不動產登記暫行條例簡要解讀山東眾成仁和律師事務所 劉文榮,2014年11月24日，國務院總理李克強簽署第656號國務院令，公布不動產登記暫行條例，自2015年3月1日起施行。 條例共六章三十五條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。,第一條為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據中華人民共和國物權法等法律，制定本條例。第一條解讀：整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。,不動產登記暫行條例簡要解讀,不動產登記暫行條例簡要解讀,（第一條解讀續）根據物權法第十條規定，不動產實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定。制定出臺條例，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。,第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第五條解讀：該條規定了不動產權利登記的內容，即哪些不動產權利需要依照不動產登記暫行條例的規定辦理登記，前9項列舉，第10項為兜底條款。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。,不動產登記暫行條例簡要解讀,不動產登記暫行條例簡要解讀,第六條解讀：明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第七條續 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。,第七條解讀：將分散的登記職責整合到一個部門，使原來不動產登記多頭管理的問題得到切實解決。第一款規定了不動產登記辦理一般原則；第二款規定了跨縣級行政區域的不動產登記辦理的問題；第三款規定了國務院重點確定的不動產如何登記由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。,第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。 不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。不動產登記簿應當記載以下事項：,不動產登記暫行條例簡要解讀,第八條續（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項。,第八條解讀：不動產登記簿是不動產權利的載體，該條要求登記機構設立統一的不動產登記簿，將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。 不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第九條解讀：該條規范了登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質，登記機構要明確唯一、合法的介質形式。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。,第十條解讀：不動產登記簿的登記事項是否準確、完整，直接關系到權利人的利益，該條明確了對登記事項的要求，并對什么情況下可以修改登記事項做出明確規定。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十二條解讀：建立嚴格、周密的不動產登記簿保管制度是完全必要的，該條要求紙質登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施；電子登記簿要配備專門的存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，例如電子登記薄要定期進行異地備份。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。 行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十三條解讀：該條明確了不動產登記簿的保管責任，要求登記機構建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿；任何人不得損毀登記簿登記簿損毀、滅失的，要依據原有登記資料予以重建。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十五條當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。 不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。,不動產登記暫行條例簡要解讀,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十五條解讀：該條體現了充分尊重申請人意思自治的原則。我國民法通則第4條明確規定，民事活動應遵循自愿原則。 不動產交易屬于民事活動，應遵循的基本原則就是自愿原則，除非法律另有規定或者依據有關國家機關規定，否則不動產登記機構只能依據當事人的申請進行登記。當事人不申請，登記機構不能主動登記，也不能隨意為當事人的申請確定期限。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。雖然不動產登記實行自愿原則，但如果不登記，根據物權法的相關規定，則無法發生當事人預期的物權變動的效果(如所有權不轉移、抵押權不能產生等)，勢必要承受巨大的法律上的風險。,第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關系的說明材料；（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第十六條解讀：該條明確了提交申請材料的范圍，并明確申請人要對材料的真實性負責。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。第二十五條解讀：關于登記信息共享，條例主要規定：一是建立信息管理基礎平臺，要求國土資源部會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，登記信息要納入該平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。二是加強登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門的審批信息、交易信息等實時互通共享。三是加強其他部門之間的信息共享，要求國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門加強不動產登記有關信息互通共享。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第二十八條解讀：規范了權利人、利害關系人、有關單位對查詢獲得的不動產登記信息、資料的使用問題。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照中華人民共和國物權法的規定承擔賠償責任。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第二十九條解讀：該條原則規定了違反不動產登記暫行條例所應承擔的法律責任。首先對登記機構規定了嚴格的法律責任，如果登記機構登記錯誤給他人造成損害，要依法承擔賠償責任。其次明確強調申請人應當對申請材料的真實性負責，對于提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的當事人，應當承擔賠償責任。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。,不動產登記暫行條例簡要解讀,不動產登記暫行條例簡要解讀,第三十條解讀：該條規定了登記機構工作人員不當履職責任。規定登記人員有虛假登記，損毀、偽造登記簿，擅自修改登記事項等濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。,不動產登記暫行條例簡要解讀,第三十一條解讀為了維護不動產權屬證書、不動產登記證明的權威性，避免登記錯誤，該條規定對于偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的行為，除了收繳、沒收違法所得等行政處罰外，并可依法追究民事賠償責任以及刑事責任。,第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他