1、重慶大學本科學生畢業設計重慶市沙坪壩區三峽廣場商業物業市場調查與分析學生：學號：指導教師：專業：學院二 O 一一年六月Graduation Design ofThe research and analysis of commercial property market in Three Gorges Square Shapingba District of ChongqingUndergraduate:Supervisor:Major:Faculty ofJune 2011摘要本文通過對重慶市沙坪壩三峽廣場商業物業進行市場調研和綜合分析， 給炫地購物中心招商方提出商場商業組合建議。 首先根據重

2、慶市宏觀經濟環境對沙坪壩區未來發展趨勢作出判斷； 然后對三峽廣場商業環境進行了詳細的市場調研，包括居民消費特征與消費習慣、商業物業業態分布狀況、商圈經營狀況等，運用網絡文獻資料查詢法、電話咨詢法、業主詢問法、問卷調查法等市場調研方法，分析得出其潛在和缺少的商業物業，并提出業態組合建議；最后對商圈各百貨大樓商業進行綜合對比分析，給炫地招商決策者提出理性的建議，以期達到更大的收益。關鍵詞：商業物業，市場調查，市場分析，三峽廣場ABSTRACTThis article proposes business combination proposed mall to the investment deci

3、sion-makers of Xd-xuandi Shopping Center, which is based on the Three Gorges Square Shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. Firstly, the future trends of Shapingba District is judged according to the macroeconomic environment in Chongqing ; Then conduct a

4、 detailed market research to the business environment of the Three Gorges Square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operatingconditions, etc, use network literature inquiry method, telephone consultation method, the owner

5、s asked, questionnaire Survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; Finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational recommendations to investment decision makers

6、to achieve greater benefits.Key words: Commercial property, market research, market analysis, the Three Gorges Square目錄摘要.IABSTRACT.II目錄 .III1. 引言 .11.1調研背景 .11.2調研目的及意義 .11.3報告寫作思路 .12. 調查方案說明 .22.1調查內容 .22.2調查方法 .22.3調查時間及工作安排 .32.4調查具體任務分工 .32.6調查費用預算 .43. 商業宏觀背景研究 .63.1重慶市宏觀經濟分析 .63.2重慶市主城區商業環境概

7、況 .73.3沙坪壩區概況 .103.4沙坪壩區經濟狀況分析 .113.5沙坪壩區商業規劃 .133.5.1 國家政策 .133.5.2 三峽廣場改造工程 .133.6商業未來發展預測 .154沙坪壩三峽廣場消費群體研究 .164.1消費規模 .164.2消費層次構成分析 .164.3消費群特征及消費習慣調查.174.3.1 消費群特征 .174.3.2消費習慣調查 .194.3.3炫地消費滿意調查 .224.4主力消費群體特征總結 .255.三峽廣場商圈調查.265.1沙坪壩商圈概述 .265.2三峽廣場商圈商業物業調查 .265.2.1商業業態結構 .265.2.2經營商品結構 .275.

8、3商圈經營狀況 .285.3.1人流量、車流量 .285.3.2聯營扣點 .285.3.3租售價格 .295.3.4租售率 .295.3.5單位面積銷售額 .295.3.6輻射范圍 .295.3.7主力消費人群 .305.3.8商圈飽和度 .305.4商圈主要百貨商場現狀調查分析.305.4.1商圈主要百貨商場概述 .305.4.2商圈主要百貨商場簡介 .315.4.3商圈主要百貨商場經營狀況.415.5小結 .456. 招商分析和招商建議 .476.1炫地購物中心簡介 .476.1.1地理位置 .476.1.2炫地裝修情況 .476.1.3XD 炫地內部交通及配套 .486.2 XD 炫地原

9、商業布局與現狀布局情況對比分析.486.2炫地的 SWOT 分析 .506.3XD 炫地招商建議 .526.3.1XD 炫地發展方向 .526.3.2XD炫地商業規劃 .536.3.3XD炫地招商建議 .53參考文獻： .55附錄 A ：沙坪壩商圈炫地購物中心滿意度調查問卷.56附錄 B ：三峽廣場各商場業態統計表 .581.引言1.1 調研背景炫地購物中心欲對商場進行重新定位，對該商場商業業態結構進行重新整合，并制定新的招商計劃，使炫地在沙坪壩三峽廣場擁有更高的知名度，占據更高的市場地位，贏得更多的市場份額。本人于2011 年 3 月 2 日接受其管理員委托，對重慶市宏觀商業環境，三峽廣場主

10、要百貨大樓商業物業進行調研，并分析研究得出招商業態調整建議。本次調研及報告完成時間歷時3 個月。1.2 調研目的及意義本次調研目的是基于對重慶市宏觀經濟，重慶市主城區商業環境概況，沙坪壩區的宏觀經濟走向，沙坪壩商業發展趨勢的分析，結合實地調查得出的商圈主要百貨大樓商業物業現狀，挖掘出三峽廣場潛在的和缺少的商業物業，結合消費者調查分析和炫地購物中心自身特性，最終給炫地購物中心提出招商建議，以提高其出租率，實現其更大的收益。本次調研的意義在于通過對調研得到的數據進行綜合分析結合炫地購物中心本身特性，選定招商商鋪組合方案，調查方法為網絡收集資料法，實地考察法，調查問卷法，電話咨詢法等。得出的結論較為

11、科學，可以給招商決策者理性的建議，規避一定的盲目招商所帶來的收益風險。1.3 報告寫作思路調查對象討論、確定調研方法討論、確定調調調調研工作實施，實地調研研研研背目過調研結景的程論資料整理歸納綜合對比分析2.調查方案說明2.1 調查內容商業宏觀背景研究。包括重慶市宏觀經濟分析，重慶市主城區商業環境概況，沙坪壩區宏觀經濟分析，沙坪壩區域規劃等。沙坪壩三峽廣場消費群體情況。包括消費者規模、消費層次構成、消費群特征及消費習慣。沙坪壩三峽廣場現有商業物業。對三峽廣場步行街的現有商業物業（百貨大樓商鋪為主）特性進行現場深入調查，內容包括：1）財務特性：每平米租金或售價；租金折扣方案及其他財務條件；可用于

12、出租的面積；租賃期限要求；物業管理費；水電費等。2）建筑特性：建筑結構類型；建筑面積；可分割性；智能化水平；裝修水平；內部交通設計；空調等設備情況等。3）地點特性：停車設施條件（地上地下車位數、收費水平、智能化水平）；配套設施（銀行、商務中心、展覽廳等）；對外交通設計；景觀質量。4）環境特性：與主干道、交通樞紐和設施的接近程度；公交線路及站點距離；周邊配套設施類型和距離；日間行人密集程度等。5）現有租戶或業主情況：經營戶數、面積、商業類別、所在樓層等。視時機進行租戶、業主訪問。6）現場調查發現的其他情況。2.2 調查方法網絡收集文獻資料法。通過在網絡上收集資料的方法，獲取關于重慶市宏觀經濟狀況

13、，重慶市商業環境，沙坪壩交通狀況、人流量車流量、基礎設施狀況、政府政策規劃、三峽廣場商業物業分布圖等基本信息。走訪和電話訪問法。通過走訪和電話訪問，從各商業百貨大樓物業管理公司處獲取三峽廣場商業物業具體數據（重點是獲取每一商鋪的租金或售價及物管費）；從各商鋪經營者或業主處獲取主力商家面積、租金、售價、聯營扣點、物業管理費、水電費、經營狀況、租賃期限等信息。調查問卷法。通過調查問卷的方法從沙坪壩消費者處獲取消費者基本信息、消費習慣、三峽廣場缺少的商品種類等信息。2.3 調查時間及工作安排表 2.1進度安排序號課題工作內容時間（起止周數）1理論知識準備、制定調查計劃、準備調查表格1 周至 3 周2

14、現場初步調查第 4周至 6 周3調查數據資料整理第 7周4現場重點調查第 8周至 10 周5調查數據資料整理、完善第 11周至 12 周6初稿完成第 13周7補充調查第 14周8調查報告完成、提交第 15周2.4 調查具體任務分工表 2.2序號課題工作內容負責人理論知識準備、制定調查計劃共同完成1商業物業調查表共同完成準備調查表格商場各樓層業態統計表張燕客流量、車流量統計表徐曉敏2現場初步調查共同完成重百大樓張燕新世紀大樓張燕3調查數據資料整理王府井百貨張燕嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀元徐曉敏炫地大樓徐曉敏4現場重點調查共同完成5重百大樓張燕調查數據資料整理、新世紀大樓張燕完善王府井百貨張燕嘉茂

15、購物中心徐曉敏煌華新紀元徐曉敏炫地大樓徐曉敏1引言共同完成2調查方案說明張燕3商業宏觀背景研究共同完成6初稿撰寫4沙坪壩三峽廣場消費群體研張燕究5三峽廣場主要商場調查分析徐曉敏6招商分析及招商建議共同完成重百大樓張燕新世紀大樓張燕王府井百貨張燕7補充調查嘉茂購物中心徐曉敏煌華新紀元徐曉敏炫地大樓徐曉敏報告修改共同完成8調查報告完成共同完成2.6 調查費用預算表 2.3費用清單詳細內容費用預算（單位：元）調查問卷打印費0.1元/ 頁*200 頁20調查表格打印費0.1元/ 頁*10頁1報告打印費0.1元/ 頁*70頁*5 本35通訊費50 元 *2100其他費用初稿打印費等20費用總計1763.

16、商業宏觀背景研究3.1 重慶市宏觀經濟分析城市概況重慶市幅員面積 8.24 萬平方公里，下轄 19 區、 21 個縣，是中國目前行政轄區最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。主城區包括渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、渝北區、北碚區、巴南區等 9 個行政區。重慶市發展： 2007 年，重慶成為城鄉統籌綜合改革試驗區；2008 年，內陸唯一的保稅港區 - 重慶兩路寸灘保稅港區成立； 2010 年，內陸第一個，國內最大的綜合保稅區 - 重慶西永保稅區獲批成立； 2010 年，繼上海浦東新區，天津濱海新區之后，我國第三個副省級國家級新區重慶兩江新區正式成立；2011 年，

17、繼長三角、珠三角、環渤海之后，成渝經濟圈獲得國務院批準，中國經濟增長的 第四極 正式形成。主要社會經濟指標人口及城鎮化率： 2010 年末重慶市常住人口為2884.62 萬人，與上年相比，增加 25.62 萬人，增長 0.90%，其中主城區常住人口749.31 萬人。重慶全市城鎮人口 1534.15 萬人，城鎮化率53.21%。財政收入： 2010 年重慶市地方財政收入完成1991 億元，較上年同期增幅達到70.8%。全年民生支出887 億元。GDP：2010 年 7894.24 億人民幣（中西部地區所有城市第一名），較上年增長17.1%, 排名全國第二。人均GDP4193.79美元。社會消費

18、品零售總額： 2010 年全市社會消費品零售總額完成2878.04 億元，同比增長19%。政府政策1）國家政策：十二五規劃中指出要堅持把經濟結構戰略性調整作為加快轉變經濟發展方式的主攻方向。構建擴大內需長效機制，促進經濟增長向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變。今后五年經濟社會發展的主要目標是：經濟平穩較快發展。國內生產總值年均增長7%，城鎮新增就業 4500 萬人，城鎮登記失業率控制在 5%以內，價格總水平基本穩定，國際收支趨向基本平衡，經濟增長質量和效益明顯提高。2） 重慶市政策：重慶市十二五規劃產業發展把推動現代服務業發展作為產業結構優化升級的戰略重點。建設長江上游地區金融中心，建設國家級

19、物流樞紐城市，打造西部地區的國際物流中心。 建設西部消費之都， 包括建設 “會展之都”、“購物之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”，并實現消費品零售總額年平均增長 16%左右，力爭突破 6000 億元?；A設施整體功能提升上檔、服務業發展要上量提速。小結：1 ）從城市化率的高低來看，按照國際經驗，當一個國家的城市化率達到 30% 后，城市化就進入快速或較快發展時期，而當城市化率達到 70%以后，就進入相對穩定的時期。我市目前城市化率為53.21%，處于快速發展時期，故重慶市城市化進程還有廣闊的空間，經濟發展前景不可估量。2）十二五規劃的方針、 重點內容上可以看出國家、 重慶市將進一

20、步擴大區域、城鄉消費。重慶市經濟結構以內向型為主，隨著基礎設施的整體提升和服務業的提速，重慶市經濟將迎來新的快速發展。3.2 重慶市主城區商業環境概況城市布局結構為更好地維護和發展重慶特有“多中心組團式”布局結構，規劃提出了“一城五片、多中心組團式”空間結構。 “五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區。“多中心”為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內的重慶 CBD地區，六個城市副中心由上輪總體規劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區及新增的茶園、西永中心區組成。都市區的城市交通公共交通：規劃建立以大運量快速軌道交通為骨干，地面快速公交和普通公交為主體，其他

21、公交方式為輔助，多種方式并存，且有效銜接的公共交通系統。軌道交通：規劃以主城區綜合交通規劃中的“一環六線”軌道線網為基本線網，根據城市空間拓展的需要，增加了對軌道線網的遠景控制，并形成了由輕軌、地鐵組成的“一環九線”的布局形態。鐵路規劃：重慶市政府在關于加快重慶鐵路大建設的意見中表明為打造和完善“西三角經濟區”內部交通通道和外部交通大通道，新增規劃重慶至長沙、重慶至西安客運專線 ( 高鐵 ) ，正爭取納入國家規劃，形成西部地區最大的客運站和編組站。鐵路交通將實現“四小時周邊、八小時出?！钡哪繕耍矗阂恍r成都，二小時貴陽、西安，三小時昆明、長沙，四小時武漢，五小時蘭州，六小時廣州，七小時北京，

22、八小時上海。城市商圈規劃重慶市商業設施建設規劃表明，主城區除原有的解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈之外，渝北、大渡口、巴南、北碚也將打造特色商圈，城市新區則主要建茶園、西永兩大商圈，另規劃了五個組團商圈包括蔡家、西彭、唐家沱、魚嘴、大竹林禮嘉 5 個商業中心。根據商業設施建設規劃 ，解放碑商圈為市級商業中心，以商務、高端商業和都市旅游為主，將更注重生態環境，提升消費檔次，打造精品、專賣旗艦店、發展高檔時尚品牌店，打造“西部第一街” 。嚴格控制批發市場、物流設施建設，限制低檔零售業、無特色餐飲和其他低品味服務業發展。觀音橋商圈幅射主城北部及外來消費者，以觀音橋步行街為中心，打造以知名

23、商業企業為載體，以休閑購物為主題，以都市景觀為標志的特色突出消費購物中心。沙坪壩商圈幅射主城中部、西部及周邊消費者，以三峽廣場為中心，利用科教文化區位優勢，集購物、娛樂、觀光、休閑為一體，建成極具文化藝術特色的商業文化中心。南坪商圈幅射主城南部及周邊消費者，以南坪轉盤為中心，利用毗鄰經開區、會展中心、南山等優勢，建成以商貿、會展、旅游為重點的特色商業旅游會展中心。楊家坪商圈輻射主城中部及周邊消費者，以楊家坪商業步行街為中心，加快發展現代流通和現代服務業，建成有特色的購物、商務、文化、旅游景觀優美的現代化商貿中心。渝北兩路商圈，以兩路安家田為核心，依托產業和空港交通優勢，重點發展汽車、儀器儀表、

24、新醫藥及生物醫藥的商貿交易市場和現代物流業；依托空港新城發展臨空商貿業，推進農業科技開發等。大渡口商圈將依托大渡口公園，建休閑、購物一體的都市生態公園。巴南魚洞商圈以龍洲灣片區為核心，發展家居、汽摩、服裝等專業市場產業帶，建干果、山貨集散中心等。北碚商圈則以天生、朝陽街道為核心，培育商業特色街。信息來源： /a/20090616/010950.htm商圈整體特點1）多中心、多組團式發展，中心凝聚能力強。2）商業空置率： 9.5%，遠低于全國20-25%的平均空置率。3）目前五大商圈幾乎都定位于綜合性商貿中心，同質化將加劇零售業的競爭強度，消耗了各商圈間的

25、輻射力?？梢灶A見，在殘酷的商業競爭下， “前仆后繼”的商圈將被優勝劣汰，出現大面積倒閉也是不無可能的。4）有穩定的消費群， 商圈輻射范圍擴大， 各商圈積極打造各自特色購物中心。5）重慶市主要商圈具體特點：表 3.1商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級商業中區域商業中心區域商業中心區域商業中區域商業中心心心主要：江北、渝主要：沙坪壩輻射范全市乃至西 北、北部新區主要：九龍坡 主要：南岸次要：北碚、九圍南地區次要：渝中、沙次要：大渡口 次要：巴南龍坡、江北坪壩、近郊檔次中高檔、中中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中低檔、低檔檔現規模120 萬120 萬45 萬70 萬60 萬未來供60 萬8

26、0 萬65 萬40 萬80 萬應規模增量匹配度平時：30 萬平時： 30 萬平時： 25 萬平時： 30 萬 平時： 20 萬周末：50 萬周末： 40 萬 周末： 30 萬人流量周末： 50 萬周末： 30 萬節假日：100節假日： 50節假日： 40節假日： 80 萬節假日： 50 萬萬萬萬年營業約 180 億約 60 億約 60 億約 90 億約 60 億額同比增16%26%18%15%13%幅商鋪租20030001001000 元/100 1500 元/1001000 元70800 元/金元/ 月月月/ 月月出租率90%80%95%85%75%商家認 可度成長性數據來源：中原地產營銷策

27、劃顧問有限公司（2007 年）3.3 沙坪壩區概況自然地理環境情況沙坪壩區位于重慶主城區西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，南鄰九龍坡區，北與北碚交界，幅員面積396.2 平方公里。區域特點沙坪壩區有 19 所高等院校、 87 所全市最好的中小學。 全區 90 萬常住人口中有 30 多萬學生， 8 萬多科技教育工作者，是西部的人才聚集區。人員結構年輕化、商業發展迅速。域內歷史文化積淀深厚，城市發展繁榮興旺。對外交通狀況沙坪壩三峽廣場商圈附近共 12 個公交站點（沙坪壩火車站、 113 車站、 276車站、沙區醫院站、404 車站、 402車站、漢渝路站、沙美麗都站、南開中學站、陳家灣站、站西路、26

28、6 車站），60條公交線路，連通重慶各個區域。沙區已規劃了一個可?？?1300輛車的停車場。中心區域也將在銘仁廣場、站西路、站東路增設約2000 個停車位，加上現在三峽廣場周圍的1400 個停車位，沙區中心區域的停車位將達到 3400多個。目前沙坪壩立海停車庫可停70 輛車，嘉多利車庫可停 25 輛，麗苑大酒店車庫可停30 輛，金城大廈車庫可停84 輛， 重慶大酒店車庫可停20 輛，恒鑫大廈車庫可停48 輛，華宇廣場車庫可停 750 輛，慶泰大廈車庫可停180 輛，王府井百貨車庫可停 150 輛，煌華新紀元車庫可停 600輛，融匯新時代大廈停車庫可停 255 輛，另外重師校園內可停車 （車位數

29、量不定）。發改委和鐵道部門聯合規劃沙坪壩火車站下沉 加蓋 工程，預計 2013 年建成，屆時將打造 鐵道軌道公交 三位一體的立體交通換乘樞紐，并且三峽廣場沙區的停車場也將與下沉后的站東路和站西路打通，解決行車難、停車難的雙重難題。今年 7 月底地鐵 1 號線（朝天門璧山）將開通朝天門至沙坪壩，到時朝天門到沙坪壩只需20 分鐘，并且加蓋后的火車站區域負二層將有輕軌1 號線、輕軌9 號線、輕軌環線從下邊通過換乘。乘車將更加方便快捷，消費人群也將進一步增加。3.4 沙坪壩區經濟狀況分析 2000 年 2009 年沙坪壩常住人口情況圖 3.11000.25800.2600.15400.1200.05002000200120022003200420052006200720082009沙坪壩常住人口（萬人）66.4567.668.8582.9584.0986.2487.6889.0890.2191.42人口增長率1.73%1.85%20.481.37%2.56%1.67%1.60%0.59%1.34% 2000 年 2009 年沙坪壩 GDP情況圖 3.2400350300250200150100500200120022