1、2020/11/13,房地產投資分析課件,第10章 房地產開發投資項目案例分析,租售房地產開發項目案例分析 房地產投資項目可行性研究案例,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.1市場分析和需求預測 市地處華北平原，是中南某省重要的工業城市之一，市區人口約60萬人，面積187平公里。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,市1949年市區面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區的4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9

2、 700余間人口，除此之外無房可住的不計其數。市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰禍之苦。建國后在黨和政府的領導下，城市建設規模得到了前所未有的發展，1998年人口達到了529萬人，其中非農業人口達到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮居民的居住條件和居住環境得到了明顯的改善。然而由于經濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，現有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。

3、,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,根據市統計年鑒（1998）顯示，缺房戶數8 000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮居民每戶擁有一套經濟實用住房、從而使城鎮居民達到小康居住水平的要求差距還很大。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達到9

4、831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴大內需、鼓勵消費、減免和降低房地產開發各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經濟形勢將得到回升，人們消費預期也將得到提升，因此，商品房和商業辦公用房銷售前景良好。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,據1997年調查資料顯示，項目附近的事業單位和企業缺房戶約有千余房，雖然有些企業先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業單位房改力度的加強，以及全省城鎮停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產市場的興旺。,2020/11/13,房地產投資分析課件

5、,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.2建設指導思想 根據建設部有關城市建設的法規及市總體規劃，小區規劃設計旨在創造一個舒適、方便、安全、優美的居住環境，并按照“統一規劃、分期實施、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經濟效益和社會效益。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.3建設內容和規模 小區占地8.78公頃，總建設面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設面積3.4萬平方米已經竣工發售。北小區項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5 683平方米；少量營業用房，建筑面積1 32

6、0平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3 850平方米。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.4規劃選址 北小區位于市區東北部，南臨東風路，西面與鄉政府和鄉醫院相臨，北靠建設路，中部偏東有學院路自南向北縱向穿越，將小區分為兩部分。區內臨建設路處現在建設路小學、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析

7、,10.1.5規劃與住宅布局 由于本地塊的地形現狀和特點，規劃設計將小區中心設置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區中心，以點式和條式住宅相互結合、協調搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區的環境和平面布局，使小區面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區公共建筑設施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區的建設開發創造了有利條件。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,小區住宅以六層條式為主，適當點綴點式住宅，條式住宅布局采

8、用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區的管理。依據小區道路的分隔與圍全，小區分為4個組團，即南部的兩個居住組團，北部的公建組團和學院路東的組團。以南部兩個居住組團形成小區的基本居住單元。小區的主要入口有3個，分別面向建設路、東風路和學院路。在學院路的主要入口處設置新置新村標志，增強小區的識別性。同時，小區的平面布局綜合考慮了日照、通風、防災、消防等要求，日照間距為1：1.2。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.6小區綠化 為了創造一個接近自然、環境優美的居住環境，小區綠地按照集中、分散結合布置

9、、除小區小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進行建設，利用道路與景觀調節小區氣候，方便居民，美化環境，使人們步入小區后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機盎然的園林景觀。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.7方案設想 北小區住宅方案設計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風”及“結構上的安全經濟”等因素，在經濟適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結構的需要。方案設計的原則是： 1堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設計原則； 2堅持“節

10、地、節能、節材”的設計原則：盡量采取小面寬、大進深等有效手法；在節能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.8實施進度計劃及計算期 計劃2000年10月開始施工，建設工期為3年。項目計算期為6年。 10.1.9用款計劃 用款計劃見表10-1。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-1 用 款 計 劃 表,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.10投資估算 本項目總投資為12 391萬元，其中土地費用420萬元、前

11、期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9 917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑工程工程費的1%計）、開發期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用772萬元組成。詳見表10-2。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-2 項目總投資估算表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.11資金籌措 項目總投資12 391萬元。其中項目資本金3 000萬元，分兩年等額投入；商業銀行貸款3 891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%

12、；不足部分擬由預售房款解決。詳見表10-3。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-3 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,續表10-3 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.12貸款條件 年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。 10.1.13稅費率 稅費率見表10-4。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-4 稅費率表 單位：%,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.14銷

13、售與出租計劃 小區項目高層、多層住宅和部分營業用房計劃在4年內全部出售。住宅樓從項目開工第2年開始預售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類房屋銷售計劃見表10-5。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-5 房屋銷售計劃表 單位：%,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,根據市近期相同房地產項目的售（租）價和居民購買力的預測，計劃小區高層住宅售價1 800元/平方米，多層住宅售價1 250元/平方米，營業用房一半出售，售價3 500元/平方米。售房加權平均價為1

14、670元/平方米。營業用房另一半出租，租價1000元/年平方米，建設期出租房不預租。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,10.1.15財務分析 1分析依據 建設部發布的房地產開發項目經濟評價方法，中國計劃出版社出版，2000年。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,2盈利能力分析 項目在計算期內經營收入20 671萬元，可獲利潤4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2 821萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1 137萬元，所得稅為1 635萬元，土地增值稅為2 202萬元，合計繳納稅金4 973萬元

15、。和項目業主投入的資本金3 000萬元相比，在6年內項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。詳見表10-6表10-8。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-6 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,注：由于表中有效數字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數，可能造成表中合計數與各年數字之和不等，在各年數字絕對值小于1時，用“”表示，以后各表同。,表10-7 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-8 損益表 單位：萬元,2020/11/13

16、,房地產投資分析課件,續表10-8 損益表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,項目全部投資內部收益率（所得稅前）為28.8%，在預期可接受內部收益率為20%時，項目凈現值為781萬元，項目投資回收期為3.8年。資本金內部收益率為39.2%，項目凈現值為909萬元。詳見表10-9和表10-10。 商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100% = 4 954/12 391100% = 40% 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金100% = 3 319/3 000100% = 110%,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-9 財務

17、現金流量表（全部投資） 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,續表10-9 財務現金流量表（全部投資） 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-10 財務現金流量表（資本金） 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,續表10-10 財務現金流量表（資本金） 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,3清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從第4年開始分3年等額償還本金 ，每年還1 297萬元；借款利息每年照付，總計付利息722萬元。詳見表10-11。,2020/11/13

18、,房地產投資分析課件,表10-11 長期借款還本付息估算表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,續表10-11 長期借款還本付息估算表 單位：萬元,注：有效利率為5.98%。,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,4資金平衡分析和資產負債分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產負債率是比較低的，資產負債率最高時（第3年）僅47%。因此從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產負債分析詳見表10-12和表10-13。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-12 資金來源與運用表 單位：萬元,20

19、20/11/13,房地產投資分析課件,續表10-12 資金來源與運用表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-13 資產負債表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,續表10-13 資產負債表 單位：萬元,2020/11/13,房地產投資分析課件,101租售房地產開發項目案例分析,5敏感性分析 將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方向變動10%，則全部投資內部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現值分別下降至12萬元和-206萬元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感 的因素是租房價格，這是因為計算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。詳見表10-14和圖10-1。,2020/11/13,房地產投資分析課件,表10-14 敏感性分析表,2020/11/13