1、安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 1 浙江大學亞歐旅游規劃設計研究院 浙江大學城市學院環境藝術規劃設計研究中心 目錄 第一章第一章 規規劃劃總綱總綱.1 1.1 項目背景 .1 1.2 規劃范圍、性質與期限.1 1.3 規劃指導思想與原則.1 1.4 規劃依據 .2 第二章第二章 旅游旅游發發展展現現狀狀評評述述.3 2.1 項目地概述.3 2.2 旅游發展現狀.3 2.3 旅游發展面臨的主要問題.3 第三章第三章 旅游旅游資資源分析與源分析與評評價價.4 3.1 旅游資源概況.4 3.2 旅游資源類型及評價.4 3.3 資源開發條件分析.4 3.4 資源開發的不足之處.5

2、 第四章第四章 客源市客源市場場分析與分析與預測預測.5 4.1 區域客源市場現狀分析.5 4.2 客源市場定位.7 4.3 市場規模預測.8 第五章第五章 總總體布局與分區體布局與分區規規劃劃.8 5.1 布局原則 .8 5.2 總體布局思路.8 5.3 功能結構 .8 5.4 功能分區 .9 5.5 分區規劃 .9 第六章第六章 形象形象設計設計與與產產品策劃品策劃.13 61 形象設計 .13 62 產品策劃 .14 第七章第七章 旅游市旅游市場營銷場營銷策劃策劃.15 7.1 廣告策劃 .15 7.2 公共關系 .15 7.3 銷售促進 .16 7.4 電腦網絡營銷.16 第八章第八章

3、 環環境保境保護護與與綠綠化化規規劃劃 .17 8.1 生態保護規劃.17 8.2 景區綠化規劃.17 第九章第九章 支持與保障體系支持與保障體系規規劃劃 .18 9.1 旅游服務設施規劃.18 9.2 交通規劃 .18 9.3 水、電、通訊工程規劃.19 9.4 公共信息符號系統規劃.20 9.5 旅游商品開發策劃.20 第十章第十章 投投資資效益估算效益估算.21 101 建設項目投資估算 .21 102 投入-產出估算 .21 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 1 第一章第一章 規規劃劃總綱總綱 1.11.1 項目背景項目背景 阿里拉梅子灣中國安吉度假村（以下簡稱梅子

4、灣度假村）位于中國竹鄉安吉縣的孝 豐鎮賦石水庫西岸，隸屬于梅子灣風景區，距離 04 省道 5 公里。梅子灣依山傍水，山水之 間有沙灘、柳林、梅園，風景如畫，環境優美，空氣清新，視野開闊，四季氣候宜人，是難 得的休閑度假勝地，非常適合開發高端休閑度假旅游項目。 該區塊曾經批準建設梅子灣狩獵場，后由臺商開發麗湖沙灘度假項目，由于各種原因投 資商于 2003 年終止了項目開發。此后，根據安吉縣人民政府專題紀要（200341 號）文件 精神，由縣旅游局與賦石水庫管理局聯合收購原麗湖沙灘度假村，并可在現有狀況下進行適 當改善。 2006 年 6 月安吉縣人民政府以專題會議紀要（200623 號）形式，允

5、許對該區塊進行 開發，同意將 200 畝旅游出讓土地中的 50 畝旅游用地調整為住宅用地。2007 年 2 月，安吉 縣風景與旅游管理局組織專題評審會，通過了梅子灣新生態園項目規劃 ，并以安旅 【2007】9 號文件批復。安吉縣環境保護局安環建【2007】209 號文件，根據項目環評報告 書結論和省環保局評估中心對項目的專家評審意見，同意梅子灣新生態園項目建設。該項目 業主已取得該地塊 200 畝國有出讓土地使用權，其中餐飲旅游業用地 150 畝，住宅用地 50 畝。 梅子灣度假村項目由安吉梅子灣旅游發展有限公司投資興建。經過一年多時間對國內外 市場的深入調查研究和多次實地考察，安吉梅子灣旅游

6、發展有限公司的主要股東 mkh 集團 決定利用梅子灣得天獨厚的資源優勢，興建高端旅游度假村。為了開拓國內外高端市場，將 梅子灣度假村建設成為世界一流的休閑旅游度假基地，mkh 集團誠邀阿里拉酒店管理集團 加盟，引進國際現代先進理念和管理方法，從規劃設計、施工建設，到經營管理的全過程， 堅持高標準、高品位、高質量，著力打造阿里拉品牌在中國的良好形象。 2009 年 10 月阿里拉酒店（度假村）集團經過實地考察，同意與 mkh 集團合作開發阿 里拉安吉度假村，兩大集團的強強聯手，為項目的成功開發奠定了堅實的基礎。 為了保證梅子灣度假村項目的順利實施，并保證其在總體開發戰略上與安吉縣建設“國 內一流

7、、國際著名的中國竹鄉生態休閑度假旅游勝地，中國竹鄉（旅游）第一縣”的旅游發 展總體目標相統一，業主單位委托本院對梅子灣度假村進行總體規劃。 1.21.2 規劃范圍、性質與期限規劃范圍、性質與期限 1 12 21 1 規劃范圍規劃范圍 東起賦石水庫水域，沿水岸線向北延伸；北至水灣北部半島山脊線；西至項目區西側山 脊線；南至原射擊場接待中心；規劃總面積約 200 畝。 1 12 22 2 規劃性質規劃性質 梅子灣度假村是以賦石水庫及梅林、山水風光 基地為依托，以原生態 鄉土文化為特色，以山 水觀光、濱水休閑、山地度假為主要功能的山水生態型休閑度假 村。 1 12 23 3 規劃期限規劃期限 梅子灣

8、度假村總體規劃的期限定為 2010 年2015 年，其中 20102012 年為建設期。 1.31.3 規劃指導思想與原則規劃指導思想與原則 1 13 31 1 規劃指導思想規劃指導思想 l、以優勢資源為基礎、市場需求為導向、旅游精品為龍頭、經濟和社會效益為中心， 科學引導，突出重點，講究特色，深度開發，合理布局。 2、旅游資源開發與生態環境保護相統一。可持續發展是新的生存模式和發展模式，要 重視梅子灣休閑度假區內自然生態環境（尤其是安吉縣主要飲用水源地賦石水庫）的保護和 開發，以生態環境保護、優化為前提，進行科學開發。 3、本規劃貫徹“規劃應具有指導實踐”的理念，把形象塑造與市場營銷貫穿規劃

9、的各 個方面，使規劃具有內部一致性、體例完整性和可操作性。 4、景區的改造與完善是本規劃的著力點。經過前期狩獵場及沙灘度假項目的開發，梅 子灣度假村已經初步具備一定的市場知名度和客源群體，本規劃旨在對其發展的歷程與現狀 進行細致分析，提出改造措施和未來發展方向，以實現梅子灣度假村的可持續發展。 1 13 32 2 規劃原則規劃原則 l、可持續發展的原則 使旅游業的發展與經濟和社會發展相協調，把環境保護列為可持續發展的重要內容，提 高發展戰略的高度，認真貫徹環境保護國策和執行“嚴格保護、統一管理、合理開發、永續 利用”的方針。 2、功能協調的原則 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4

10、 月 2 根據梅子灣度假村開發的實際需要，合理劃分功能區，協調發展。以自然風光為基礎， 挖掘山水文化和梅文化內涵，突出點線面的景觀特色；增加參與性旅游項目的設置，重點做 好高端休閑度假文章。 3、小容量，高檔次原則 遵循阿里拉度假酒店的一貫風格和經營管理模式，同時充分考慮度假村地理位置的特殊 性和生態環境保護的高標準，度假村的發展必須走小容量、高檔次的高端休閑度假發展模式。 度假村實施封閉式管理，除休度人員外，禁止其他游客進入度假村。充分保證客人度假環境 的私密性。 4、市場導向的原則 根據市場需求，確定景點改造和產品開發的方向，注重市場分析，以此確定景區功能定 位。 5、依靠科技推動旅游發展

11、的原則 加強信息化建設，引進先進的旅游服務技術手段和管理方式。 1.41.4 規劃依據規劃依據 1、 浙江省旅游發展規劃（2008-2020） ； 2、 浙江省安吉縣旅游發展總體規劃（修編） （20032020） ； 3、 安吉梅子灣新生態園建設項目環境影響評價報告 ； 4、 安吉縣環境保護規劃 ； 5、 安吉縣生態示范區建設規劃 ； 6、 安吉縣人民政府專題會議紀要（【2003】41 號） 7、 安吉縣人民政府專題會議紀要（【2006】23 號） 8、 安環建（2007）209 號安吉縣環境保護局關于對安吉梅子灣旅游發展有限公司安吉梅 子灣新生態園建設項目環境影響報告書的批復； 9、 安吉縣

12、“生態立縣”實施意見 ； 10、風景名勝區條例(國務院，2006 年 12 月 1 日起施行)； 11、風景名勝區建設管理規定(建設部，1993848 號文件)； 12、浙江省風景名勝區管理條例(浙江省人大常委會，1996 年 7 月 8 日)； 13、中華人民共和國環境保護法(國務院，1989 年 12 月 26 日)； 14、中華人民共和國森林法（修訂版） (國務院，1998 年 7 月 1 日)； 15、旅游發展規劃管理暫行辦法(國家旅游局，1999 年 3 月)； 16、旅游規劃通則 （國家標準，gb/t189712003） ； 17、旅游區（點）質量等級的劃分與評定 （國家標準，gb

13、/t177751999） ； 18、風景名勝區規劃規范(國家標準，gb502981999)。 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 3 第二章第二章 旅游旅游發發展展現現狀狀評評述述 2.12.1 項目地概述項目地概述 2 21 11 1 地理位置與自然條件地理位置與自然條件 梅子灣度假村位于浙江省安吉縣西部的賦石水庫西岸，隸屬于孝豐鎮行政管轄。項目地 東距安吉縣城遞鋪鎮約 20 公里，距離省會杭州約 85 公里，有省道（04 省道）與安吉和杭州 相連，交通便利。 本規劃區地屬氣候: 屬于亞熱帶季風氣候；總特征是: 光照充足,氣候溫和,雨量充沛, 四季分明,春季回暖快,秋季來得

14、早，冬季多嚴寒。年均氣溫 15.7，年均降雨量 12661353mm。 區內植被良好，有較大面積的天然次生植被，植被類型呈現中亞熱帶地帶性植被常 綠闊葉林。 規劃區瀕臨浙北第一水庫“賦石水庫” ，水利風景資源豐富。 2 21 12 2 社會經濟情況社會經濟情況 梅子灣度假村位于安吉縣的經濟重鎮孝豐鎮，該鎮于 2005 年被國家發改委確立為 第一批全國小城鎮發展改革試點鎮，是浙江省中心鎮、浙江省文明鎮、浙江省教育強鎮。 2009 年，孝豐鎮工業企業達到 885 家，實現工業總產值 64.62 億元。景區周邊農業區富產有 白茶、冬筍、板栗、山核桃等當地特色農產品。 2 21 13 3 歷史文化狀況

15、歷史文化狀況 本區所屬的孝豐鎮民風淳樸，相傳歷代多孝子，故得孝豐之名。人們安居樂業，辛勤耕 作，孝敬父母。二十四孝中的“郭巨埋兒天賜金” 、 “孟宗哭竹冬出筍”等膾炙人口的故事均 出于此。孝豐環城皆山， “鳳凰山峙其左，太陽山鎮其右，石語山拱于前，大會山障于后” 。 山巒起伏，地勢險要。清時太平軍自皖入浙，曾三度入據孝豐，與清廷相持五年之久。孝豐 鎮還是革命老區，1927 年這里誕生了安吉縣第一個中共支部老石坎支部。抗戰期間是浙西 前線心臟地帶，當時前后方文職人員、軍隊車馬幾乎終日不絕于途。1945 年 2 月至 6 月新四 軍蘇浙部隊向浙西敵后挺進，在孝豐鎮及其附近，展開三次反頑自衛戰役，取

16、得了最后勝利 （現在鎮東建有革命烈士陵園，供后人瞻仰） 。 2.22.2 旅游發展現狀旅游發展現狀 梅子灣度假村項目所在地賦石水庫，是國家級水利風景區，在安吉縣旅游規劃中列為天 賦度假區。上世紀 90 年代中期開始發展旅游業，興建了天賦度假村、梅子灣狩獵場等休閑 旅游項目。在江浙尤其是上海旅游市場，贏得了一定知名度和美譽度。早在本世紀初，年均 游客人數已達到 5 萬人次。 目前，按照全縣旅游發展總體規劃要求，為適應市場對高端休閑度假的要求，提升安吉 休閑旅游業的品牌，安吉梅子灣旅游發展有限公司與國際度假知名品牌阿里拉酒店管理集團 達成合作開發協議，共同建設經營阿里拉安吉度假村。 2.32.3

17、旅游發展面臨的主要問題旅游發展面臨的主要問題 1、要引進現代旅游觀念，吸收同類地區先進經驗，堅持資源利用與生態保護并重的原 則，在開發建設和經營管理的全過程，切實貫徹節能環保理念。同時，通過高端開發，推動 當地經濟建設、提升精神文明水平，進而做到可持續發展。 2、梅子灣對外交通條件有待改善，在全縣旅游業中的定位需進一步明確。 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 4 第三章第三章 旅游旅游資資源分析與源分析與評評價價 3.13.1 旅游資源概況旅游資源概況 梅子灣度假村內山巒疊嶂，植被茂盛，湖水清冽，空氣清新，是大自然的神奇造化，也 是生態休閑度假旅游發展的優勢所在。區內植被共

18、有三個層次，梅林草地、灌木叢、亞熱 帶闊葉林。 3.23.2 旅游資源類型及評價旅游資源類型及評價 由于景區體量及旅游資源單體數量較少，本次規劃僅以資源組團模式對其旅游資源及其 賦存背景進行評價，結果見表 3-1。 表 31 梅子灣旅游資源組團評價表 組團名稱主要資源點資源特征評價單體基本類型 cda水生動物棲息地 cdc鳥類棲息地 fga水庫觀光游憩區段 ffc港口渡口與碼頭 下部親水景 觀帶 賦石水域、水 岸林帶、沙灘 等 水域開闊，背西面東，陽光充足， 岸線較長，風景優美，親水休閑空 間充足。是梅子灣度假村 “山村水”總體格局中的下部 景觀審美區，是休閑度假的重要景 觀背景和濱水休閑娛樂

19、活動場所。 acn岸灘 caa林地 cba草地 cbb疏林草地 cca草場花卉地 ccb林間花卉 cdc鳥類棲息地 dbe物候景觀 faf建設工程與生產地 中部世外梅 園景觀區 梅園、草地、 野山茶、各種 野花、各種小 型野生動物等。 梅園面積較大，梅樹生產發育成熟， 林下植被多樣，整體觀賞性強，林 間活動空間充足。 fak景物觀賞點 aaa山丘型旅游地 上部山地森 林景觀帶 常綠闊葉林、 竹林、林間花 卉、野生動物、 開闊的景觀視野，優美的森林生態 環境，多樣的野生動物，宜人的休 閑度假及康體娛樂條件，充足的戶 caa林地 cba草地 cbb疏林草地 cca草場花卉地 ccb林間花卉 cdc

20、鳥類棲息地 daa日月星辰觀察地 dbb避暑氣候地 地質景觀等。外運動空間。 dbe物候景觀 特產及特色旅游商品白 茶、冬筍干、板栗、山核 桃、黃酒、楊梅、竹炭、 竹纖維、賦石水庫野生魚 等； 民間工藝品竹根雕、竹 編、竹刻、竹工藝品、紙 扇等； 民間藝術繼承吳昌碩大 師遺風的民間書畫、風光 攝影、民間音樂； 其他旅游資 源 主要包括當地 土特產品、特 色菜食飲品、 民俗風情、民 間演藝及禮儀 活動等。 物產豐富、品質優良；濃郁的鄉土 風情；璀璨的民間藝術；多彩的民 間活動等。 民俗活動舞蹈、舞獅、 犟驢子、旱船、花燈等。 3.33.3 資源開發條件分析資源開發條件分析 1、安吉梅子灣度假村，

21、地處長江三角洲的核心地帶，周圍城市經濟發達，交通便利， 距離適中，是大中城市（如上海、南京、蘇州、杭州、寧波）短途旅游的較好選擇。 2、梅子灣度假村以溝谷、坡地類地貌景觀為主，植被覆蓋率高，人工破壞少，山水相 宜，符合城市游客找尋幽靜、回歸自然的需求。 3、梅子灣度假村位于安吉重要飲用水源地賦石水庫之濱，生態地位對景區生態文 化具有提升作用。 4、梅子灣度假村前期基本沒有進行大面積的高強度旅游開發，受人為干擾較少，為后 面高端休閑度假旅游開發蓄存了良好的資源環境基礎。 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 5 5、梅子灣度假村以生態型休閑度假旅游為主題，抓住了城市居民向往自然的

22、心理。目 前生態旅游、低炭旅游、生態休閑度假已經成為國際旅游新時尚，梅子灣休閑準確把握了市 場發展趨勢，對于后期形象品牌的打造十分有利。 3.43.4 資源開發的不足之處資源開發的不足之處 1、對外交通不夠便捷。由于度假村所在區域為無人居住區，人類生產生活等活動比較 少，其交通可進入性較差。目前只有水路和步行道路可通行。路面尚無法通機動車。這對于 后期高端休閑度假市場的進入都是瓶頸因素，需要開發過程中首先予以解決。 2、梅子灣度假村的旅游基礎服務設施比較薄弱，現有的景區停車場和道路尚不能適應 旅游發展的需要。接待服務、食宿娛樂等設施幾乎尚是空白，后期開發尚需較大投入。 4、梅子灣度假村緊鄰安吉

23、重要水源地賦石水庫，所以從環境保護、水質保護的要 求出發，后期旅游開發過程中的環保投入相對較大，游客規模受到很大限制，對于某些存在 潛在污染威脅的項目開發限制較大。 第四章第四章 客源市客源市場場分析與分析與預測預測 4.14.1 區域客源市場現狀分析區域客源市場現狀分析 4.1.14.1.1 客源市場現狀客源市場現狀 1 1、區域構成區域構成 安吉游客構成主要是上海、浙江、江蘇等周邊經濟發達地區，其中上海占 76.41，江 蘇占 13.59，浙江占 10，如圖 41 所示： 圖4-1 安吉市客源市場地域構成 江蘇 浙江 上海 2 2、游游客客構構成成 （1）性別：性別上男女比例大體均衡，男女

24、比例為 1：0.8。 （2）年齡：青年游客（年齡在 2029 歲之間）占游客總數的 52，中年游客（年齡在 3049 歲之間）占游客總數的 37，老年游客（50 歲以上）占游客總數的 11，可見藏龍 百瀑的旅游市場目標消費者主要是中青年，同時老年游客市場有著較大的發展潛力。 （3）文化：從文化水平來看，游客文化水平較高，企事業單位組織的游客占游客總數 的 86.5，此類游客多為專業/文教科技人員，企事業管理人員和公務員，文化水平普遍在 大專以上，因此規劃區開發中要重視高文化程度者的需求。 3 3、消消費費結結構構 安吉縣 2009 年全年接待國內外旅游人數 544 萬人次，國內旅游人數 538

25、.21 萬人次，入 境旅游人數 5.40 萬人次，實現旅游總收入 22.05 億元，旅游外匯收入 1522.06 萬美元，其 中門票收入為 0.85 億元，僅占總收入的 3.85%。至 2009 年末，年末全縣擁有星級賓館 7 家， 星級飯店客房總數 828 間，其他旅游配套及服務設施基本完善，旅游商品開發種類齊全。可 以說已經完全走出了粗放式門票經營模式。 4 4、地地域域結結構構 安吉地區主要客源地為上海、江蘇和浙江三地，其中上海是景區最大的客源市場，占旅 游總人數的 70，其次為江蘇，占 15，再次是浙江，占 10，安徽及其它省市占 5。 上海、江蘇、浙江已成為景區穩定的旅游市場主體。

26、5 5、阿里拉酒店、阿里拉酒店/ /別墅客源群體分析別墅客源群體分析 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 6 新加坡阿里拉酒店管理集團在亞洲、太平洋地區專業經營精品度假村、卓越的酒店和俱 樂部。個性化和時尚是阿力拉的特色，絕佳的待客之道擅長營造舒適、放松的環境，創造出 獨特的旅人經驗。公司已持續被旅游媒體認同和定義為最能反映當代生活個性的酒店管理集 團。當前，阿里拉酒店管理集團在馬爾代夫、巴利島、中國、泰國、越南、迪拜、斯里蘭卡 和阿曼等地，正推出新一代高端奢華的度假村品牌-阿里拉別墅度假村。 而梅子灣度假村正是阿里拉酒店集團在中國推出的第一個獨立的高端度假村項目，并且 與該

27、集團 2008 年在蘇州啟動的第一個中國項目中茵太湖度假村俱樂部，可以實現 良好的互補與聯動。 阿里拉選擇環境優美、封閉性好的山水環境建設度假村的目的，就是為游客提供小空間、 更安靜、更私密的休閑度假空間。客人住在酒店或者度假屋里可以享到大都市難以想像的安 泰、怡靜，置身其中，滿耳目都是大自然賦予的天籟清光：鳥兒明快的歡叫、清溪遠逝的濤 聲、清風漫過山林的細語所有的這些，無不讓客人賞心悅目。這些度假村也同時配套客人 所必需的設施和服務，比如游泳池(別墅度假村甚至是每戶獨立的游泳池)、美食餐廳、日光 浴、管家式服務等，這樣的酒店第間客房通常有 45 位服務人員。 所有這些度假環境、設施及配套服務

28、都說明了阿里拉酒店集團在酒店、度假村經營上的 高端化、人性化，其消費水平當然也是高端的，從而其客源群體注定是高收入、高消費的社 會精英及商務人群，而非普通休閑度假游客。這也是阿里拉緣何選擇位于長三角腹地的環太 湖地區來作為其開辟中國市場的第一站。 4.1.24.1.2 主要客源地分析主要客源地分析 1 1、上上海海 上海，中國第一大城市，是中國大陸的經濟、金融、貿易和航運中心。上海位于我國大 陸海岸線中部的長江口，擁有中國最大的工業基地、最大的外貿港口。擁有超過 2000 萬人 口的上海市，其經濟實力、消費能力以及消費觀念一直走在我國的前列。2009 年全市實現國 內生產總值 14900.93

29、 億元，人均 gdp 達到 77205 元，城鎮居民人均可支配收入達到 28838 元。 （1）出行方式 居民家庭外出旅行方式分為單位組織、個人結伴、與親朋結伴和旅行社組織多種形式。 其中單位組織形式出游人次占出游總人次的 31.1，個人結伴的占 25.6，與親朋結伴的 占 33.7，旅行社組織的占 9.6。 （2）交通工具 從外出旅游交通工具的選擇來看，城鎮居民乘坐飛機的最多，費用占出行交通費的 49.1%； 而農村居民選擇乘坐長途汽車的最多，花費占 55.3%，乘坐飛機的花費僅占 23.3%。 （3）出行目的 調查資料顯示，城市居民家庭出游的目的主要是觀光游覽，占出游人次的 62.3；其次

30、 是探親訪友，占 18.7；再次是度假，占 12.4；商務、公務會議和科技文化交流僅占 3.9；體檢療養的占 2.7。 分季度看， “五一”勞動節、國慶節的休閑長假以及暑期的休假，居民家庭成員出游主 要以觀光游覽、度假為主。二、三、四季度居民家庭出游人次占全年觀光游覽、度假人次的 86.3。 “春節”居民家庭出游注重合家團圓走親訪友，一季度以探親訪友為目的出游人次 最多，占全年探親訪友人次的 30.8。 從不同職業人員出行目的看，離退休人員有更多的自由支配時間，故出游人數居首位。 調查顯示以探親訪友、觀光游覽、度假為目的的離退休人員分別占： 46.6、43.3、43.3；以外出參加公務會議和商

31、務為目的兼旅游的主要以企業管理人員、 專業技術人員為主，其中以商務為目的的專業技術人員占 66.7，以公務會議為目的的專業 技術人員、企業管理人員各占 45.5。 （4）游覽景點 調查資料顯示，國內旅游以上海市市郊周邊各旅游景點和江蘇、浙江兩省市的旅游景點 為主，占 83.3。其他省市景點游覽人次占 16.7。在出游的人員中，有 66的人次在外 留宿，平均每人次留宿 1.4 夜；34的人次當天返回。 （5）旅游花費 城鎮居民用于餐飲、娛樂、休閑等旅游延伸服務方面的花費與農村居民差異更大。從 居民旅游花費中還可以看出，除了注重“住得好、行得快”以外，城鎮居民用于餐飲、娛樂、 休閑等旅游延伸服務方

32、面的花費與農村居民差異更大。調查顯示，在自助游花費中，城鎮居 民用于“吃、游、娛”方面的花費共占全部旅游費用的四成多，分別占 26.4%、12.9%和 4.4% 2 2、蘇蘇南南 蘇南地區（蘇州、無錫、常州、南京、鎮江）是江蘇經濟的重地，同時也是中國經濟的 發達地區之一。蘇南地區總面積為 28086 平方公里，總人口 2196 萬，其中市區人口 1067.48 萬。 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 7 蘇南一帶，經濟較為發達，2003 年蘇南地區國內生產總產值突破 21153 億元，約占全省 總量的 62.1。近年來人們的出游率不斷提高，旅游消費也在不斷增加。 隨著出游人

33、數的增多，蘇南地區的出游市場體現了以下特點： （1）短線旅游，仍然是蘇南游客的喜愛 早在 2000 年，南京的游客中有 80就來自蘇南地區，其他像杭州樂園、杭州富春江、 千島湖、蕭山等短程旅游是蘇南人所鐘愛的。新馬泰、泰港澳等旅游線路也逐漸成為了蘇南 游客新的選擇。 （2）老年人市場龐大 蘇南的老年出游市場發展特別活躍，在全國成為重要的影響力量，其文化品位和關注熱 點影響了全國市場。出游的蘇州老年游客尤其喜歡文化、風景類旅游項目，2001 年，在全國 組團的長江三峽告別游、健康老人北京承德游、大話西游絲路之旅等專為老年游客推出的歷 史文化、民俗風情旅游項目中，七至八分之一為蘇州藉老年人，僅次于

34、上海。 （3）度假型的自助旅游、個性旅游正在崛起 在蘇南地區周邊的一些度假區，像淀山湖、天荒坪、大竹海、佘山、千島湖等旅游度假 區成了蘇南游客的新去向，這說明蘇南人由傳統的觀光旅游概念向新穎的休閑度假旅游轉變， 休閑度假、娛樂已成為假日消費時尚。 （4）旅游消費能力強 在發達的經濟支持下，蘇南地區的游客將成幾何級數上升，同時，旅游消費能力也會不 斷攀升，從而成為國內旅游的一大生力軍。 3 3、浙浙江江 浙江省，地處中國東南沿海長江三角洲南翼，東臨東海，南接福建，西與江西、安徽相 連，北與上海、江蘇接壤。浙江的經濟發展迅速，主要經濟指標在全國保持領先地位，并成 為全國經濟增長速度最快和最具活力的

35、省份之一。2009 年實現國內生產總值 22832 億元，人 均國內生產總值達 44335 元。全省城鎮居民人均可支配收入 24611 元。城鄉居民出游率以及 旅游消費發展迅速，為華東地區主要的客源地之一。 杭州，作為浙江省的省會城市，全國著名的旅游城市之一，近幾年杭州的國民經濟快速 發展，經濟總量邁上新臺階。2009 年，杭州市生產總值（gdp）達到 5098.6 億元。城鎮居民 人均可支配收入達到 26864 元。 寧波，是長江三角洲南翼重要的經濟中心城市和重化工業基地，是中國華東地區重要工 業城市，也是浙江省經濟中心。近年來寧波經濟持續快速發展，顯示出巨大的活力和潛力， 成為國內經濟最活

36、躍的地區之一。2009 年，全市國內生產總值 4214.6 億元，城鎮居民人均 可支配收入 27368 元，超過省會杭州。 4 4、東東南南亞亞地地區區 由于文化上的深厚淵源關系，以及受當地華人影響，東南亞地區游客對浙江旅游具有濃 厚的興趣，歷來都是我國入境游客的重要客源群體之一，而浙江是我國著名的僑鄉，其與東 南亞地區的聯系相當密切，是東南亞游客的重要目的地之一。 （1）馬來西亞 2009 年，馬來西亞來浙游客 19.71 萬人次，占外國游客的 5.2%，比上年增長 11.3%，是 全球金融風暴影響下來浙游客增幅最大的東南亞客源國。 （2）新加坡 2009 年，新加坡來浙游客 12.84 萬

37、人次，占外國游客的 3.4%，由于受全球金融危機影 響，比上年減少 5.4%。 （3）泰國 2009 年，泰國來浙游客 10 萬人次，占外國游客的 2.7%，由于受全球金融危機影響，比 上年減少 3.2%。 （4）印尼、菲律賓 2009 年，菲律賓、印尼來浙游客達到 6.26 萬和 4.61 萬人次，前者比上年減少 0.4%， 后者則增長達到 7.6%。 4.24.2 客源市場定位客源市場定位 依據客源市場的具體分析，結合旅游區的發展目標與產品開發戰略，規劃將空間市場定 位為：以長三角都市連綿帶為國內基礎核心市場，以泛長三角地區為國內重點開拓市場，以 珠三角地區、環渤海地區、華中經濟圈及其他地

38、區游客為國內補充客源市場。以東南亞地區 為基礎入境市場，以日韓為入境重點開拓市場，以歐美為入境補充客源市場。 4.34.3 市場規模預測市場規模預測 梅子灣度假村屬于封閉式管理的高端休閑度假場所，其旅游資源及相關休閑娛樂項目都 是高端休閑度假產品的配套和附屬服務，再加上度假村整體規模較小，接待量不大，況且由 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 8 于長三角腹地，區域交通便利，其休閑度假客源市場基本可以得到保證。所以本次規劃僅以 度假村擬規劃休閑度假設施容量為依據進行市場規模預測。 預測數據包括兩個部分：居住區容量和公共度假設施容量。 （1）居住區 規劃居住用地共 50 畝，總

39、建筑面積 13418 平方米，共建設度假型住宅 47 套，其中濱水 豪華型住宅兩大類型共 16 套，山地度假型住宅 16 套，山地舒適型住宅 15 套。按照戶均居 住人數 4 人計算，出游率按照 1/14（每兩周一次）計算，則全年相當于游客量： q1=4743651/14=4900 人次。 （2）酒店區 規劃建設大型度假酒店一座，共有客房 94 間（套） ，其中濱水獨立式客房 32 套（2 人標 間 24 套，單間 8 套） ，蜜月客房 14 套（2 人標間） ，船屋 5 套（平均 2 人/套） ，總統套房 1 套（兩個居住間，容 2 人居住） ，公寓式客房 42 間（2 人標間 30 套，單

40、間 12 套） 。全年入住 率按 80%計算（除總統套房外） ，則酒店區接待規模為： q2=【24*2+8*1+14*2+5*2+30*2+12*1】*365*80%=4.85 萬（人次/年） 。 綜上所述，規劃期末，梅子灣度假村年接待游客規模為：q=q1+q2=5.34 萬人次/年。 第五章第五章 總總體布局與分區體布局與分區規規劃劃 5.15.1 布局原則布局原則 1、突出重點的原則 以梅子灣優越的生態環境以及豐富的山、水、 林景觀為主體，突出景區資源特色，確 定生態休閑度假旅游的核心主題，以此進行景區總體布局。 2、功能互補的原則 注重布局結構的協調，合理布置旅游各要素，以利于本區穩步有

41、序的發展。 3、循序漸進的原則 注重景點密度、未來客源流向、游覽線路規劃等因素，分期開發，堅持可持續發展。 5.25.2 總體布局思路總體布局思路 根據本區資源分布的情況，規劃形成“環山、枕水、坐擁尊貴”的旅游開發格局。 1、環山 是指位于項目區西部的山體景觀區，主要是指現狀梅園以上的山地森林景觀區。 2、枕水 是指位于項目區東部的賦石水庫水域景觀區。 3、坐擁尊貴 在環山、枕水的風水寶地開發梅子灣度假項目，將讓未來賓客、業主與游客彰顯身份、 地位與榮耀。 5.35.3 功能結構功能結構 根據資源條件及市場需求特點，規劃區可確定下列功能。 1、休閑度假功能 利用山地、梅園、水域等生態資源，開發

42、山水休閑度假功能，讓游客享受時尚、健康的 休閑度假經歷。 深度開發山地酒店、企業會所、分期度假地產項目等，為渴望享受山水生態休閑度假經 歷的人們提供一流的休閑度假場所和物業。 2、休閑娛樂功能 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 9 與休閑度假功能相配套，同時為了提升度假區知名度，適度開發觀光游覽項目，為休閑 度假游客提供觀光娛樂空間，烘托休閑度假氛圍。 5.45.4 功能分區功能分區 在“環山、枕水、坐擁尊貴”的開發格局基礎上，規劃確定本區兩大旅游功能區。它們 是： 1、西部的休閑度假區； 2、東部的休閑娛樂區； 5.55.5 分區規劃分區規劃 5.5.15.5.1 休閑度

43、假區休閑度假區 位于項目區西部，包括賦石水庫水岸線 88.5 米以西至規劃區西側邊界的所有區塊。規劃 總面積約*平方米。具體規劃內容如下： 一、入口接待服務區一、入口接待服務區 1、范圍 位于調整后的住宅用地紅線外西南部，占地面積約 11500 平方米。 2、功能定位 旅游集散、接待、服務、購物。 3、規劃要點 （1）設置交通換乘區 在現狀梅子灣狩獵場游客接待中心以南約 60 米處，設立交通換乘區，景區及外來游客 車輛在此處與常住居民車輛實行分流。 （2）入口門樓 位于換乘區南側入口設置入口門樓，門樓可采用普通石材或木結構，上刻“梅子灣度假 村”字樣。 （3）新建山地生態停車場 在交通換乘區西

44、北約 90 米（直線距離）處，海拔高程為 132.5 米至 135 米的地帶建設山 地生態停車場，停車場占地面積 2000 平方米，停車位 31 個。停車場四周現狀梅林全部保留， 以為停車場提供美化、綠化景觀效果。 （4）入口建筑 在停車場北部配套入口建筑，包括婚慶中心、會所區管理用房、游客中心、小型餐廳、 問訊處、生態廁所等。 （5）地下后勤管理處 位于生態停車場地下，共兩層。上部與入口建筑相連通，方便后勤及管理人員通行。后 勤管理處內部設置倉儲、后勤人員住宿、會議等功能區塊。 （6）休閑俱樂部 位于交通換乘區以北約 60 米處，現狀為狩獵場接待中心，占地面積約 288 平方米，三 層構造。

45、主要功能是為景區游客和住宅區居民提供公共休閑娛樂服務。 二、梅園小區二、梅園小區 1、范圍 位于休閑度假區側山體中下部，為調整后的住宅用地區塊，總面積約 33300 平方米。此 區地勢高度適中，靠山面水，生態環境優良，適合開發產權式高檔山地度假宅邸。 2、功能定位 主要為山地和濱水旅游地產開發。 3、規劃要點 此區位于山體的中下部地區，地勢較低，距離水岸線較近，區內遍布梅園，風景宜人。 開闊的賦石水庫水面，波光粼粼、歐翔魚躍；在濱水度假區塊，漫步岸邊，神清氣爽，心情 舒暢，使人能感受到海的氣息。此區的負氧離子含量高，對人的身體非常有益，是早晚散步 的理想場所，也是休閑度假的港灣勝地，但北部濱水

46、區塊的開發應考慮到水庫水位的高低和 周邊的地勢，防止湖水倒灌。 地產人居區大致呈三排布局，由東向西，由下到上分別為濱水豪華型、山地度假型和山 地舒適型三種。 （1）濱水豪華型住宅 “山有水則秀、居有水則靈。 ”水不僅表現為一種韻律的美，而且表現為一種靈性的美。 水景豪華宅邸，無論中外，古已有之。上個世紀 90 年代，歐美國家開始流行具有現代水景 設計的住宅。隨后，我國別墅市場也悄然興起了水景別墅住宅風。水景別墅，主要是在開發 思路上運用自然、人造水景或二者結合的方式，通過水的靈氣來反映別墅建筑本身的生動。 依托規劃區東部賦石水庫廣闊的水域和優美的濱水生態景觀，本項目區可以開發高檔濱 安吉梅子灣

47、度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 10 水豪華宅邸。 規劃濱水豪華宅邸共 16 套，全部位于海拔高度 95 米以下，距離水岸不到 100 米的山麓 地帶。建筑為南北向帶狀布局，依山就勢，2-6 套組團式分布。每套住宅濱水一側都設計有 寬闊的花園，面向水庫的綠化帶、泳池采用自由臺地式設計，結合自然風貌，展現田園風情。 每棟住宅都有獨立的步道穿過農田、果園農業景觀區，通往東部水岸的濱水休閑娛樂區。 （2）山地度假型住宅 本項目規劃山地度假型住宅共設計 17 套，位于本小區內海拔高程在 95 至 106 米之間的 地帶，這里是現狀梅園的核心區塊。 山地住宅傳承著悠久的山居文脈，它穿越古今的

48、厚蓄豐蘊，更容易引起人類渴望回歸的 共鳴，更適合作為人類家園情結的終極皈依。因而，山居宅邸中所依山的智慧、山的積淀、 山的歷史就顯得極為重要。 山地度假型住宅滿足用戶 “推窗賞梅憑欄觀山”的山居需求。依山順勢，最大限度 地利用高低起伏的自然曲線，做到山景、梅林資源的最大化。 （3）山地舒適型住宅 本類型住宅共設計 15 套，位于住宅區的最上部，海拔高程在 102 米至 115 米之間的地 帶，與上述兩大類住宅近平行分布。 本類型住宅以追求舒適為宗旨，可以更好地反映“欲窮千里目，更上一層樓”的意境。 三三 、 酒店度假區酒店度假區 1、范圍 本區位于休閑度假區北部，北至用地紅線北界，東至休閑娛樂

49、區西側邊界，南接梅園小 區，西至海拔 155 米的山體以下區塊，占地面積約 69500 平方米。 2、功能定位 高檔餐飲、休閑度假、康體療養、商務會議等。 3、規劃要點 （1）梅子灣大酒店 規劃建設五星級休閑度假酒店一座（梅子灣大酒店） ，位于規劃區北部山脊海拔 115 至 150 米地帶（含附屬建筑用地） 。總體要求如下： 1）酒店外觀造型力求新穎獨特，并富有地方特色。 2）酒店建設會議中心，提供全套的會議設施，可提供燈光、音響、錄像、幻燈投影、 茶點等多種服務，適用于各種商務會議、學術交流、授課培訓、小型表演、各種酒會宴會、 展覽等。 3）酒店客房從標準間到總統套一應俱全，內部設施高檔齊全

50、，提供國際一流服務。 4）酒店精心打造精巧的味覺饗宴，咖啡廳、大堂酒吧、貴賓軒、酒吧等精彩紛呈，國 際美食和醇厚風味薈萃交融。 5）酒店內設有 spa、泳池、棋牌室、桌球室、健身室等休閑娛樂設施。 （2）濱水度假區 本區位于酒店北部和東部的濱水地帶。主要包括以下三個部分： 1）獨立式濱水度假屋 此區包括北部的水庫岸灘地帶，以及淺水區域，開發濱水度假公寓及船屋度假產品。 度假屋風格要與梅子灣度假村的主體形象相協調。建筑外觀力求典雅，多用竹木及石 材元素，注重環境與建筑的協調關系。 室外空間：入口花園，亭子、泳池面向主要景觀，提供良好的室外休閑空間。 室內空間：圍繞內庭院布置臥室、衛生間、門廳及書

51、房，總體上成十字形布局，功能 分區明確，注重對景及視線的通透。 2）蜜月度假屋 蜜月度假屋全都集中分布于項目區最北部的水灣兩岸。 蜜月度假屋要求房間開闊敞亮，面向水域一側一定要設計落地窗和室外休閑空間，讓 度假情侶們可以坐擁青山綠水和藍天白云， 在穿越時空的美景中，讓度假情侶之間 “情定梅子灣” 。讓梅子灣不但成為其蜜月的見證地，更重要的是讓其蜜月度假之旅成 為永久記憶，從而在十年或者更長時間以后故地重游。 蜜月度假屋建議采用集約型平面布局，注重室內空間流動性，中軸線視野通透，泳池、 亭子的設計更符合地形特征。 3）度假船屋 船屋本是海南黎族的民居建筑，又稱為“船形屋” ，是黎族最典型的民居樣

52、式。黎族村 寨大多建在山谷中的小平原、河谷臺地或平緩的坡地上，被形容為山包圍村、村包圍田、田 包圍水。黎族民居一般就地取材，砍樹劈竹，采藤割茅，以竹木為架，覆草為蓋。房子比較 低矮，外形像船篷，內部間隔像船艙，因此被稱為“船形屋” 。 綜合考慮本項目地的濱水休閑特點，以及充足的港灣靜水帶，特引進這一特色民居式度 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 11 假設施。選址在本區的東北角淺水區，共設計 5 套，為游客提供特色水上休閑度假服務。 （3）山地休閑度假區 本小區位于酒店南部，西部靠近山體上部森林區塊的狹長地帶，東連梅園小區。主要配 套如下度假及娛樂設施： 1）公寓式套房 為

53、滿足景區高端接待服務要求，規劃設計公寓式套房 7 棟。 公寓式套房是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、會所多功能于一體。酒店式公 寓是一種既吸收了星級酒店較好的服務功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點， 既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業。 2）山地酒吧 位于公寓式套房的西側山體高處，功能獨立，面積適中，作為酒店的配套服務設施。 1）景觀環境 酒吧依山而建，春夏之際，綠樹環抱，山花簇擁，百鳥啁啾，溪流淙淙。秋來層林盡染， 紅葉滿山，仿若油畫大師的手筆。冬來白雪如絨，山、樹、竹、房在白雪覆蓋下，千姿百態， 形態各異，宛如童話世界。 2）裝潢與服務 酒吧的裝潢要求以竹為主題，選材以

54、竹木為主，巧用中國傳統竹文化，同時適當結合西 方酒吧的現代文化元素，使其散發著一份中西合璧、古今交融的魅力。餐飲方面也注意中西 飲料及菜品的合理搭配。 在我國源遠流長的文化史上，松、竹、梅被譽為歲寒三友，而梅、蘭、竹菊被稱為四 君子，竹子均并列其中，可見竹子在我國人民心中占有重要地位，這是因為其稈挺拔秀麗、 葉瀟灑多姿、形千奇百態；它四季常青，姿態優美，獨具韻味，情趣盎然。當人們有閑情逸 致漫步于青青翠竹之下時，一種無限舒適和遐意便會油然而生，難怪蘇東坡說“寧可食無肉， 不可居無竹” 。竹子與中國文人精神、音樂、文學藝術、工藝美術、民俗文化、宗教文化等 諸多方面都具有千絲萬縷的聯系，以其為酒吧

55、主題，市場前景廣闊。 而安吉又是“中國竹鄉” ，其竹子種類繁多，數量巨大，竹文化歷史悠久，氛圍濃厚， 可以成為梅子灣發展竹文化主題酒吧的背景依托。 四、四、 森林休閑區森林休閑區 1、范圍 本區位于規劃區的最西部，具體范圍是規劃用地紅線內除其他分區外的所有山體森林區 塊。占地面積約 32000 平方米。 2、功能定位 本區主要為休閑度假游客提供森林觀光、山地休閑服務。 3、規劃要點 （1）按照賦石水庫水源地保護區的劃分，這一區域屬于二級保護區范圍，保護區內應 禁止砍伐樹林、竹林、灌木林等植被，力爭營造良好的生態旅游環境。 （2）森林區塊所有旅游項目參考安吉梅子灣新生態園建設設計方案的布局及要

56、求。 具體開發項目如下： 1）叢林氧吧 位于本區西南部山脊線中部，入口服務區以西，海拔高度在 145 米以上的山體部位。 森林氧吧的開發建設追求“原汁原味、返璞歸真”的理念，將運動健身、休閑旅游與自 然山水巧妙融合，強調人與自然的和諧和對生態環境、旅游資源的保護。 2）叢林拓展基地 與叢林氧吧相配套，在其外圍選擇地勢坡度較大、樹高林密、林間植被結構較為復雜的 地帶建設叢林拓展基地。拓展項目包括方向識別、過輪胎橋、爬天梯、鉆鐵籠、節節高、求 生墻、相依為命、蹺蹺板、過木板軟橋、天羅地網等。 3）山地自行車 規劃設計山地自行車道連接入口服務區和森林氧吧。由于受場地和保護要求的限制，自 行車場地為低

57、難度的娛樂、建設賽道，全部采用亂石硬化，以降低難度，確保安全。 5.5.25.5.2 休閑娛樂區休閑娛樂區 本區東起賦石水庫水域，西至住宅區建筑控制紅線（賦石水庫水岸線以西 88.5 米控制線） ，南至規劃區南側紅線，北至水灣南岸。規劃總面積約*平方米。 一、濱水休閑景觀帶一、濱水休閑景觀帶 1、范圍 位于休閑娛樂區西側，賦石水庫水岸線以上 88.5 米控制線與休閑度假區之間，南至規劃 區南部半島北岸。規劃面積約*平方米。 2、功能定位 安吉梅子灣度假村總體規劃說明書 2010 年 4 月 12 水域觀光、濱水休閑娛樂等。 3、規劃要點 （1）休閑活動最本質的特征是它的自主性、自由性、消遣性和

58、參與性。由于人們的地 位、閱歷和價值觀念不同，休閑動機各異：或滿足個人生理和心理的某種需求；或為求知； 或為審美；或為社交；或為促進家庭的和諧與幸福等等。 （2）濱水休閑空間是梅子灣度假村提升檔次不可或缺的重要休閑空間因素。它最符合 現代高端度假人群對余暇空間的需求，能給度假游客帶來多樣的情趣和意境。 （3）濱水休閑空間岸線設計 濱水休閑空間岸線設計應將優美的水域風光組織到濱水風景觀賞線中，給游人開辟以水 為主的多樣化的游憩機會： 直立式護岸 適合這種護岸的地方有三種情況：水面和陸地的平面差距很大；水面漲落高差較大的水 域； 建筑面積受限，沒有充分的空間而不得已建的護岸。但這種方式親水性差，生

59、態性差。 傾斜式護岸 這種護岸比較容易使人接觸到水面，有較高的親水性，從安全方面來講也比較理想，適 用這種設計的地方必須有足夠的空間容納護岸。傾斜護岸能加強堤防穩定性，多級臺階可以 形成具有良好親水性的游憩空間。 高層臺階作為千年一遇的防洪大堤，各個臺階利用各種 手段進行豎向聯系，形成一個立體的景觀系統。 臺階式護岸 這種只能在極小的局部如廣場等地用，讓人很容易接觸到水，并可坐在臺階上眺望水面， 是親水性最高的護岸。但容易給人一種單調的人工性的感覺，駐足的地方是平面性的，容易 積水，人易滑倒，使用時應充分注意。 （4）濱水空間內部步行系統 濱水步道空間系統宜以步行組織為脈絡，形成林蔭道、廣場、

60、園林一體化和多層次的步 行系統，強調安全性易達性、舒適連續性和選擇性。減少機動車與非機動車之間的干擾，以 確保步行系統的暢通，形成一個復合性的立體化的開敞空間。濱水步道有以下幾個重要因素： 鋪地 鋪地的目的是創造地域的連續性、提供舒適的足感和閑靜氣氛，并使人意識到空間的異 樣性。 a柵欄 是防止掉人水中的安全設施。由于它有一定高度，并位于人們視野范圍內，所以它的設 計非常重要。 鏤空鑄鐵花式適合濱水環境里使用，保持視線通透，有利于觀景。 b椅子 在構成濱水區的環境要素中，椅子也有左右空間的重要作用，是吸引人們到達駐足、休 憩、感覺舒適愉快的手法之一。 c照明 主要是起安全和景觀作用。 （5）濱