jí)技工3人維修工6負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)，前期主要是負(fù)責(zé)保修服務(wù)。 大專1人中專5人中級(jí)電工4人中級(jí)技工2人（三）公共秩序組人員(107人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊(duì)長1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理。大專助理經(jīng)濟(jì)師助理2協(xié)助隊(duì)長負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理。中專15人高中92人均有專業(yè)上崗證書班長3負(fù)責(zé)當(dāng)班小區(qū)的治安和車輛和理。(1人/班)道口24負(fù)責(zé)小區(qū)四個(gè)出入口的治安和車輛進(jìn)出(發(fā)卡等)。(2人/口)大堂28負(fù)責(zé)14棟大樓大堂的人員和貨物的進(jìn)出和檢查等(1人/棟),白班由大堂事務(wù)員負(fù)責(zé)。樓內(nèi)巡邏21負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等，(1人

24、/2棟)地下停車場巡邏12負(fù)責(zé)abc區(qū)地下停車場的巡視和車輛管理(夜班抽調(diào)出來加強(qiáng)地面和道口，1人/ b、a區(qū)，2人/ c區(qū)) 地面巡邏12負(fù)責(zé)小區(qū)(分成4個(gè)區(qū)域)的巡視和治安。(1人/區(qū))值班室4監(jiān)控中心值班,負(fù)責(zé)安防、消防、機(jī)電運(yùn)行的監(jiān)控和調(diào)度（四）環(huán)境管理組人員(52人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊(duì)長1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。高中助理醫(yī)師1人園藝技工2人室內(nèi)保潔員28負(fù)責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。高中15人初中36人室外保潔員10負(fù)責(zé)小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場、裙樓、管理處辦公室的保潔。玻璃保

25、潔員2負(fù)責(zé)14棟大堂、各層門窗玻璃清潔和不銹鋼的保養(yǎng)。垃圾清運(yùn)及消殺員3負(fù)責(zé)14棟室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。綠化工8負(fù)責(zé)小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護(hù)（五）機(jī)電組人員(6人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術(shù)員2負(fù)責(zé)小區(qū)全部電梯的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。大專中級(jí)電梯工2人電器技術(shù)員2負(fù)責(zé)小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。大專助工2人給排水技術(shù)員2負(fù)責(zé)小區(qū)供水設(shè)備和設(shè)施的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)和維修、清洗和搶修工作。大專助工2人物質(zhì)裝備計(jì)劃wuzizhuangbeijihua一、現(xiàn)代化管理設(shè)備類序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途

26、或備注1計(jì)算機(jī)7臺(tái)700049000辦公自動(dòng)化2筆記本電腦1間斷電源ups8臺(tái)50040004交換機(jī)1臺(tái)150015005雙絞線300m26006打印機(jī)a4幅面3臺(tái)100030007打印機(jī)a3幅面1臺(tái)400040008網(wǎng)絡(luò)相關(guān)軟件1套20000200009物業(yè)管理軟件1套10000010000010非接觸式ic卡車輛管理系統(tǒng)1套車輛管理11全自動(dòng)攝像跟蹤識(shí)別系統(tǒng)1套自動(dòng)監(jiān)控12垃圾生化處理機(jī)2部250000500000環(huán)保小計(jì)二、辦公用品序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1辦公桌、椅33套500165002主任辦公桌、椅1套300030003會(huì)議室會(huì)議臺(tái)1張3000

27、30004折疊椅50張6834005主任辦公室沙發(fā)1張600060006辦公大堂沙發(fā)1張300030007樓宇大堂沙發(fā)7張1500105008分體空調(diào)5臺(tái)2000100009柜式空調(diào)2臺(tái)60001200010電話6部300180011傳真機(jī)1部3000300012保險(xiǎn)柜1個(gè)1500150013點(diǎn)鈔機(jī)1臺(tái)1300130014驗(yàn)鈔機(jī)2臺(tái)90180序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注15復(fù)印機(jī)1臺(tái)100001000016業(yè)主資料柜6個(gè)630378017文件柜12個(gè)630756018資料柜自做400019文具一批1000020業(yè)主檔案袋2100個(gè)2420021投影儀1部1500015000社區(qū)文化活動(dòng)

28、用22數(shù)碼攝像機(jī)1部150001500023數(shù)碼相機(jī)1部5000500024音響1套200002000025彩電29寸1臺(tái)3000300026交通車1輛10000027宿舍寢具150套5007500028廚房裝備用具1套4000040000小計(jì)三、清潔綠化工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1吸塵機(jī)1臺(tái)150015002剪草機(jī)1臺(tái)340034003綠籬修剪機(jī)1臺(tái)180018004機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)200020005手動(dòng)噴霧器2臺(tái)501006不銹鋼垃圾車12部2500300007綠化清運(yùn)車2臺(tái)1653308分類垃圾桶（箱）8套36028809樓層垃圾桶364個(gè)2509100010果皮箱80個(gè)30

29、240011清潔工具30套300900012綠化工具5套5002500小計(jì)四、維修工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)用途或備注1電焊機(jī)2臺(tái)80016002切割機(jī)1臺(tái)150015003手提砂輪機(jī)1臺(tái)2602604疏通機(jī)2臺(tái)3507005沖擊鉆2臺(tái)150030006手電鉆2臺(tái)50010007潛水泵2臺(tái)1200240084m鋁合金梯1部15015092.5m鋁合金梯1部120120101.5m鋁合金梯2部11022011電工工具4套600240012管道工工具2套9018013木工工具3套30090014瓦工工具4套20080015高空作業(yè)工具2套1000200016空調(diào)工工具3套1000300017常用材料

30、備件1批2000020000小計(jì)五、治安、交通、消防管理裝備序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)用途或備注1無線對(duì)講系統(tǒng)1套20004000020機(jī)2警棍20根6012003警示牌25塊20050004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯2套150030006推車式1211滅火器5套100050007消防斧頭14把507008專用消防扳手14把304209防毒面具30套120360010鋼盔30套100300011消防靴30套80240012手提式1211滅火器396支2007920013訓(xùn)練器材1套1000010000小計(jì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及相關(guān)測(cè)算wuyeguanlijingfeijixiangguan

31、cesuan一、可園物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收費(fèi)原則：1、嚴(yán)格按照深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取；2、按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取；3、定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。二、可園物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源：管理服務(wù)費(fèi)、智能化維護(hù)費(fèi)、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。1、管理服務(wù)費(fèi)在對(duì)可園實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離管理”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，以深圳市微福利房物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)作為取可園物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為：住宅物業(yè)： 2.60元/平方米月商業(yè)物業(yè)： 6.50元/平方米月2、智能化維護(hù)費(fèi)： 16元/戶月3、公用設(shè)施專用基金按照條例及其實(shí)施細(xì)則

32、以及市住宅相關(guān)規(guī)定，市住宅局在可園物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥專用基金。基金標(biāo)準(zhǔn)為：開發(fā)物業(yè)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資的2%。此基金由福田區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，專款專用于住宅區(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時(shí)，由物業(yè)公司申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)核準(zhǔn)后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）4、房屋本體維修基金 按照條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，此項(xiàng)收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。標(biāo)準(zhǔn)為：0.25元/月。5、車輛保管費(fèi)、車輛場地使用費(fèi)按條例規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)停車場進(jìn)行管理，同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放費(fèi)用，所得收入計(jì)入管理經(jīng)費(fèi)，用于管理

33、開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費(fèi)用收取最新規(guī)定，收取標(biāo)準(zhǔn)為：地下車庫：250元/月.車；6、向業(yè)主(住戶)提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。三、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測(cè)算，可園每月管理費(fèi)用總收入為86.151萬元，總支出為94.167萬元，每月實(shí)際虧損約8.016萬元。為解決管理虧損，保持可園高水準(zhǔn)物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。2、市住宅局按條例規(guī)定，切實(shí)保證“兩房、一金”落實(shí)到位。3、市住宅局適當(dāng)增撥商業(yè)用房，由管理單位合理經(jīng)營以填補(bǔ)費(fèi)用缺口。四、可園管理費(fèi)用測(cè)算表

34、可園管理費(fèi)用測(cè)算匯總表序號(hào)項(xiàng) 目月費(fèi)用(萬元)數(shù)據(jù)來源(附后)1總收入86.151收入測(cè)算表2總支出94.167=(1)+(10)(1)人員工資33.285人員工資測(cè)算表(2)辦公費(fèi)用4.965辦公費(fèi)用測(cè)算表(3)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)11.619公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)3.161清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表(5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.842綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表(6)公共秩序管理費(fèi)5.012公共秩序管理費(fèi)測(cè)算表(7)公用電費(fèi)21.891公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表(8)其它費(fèi)用1.702公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表(9)物業(yè)管理傭金8.248公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表(10)稅收3.442公用電費(fèi)及其它費(fèi)用

35、測(cè)算表3結(jié)余-8.016=總收入-總支出收入測(cè)算表類別：收入（萬元/月)）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1住宅管理費(fèi)面積197000m2,每平米2.6元,入住率97%1970002.6元97%49.683 57.7 2住宅空置管理費(fèi)面積197000m2,每平米2.660%元,空置率3%1970001.56元3%0.922 1.1 2.6元60%3商業(yè)用房管理費(fèi)面積5869.2m2,每平米6.5元5869.26.5元3.815 4.4 2.6元上浮150%4管理處商鋪?zhàn)赓U費(fèi)總建筑面積291219.22 =582.4m2,每平米租金65元582.465元3.786 4.4 5停車位費(fèi)總車

36、位1180個(gè),每個(gè)車位250元,收費(fèi)率80%1180250元85%25.075 29.1 相關(guān)部門免費(fèi)車位約100個(gè)6臨時(shí)停車位110位/天1105元30天1.650 7戲水池經(jīng)營綜合測(cè)算9000元/月9000元0.900 8有償服務(wù)綜合測(cè)算3200元/月3200元0.320 總收入1+886.151 注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住199716號(hào)關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知第六條第(二)項(xiàng)制定。 商業(yè)用房管理服務(wù)費(fèi)是根椐深物價(jià)1997141號(hào)關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知第七項(xiàng)。 根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例

37、提供部分商業(yè)用房人員工資測(cè)算表類別：支出（萬元/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資6500元6500元21.300 1.37 2事務(wù)助理4名事務(wù)助理,每人月總工資3500元3500元41.400 1.47 3事務(wù)員6名事務(wù)員,1名出納,每人月總工資2400元2400元71.680 1.77 4機(jī)電運(yùn)行技術(shù)員7名,每人月工資2000元2000元71.400 1.47 5維修工6名,每人月工資1600元1600元60.960 1.01 6炊事員3名,每人月總工資1000元1000元30.300 0.32 7清潔綠化人員52名,每人月總工資9

38、00元900元524.680 4.92 8保安人員正副隊(duì)長3名,每人月工資2000元,保安118名,每人月工資1000元2000元3+1000元11812.400 13.04 9工資附加費(fèi)人員工資總額的40%=社保18.5%+福利基金14%+工會(huì)2%+教育1.5%+加班2%23.72萬元38%9.165 9.64 按相關(guān)法律制定一、人員工資小計(jì)202人（總?cè)藬?shù)為211人，其中3名網(wǎng)絡(luò)人員，6名設(shè)備維護(hù)技術(shù)員工資已算在相關(guān)的維護(hù)費(fèi)中，此處不計(jì)）33.285 35.00 注：工資標(biāo)準(zhǔn)按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測(cè)定。辦公費(fèi)用測(cè)算表類別：支出(萬元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1交通通訊交

39、通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機(jī)500元/月,差旅費(fèi)、通信費(fèi)人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元300.690 0.73 2低值易耗,辦公,水電,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)綜合測(cè)算30名管理人員人均月消耗220元220元300.660 0.69 僅統(tǒng)計(jì)管理層3服裝費(fèi)30名管理人員冬、夏裝綜合測(cè)算2400元/人年2400元30120.600 0.63 4廣告,宣傳,書報(bào),標(biāo)識(shí)標(biāo)牌,社區(qū)文化綜合測(cè)算5500元/月5500元0.550 0.58 5辦公自動(dòng)化維護(hù)費(fèi)管理處的辦公局域網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)硬件和軟件維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算1000元/月1000元0.100 0.11

40、 6開辦費(fèi)及辦公固定資產(chǎn)折舊交通車10萬,辦公設(shè)施及物品31.919萬,裝修30萬,入住資料印刷6.3萬,標(biāo)識(shí)牌8萬,籌備期人員工資30萬,宿舍及食堂裝修12萬,入住現(xiàn)場5萬,不可預(yù)見費(fèi)8.7萬共分5年折舊10+31.919+30+6.3+8+30+12+5+8.7 共計(jì)141.919萬 141.919萬(512)2.365 2.49 二、辦公費(fèi)用小計(jì)1+64.965 5.22 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表類別：支出（萬/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費(fèi)每臺(tái)維護(hù)費(fèi)每月2000元,年檢費(fèi)每臺(tái)1000元,共28臺(tái)(2000+100012)285.833 6.13

41、2供配電系統(tǒng)低壓配電柜檢修費(fèi)1.5元/kva月,共7500kva1.575001.125 1.18 3柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)每臺(tái)1200元，共3臺(tái)120030.360 0.38 4公共照明系統(tǒng)日光燈管9元/支,日光燈2428根(雙管2880+單管1620+三管316),半年換一次,整流器15元/只,共2428只,2年換一次,日光燈架25元/個(gè),共1516只(880+620+16),4年換一次,節(jié)能燈泡3元/個(gè),約6000個(gè)，半年換一次,燈頭2元/個(gè),約6000個(gè)，2年換一次,應(yīng)急標(biāo)志燈，250元/盞,共800盞,每年更換15%.242896+24281524+15162548+ 600036 +60

42、00224+8002500.1512 1.195 1.26 6消防系統(tǒng)消火栓1元/臺(tái)月,1150臺(tái)(3254+32710+ 40) ,防排煙風(fēng)機(jī)5元/臺(tái)月,38臺(tái)風(fēng)閥1元/個(gè)月,400個(gè)(1254+12710+30),噴淋頭0.05元/個(gè)月,5000個(gè),防火卷簾門10元/臺(tái)月,76臺(tái),煙溫感每年更換5%,每個(gè)800元,共4000個(gè),模塊每年更換15%,每個(gè)250元,共600個(gè)11501+385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 1.671 1.76 7供水系統(tǒng)生活、消防泵檢修費(fèi)40元/臺(tái)月,共10臺(tái),管道油漆1.5元/米,每年一次,15000

43、米,閥門每年更換30個(gè),平均每個(gè)300元,水池清洗,1598方，12元/方年,水池檢驗(yàn)費(fèi)1200元/個(gè)年,共15個(gè)。4010+(150001.5+30030)12+15981212+120015120.612 0.64 8排水系統(tǒng)排水泵檢修費(fèi)10元/臺(tái)月,共118臺(tái),排水管、下水道每年更換10%,每米6元,共10000米.11810+(1000010%6)120.168 0.18 9公共道路、雨污水井蓋詳細(xì)數(shù)據(jù)不明，綜合測(cè)算暫定為1200元/月12000.120 0.13 10戲水池綜合測(cè)算每年租金、維護(hù)保養(yǎng),水電費(fèi)、藥費(fèi)和人員(季節(jié)工),60000元/年6120.500 0.53 11社區(qū)雕

44、塑小品綜合測(cè)算每月3503500.035 0.04 三、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)小計(jì)1+1111.619 12.22 注：設(shè)施設(shè)備明細(xì)詳見附表三可園公共設(shè)備設(shè)施明細(xì)表清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表類別：支出(萬元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1服裝費(fèi)冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+90442)120.139 0.15 2工具費(fèi)垃圾塑料桶200元450個(gè),2年折舊,垃圾袋每天每層2個(gè)0.3元(364層),不銹垃圾車10部,2500元/部,5年折舊,每部維護(hù)費(fèi)月50元,機(jī)動(dòng)噴務(wù)器臺(tái),每臺(tái)2000元,3年折舊,月維護(hù)費(fèi)用50元200450212+36420.330+(102500512+1050)