2011年第二季度上海工業物業指數報告 2011年07月18日14:27上海工業房地產測評研究中心市場概況1-5月份，上海規模以上工業總產值同比增速始終維持在10%左右的穩定增長，規模以上工業產品產銷率也在98.8%-99.5%的較高水平，上半年上海工業六大重點發展行業投資比去年同期增長11%，這些數據充分表明上海實體經濟整體狀況仍然呈較明顯的樂觀狀態。這也為企業擴大生產提供了較穩定的市場預期。二季度以來，上海工業物業市場需求仍然比較旺盛。工業企業尤其是制造業企業的擴張，使得上海工業廠房類物業租金不斷上漲，二季度平均租金較上個季度租金上漲了2.17%。在市場供應方面，第二季度工業物業供應量遠不能滿足市場的巨大需求，根據上海招商網數據中心不完全統計，第二季度上海市工業物業供應面積為1672930，而市場需求面積卻高達2191050，供應面積和需求面積的巨大缺口直接推使上海工業物業租售價格持續攀升。隨著國家利率的繼續調高，信貸的收緊使大量資金從住宅市場開始流入其他地產市場。而第二季度工業地產投資市場表現尤為搶眼，有24幅工業用地成交的溢價率都超過了100%，其中有3幅地塊的溢價率甚至超過了300%，這充分表明投資者對工業土地市場的看好，不少投資者開始將目光鎖定工業地產。上海產業轉移步伐的加快，促使著工業區的架構正在不斷調整，一些低附加值的企業在逐步被淘汰出園區，而新興產業和高附加值的企業則被爭搶引入工業區。4月26日南匯工業區引進高新技術企業飛蕾醫療器械項目；5月23日，金山工業區與上海高風能源科技有限公司進行簽約；閔行開發區臨港園區也在本季度引進了新能源領域的上海艾郎風電項目落戶；隨著國家對戰略新興產業的一些利好出臺，不少戰略新興產業企業在第二季度都有所擴張。租售價格本季度工業物業的整體租售市場延續了上個季度的升勢但增速有所放緩。根據上海工業房地產測評中心后臺的數據統計顯示，2011年第二季度上海工業物業租金均價環比上漲1.11%，同比上漲4.94%；工業物業出售均價環比上漲0.65%，同比上漲2.51%。從圖Q2-3可以看出，第二季度的工業物業各區域租金水平呈梯田狀分布，分屬在3個區間。浦東和閔行地區處于較高的區間，平均租金穩定在0.8-1.1元/天之間；寶山，嘉定，松江等區的租金水平徘徊在0.6-0.7元/天，青浦、奉賢、金山的最高租金依然很難逾越0.55元/天；從Q2- 4可以看到，第二季度上海郊區工業物業的平均售價為3203.2元/，浦東地區的平均售價微跌，青浦、松江、金山、奉賢四個區縣的工業物業出售均價依然在整個上海的平均售價之下，未來有較多的上升空間。Q2-1Q2-Q2-Q2-需求市場根據上海招商網后臺統計，2011年第二季度工業物業市場在需求數量上環比上漲了25.48%，在需求面積上漲了12.21%。由圖Q2-5可以看出，本季度對嘉定工業物業的需求占比較上個季度上漲了2.71%，相對于其他區縣，嘉定區的工業物業需求漲幅最大，且首次超越了浦東需求占比（12.53%）；同時從圖中也可以看出，上海遠郊區縣的需求占比在不斷上漲，這也表明整個工業物業市場的需求正在從近郊向遠郊轉移。由圖Q2-6可以看出，10003000面積的工業物業仍是市場需求主力，但相比較上個季度，8000-10000的大面積工業物業需求占比有一定上漲，從占4.89%的比例微升至5.53%，漲幅雖不大，但可以看出市場上不僅小企業在擴張，大企業也在積極擴大規模。由圖Q2-9可以看到，市中心區域對廠房的需求以多層廠房為主，而在其他區域仍然以單層廠房需求為主，這主要由各區域的產業導向不同所致；Q2-8看出，對研發辦公類物業的需求占比達到了7.25%，雖然還遠不能撐起市場主力需求，但隨著不少低附加值產業轉移出上海，上海現代服務業比重的提升，高新企業及服務型企業對研發辦公類物業的需求將會不斷提升。Q2-Q2-Q2-Q2-Q2-投資建議隨著三產比重在上海經濟中的提升，生產型服務業的發展越來越受重視，當下市場上很多企業開始尋求集辦公、研發、制造、運營于一處的綜合物業。5月19日，聯東地產在金山開發的首個產業綜合體項目聯東U谷南上海國際企業港啟動，項目建成后將集總部商務辦公、中試研發廠房、標準化廠房、綜合配套為一體，這也代表了未來工業地產的發展趨勢。因此投資者對綜合性物業的發展可以在以后進行長期關注。受益新興戰略產業政策，物聯網有望駛上快車道。物聯網將推動全球產業智能化，預計2020年市場規模將達萬億元。目前上海有嘉定和浦東兩大物聯網基地，嘉定的物聯網中心已經掛牌啟動，一期