1、 房地產集團房地產集團 組組織織管管理理手手冊冊 發布日期：年 月 日 批準簽字： 日期： 目目 錄錄 第一章第一章 手冊說明手冊說明 .4 4 第二章第二章 組織設計基本思路組織設計基本思路.5 5 1.組織設計的基本原則 .5 2.項目運作模式的選擇 .6 3崗位設計原則 .7 第三章第三章 *集團組織架構與通用職能集團組織架構與通用職能 .8 8 1.*集團組織架構圖 .8 2.兩個專業委員會構成和職責說明 .9 3.部門通用職能 .10 第四章第四章 *集團總部各部門職能集團總部各部門職能.1111 1.總經辦職能 .11 2.財務部職能 .13 3.人力資源部職能 .16 4市場策劃

2、部職能 .18 5工程技術部職能 .20 6倉管組職能 .24 7采購管理部職能 .25 7銷售管理部職能 .27 8客戶服務部職能 .29 9成本管理部職能 .31 10行政部職能 .33 11商業管理部職能 .35 12本地項目部職能 .36 第五章第五章 *集團異地項目公司的組織架構與職能定位集團異地項目公司的組織架構與職能定位 .3939 1.異地項目公司（清遠公司）組織架構圖 .39 2.辦公室職能 .40 3.財務組職能 .41 4.成本組職能 .43 6.工程技術組職能 .45 7.采購組職能 .46 8.營銷組職能 .47 第一章第一章 手冊說明手冊說明 本手冊用以說明*集團公

3、司（以下簡稱公司）的組織關系、權責結構和部門職能， 是公司組織管理的基本文件，它是在集團管控手冊框架內編制的。它一共包括三個部分： 一、 組織設計的基本思路：本部分闡明了公司現階段組織設計的基本思想，包括組織結 構選擇的原則、項目運作模式選擇的思路、崗位設置的原則等。 二、 組織設計：本部分是組織結構圖和部門職能的概述，描述了公司部門設置。 三、 部門職能：本部分主要闡述公司各部門的定位和職能描述。 本手冊是公司組織管理的基本文件，由公司總經辦負責維護，當組織結構、部門設 置、權責設計和業務流程發生變化時，應及時修訂本手冊。 第二章第二章 組織設計基本思路組織設計基本思路 1.1.組織設計的基

4、本原則組織設計的基本原則 *集團在進行組織管理時，主要考慮如下組織原則的應用： 戰略導向原則 組織設計的基本出發點是為了實現集團的戰略定位， 組織設計時要考慮市場定位、 客戶價值、核心競爭能力、盈利能力和集團現有專業能力等多項因素，目前集團定 位為以房地產開發為主，帶動商業物業租賃和物業管理業務的同步發展，建立戰略 性土地資源儲備，加速開發節奏，創建*品牌，規范管理體系以實現公司的高速成 長，力爭在今后 35 年內迅速成長為一個綜合實力較強的房地產集團公司，進入金 融、資本市場，形成包括房地產開發、金融資本運作的經營發展模式，因此在組織 設計中必須考慮公司房地產業務的專業化、規模化和快速發展的

5、特點。 權責對等原則 權責對等是崗位任職者在履行職責時的基本要求，在進行組織結構設計時，既要明 確規定每一管理層次和各個部門的職責范圍，又要賦予完成其職責所必需的管理權 限。職責與職權必須協調一致，要履行一定的職責，就應該有相應的職權。 權責對等原則要求： 1) 責任和權力互為前提。要承擔責任，需要授予相應的權力。 2) 責任和權力要對等，暗含了責任和權力的有限性，沒有無限的責任，更沒有不受 制約的權力，享有什么權力就要承擔相應的責任，沒有盡到責任，權力自然就失 去存在的必要。 3) 廣義的權責對等原則還包含職、責、權、利統一的原則。權責不是隨意性的可以 授予任何人，權責承擔者必須具備一定的資

6、質，被授予一定層級的職位，反過來 說，就是權責實際不是授予個人的，而是授予職位的，在這個職位上，他要承擔 某項職責，需要組織賦予他完成該職責所需的相應權力，當他使用權力完成職責 后他應該獲得相應的利益。權責對等原則是職位設計工作的基本原則。 有效管理幅度原則 1) 每一個管理人員有效地監督、指揮其直接下屬的人數是有限的。 2) 管理幅度取決于多方面的因素，例如工作性質、所處層位層級、員工的能力與 素質狀況、企業的信息技術運用狀況等。在進行組織分析與設計時必須予以充 分考慮。 3) 同時，由于企業在規模一定的情況下，管理幅度與管理層次成反比關系，即管 理幅度越大，層次越少，管理幅度越小，層次越大

7、。 4) 因此，在進行組織設計時必須有效平衡房地產行業與公司自身的各種因素，設 置合適的管理幅度，最終才能使企業在運行成本與運行效率上達到一個好的平 衡。 精簡高效原則 考慮房地產行業的特點，為提高運作效率，充分考慮房地產行業的風險主要集中在 價值鏈前端的特點，組織設計時一方面要照顧專業化、精細化、重點管控的需要， 另一方面也要在滿足由組織目標所決定的業務活動需要的前提下，提升整體運作效 率，更好地實現組織的目標。 精簡高效原則要求組織在設計時要考慮： 1) 現階段盡量減少管理層次，盡可能使組織扁平化，以提高運作效率。 2) 精簡管理機構和人員，降低組織不必要的運行成本。 3) 盡可能使關聯度

8、較大的職能聚集在一個部門內或關聯度較大的部門集聚在一個系 統內，以提高專業范圍內的溝通、協作、運作的效率。 4) 在部門、崗位的職能與職責設計上，追求清晰化和明確化，減少責任重疊，減少 多頭負責，避免職責的缺失。 5) 注意信息技術的應用。 2.2.項目運作模式的選擇項目運作模式的選擇 *集團對本地項目采用弱矩陣式的項目運作模式，在這一運作模式下的項目部與職 能部門的權責劃分原則是： 1) “弱矩陣式”的運作模式下，項目部主要負責計劃的推動和施工管理，對工程的 進度、質量、成本和安全負責，并參與擴初、施工圖設計任務書及設計成果的評 審。 2) 在項目立項時確定項目經理人選，項目經理負責項目總體

9、計劃的制定和各專項計 劃的協調，參與項目開發全過程。 3) 項目經理作為項目的推動者和協調者，對項目運作中相關部門的計劃完成情況和 配合情況擁有一定的考核權限。 *集團對異地項目公司采用強矩陣式的項目運作模式，在這一運作模式下的項目部 與職能部門的權責劃分原則是： 1) “強矩陣式”的運作模式下，項目部主要負責初步設計、施工圖設計、計劃 的推動和施工管理、銷售管理、設計變更等。 2) 在項目立項時確定項目經理人選，項目經理負責項目總體計劃的制定和各專 項計劃的協調，參與項目開發全過程。 3) 異地項目公司由集團職能部門與項目總經理進行雙重管理，考核權重項目總 經理占 70%，但對項目成本人員和

10、財務人員考核由集團占 70%，以保障集團 的有效監控。 3 3崗位設計原則崗位設計原則 1) 因事設崗原則。從“理清該做的事”開始， “以事定崗、以崗定人” 。設置崗位既 要著眼于企業現實，又要著眼于公司發展。按照各部門職責范圍劃定崗位，而不 應因人設崗，人員配置應根據企業的發展階段和業務規模來確定，*集團發展期 可以考慮一人多崗或一崗多人。精簡管理機構和人員，降低組織不必要的運行成 本。 2) 整分合原則。在企業組織整體規劃下應實現崗位的明確分工，并在分工基礎上有 效地綜合，以發揮最大的企業效能。 3) 最少崗位數原則。既考慮到最大限度地節約人力成本，又要盡可能地縮短崗位之 間信息傳遞時間，

11、提高公司的執行效率和市場競爭力。 4) 規范化原則。崗位名稱及職責范圍均應規范。 5) 客戶導向原則。應該滿足特定的內部和外部客戶的需求。 第三章第三章 *集團集團組織組織架架構構與通用職能與通用職能 1.1.*集團組織架構圖集團組織架構圖 2.2.兩個專業委員會構成和職責說明兩個專業委員會構成和職責說明 2.12.1 投資決策委員會投資決策委員會 2.1.1 投資決策委員會構成 主 席：董事長 副主席：總經理 委員： 常務副總經理、總經理助理、財務總監、營銷總監、工程總監、人力資源總監、 外部專家及董事長或總經理指定的其他人員等 召集部門：總經辦 2.1.2 工作職責 1) 負責對新項目進行

12、投資決策，并確定合作策略或競標策略； 2) 負責對公司的投資方向和投資規模的重大變更進行評審和決策。 2.22.2 評標委員會評標委員會 2.2.1 評標委員會構成 主 席：總經理 副主席：常務副總經理 委員： 總經理助理、財務總監、工程總監、外部專家及總經理指定的其他人員等。 2.2.2 工作職責 1) 負責審批集團和地區公司采購權限的重大變更； 2) 負責授權手冊規定的重大工程、材料設備招標項目的評標和定標。 3.3.部門通用職能部門通用職能 1.制度建設 1) 部門和本專業流程與相關管理制度的建設和完善。 2) 負責培訓本部門員工相關流程與制度，確保員工理解和遵守公司與部門規章制度。 3

13、) 根據業務發展或當前突出的問題，制定創新課題，不斷進行部門業務與管理的創新。 2.部門計劃管理 1) 根據公司年度經營目標和項目總體計劃要求，編制部門年度、季度和月度計劃，并負責部門計 劃的實施與控制。 2) 參加計劃調度會，對本部門的計劃執行情況進行總結，按要求進行整改。 3.部門日常管理 1) 專業能力建設：本部門專業能力的培訓、交流和總結。 2) 組織制定部門的月度重點工作任務，輔導、考核員工，并收集、上報需提供的績效數據。 3) 負責部門的團隊建設，提高團隊士氣和員工工作積極性。 4) 完成本部門各類報表的編制、匯總及上報工作。 4.知識管理 1) 建立本部門信息庫，并及時進行更新維

14、護。 2) 總結本部門業務工作開展過程中的成功經驗和失敗教訓，形成案例和知識庫。 3) 總結本部門先進、科學的管理經驗或方法供其它部門學習或分享。 4) 整理、管理部門文件檔案工作，并將相關資料及時上交集團行政部存檔。 5.協作配合 1) 完成流程與制度規定的部門配合工作。 2) 在不影響本部門任務完成情況下，為相關部門提供支持與配合。 3) 完成領導交辦的其它任務。 6.專業指導 1) 指導下屬公司或異地項目公司建立相關流程與制度。 2) 指導異地項目公司的專業化建設，幫助解決專業管理中的重大問題。 3) 為異地項目公司提供專業支持服務。 第四章第四章 *集團總部各部門職能集團總部各部門職能

15、 1.1.總經辦總經辦職能職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的戰略規劃、運營管理、法務管理、審計管理部門，它通過建立、健全公司戰略體系、管 理體系、風險管控體系，支持、保障公司穩定、規范、高效地運行。 二、部門崗位設置二、部門崗位設置 三、部門職能三、部門職能 1.戰略規劃與實施監控 1) 負責產業政策、產業發展趨勢研究。 2) 組織制定集團戰略目標體系、發展戰略及各業務的經營戰略。 3) 跟蹤內外部環境重大因素變化，及時提出戰略調整建議。 4) 對戰略實施效果進行監測與分析。 2.計劃管理 1) 負責建立集團計劃管理體系，指導下屬公司建立計劃管理體系。 2) 根據集團發展戰略和年度經營目

16、標，組織制定集團年度經營計劃，并監督各部門制定部門年度、 季度、月度工作計劃，組織集團年度工作總結并編寫集團年度總結報告。 3) 審核下屬公司提出的年度經營計劃，并對實施情況進行監督與考核。 4) 編制項目節點計劃，監督和考核各項目的總體計劃編制與實施情況。 總經辦主任1 審 計 專 員 1 運 營 專 員 1 戰 略 與 計 劃 專 員 1 法 律 專 員 1 主任助理1 5) 總結和分析各項目計劃與部門計劃完成情況，提出預警或調整建議。 3.組織與流程建設 1) 負責集團及下屬公司管控、授權及組織結構設計方案。 2) 負責集團各部門職能設計（組織管理手冊） 。 3) 負責集團流程管理體系的

17、建立與優化工作。 4) 檢查和監督業務流程管理體系執行情況。 5) 組織流程的優化工作。 4.法律事務管理 1) 協助集團領導正確執行國家法律、法規和政策，對集團重大經營決策提供法律意見。 2) 參與集團重要決議、規章制度及重大經濟活動相關的法律文書的起草和修訂。 3) 審核集團標準合同文本，審查集團經營過程中的合同性文件，控制法律風險。 4) 負責處理集團仲裁法律事務等非訴訟法律事務和訴訟法律事務。 5.審計管理 1) 財務審計：組織外部審計機構的選擇，組織對集團及各下屬公司的財務審計。 2) 工程審計：對項目大宗招標、采購、合同及付款等進行事前、事中、事后審計。定期對各專業 部門的信息庫建

18、設進行審計。 3) 人事審計：對集團高層管理人員及下屬公司高層管理人員的離任進行審計。 4) 經營審計：對下屬公司年度經營績效和重大投資活動進行審計。 6 公共關系管理 1) 負責集團對外宣傳和聯絡，按品牌規劃要求宣傳和維護公司形象。 2) 負責集團信息對外、對內的溝通工作。 3) 負責集團內刊的編制、發行工作。 4) 收集、匯總集團發生的重大事件，編寫公司大事記。 5) 負責集團對外宣傳資料的聯系、制作、發放等管理工作。 2.2.財務部財務部職能職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的財務管理與資金運營中心，它通過提高財務資產的運作效率，為企業運行提供有效財 務支持，并獲取最大經濟效益。 二

19、、部門崗位設置二、部門崗位設置 三、部門職能三、部門職能 1.財務制度和會計核算體系的建立和完善 1) 擬訂和實施集團的各項財務管理制度，并根據業務發展情況進行修訂、完善和組織實施。 2) 負責建立集團內部審核制度，審核財務收支。 3) 對集團財務管理信息系統提出改進建議，確保財務核算工作的順利進行。 4) 指導、審核和監督下屬公司財務制度與會計核算體系的建立和執行。 5) 負責下派各下屬公司財務人員的培訓、業務指導與監督管理。 2.財務預算及工程決算管理 1) 組織編制公司年度、季度、月度財務預算，指導和監督各下屬公司編制財務預算。 2) 監督預算執行結果，提出合理化建議。 3) 根據成本管

20、理部的工程結算報告，編制工程決算報告,對項目進行經濟評價。 3.項目經濟測算 1) 項目拓展階段進行投資估算與分析。 2) 在項目實施過程中進行經濟測算。 財務部經理1 核 算 會 計 1 小 區 收 費 員 9 前 臺 收 費 員 4 會計主管1 經理助理1 稽 核 會 計 1 資 產 管 理 員 1 收費主管1 現 金 出 納 1 資金主管1 銀 行 出 納 1 稅務主管1 文 員 1 記 帳 員 2 4.會計核算 1) 負責公司所有票據的保管和存檔管理。 2) 編制會計憑證、會計帳簿，匯總記帳憑證，建立并登記總帳，編制會計報表和其它會計數據。 3) 核算部門與項目總成本，建立成本臺帳，按

21、月報送成本明細表。 4) 負責財務決算及利潤分配的核算。 5) 參與并監督集團重大經濟合同或協議的簽訂過程，審核各類經濟合同，維護集團經濟利益。 6) 編制、上報集團年度、季度、月份財務報表。 7) 負責集團（包括部分下屬公司）財務章的管理，并按規定使用。 8) 負責倉庫帳務管理，定期組織盤點，提出資產保值、增值建議。 5.資金管理 1) 組織制定集團年度、季度、月度的資金計劃，編制實際資金使用情況報表及余額日報表,統籌 安排資金支付。 2) 制定集團年度、季度、月度的融資計劃，拓展融資管道，籌措集團經營計劃所需資金。 3) 指導、審核和監督下屬公司資金計劃的編制與執行。 4) 負責售房款的收

22、取工作，核對應收及已收房款明細表,確保資金及時入賬。 5) 負責銀行對帳工作，保證資金的安全。 1) 負責日常庫存現金的管理。 6.稅務管理 1) 負責集團整體稅務籌劃。 2) 負責各種稅金的繳納及辦理各項稅務事宜。 3) 指導下屬公司的稅務籌劃與辦理工作。 7.統計與經濟活動分析 1) 負責集團對內、外的統計工作，收集、匯總、編制、上報（對內、對外）統計報表。 2) 參與集團經濟分析會，提出財務相關分析意見與改進建議。 3) 組織開展集團經濟指標分析與經濟效益測算，為公司戰略決策提供依據。 8.財務合同與檔案管理 1) 審核項目合同及行政管理合同及付款申請。 2) 管理財務合同及會計檔案。

23、3) 定期檢查會計檔案的保存情況。 9.銷售管理 1) 負責管理公司銷售發票。 2) 負責監控銷售款回收狀況，登記客戶應收、已收情況，按月編制銷售臺帳明細表。 10.收費管理 1) 負責小區收費管理工作。 2) 對小區收費進行登記， 定期核對應收及已收各項費用明細表，按要求及時報送應收款項明細 表。 3) 協助小區管理員做好各項催繳工作。 11.固定資產管理 1) 建立集團固定資產的臺帳。 2) 組織固定資產的盤點。 12資質、證照管理 1) 負責集團及下屬公司資質、營業執照、法人代碼證書、開發資質等的注冊、年度審核及變更工 作，并及時存檔至行政部。 13長短期投資管理 1) 合理利用閑置資金

24、進行投資，降低資金成本，提高公司資產收益。 2) 對擬實施的對外投資進行投資可行性分析，并提供財務建議。 3) 對現有長期投資進行監督，負責投資后的業績評估。 4) 負責集團及下屬公司債權、債務的催收。 5) 監督、指導下屬公司財務管理。 3.3.人力資源部職能人力資源部職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的人力資源與企業文化管理部門，它通過人力資源的規劃、招聘、培訓提升、考核激勵與 企業文化的建立，為公司的持續經營與發展提供人力資源保障。 二、部門崗位設置二、部門崗位設置 三部門職能三部門職能 1人力資源規劃 1) 根據集團發展戰略制定集團人力資源規劃，并組織實施。 2) 組織年度的人力資

25、源需求預測與分析，制定年度人力資源規劃，并組織實施。 3) 指導各下屬公司建立人力資源管理體系。 2 人員招聘、培訓與發展 1) 制訂集團年度人力資源招聘計劃，拓展招聘渠道，組織招聘與面試工作。 2) 負責集團、各下屬公司中高層及重要崗位人員的招聘、任免。 3) 制訂集團年度培訓計劃，建立集團內外部培訓資源庫和培訓課程體系，并組織培訓的實施。 4) 評價培訓效果和督促各部門的內部培訓工作。 5) 負責員工職業生涯規劃與實施。 3 績效管理 1) 負責集團績效管理體系建設，確保績效管理體系有效支撐戰略目標與年度經營目標的實現。 人力資源部經理1 薪 酬 專 員 1 招 聘 專 員 1 培 訓 專

26、 員 1 考 核 專 員 1 經理助理1 2) 根據集團經營目標，組織制定集團總部職能部門與項目部、異地項目公司、下屬公司負責人的 績效考核方案，并組織績效考核的實施。 3) 匯總、統計考核結果，提出考核獎懲建議，督促各部門根據考核結果改進績效。 4) 執行集團獎懲、晉升制度，保證各項激勵措施能及時、合理實施。 4 員工薪酬福利管理 1) 負責集團薪酬福利體系建設，以有效激勵員工、保證公司戰略目標的實現。 2) 負責薪酬總額的預算、以及員工工資的計算。 3) 負責員工各類保險及住房公積金、個人所得稅的辦理及扣繳，及相關憑證的匯總保管工作。 5 員工關系管理 1) 負責員工勞動合同管理，管理集團

27、人員的勞動關系。 2) 負責員工入職、轉正、調崗、調薪、晉升、辭退、離職等人事異動手續的辦理。 3) 負責公司日常考勤登記與勞動紀律督查工作并匯總和統計月度考勤報表。 4) 負責員工檔案的建立和維護。 5) 負責員工入職、離職面談和入職跟蹤。 6) 負責員工入職后工作指導人的確定和協調。 7) 完善員工溝通制度，拓展溝通管道，建立內部良好的溝通氛圍。 8) 了解和掌握員工的思想動態，組織員工滿意度調查并匯總分析，采取措施，穩定員工隊伍。 9) 負責調解和處理員工提出的申訴意見與勞資糾紛。 6 企業文化建設 1) 根據公司經營戰略，編制企業文化建設規劃，并組織實施。 2) 負責提煉、建立、維護公

28、司的理念文化、行為文化，編制員工手冊。 3) 負責企業文化活動的策劃與組織實施。 4 4市場策劃部市場策劃部職能職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的項目拓展與論證、產品定位策劃與營銷策劃的管理部門，它通過研究、把握市場動態與 趨勢，組織項目論證與策劃工作，保障項目收益最大化。 二、部門崗位設置（二、部門崗位設置（n n 代表總項目數量，下同）代表總項目數量，下同） 三、部門職能三、部門職能 1.目標城市研究、土地信息收集與研究、市場研究 1) 負責目標城市經濟發展、城市規劃、政府效率、消費文化及土地相關政策等信息收集、分析與 研究。 2) 負責項目所在地的房地產市場趨勢、競爭對手、區域房地

29、產發展和相關市場信息收集、分析與 研究。 3) 研究消費者行為模式、消費趨向。 4) 組織項目的市場調研、競爭樓盤信息調查及各項專題調研。 2項目拓展 1) 負責根據集團發展戰略制定未來土地儲備計劃。 2) 收集土地信息，建立土地資源信息庫。 3) 尋找未來價值增長潛力較大的區域或地塊，謀求合作機會，收集和分析土地信息。 4) 主持或協助集團領導進行項目談判，完成項目相關協議的草擬和簽署。 5) 負責委托土地評估、掛牌申請、數據編制、關系協調工作。 市場策劃部經理1 信 息 調 研 專 員 1 策 劃 師 n 投 資 拓 展 專 員 2 經理助理1 6) 組織各部門對計劃競買的土地進行綜合分析

30、，編制競買方案，向集團領導提出競標建議。 7) 組織進行競買投標文件的準備，遞交競買申請書及競標投標文件，配合集團領導進行競標工作。 8) 跟進和監督土地或項目轉讓合同的履行，負責合同款的支付和補充協議的簽訂工作。 3項目可研論證 1) 進行項目初選，提出初選建議。 2) 提出項目可研計劃與可研小組建議名單。 3) 組織項目可行性研究，提出初步產品定位，組織相關部門編制項目可行性研究報告。 4) 組織匯報項目可行性研究成果，為項目投資決策提供信息。 4項目定位策劃 1) 組織項目定位策劃工作，組織評審定位策劃報告，并提出專業意見。 2) 協助工程技術部確定項目的戶型方案及外立面方案。 3) 負

31、責深化、細化項目產品定位。 4) 參與概念設計的評審，提出合理化建議。 5 營銷承包商（策劃咨詢、銷售代理、廣告設計等）選擇與管理 1) 收集和分析營銷承包商信息。 2) 組織對營銷承包商的考察與評價。 3) 擬訂營銷合作協議，組織協議談判和合同簽定。 4) 對營銷合同執行情況進行監督和反饋。 5) 負責對營銷承包商的評價。 6 營銷策劃 1) 組織項目營銷策劃工作，組織評審項目的營銷策劃方案、價格方案和推廣方案，并對策劃與推 廣方案的實施效果進行分析評估。 2) 編制項目的營銷主要節點進度計劃，并監督營銷承包商的執行。 3) 提出項目售樓處、會所、樣板間等的配置標準，并組織評審。 4) 組織

32、銷售階段性總結，提出營銷方案調整建議 7品牌規劃與管理 1) 負責集團品牌分析、定位和規劃工作。 2) 審核項目品牌推廣策略與計劃。 3) 對下屬公司的品牌使用進行規范和監督，并提供專業指導意見。 5 5工程技術部工程技術部職能職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的報批報建、設計管理、工程技術管理部門，它通過有效掌握政策與處理政府關系、設計 管理和工程管理，確保項目順利進行，產品能夠實現公司項目定位，提高項目綜合效益，建立公司在 產品設計與工程管理上的核心能力。 二、部門崗位設置（二、部門崗位設置（n n 為總項目數）為總項目數） 三、部門職能三、部門職能 1.項目手續及報批報建 1) 負責

33、測量單位的選擇、辦理開工驗線及取得土地資料。 2) 負責辦理項目選址手續和項目建設用地手續。 3) 負責辦理項目立項報批手續。 4) 負責辦理項目續建投資規劃、 投資許可證等手續。 5) 負責辦理建設用地規劃許可證 。 6) 負責項目規劃階段、方案階段、擴初和施工圖設計階段的報批。 7) 負責辦理建設工程規劃許可證 。 8) 負責辦理人防、環保、交通、消防等相關政府主管部門的審查、審批手續。 9) 負責辦理 施工許可證及與之相關的部門簽批、費用交納等手續。 10) 負責辦理商品房預售許可證 。 工程技術部經理1 水 暖 工 程 師 1 土 建 工 程 師 1 電 氣 工 程 師 1 內勤 1

34、設計主管1 建 筑 設 計 師 n/2 結 構 設 計 師 2 裝 飾 設 計 師 1 工程主管1 報 建 專 員 2 經理助理1 11) 負責辦理面積預測、面積實測及大產權證。 12) 組織項目地塊周界關系事項的協調。 13) 負責協調地塊運作中的重大問題。 2.產品研究 1) 負責建立、健全集團產品標準體系。 2) 分析行業整體水平和研究產品發展趨勢，開展各類產品的研究。 3) 總結和分析已完成產品的設計缺陷和問題,擬制、修訂、完善公司開發項目的產品標準。 4) 負責建筑集團產品標準化的建立、推廣、監督和檢查。 3 設計與勘察單位選擇和管理 1) 負責建立設計與地質勘察相關供應商（設計單位

35、、外部專家、勘察單位）資源庫。 2) 負責設計單位的考察、資格審查、技術標書編制、合同談判與邀標或直接委托工作。 3) 負責與設計單位的協作、聯絡、合作評估與費用管理等工作。 4 項目可研階段產品與工程策劃 1) 參與項目可行性研究工作，對市場調研報告和可研報告提出設計方面的專業建議。 2) 負責在項目可行性研究階段提出產品概念規劃草案和進行工程分析，并就有關設計思路與市場 策劃部進行溝通、評估。 5 設計過程與設計成本管理 1) 制定設計計劃并協調、監督設計計劃的完成情況。 2) 編制概念設計任務書，組織評審后提交設計單位，組織相關部門及人員（內部、外部專家）對 概念方案進行評審，并落實設計

36、單位進行修改完善。 3) 編寫方案設計任務書并組織評審（內部、外部專家） ，組織相關部門及人員（內部、外部專家） 對方案設計進行評審，并落實設計單位進行修改完善。 4) 編制本地項目的擴初設計任務書，組織對擴初設計進行評審，并落實設計單位進行修改完善； 審查異地項目的擴初設計任務書和設計成果。 5) 編制本地項目的施工圖設計任務書，組織對施工圖進行審查，參加項目部組織的施工圖設計交 底；審查異地項目的施工圖設計任務書與圖紙。 6) 負責確定項目的產品配置，參與擬訂和調整建造標準工作；負責推行限額設計方法確保項目設 計成本控制在目標成本內。 7) 根據設計評審的結論，對超出目標成本的設計方案進行

37、調整修正；審核設計變更的成本，確保 滿足目標成本的要求。 6 材料研究和定板封樣 1) 根據目標成本要求組織材料定板工作。 2) 根據采購部提供的材料選擇建議，組織建筑、景觀及裝飾材料的選型和定板。 3) 負責確認材料樣板，并提交采購部進行封樣。 4) 組織本地項目水暖電氣設備的選型評審；參加異地項目水暖電氣設備的選型評審。 7 設計變更管理 1) 負責設計變更的受理，并組織相關部門進行論證，協助成本管理部進行變更費用預算。 2) 負責將變更結果及時通知相關部門，并審核項目部的落實情況。 3) 對設計變更進行統計與分析，提高設計管理能力。 8 工程技術研究與管理 1) 負責搜集行業、競爭對手的

38、工程技術數據，掌握當前房地產行業工程技術發展狀況，建立集團 工程技術信息庫。 2) 研究集團工程管理狀況，編制工程技術標準、施工工藝控制標準等，并組織實施。 3) 審查各項目施工組織設計，主持項目重大工程技術問題解決方案的制定和實施。 4) 收集、匯總、分析工程信息，建立工程案例信息庫。 5) 制定技術數據管理制度，對項目技術、施工數據管理情況進行檢查和監督。 9 工程采購與承包商管理 1) 收集工程承包商（包括監理單位）的信息，建立集團工程供方的信息庫。 2) 根據項目總體計劃，編制工程承包商招標采購計劃。 3) 負責工程類和材料設備類招標項目的承包商推薦、技術標書編制、組織考察、參加技術答

39、疑工 作。 4) 負責權限內及零星工程議標采購的詢價、議價和合同簽定工作，達到目標成本控制要求。 5) 負責工程招標備案工作。 6) 負責工程承包商違約責任的索賠。 7) 組織對工程承包商合同履約評價，更新承包商合作等級。 10工程質量、進度與成本管理 1) 負責項目工程計劃、進度、質量、安全文明施工情況的檢查和監督。 2) 負責建立集團工程質量管理標準及質量檢查要點，并組織實施。 3) 跟蹤項目工程質量通病防治情況，并匯總分析和總結。 4) 審核各項目施工組織設計、監理規劃大綱及施工總體進度計劃，監督各項目工程專項計劃的實 施，并提出整改意見。 11 工程維修管理 1) 負責監督項目部在入伙

40、驗收通過前工程質量問題的整改。 2) 負責外包物業管理項目入伙后及保修期內的工程維修服務，并對維修記錄進行統計、反饋與歸 檔。 12 設計后評估與工程后評估 1)組織相關部門進行設計后評估工作。 2)組織相關部門進行工程后評估工作。 13 技術檔案與工程圖紙管理 1) 收集、歸類、歸檔、管理相關設計技術檔案與工程圖紙，項目結束后移交行政部檔案管理員。 6 6倉管組倉管組職能職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的物品（含工程材料設備、物業設施等）保管部門。 二、部門崗位設置 三、部門職能 1.出入庫管理 1) 對倉庫進行分區、分類管理。 2) 負責物品的驗收、入庫和登記。 3) 負責物品的分類

41、堆放和保管。 4) 負責物品的出庫使用登記。 2.庫存管理 1) 負責建立物品庫存明細帳，保證帳、卡、物相符，并配合財務部的查帳工作。 2) 定期對庫存物品進行盤點，并將盤點資料提交工程總監。 3) 負責物品的安全管理，對破損物品向工程總監提出處置建議。 倉管組 倉 管 員 2 工程總監 7 7采購管理部采購管理部職能職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的材料研究、材料采購的管理部門，它通過建立和完善材料信息庫，提高材料采購的效 率并控制風險。 二、部門崗位設置（二、部門崗位設置（n n 為本地項目數）為本地項目數） 三、部門職能三、部門職能 1.材料設備研究與應用 1) 跟蹤新型建筑材料、

42、設備發展動態，收集有關信息及數據，建立公司材料與建筑設備信息庫。 2) 在可研階段和定位階段提出新材料、新設備、新技術應用建議，并組織專題論證。 3) 根據目標成本控制要求，及時為工程技術部提供比選的材料和設備。 4) 參加工程技術部組織的材料設備選型和定樣。 2.材料設備類供應商選擇與管理 1) 建立材料設備類供應商管理體系，組織材料設備類供應商的考察、評估、談判和簽約工作。 2) 收集材料設備供應商的信息，建立公司材料設備供方的信息庫。 3) 定期組織對材料設備供應商的合作評價，建立和維護合格供應商清單。 3.材料設備采購與封樣 1) 根據項目部提供材料設備進場計劃，編制材料設備采購計劃。

43、 2) 配合工程技術部編制材料和設備的技術標書。 3) 負責議標和直接采購的詢價、議價和合同簽定工作，達到目標成本控制要求。 4) 負責甲指乙供材料的認價。 5) 對供應商提交的經工程技術部確認的材料進行封樣，或進行材料樣板制作經工程技術部確認后， 采購部經理1 采 購 專 員 n 經理助理1 移交項目部保存。 4.合同執行監督與管理 1) 參加項目部組織的材料設備驗收工作。 2) 組織項目部對材料設備供應商進行合同執行評價。 7 7銷售管理部職能銷售管理部職能 一、一、部門使命部門使命 是公司的銷售管理部門，它通過有效產品推廣與服務，高效完成銷售任務并使收益最大化。 二、部門崗位設置二、部門

44、崗位設置 三、部門職能三、部門職能 1銷售計劃與方案管理 1)根據項目開發指導書和節點計劃編制銷售目標和計劃，并提交集團審批； 2)負責定期收集項目銷售報表進行匯總分析； 3)負責制定銷售均價及單套價格，并報集團審批； 4)負責編制價格折扣和價格變更方案，并報集團審批。 2 售前管理 1)負責編制銷售手冊； 2)負責提出項目銷售示范單位、銷售展臺、模型、售樓處的布置需求； 3)建立銷售信息系統，錄入初始數據并動態更新； 4)建立和培訓銷售人員隊伍； 5)負責銷售資料、道具的準備，并保證銷售資料符合公司品牌、設計、cis 等方面的要求。 3 銷售過程管理 1)負責客戶開發和來訪客戶的接待、樓盤講

45、解、引領參觀等工作； 2)負責內部認購、預訂登記管理和正式認購； 銷售主管1 銷 售 文 員 1 銷售管理部經理1 銷 售 代 表 經理助理1 3)負責將認購協議提交成本部審核和備案； 4)執行集團批準的銷售價格，根據市場和銷售情況，及時提出銷售價格調整的建議； 5)負責配合按揭辦理； 6)實施銷售現場的統一管理； 7)負責銷售過程中的銷控管理； 8)負責退訂、退房、更名、折扣等銷售變更的管理； 9)負責訂金及首期款的跟催。 4 銷售示范單位、售樓處管理 1)負責提出銷售示范單位、售樓處的裝修建議，參與銷售示范單位、售樓處設計的評審； 2)參與銷售示范單位、售樓處的驗收，提出整改要求； 3)負

46、責銷售示范單位、售樓處的使用管理和成品保護。 5 銷售信息管理 1)負責建立銷售期間客戶檔案； 2)負責銷售檔案管理和物料管理； 3)負責銷售數據統計分析與反饋。 8 8客戶服務部職能客戶服務部職能 一、一、部門使命部門使命 是公司的客戶服務管理和各業務終端信息反饋與監督部門，它通過客戶服務體系的建立，提升業 主滿意度，從而提升品牌價值，實現客戶的二次開發，并收集和分析客戶對各業務的反饋意見，為集 團運營管理的持續改進提供參考。 二、部門崗位設置二、部門崗位設置 三、部門職能部門職能 1客服事務辦理 1) 負責按揭銀行的選擇、接洽、簽約工作。 2) 負責商品房買賣合同及補充協議的擬訂和現場簽定

47、。 3) 負責銷售現場收款，并編制銷售收款日報表。 4) 組織物業公司參加項目物業驗收，對不符合驗收標準的工程，提出整改建議。 5) 組織客戶入伙管理工作，跟進對入伙驗收問題的整改。 6) 組織辦理面積補差手續，負責按揭手續辦理、合同備案及登記手續。 7) 負責項目小產權證的辦理，并及時辦理抵押登記。 8) 負責入伙后業主證明開具、催款、拍賣和過戶等售后事務。 2 客戶服務體系建設 1) 建立公司客服管理體系。 2) 收集公司現有客戶資源，建立集團客戶資源庫。 3) 整合和管理公司客戶資源，開展客戶資源的二次開發。 3 客戶關系管理 合 同 專 員 1 辦 證 專 員 1 客服部經理1 客 服

48、 專 員 2 經理助理1 收 款 專 員 1 1) 負責售后客戶關系的維護和保養。 2) 建立回訪制度，開展客戶回訪工作。 3) 籌辦客戶聯誼活動，編制和發布客戶會刊資料。 4) 配合市場策劃部組織的客戶活動。 5) 進行重點客戶的跟蹤管理工作。 4 客戶投訴處理 1) 建立、健全客戶投訴的接待、受理和處理結果的跟蹤及回訪流程。 2) 對客戶投訴進行分類，并建立分類處理的流程與標準。 3) 記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案。 4) 分析客戶投訴，將客戶投訴信息傳遞到相關部門，跟進客戶投訴處理結果，并及時回饋客戶。 5) 統計和分析客戶投訴處理狀況，提出相關改進建議，并反饋到相關部門。 9

49、9成本管理部職能成本管理部職能 一、一、部門使命部門使命 是項目成本的主控部門,它通過項目成本控制指標制定、分解及項目實施階段動態成本控制工作, 保證項目成本目標的實現。 二、部門崗位設置（二、部門崗位設置（n n 為總項目數）為總項目數） 三、部門職能三、部門職能 1.成本管理體系和成本信息庫建立 1) 負責建立和完善公司成本管理體系，管理和控制項目建安成本。 2) 負責新城市建安成本的調研，建立設計、工程與材料設備成本信息庫。 3) 負責建立項目成本監控和預警機制。 2.成本策劃 1) 參與項目拓展階段的工作，在項目可行性研究階段根據規劃草案進行成本估算。 2) 負責在設計階段提出限額設計

50、和成本控制建議，并組織設計部門進行建安成本的匡算、概算和 預算，組織制定項目目標成本。 3) 負責營銷策劃費、廣告制作費、銷售代理費、售樓處、樣板間等銷售費用的成本控制指標的制 定。 4) 組織編制項目目標成本和責任成本，并負責落實和監督。 3.成本動態管理 1) 負責收集、整理項目有關成本信息，對超出目標成本控制范圍內的支出進行審核并啟動預警程 成本管理部經理1 安 裝 造 價 工 程 師 2 項 目 成 本 主 管 n 招 標 專 員 2 合 同 管 理 專 員 1 經理助理1 序，控制目標成本的非預期超支。 2) 負責對項目動態成本進行分析和監控，組織相關部門進行目標成本控制分析，提出目

51、標成本調 整建議。 3) 負責審核項目設計、工程、材料設備、技術服務、營銷服務合同進度款結算申請。 4) 審核項目的設計變更、現場簽證費用，提出成本控制意見。 4.成本分析及效益評估 1) 負責收集、分析已完工項目的成本經濟指標。 2) 負責項目竣工結算后的成本分析評價及效益評估。 5.成本檔案管理 1) 負責收集和整理項目工程報價和結算等經濟資料并及時歸檔。 6.項目合同管理 1) 負責項目合同商務條款的擬訂，各專業部門負責合同技術條款的擬訂。 2) 參與工程、材料設備合同的談判。 3) 組織相關部門（包括法律專員）對合同進行會審、修改、會簽和合同簽訂工作。 4) 負責項目合同的登記、保管、

52、結案和項目合同臺賬的建立。 5) 負責組織對項目合同履約情況的檢查和監督。 6) 負責跟蹤監督項目合同執行部門的履行情況。 7.招投標管理 1) 負責工程類和材料設備類招標項目的發標和回標工作。 2) 組織對工程類和材料設備類供應商的資格審查，并推薦入圍單位。 3) 負責招標文件經濟標的編制和招標文件編制工作。 4) 組織工程類和材料設備類的技術答疑工作。 5) 組織工程類和材料設備類的開標和評標工作。 6) 參與經濟標的評標工作。 1010行政部職能行政部職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的行政后勤管理部門，它通過建立、健全公司行政管理體系，支持、保障公司穩定、規范、 高效地運行。 二、

53、部門崗位設置二、部門崗位設置 三部門職能三部門職能 1信息化管理 1) 負責公司 it 規劃，組織公司信息化建設。 2) 負責公司信息化平臺的選擇、實施和推廣工作，整合不同信息平臺的接口，并負責信息的 安 全與保密工作。 3) 負責公司內部計算機、內外網的運行管理、維護及修理工作，以及 it 應用的培訓工作。 4) 負責辦公自動化電子設備和網絡通信設施及配套易耗品的采購。 5) 負責公司開發業務中關于項目網絡建設的可行性研究和實施工作。 2 行政管理 1) 會議管理：負責落實集團會議的場地安排、資源準備和會議記錄整理和發布，并負責行政支持 和服務工作。 2) 行政接待;負責行政會議和來訪接待工

54、作，及行政費用的結算。 3 檔案管理 1) 負責 oa（辦公自動化）建設中檔案模塊的建立、設置、使用與監管。 行政部經理1 系 統 管 理 員 1 經理助理1 行 政 文 員 1 前 臺 文 員 1 司 機 2 后 勤 管 理 員 1 2) 負責集團一級檔案包括公司資質、證照、公司組文件、項目圖紙和文件、合同、協議、錄音 錄像帶(非文藝性） 、圖樣、照片等資料)的收集、歸檔、整理、保管、統計、借閱服務等工作， 并注意保密。 3) 負責公司檔案和項目檔案的移交驗收、建檔、使用與管理。 4) 負責集團各部門及下屬公司二級檔案數據管理的監督工作。 5) 負責檔案庫房的管理。 4 公文管理 1) 負責

55、公司級文件的編寫、錄入、校稿、送審、分發及存檔管理。 2) 負責公司級文件（主要指公文、數據、信息等）流轉；溝通內部聯系，保證上情下達和下情上 報；負責將領導批示信息以電子或書面形式下發并留存。 3) 對公司（包括非實體化下屬公司）形成的各種文件、合同、協議、函、會議紀要等正式文件的 書寫規范化進行審查。 4) 負責以公司名義發文的文件編號、登記管理。 5 非經營性固定資產管理 1) 負責公司非經營性固定資產管理工作，建立固定資產臺帳。 2) 負責公司非經營性固定資產的采購、發放與使用管理工作。 3) 負責公司非經營性固定資產的日常維修、維護工作。 6 總務后勤管理 1) 負責公司行政用品的購

56、置、登記、保管、發送、統計等管理工作。 2) 負責公司車輛維修、保養、調配使用、年審等車務管理工作，以及交通安全教育和交通事故處 理工作。 3) 負責公司辦公環境的清潔工作，保持公司各樓層的良好形象。 4) 負責公司安全保衛工作、綜合治理等工作，確保辦公區域的安全、整潔，遇重大節日和國家重 大活動期間，加強安全檢查及防范。 5) 負責員工工作用餐與食堂管理 6) 負責員工生活管理。 7) 負責公司的報紙、刊物征訂及發放工作。 1111商業管理部職能商業管理部職能 一、部門使命一、部門使命 是公司的招商策劃與租賃管理部門，它通過建立商業資產管理體系，使商業資產收益最大化。 二、部門崗位設置二、部

57、門崗位設置 三、部門職能三、部門職能 1招商策劃與管理 1)負責商業物業的招商策劃，制訂招商方案和招商計劃。 2)負責大型主力店的招商引進、談判和簽約工作，并提出商業物業的功能設計要求。 3)負責商業物業的招商談判與簽約工作。 2商業服務 1)負責商業租賃合同的備案。 2)負責協助業主辦理營業執照。 3. 持有物業的資產管理 1)負責持有物業的產權管理。 2)負責持有物業的資產安全性管理。 3)負責持有物業的出租管理。 4)負責持有物業的合同管理。 5)負責持有物業的資產臺帳管理。 招 商 專 員 1 租 賃 專 員 1 商業管理部經理1 經理助理1 1212本地項目部職能本地項目部職能 一、

58、部門使命一、部門使命 制定和協調項目總體計劃，推動項目的順利開展，控制項目的工期、成本、質量、安全，促進項 目實現公司預定目標。 二、部門崗位設置二、部門崗位設置 注： 本項目部崗位設置為建筑面積在 5-10 萬平米住宅項目的標準配置，實際配備時應考慮項目的 產品類型、規模等特點來調整。 項目部土建工程師還需負責景觀和裝飾的施工管理，工程技術部景觀設計師和裝飾設計師負 責驗證效果并提供技術支持；帶精裝修的項目須配備裝飾工程師。 商業項目可分別增加水暖、電氣工程師各 1 人。 10 萬平米以上住宅項目建議配備項目助理或項目總工程師，協助項目經理的現場管理工作或 提供工程技術支持。 成本管理部派駐

59、成本人員到現場負責工程量變更的核算，根據實際施工階段合理安排駐場時 間。 三、部門職能三、部門職能 1.項目計劃管理 1) 根據項目節點計劃，組織各部門編制專項計劃，并形成項目總體計劃。 2) 制定工程進度計劃與材料設備進場計劃，并協調各部門的專項計劃。 3) 對各部門項目總體計劃完成情況進行監督和考核。 2.前期準備 項目部經理1 土 建 工 程 師 2 水 暖 工 程 師 1 電 氣 工 程 師 1 資 料 員 1 經理助理1 1) 負責市政條件調查；提供市政咨詢方案。 2) 配合房屋拆遷工作，負責三通一平和臨建工作。 3) 負責施工前各項準備工作的實施和督促。 4) 組織工程技術部進行施

60、工組織設計和監理規劃大綱的評審。 5) 負責對項目參建單位人員的培訓。 3.設計配合 1) 參加方案設計、擴初設計和施工圖設計任務書的評審。 2) 參加方案、擴初設計成果的評審，參加施工圖審查。 3) 組織相關部門和單位參加施工圖設計交底。 4.工程進度管理 1) 根據項目總體計劃制定工程進度計劃。 2) 負責項目工程進度計劃的實施，并根據銷售進度要求及時進行調整。 3) 負責主體工程竣工和分項工程等各項驗收，并取得相關驗收證明。 4) 負責辦理工程竣工備案，并取得相關證明。 5) 負責組織物業驗收，并根據驗收意見組織承包商進行整改。 6) 參加入伙驗收，并根據驗收意見組織承包商進行整改。 5