1、物 業 管 理 的 那 點 事 情（三 十 六 計）第一計 瞞天過海作為物業管理人員，對業主說實話沒錯，但什么實話都說就大錯特錯了。第二計 圍魏救趙 不交暖氣費可以適當地停水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。第三計 借刀殺人業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。第四計 以逸待勞 這一批樓建得實在差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒的窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了

2、業主們到很少會有人再張羅維修的事了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！第五計 趁火打劫業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁：“鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們帳上想怎么花就是我們說了算了。第六計 生東擊西我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在那些方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業

3、主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！第七計 無中生有業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：“咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？第八計 暗度陳倉你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口

4、徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！第九計 隔岸觀火業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催得時候告訴他還有幾戶報修，我們得給先交物業費的業主服務，又耐心就讓他等吧！第十計 笑里藏刀看見欠費的業主我們老遠就的上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸的心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。第十一計 李代桃僵保安隊混亂、管理不善，為平民憤，當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄

5、哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢！第十二計 順手牽羊光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。第十三計 打草驚蛇周三安全檢察，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢察之前把安全隱患收拾起來，等我們檢察的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。第十四計 借尸還魂業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發

6、商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？第十五計 調虎離山業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應馬上出面，把這些人請到會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！第十六計 欲擒幫縱領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了

7、。第十七計 拋磚引玉小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就挑李滿園了！第十八計 擒賊擒王揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？第十九 計 釜底抽薪最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。第二十計 混水摸

8、魚 業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果為斑不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。第二十一計 金蟬脫殼在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。第二十二計 關門捉賊業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水

9、、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思走出咱們這個門兒！第二十三計 遠交近攻這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠 我們吃一陣子啦！第二十四計 假途滅虢業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。第二十五計 偷梁換柱不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是

10、真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還需要我來修，我能給自己找不自在嗎？第二十六計 指桑罵槐小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！第二十七計 假癡不癲你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也不有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

11、第二十八計 上屋抽梯我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不就成了賠本賺吆喝了嗎？第二十九計 樹上開花 這一季度收費率達到了80%，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到95%扣你們工資！第三十計 反客為主業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。第三十一計 美人計你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩

12、句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？第三十二計 空城計員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？第三十三計 反間計你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。第三十四計 苦肉計物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些