國地產商域網 國地產商域網 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 . 1 . 1 . 1 第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析 . 26 . 26 . 28 . 31 第三章 資源開發及綜合利用分析 . 33 . 33 . 33 . 34 第四章 節能方案分析 . 36 . 36 . 46 . 48 . 48 . 50 . 51 . 57 第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 . 59 . 59 . 61 第六章 環境和生態影響分析 . 64 . 64 . 69 . 69 . 72 . 74 國地產商域網 國地產商域網 境影響分析 . 75 . 75 . 85 . 92 . 93 . 100 第七章 經濟影響分析 . 108 . 108 . 110 第八章 社會影響分析 . 116 . 116 . 117 . 118 第九章 工程招投標 . 120 . 120 . 120 第十章 組織機構、物業管理和施工進度 . 123 . 123 . 123 . 124 第十章 結論 . 126 國地產商域網 國地產商域網 第一章 申報單位及項目概況 薛城區陶莊鎮房地產開發有限公司成立于 1992 年，公司共有員工 30 人，公司具有集開發建設、建筑安裝、裝飾裝修、物業管理服務為一體的綜合服務網絡，主要從事房地產開發，工業民用建筑，市政基礎設施建筑，目前取得了良好的社會效益的經濟效益，同時企業大力推行經濟適用房建設工程，為棗莊市的舊城 改造和經濟適用房開發建設做出了突出的貢獻。 目簡況 項目名稱：通晟公司棚戶區改造工程 建設單位：薛城區陶莊鎮房地產開發有限公司 建設地址：薛城區陶莊鎮店韓路東側 住房類型：經濟適用房 項目總投資： 9000萬元 建設周期： 12個月 企業法人：孟凡奇 項目負責人：張東 聯系電話：國地產商域網 國地產商域網 1、棗莊概況 棗莊市位于山東省南部，微山湖畔，是著名的“鐵道游擊隊”的故鄉。全市面積 4550 平方公里，轄市中、薛城、山亭、臺兒莊、嶧城 5區和滕州市（縣級）， 共 5個街道辦事處、 39個鎮和 46個鄉。 棗莊是以煤炭、電力、建材工業為重點的組群型工礦城市，是山東省重要的能源基地之一，盛產的優質煤馳名中外，水泥、石膏產量居全省之首，有“魯南煤城”和“建材之鄉”之稱。 棗莊早在唐宋時期就已形成村落，因多棗樹而得名。市區原為嶧縣，夏時為鄶國地，金稱嶧州，明置嶧縣，屬濟寧府。建國后，屬臺棗專署， 1953 年屬濟寧專署， 1958 年 9 月縣機關遷至棗莊鎮， 1960年改為棗莊市（縣級）， 1961年 11月定為省轄地級市。 棗莊自然資源豐富，尤其是礦產資源品種多，儲量大。已探明的地下礦藏有 煤、鐵、銅、鋁土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花崗巖、石灰石等 20 余種。煤炭開采已有近千年的歷史，地質儲量 目前年產 1500萬噸計算，可繼續開采300年以上；煤層貯存條件好，煤質優良，具有低灰、低硫、發熱量高、膠質層厚、粘結性強等特點，適宜焦化、氣化、乙炔化，不僅是冶煉鋼鐵的優質燃料，而且煤化工發展前景廣闊。石膏礦田面積 70平方公里，總儲量 噸，約占全國的六分之一，品位高，易開采。石灰石、陶土等分布廣，量大質優。棗莊市屬淮河流域南四湖湖東區，全市有 100 平方公里以上流 域面積的河流 10 條，國地產商域網 國地產商域網 豐富，年可利用的地表水和地下水 18 億立方米，是山東的富水區。棗莊建市以來，特別是改革開放以來，社會經濟發生了巨大變化，經濟實力和發展后勁不斷增強。 工業發展迅速，已經形成了以煤炭、電力、建材工業為主體，同時擁有紡織、橡膠、冶金、化工、機械、卷煙、造紙、陶瓷、食品、制藥、釀造等門類較為齊全，輕、重工業比較協調，綜合配套發展的工業經濟體系。近年來，先后有氣象色譜儀、棉紗、果脯、自行車鏈條、鋼編膠管、尼龍運輸帶、尿素、牛仔布、涂布白板紙等 205種產品，被評為省以上優質產品，暢銷國內外 市場。 農業條件較好，無霜期 190 210 天，年平均氣溫在 間，年平均降水量為 產品比較豐富，主要有小麥、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻類、黃煙、石榴、黃梨、大棗、板栗、核桃、山楂、蘋果等，其中嶧城石榴個大皮薄，酸甜可口，聞名全國。近年來，隨著利用世界銀行和各地政府貸款進行的房地產開發大規模展開，棗莊的農業發展已由粗放經營向集約經營轉變，并取得了明顯成效。 2、項目選址和理性分析 通晟公司棚戶區改造工程址于薛城區陶莊鎮店韓路東側，交通方便，資源 環境優越。交通區位優勢明顯，是商家普遍看好的地塊。項目投資方充分依據自身的開發優勢和項目的獨特地理位置，進行房地產開發，具有很好的市場前景。項目選址方圓 1000 米內，有學校、醫院農貿市場等多家單位，綠色健康的生活環境在這里觸手可及，國地產商域網 國地產商域網 市民居住、商貿的理想選擇地。由于本工程規模和所處地段的特殊性，根據棗莊市規劃局提供的用地地形圖、棗莊市規劃局已核發的規劃設計要求，進行房地產開發項目建設。原場地與周圍的整體環境極不協調，反差很大，影響了居住區的整體觀瞻和城市的形象。為更好地配合城區的開發建設，薛城區陶莊鎮房地產 開發有限公司根據國土局出讓的地塊，作為市總體規劃的一部分，在該地塊建設通晟公司棚戶區改造工程經濟適用房項目。這對于棗莊市形成布局合理、設施配套、交通便利、環境優美、具有現代化園林特色的新城市，具有積極面現實的意義。 3、項目建設的必要性 （ 1）本項目建設是滿足住房消費的需求 住房是人們生活的基本要素之一，也是當前城鄉居民最為關心的問題之一。隨著社會經濟的發展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向發展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質上都日趨增強。隨著生活節奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個舒適的休息環境 已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實現這一愿望的必由之路。 目前棗莊市內住房價格偏高，經濟適應型住房較少，目前多時居民沒有足夠的經濟實力去購買價格昂貴的住房。 薛城區陶莊鎮房地產開發有限公司利用項目位置優勢，建造現代化居住社區，有助于和諧社會的構建，改善提高當地居民人居環境，加快城市化建設的需要。國地產商域網 國地產商域網 用住房，住宅面積較小，銷售價格較低，滿足消費者的心理需求，創造出價格、地理位置、建筑質量、環境等優勢，獲得當地老百姓尤其是單位內部職工的認可，必將 成為消費者購房的首選樓盤。 （ 2）此項目的實施是提升居民生活水平進程的需要 項目所在地屬于棗莊市人口較多地區，此項目的實施可以推進項目區域的城市化進程，從本項目的實際情況看，近年來，隨著經濟的發展，人們的各種消費需求也越來越迫切。市委、市政府將按照省委、省政府相關的要求，著力做大、做強、做優、做美棗莊市，加快城市現代化建設步伐，上述市委、市政府的決策，將給本項目的開發帶來千載難逢的大好機遇。 本項目的實施將有利于美化環境，完善城市功能，該工程的實施，是按照城市總體規劃要求，加快城市中心地段城市化建設步伐的有 力舉措，具有綜合的社會經濟效益。 （ 3）本項目建設是社會與經濟發展和區域發展的需要 本項目建設占有土地 72000 平方米，容積率 住宅建筑層數為多層，綠地率為 37，符合國家集約節約土地資源的政策要求。 成片開發的住宅小區建設是住宅建設的重點。本項目為經濟適用房開發建設，價格合理，主要為針對通晟公司舊棚戶職工進行的改造工程，主要銷售對象為通晟公司現有住房難、收入低的人群。 既可以滿足低收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應結構，有效平抑房價，防止產生房地產“泡 沫”。 國地產商域網 國地產商域網 綜上所述，本項目建設具有較好的經濟意義和社會意義，因此，項目建設是可行的，也是十分必要的。 本項目選址于薛城區陶莊鎮店韓路東側，交通方便，資源環境優越。規劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅23 幢，為 5 層建筑，住宅建筑面積 68000 平方米，公建設施建筑面積 6600平方米，主要包括廁所、泵房、物業管理、煤氣調壓站等。 1、規劃范圍 整個地塊北到礦中小學，東前院山小學，西至店韓路，規劃總用地面積 72000平方米。 2、規劃思路 （ 1）從全局利益出發，確 定合理的功能定位； （ 2）優化空間布局，綜合調整土地利用規劃； （ 3）積極保護生態，堅持可持續發展的原則； （ 4）注重彈性規劃，強調規劃的前瞻性與靈活性。 3、規劃重點 （ 1）以棗莊市城市總體規劃 (2007年 2020年 )和棗莊市土地利用總體規劃 (1997 2010 年 )為基礎，嚴格結合經濟適用住房建設管理辦法，結合現狀調研分析與相關規劃研究，確定地區功能定位，調整功能布局，優化地區環境，改善居住品質； （ 2）結合土地利用現狀，合理調整土地使用； 國地產商域網 國地產商域網 （ 3）明確六線控制范圍，兼顧規劃合理性與可操作性； （ 4）完善公共服務配套與市政基礎設施； （ 5）合理組織交通結構，充分利用對外交通優勢； （ 6）確保城市生態綠地，控制城市景觀，塑造地方特色。 要建設內容和規模 1、建設位置 薛城區陶莊鎮店韓路東側。 2、建設規模與目標 通晟公司棚戶區改造工程規劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅建筑面積 68000平方米，公建設施建筑面積6600平方米，主要包括營業房、廁所、泵房等。總投資 9000萬元，項目建設期約 12 個月左右。 2、主要建設條件 （ 1）規劃條件 棗莊市規劃局 已就該地塊出具建設用地規劃設計條件通知書，建設單位依據城市總體規劃和規劃局建設項目規劃設計條件，委托有資質的單位編制建設方案，方可辦理規劃的報批工作。 （ 2）土地條件 項目建設方已取得了該地塊的土地使用權證。土地用途為住宅用地。 （ 3）拆遷情況 國地產商域網 國地產商域網 該項目所在地有部分舊式棚戶區，已達成拆遷協議，拆遷工作由政府辦理。本項目關系到原有建筑物拆遷的經濟補償問題，至項目開工之前，原有建筑拆遷的安置補助、青苗、附著物補償費用由棗莊市人民政府合理安排，妥善解決，目前補償費已到位。 （ 4）基礎設施情況 擬開發的地塊處于店韓路 東側，周圍基礎設施達到三通要求。該地塊交通便利，各項基礎設施完善，適合于房地產開發。 （ 5）周邊環境分析 項目所在地北側為礦中學校、東側為前院山小學，周圍農貿市場、學校、超市等設計逐步完善，附屬設施齊全，居住條件良好。 （ 6）主要技術經濟指標 項目產品定位為具有現代居住條件的經濟適用房，主要針對通晟集公司棚戶區職工住房問題，建筑形式采用多層建筑，針對目前企業內部職工多數為多人口家庭，為滿足需要，本項目建筑以中套經濟適用房為主。 中套住房面積控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面積控制在 60 平方米（ 5平方 米）， 初步確定項目主要技術指標如下： 國地產商域網 國地產商域網 綜合技術經濟指標 項目 單位 數值 所占比重 （ %） 總用地面積 2000 其中 : 居住區用地面積 (R) 2000 100 代征道路用地面積 其中 住宅用地面積 (2608 建用地面積 (672 路用地面積 (9080 共綠地面積 (6640 37 居住戶數 戶 720 居住人口 人 2520 總建筑面積 4600 其中 住宅總建筑面積 8000 其中 地表住房建筑面積 1790 地下儲藏室建筑面積 210 公建設施建筑面積 600 其中 物管等公共設施 600 經營性建筑 000 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 37 人均集中公共綠化面積 住宅間距系數 足日照要求 項目總投資 萬元 9000 流動資金 萬元 銷售收 入 萬元 利潤總額 萬元 所得稅 萬元 凈利潤 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 國地產商域網 國地產商域網 1、總平面布置和功能要求 項目總平面布置方案，吸收國內外現代先進的規劃思想，結合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結構形式。受北方氣候以及日照間距的限制和影響，客戶喜好南北朝向戶型等因素影響，本項目采用南北通透的行列式兵營布局，根據地形特點，自然環境、氣候特點，形 成風格獨特，造型新穎，統一和諧的建筑群體與環境。 2、規劃設計方案要求 本項目規劃設計充分發掘和利用項目自身景觀價值，建設項目內部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應該與周圍環境協調。 本項目規劃設計本著以人為本的指導思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環境、房型、建筑風格四方面求特色，以特色迎合擁護對個性化的追求。 3、項目總體規劃的幾點說明 （ 1）該項目建設開發周期 1 年，在規劃設計中既立足現實，又著眼未來，充分體現可持續發展的策略。 （ 2）總體規劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環境，尤其注意項目建成后的 周邊景觀以及社區人員的視覺效果。突出環境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區的整體特色。 國地產商域網 國地產商域網 （ 3）總體上來說，規劃方案中建筑單體設計采用了靈活的戶型和變化的立體效果。 （ 4）小區的目標顧客主要為通晟公司棚戶區居民，不考慮單獨考慮車庫問題，規劃沿小區車行道布置停車位，以節省空間，滿足小區停車迅速方便要求。室外停車位進行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環境質量。 （ 5）在設計規劃上，綜合考慮內外交通，公共設施， 行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區建設，為居民創造與城市完美和諧的居住環境。 4、規劃設計圖選定主要參數指標 項目產品定位為經濟適用房，建筑形式采用多層為主，并初步確定項目主要技術指標參數如下： （ 1）建設用地總面積： 72000平方米 （ 2）總建筑面積： 74600平方米 其中：住宅： 68000平方米 公建設施建筑面積： 6600平方米 （ 3）建筑密度： （ 4）容積率： 5）綠化率： 37% 本項目擬建場地呈方 形，項目中間有交通干道通過，國地產商域網 國地產商域網 按照總體規劃要求組織實施，滿足采光、通風要求。區內除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構筑物的建筑特征與結構設計：本項目在規劃設計中，充分利用地形、地勢和項目所處的環境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關系，使各復雜的功能分區的各個進出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍商業居住社區的空間關系是建設性契合。根據現在的整體布置、建筑內的功能組合以及配套設施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認真考慮，給人們提供一個舒適的活動空 間。高層設計采用框架剪力墻結構，嚴格按國家規范及有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現代感。 棗莊市地質構造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。構造運動是構成南北山脊走向近東西，中間為東西見長的橢圓形山間斷陷盆地的主要原因。棗莊市斷裂可以分為北山斷裂、嶧縣斷裂、十里泉斷層、東王莊斷層、永安斷層、牛角斷層和三里屯 古屯斷層。棗莊褶曲可以分為棗莊向斜、雙山子擠壓帶和南山褶皺帶。 根據 國地震 參數區劃圖，該區地震動峰值加速度值為 震烈度度）。 1、建筑方案描述 （ 1）建筑特征與風格 本項目在建筑風格上充分體現現代化城市的風格，同時要求功能實用、配套設備齊全。住宅單體設計體現現代化城市建筑風范，國地產商域網 國地產商域網 慮上述一切的同時考慮到消費者的購買能力，在建設經濟適用房的基礎上盡可能將所有設施建設齊全。 本項目以現代風格為主。在整體建筑設計上要具有現代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現建筑的現代感。建筑造型設計首先注重整體形態的塑造，強調天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設計則相對簡約，建筑立面 設計中適當強調建筑盡端及立面線條的處理，以強調建筑的挺拔感、建筑感和體量感。 （ 2）建筑單體設計與功能 1）對于經濟適用房來說，以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。同時最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風調節室內氣候。 2）戶型功能分區明確，流線合理，各功能空間既相互聯系又適當保持獨立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私密性。 3）建筑單體的設計要相對簡約。 4）整體拼接靈活、體型豐富、對規劃適應，可根據地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發揮到最佳。 5） 局部設計，要更能體現人性化的特點。 6）建筑立面造型以現代、簡潔風格為出發點、利用墻面、玻璃、線角共同構筑感觀效果，結合結構的外露，更能體現整體的宏偉，把握現代設計的主題。 7）外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，國地產商域網 國地產商域網 能材料。 8）統一設計空調機位和空調冷凝水下水管。 9）公建部分的設計為區域中的特殊設計，整體造型上力求塑造標志性建筑為出發點。聚交人眼視線。整體造型和整區的建筑風格把握統一。 10）屋頂根據建筑風格，設計簡潔明快、經濟實用。 11) 根據山東省經濟適用住房管理辦法 (省政府令第 192號 )相關要求：“經濟適用房項目小區內非經營性公共配套設施建設資金，50從城市國有土地使用權出讓金和城市建設資金中劃撥， 50計入房價；中套住房面積控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面積控制在 60 平方米（ 5 平方米），“經濟適用房的售價必須嚴格執行成本不超過 3的利潤，實行公開招標，愿意接受此定價的開發商才能投標。” （ 3）建筑物與城市的協調 小區的建筑物與城市的規劃相協調，與周邊的環境相協調。 2、平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面設計和功能要求 以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室 兩廳以滿足多人口家庭居住需要；小戶型面積為 65平方米，大戶型為 85平方米。 （ 2）總平面布置和功能要求 項目總平面布置方案，吸收現代先進的規劃思想，結合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，國地產商域網 國地產商域網 局結構形式。并利用地形變化，根據地形特點，自然環境、氣候特點，使之形成樓與樓之間高低搭配，形成風格獨特，造型新穎，統一和諧的建筑群體與環境。 3、配套設施（給排水、供電、供熱、燃氣、通風、空調等） （ 1）給排水 1）給排水設計設計依據： a、建筑專業提供的條件圖。 b、建設方提供的有關設計條 件。 c、國家現行的設計規范、規程。 d、本項目建筑、結構、暖調、電氣和總圖等專業提供的作業條件圖和設計資料。 2）給水工程： a、用水水質：符合國家生活飲用水衛生標準。本工程水源為陶莊鎮自來水廠，供水壓力為 地周圍市政給水管為環狀管網。 b、用水水壓：本工程分別陶莊鎮政給水管道上接二根 筑紅線內經水表井后，與小區給水管相連接。市政給水壓力為 c、給水系統：考慮屋面太陽能和低層住戶入戶壓力的要求，本工程生活給水共設兩套加壓系統： 8+1層中 高層建筑的 5層以上部分為高區，其余部分為低區。二次加壓給水系統采用恒壓變量生活給水變頻調速泵組供水，其供水流量為設計秒流量。國地產商域網 國地產商域網 銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。 d、管材：給水支管采用 鋁穩態復合管 列，熱熔連接。立管采用 用內外壁雙熱熔連接。工作壓力為 e、保溫：在保證經濟成本的前提下，盡可能采用先進的技術與材料實現保溫。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小區內采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統。室內采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道 系統。室內地面層（ 上的生活污水重力流排出；地下室廢水采用排水溝匯集至集水坑內，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水匯集并經小區內部污水處理站處理，處理達標后首先回用于綠化，其余通過管道排至薛城區小沙河。 b、管材、接口及敷設方式：污、廢水管道系統均為單立管排水系統。排水管道除地下室內為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊頂或墻槽內。排水管采用 接。室外排水管道采用承插式 膠圈接口，并采用混凝土基礎。雨水管采用承插式 橡膠圈接口。并設混凝土基礎。 （ 2）空調、通風設計 可根據空調的設計條件，在建筑、結構及容量等設計，一次到位，分步實施，同時應考慮自然通風。 （ 3）電氣設計 國地產商域網 國地產商域網 1）設計依據 a、小區概況； b、相關專業提供的設計資料； c、建設單位提供的設計任務書及設計要求； d、國家現行的有關規范、規程及相關行業標準； e、其它有關現行國家標準、行業標準及地方標準。 2）供電電源 本工程采用二路 10 3）電氣照明 照度按現行國家標準建筑照明設計標準 （ 4）防雷 本工程預計雷擊次數各樓有所不同， 按第三類防雷建筑設防；在樓座屋頂設避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋作引下線，利用結構基礎內鋼筋網作接地體；為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連。 （ 5）燃氣 項目內部暫時不統一供氣，居民用氣使用罐裝液化氣。 （ 6）電視、電話、智能化等項目 普通住宅每戶按 2 門設計 ,物業管理部門預留辦公外線電話，配套建筑均按建設單位設置電話。 4、建筑方案的幾點說明 國地產商域網 國地產商域網 （ 1）住宅建筑設計說明 1） 住宅的設計滿足經濟適用房相關要求。并充分考慮功能、質量方面的適度超前，考慮今后數 10年內人們生活方式與需求的變化。 2）住宅設計充分體現“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節的處理都體現出對人的關懷和尊重 ,實現動靜分開 ,潔污分開。特別是對兒童居室，更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 3）住宅外觀設計采用目前流行的現代簡約風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。 4）在建筑材料方面，盡可能的采用新型建筑材料。 （ 2）小區配套 設施說明 1）交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，小區建設的宗旨是經濟適用房建設，因此并不考慮車庫的建設，但在室外會充分考慮地面停車場的設置問題。 2）每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。 3）盡可能的增加超市等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現出社區生活的現代化。 （ 3）環境藝術設計說明 1）隨著人們生活水平的提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個賣點。國地產商域網 國地產商域網 長的一段時間內，人們買 房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。 2）基于上述原因和項目自身的環境優勢，公司在進行本地塊的整體規劃設計時，在建立經濟適用房的基礎上，不僅兼顧到地塊的周邊環境，更注意小區內的環境藝術設計。 資規模 規劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅建筑面積 68000 平方米，公建設施建筑面積 6600 平方米，主要包括營業房、廁所、泵房、物業管理等。總投資 9000 萬元， 項目建設期約 12 個月左右。項目所有資金全部為薛城區陶莊鎮房地產開發有限公司。 1、國家主席令第 29號中華人民共和國城市房地產管理法和第 91號中華人民共和國建筑法； 2、國務院令第 248號城市房地產開發經營管理條例； 3、 1995年 10月 12日山東省第八屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過的山東省城市房地產開發經營管理條例； 4、棗莊市人民政府 20005 號棗莊市城市房地產開發經營管理辦法； 國地產商域網 國地產商域網 5、國務院 2003379號物業管理條例； 6、山東省 政府令 1997第 86號發布的山東省城市住宅物業管理辦法； 7、棗政發 1998106號棗莊市城市居住物業管理實施辦法； 8、中華人民共和國招標投標法及 2000年 4月 4日國務院批準由國家發展計劃委員會發布的從 2000 年 5 月 1 日起落實的工程建設項目招標范圍和規模標準確定的內容； 9、棗建字 1998213 號關于房地產開發項目實行招投標的通知； 10、中華人民共和國監理法和建設部 2003 年工程質量建設標準（強制部分）； 11、國家計委 2003編制的建設項目經濟評價方法與參數與案例 實用手冊； 12、建標 2000205號發布的房地產開發項目經濟評價方法； 13、國務院辦公廳轉發關于建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知（國辦發 2006 37號）； 14、關于落實新建住房結構比例要求的若干意見（建住房2006165號）； 15、山東省建筑工程定額和棗莊市關于建筑材料估價表及物價上漲情況和有關類似工程的計算資料； 16、棗莊市城市總體規劃 (2007年 ； 17、棗莊市土地利用總體規劃 (1997一 2010年 )； 國地產商域網 國地產商域網 18、山東省安 裝工程計價依據， 19、中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要； 20、山東省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要； 21、山東省經濟適用住房管理辦法 (省政府令第 192號 )； 22、棗莊市經濟適用住房管理辦法； 23、山東省人民政府關于加快城市住房建設提高居民住房水平的決定（魯政發 1996 50號）； 24、各種稅費的取值執行現行規定； 25、建設單位提供的其它有關資料。 1、宏觀分析 （ 1）大環境分析 大力提高人民群眾的居 住水平，是全面建設小康社會和實現現代化的重要方面與重要內容之一。低收入家庭、城鎮生活困難家庭的住房問題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素，也是制約全面建設小康社會和基本實現現代化的重要因素之一。黨和政府十分重視低收入家庭和城鎮生活困難家庭的居住條件改善問題。全國人大十屆一次會議上，政府工作報告明確提出“建立和完善對低收入者的救助制度，重視解決城市特殊困難家庭在住房、子女就學、醫療和取暖等方面遇到的問題”。棗莊市經濟適用住房管理辦法明確提出“國地產商域網 國地產商域網 離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符 合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、區（市）政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房”。 隨著我國改革開放的不斷深入，經濟發展的步伐也在繼續加快，棗莊市經濟飛速發展，結合城市規劃，主城區正有條不紊改造，短時間內城市面貌已經有較大改善，居民住房條件也得到不斷提高，但由于歷史遺留條件，部分地段居民居住條件還亟需解決。 為了促進棗莊市社會經濟發展，改善其整體投資環境和生活環境，突破目前較落后的基礎設施對經濟和社會發展的制約因素，市政府將繼續對主城區進行全面的改造。由于特殊的自然環境和歷 史因素，在其整治過程中所面臨的問題也是復雜的。我國城市建設的目標是提高居民的住房條件，改善城市的生活環境。中央和地方政府都重點強調在協調城市建設過程中，大力發展經濟適用房，以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。同時，在我國城市化進程中，有大量農村人口涌入城市，對城市基礎設施有了較高的要求。這也突出了我國城市建設的滯后性，加上長期的粗放經營方式造成大量資源浪費，同時在一定時期內對環境問題認識不足，導致整個城市環境形勢嚴峻。追求城市經營的可持續性，是在國民經濟快速發展的同時，還要謀求經濟發展與人口、資源、環境相 協調，使經濟發展推動社會進步，積極促進社會公正、安全、文明、健康發展。 通過宏觀環境分析可以看出，不管是在國家經濟發展還是在政府政策導向方面，經濟適用房和中低價房的建設在未來很長時期內，國地產商域網 國地產商域網 著存在和發展的必要性。因此，在本項目所在地建設經濟適用房與中低價房住宅區是可行 。 （ 2）小環境分析 經濟適用住房是指享受政府劃撥建設用地、減免部分相關稅費、開發商微利開發而建設的面向城鎮低收入住房困難家庭的具有經濟性、適用性和社會保障性的普通商品住房。建設經濟適用住房是解決低收入家庭住房困難問題的有效手段之一。棗莊市政府根 據國務院關于進一步深化城鎮住房 制度 改革加快住房建設的通知精神，緊密結合我市居民收入、住房及老城改造、新城建設的實際情況，充分發揮政府在住房領域的調控和保障職能，堅持政府、單位、個人合理負擔的原則，在結合 山東省經濟適用住房管理辦法 (省政府令第192 號 )的基礎上，出臺了棗莊市經濟適用住房管理辦法 等一系列關 于建設經濟適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。 在棗莊市經濟適用房政策作為住房保障