畢業設計 論文 中文題目 我國現行房產稅的探討 學習中心 紅旗大學 專 業 會計學 姓 名 1 學 號 14702095 指導教師 1 2016 年 3 月 10 日 遠程與繼續教育學院 1 北京交通大學北京交通大學 畢業設計畢業設計 論文論文 承諾書承諾書 本人聲明 本人所提交的畢業論文 我國現行房產稅的探討 是本人在指導教師指導 下獨立研究 寫作的成果 論文中所引用的他人無論以何種方式發布的文字 研究成果 均在論文中明確標注 有關教師 同學及其他人員對本論文的寫作 修訂提出過且為本人 在論文中采納的意見 建議均已在本人致謝辭中加以說明并深致謝意 本人完全意識到本 聲明的法律結果由本人承擔 本畢業論文 我國現行房產稅的探討 是本人在讀期間所完成的學業的組成部分 同 意學校將本論文的部分或全部內容編入有關書籍 數據庫保存 并向有關學術部門和國家 相關教育主管部門呈交復印件 電子文檔 允許采用復制 印刷等方式將論文文本提供給 讀者查閱和借閱 論文作者 1 簽字 2015 年 12 月 15 日 指導教師已閱 1 簽字 2015 年 12 月 20 日 北京交通大學北京交通大學 畢業設計畢業設計 論文論文 成績評議成績評議 年級層次專業姓名 題目 指 導 教 師 評 閱 意 見 成績評定 指導教師 年 月 日 答 辯 小 組 意 見 答辯小組負責人 年 月 日 1 北京交通大學北京交通大學 畢業設計畢業設計 論文論文 任務書任務書 本任務書下達給 本任務書下達給 20142014 級級 專升本會計學專升本會計學 專業專業 學生學生 1 1 設計 論文 題目 我國現行房產稅的探討設計 論文 題目 我國現行房產稅的探討 一 設計 論述 內容 1 何謂房產稅 其性質 征收原理如何 2 我國征收房產稅的基本條件與稅收環境 3 我國現行房產稅存在的問題及原因 4 應如何解決現行房產稅存在的問題 二 基本要求 1 論文觀點要明確 邏輯要清晰 要理論聯系實際 重點要突出 2 論文結構要合理 內容要充實 層次要清晰 論述要充分 認真調查研究 廣泛搜集 資料 嘗試創新 3 概念要準確 數據可靠 結論正確 文筆流暢 表達準確 論文字數在1 2萬字左右 參考文獻要在7篇以上 4 獨立完成 嚴格按照學校對論文的格式要求 遵守進度安排寫作 及時與指導教師溝 通 三 重點研究的問題 1 我國征收房產稅的基本條件與稅收環境 2 我國現行房產稅存在的問題及原因 3 應如何解決現行房產稅存在的問題 四 主要技術指標 1 舉例說明現行房產稅的征收情況 2 我國現行房產稅存在問題的相關數據 2 五 其他要說明的問題 下達任務日期 2015 年 12 月 20 日 要求完成日期 2016 年 03 月 10 日 答辯日期 年 月 日 指導教師 1 3 開開 題題 報報 告告 題題 目 我國現行房產稅的探討目 我國現行房產稅的探討 報告人 報告人 1 1 20152015 年年 1212 月月 2121 日日 一 文獻綜述 房產稅是以房屋為征稅對象 按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據 向產權所有 人征收的一種財產稅 房產稅是國家參與房地產收益分配的形式 在組織地方財政收入 調節收入公平分配 調控房地產經濟運行等方面發揮著重要作用 但是 面對日益發展的 中國經濟和日益變化的中國社會 我國目前的房地產稅收制度已明顯不適合現代經濟發展 的需要 存在著諸多的弊端和不足 嚴重阻礙了我國房地產市場的健康發展和稅收的功能 發揮 2011 年 1 月 28 上海 重慶開始試點房產稅 房產稅在試點推廣過程中 眾多學 者運用文獻法 比較分析法 實證分析法等方法對房產稅制度展開了廣泛研究 涉及房產 稅制度的方方面面 如稅種 稅基 計稅依據和稅收征管問題等等 在現行房產稅制度分 析上 學界達成了多項共識 研究者認為 我國房產稅制度存在諸多弊端 其中有自身體 制原因 也有政府在征管方面的疏失 房產稅制度本身還不夠完善是影響其發展的一大因 素 1 房產稅在我國征收條件與環境 2010年5月 國務院同意并轉發了國家發改委 關于2010年深化經濟體制改革重點工 作的意見 要求 逐步推進房產稅改革 2011年1月召開的國務院常務會議同意在部 分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點 具體征收辦法由試點省 自治區 直轄市 人民政府從實際出發制定 為貫徹執行國務院2011年1月26日推出新的加強房地產市場調 控措施 新 國八條 房產稅征收工作于同月28日在重慶和上海啟動 兩市頒布了房 產稅征收條例并宣布正式實施 上海市個人住房房產稅征收的對象為 上海居民家庭新購 第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房 同時明確對上海居民家庭給予人均60平 方米的免稅住房面積予以扣除 重慶市規定 主城9區內存量增量獨棟別墅 新購高檔商 品房 外地炒房客在重慶購第二套房 將被征收房產稅 涉及10 的人數 主要針對富人 群體征稅 其稅率為0 5 1 2 從2011年10月1日起 重慶開始對主城區內符合要求存量 獨棟商品住宅征收個人住房房產稅 成為國內首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市 目前上海并未出臺對存量房征收房產稅的相關政策 仍按照現有政策執行 雖然房產稅試點目前尚處在積累經驗階段 但試點成效已經初顯 從重慶市自開征房 4 產稅試點以來 應稅高檔住房占總住房成交量的比重同比下降了27 房價下降10 其對 抑制高檔住房消費起到了積極作用 部分開發商已開始調整戶型結構 減少高檔房比重 降低大戶型供給 這樣來看 房產稅試點對高價房的需求有較強的抑制作用 有助于房地 產市場的健康發展 而且房產稅也是我國房地產市場一項重要的制度建設 是我國財稅體 制改革的重要舉措 有必要進一步完善 國政協委員 清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵2日在接受媒體采訪時表 示 近年來有關房產稅的討論和爭論來看 支持出臺房產稅政策的理由 主要是基于房價 過高 住房的投資性太強 希望通過房產稅的推出遏制一下房價和炒房 使房價回歸理性 使住房回歸居住功能 否則 就沒有必要出臺房產稅政策 至于房產稅能否成為地方財政的重要收入來源 一方面 要看房產稅政策的設計和意 圖 以及與之配套政策的完善和優化 使其不要出現重復征稅 尤其不要傷害普通百姓和 完全用于居住的住房需求 另一方面 要看稅率的高低和征收范疇的大小 如果征收標準 較低 范圍較小 也是很難成為地方財政主要來源的 2 房產稅的問題 田云華在 我國房產稅水費體系及房產稅試點 里闡述了我國房產稅試點存在的問題 第一 房產稅屬于財產稅的一種 財產稅一般以存量財產評估價值為計稅依據 不管財產 是否帶來收入 只要財產存在就必須對其征稅 造成貧富差距和擴大和加劇 第二 我國 房地產市場屬于賣方的市場 并且稅費征收體系混亂不清 征收不規范 房地產開放環節 稅費負擔重等各方面造成了買方的弱勢地位 王冉冉在 我國現行房產稅問題研究 中分析了我國現行房產稅制度存在的問題 首 先 稅率設計缺乏靈活性 其次 征收范圍過窄 最后 計稅依據不合理 陳鴻祥在 穩妥推進房產稅改革的制度障礙與路徑安排 中也闡述了我國目前房產稅 制度存在的問題 首先是產權登記制度不完善 信息化建設滯后 其次是征稅范圍小 稅 基狹窄 第三是計稅依據采用歷史交易價格 不能反映現實稅負水平 最后是流通環節稅 負偏重 而保有環節稅負偏低 3 我國房地產業稅制改革的設想 笪可寧 張仕祺在 我國征收房產稅存在的問題及對策 中對我國房產稅制度設計提 出建議 第一 拓寬征稅范圍 建議將個人非經營性住房以及農村住房 事業單位住房統 一納入到征稅范圍 第二 統一計稅依據 第三 合理設置稅率且歸并稅費 第四 規范 稅務部門的管理制度 第五 采用 法不溯以往 的方式征稅 梁紅在 我國房產稅公平性及其對策分析 里闡述了房產稅公平性改革及對策分析 5 第一 明確房產稅的目的和原則 即公平原則 效率原則和稅收中性和適度調控相結合的 原則 第二 創建房產稅公平性機制 首先 拓寬稅基 擴大征稅范圍 實現房產稅空間 上的公平性 其次 以房產的市場價值作為房產的計稅依據 實現房產稅時間上的公平性 最后 合理設置房產稅在各環節的稅率 保證住房分配的公平性 羅素惠在 我國房地產稅收體制的現狀分析與建議 中遵循 簡稅制 寬稅基 低稅 率 嚴征管 的稅制改革方針 本著 正稅 明租 少費 的房地產稅制改革的基本方向 對我國現行房產稅制度提出建議 第一 簡化稅制 優化結構 第二 調整稅基和稅率 第三 科學確定房產稅的計稅依據 第四 適當分權 提高地方政府的積極性 第五 適 時修正稅法 第六 簡歷完善的征管體系 提高征管效率 陶新穎在 我國房產稅改革政策研究 對完善房產稅改革提出了政策建議 第一 以 市場評估值作為房產稅的計稅依據 第二 將征收對象范圍由增量房產擴大為存量和增量 房產 第三 完善房產稅的立法機制并給予地方一定的立法權 第四 對既有的房地產租 稅費體系進行調整 參考文獻 1 中華人民共和國房產稅暫行條例 1986 年 9 月 15 日國務院國發 1986 90 號文件發布 2 苑新麗 李維萍 關于進一步推動房產稅改革的思考 J 中國房地產 2013 6 3 田云華 我國房產稅稅費體系及房產稅試點 J 現代經濟信息 2012 7 4 王冉冉 我國現行房產稅問題研究 J 公共管理 2012 11 5 陳鴻祥 穩妥推進房產稅改革的制度障礙與路徑安排 J 金融教學與研究 2013 3 6 笪可寧 張仕祺 我國征收房產稅存在的問題及對策 J 沈陽建筑大學學報 2013 1 7 梁紅 我國房產稅公平性及其對策分析 J 知識經濟 2013 6 8 羅素惠 我國房地產稅收體制的現狀分析與建議 J 太原城市職業技術學院學報 2012 7 9 陶新穎 我國房產稅改革政策研究 J 中國證券期貨 2012 10 二 選題的目的和意義 有數據顯示 2013 年 1 9 月 我國房產稅實現收入 1151 68 億元 同比增長 13 6 城鎮土地使用稅實現收入 1287 75 億元 同比增長 11 1 很明顯 房地產業已 經成為我國現階段國民經濟的一個重要的支柱產業 近年來的蓬勃發展 客觀上對我國現 6 行房產稅制度提出了新的要求 另一方面 房價的虛高 金融風險的增大也客觀上要求必 須發揮好稅收宏觀調控功能 我國現行的房地產稅在稅收制度和稅收征管上存在諸多問題 稅負主要集中在房地產的開發 建設 轉讓和交易環節 保有環節少 不能適應社會經濟 的發展狀況 也不能在地方政府的財政收入中起重要作用 因此 對我國房產稅進行改革 探討其可行路徑具有重要的顯示意義 三 研究方案 框架 第一部分 解釋房產稅的定義 其性質以及征收原理 第二部分 闡述我國征收房產稅的基本條件與稅收環境 第三部分 指出我國現行房產稅存在的問題及原因 第四部分 提出如何何解決現行房產稅存在的問題 四 進度計劃 2015 11 15 2015 12 15 搜集相關信息 與導師確定論文題目 2015 12 16 2015 12 30 撰寫并修改開題報告 2016 1 1 2016 2 15 撰寫并修改論文正文 進行論文中期檢查 2016 2 16 2016 3 10 電子版論文上交導師 并按建議修改論文 2016 3 11 2016 3 20 打印論文定稿交付導師 2016 3 21 2016 3 30 完成答辯提綱 準備進行答辯 五 指導教師意見 資料豐富 計劃合理 通過開題報告 可以進行中期報告 論文寫作 指導教師 1 2015 年 12 月 27 日 7 中中 期期 報報 告告 題目 我國現行房產稅的探討題目 我國現行房產稅的探討 報告人 報告人 1 1 一 進展情況 已完成的工作 論文題目確定之后 我便著手搜集一些與課題相關的資料 通過對資料的查閱學習 開學之后就邊工作邊學習與課題相關的資料 看了多元統計分析教材 了解了判別分析的 的理論基礎 即概念 意義 改革方向 認真學習了房產稅 12 月中旬對課題已有了系 統的了解 理順了大體的思路 并在此基礎之上完成了論文開題報告 開題準備之后 我便進入了論文的撰寫階段 根據開題報告的論文結構 我積極研究各種資料 通過自己 的努力 認真進行論文的撰寫 目前初稿接近尾聲 擬完成的工作及進度安排 1 接下來盡快完成論文初稿 并在 2 月初完成論文的定稿 2 經老師指導修整論文 然后將論文定稿 并將論文裝訂成冊 并在指導老師的安排下進 行定期的答辯練習 3 將進行論文的進一步修改和答辯準備工作 在 3 月 10 號以后 進行論文的正式答辯 二 指導教師意見 中期報告通過 可以繼續進行論文寫作 指導教師 1 2016 年 2 月 1 日 8 結結 題題 驗驗 收收 指導教師填寫 一 完成日期 二 完成質量 三 存在問題 四 結論 指導教師 年 月 日 9 中中 文文 摘摘 要要 房產稅是以房屋為征稅對象 按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據 向產權所有 人征收的一種財產稅 因為當前我國房價虛高 有關專家提出要向占有多套房產的人征收房產稅 希望通過 征收房產稅來遏制炒房 投機性購房現象 這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下 房產稅被賦予的厚望 本文從我國房地產稅收制度的現狀和存在的問題入手 分別從稅收制度和稅收征管兩 方面切入 對我國房產稅制度進行現狀探討與實際分析 尋找稅制結構中存在的缺陷 在 此基礎上 對我國房產稅制度結構和稅收征管的提升和選擇提出相適應的對策建議 改革 后的房產稅制度將現行涉及房地產方面的稅種進行整合 取消一些不適應經濟發展的稅種 合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種 開征物業稅 調整稅基 降低稅率 加強征管 建立 了一個科學合理的租 稅 費體系 并輔之以有效的配套措施 提升房地產稅收的立法層 次 建立和完善房地產估價制度 促進我國房地產市場持續 健康 有序地發展 關鍵詞 房產稅制 存在問題 稅制設計 10 英英 文文 摘摘 要要 Building taxes take house as a levy objects it is based on the residual value of the building or rental income levied this kinds of tax on owners Because the current house price of our country is artificially high experts proposed we should levy Building tax for people who own multiple homes They hope we could curb property speculation and speculative buying phenomenon through collecting building tax In the case of Property tax is faced with obstacles of law and technology Building taxes are endowed with high hopes This article proceeds from the current situation and existing problem of the building taxes system in our country reviewing the tax system as well as tax collection and management separately to analysis the current situation of building taxes in our country and try to find defects in the structure of tax system Based on the above understanding some suitable suggestions on the structure of tax system and the promotion and choice of tax collection and management are put forward accordingly which aims to adapt them to the continuous development of the socialist market economy and to promote the real estate market and guarantee its development in a sustainable healthy and well organized way Key words building taxes system existing problem design of tax system 11 目目 錄錄 1 緒論 13 2 我國征收房產稅的基本條件與稅收環境 14 2 1 我國征收房產稅的基本條件 14 2 2 我國征收房產稅的稅收環境 15 3 現行房產稅制度存在的問題 17 3 1 我國現行房產稅制度設計的缺陷 17 3 1 13 1 1 稅費種類繁雜稅費種類繁雜 17 3 1 23 1 2 稅種結構不合理稅種結構不合理 17 3 1 33 1 3 課稅范圍狹窄課稅范圍狹窄 18 3 1 43 1 4 計稅依據不合理計稅依據不合理 18 3 23 2 我國房產稅稅收征管的缺陷我國房產稅稅收征管的缺陷 19 3 2 13 2 1 房地產交易監控手段缺乏房地產交易監控手段缺乏 19 3 2 23 2 2 房產稅立法權過度集中房產稅立法權過度集中 20 3 2 33 2 3 稅務人員的素質不高稅務人員的素質不高 20 3 2 43 2 4 納稅服務體系不健全納稅服務體系不健全 20 3 2 53 2 5 稅收征管手段落后稅收征管手段落后 20 4 我國房產稅制度改革的設想 21 4 14 1 房產稅制度改革的建議房產稅制度改革的建議 21 4 1 14 1 1 合理設計房產稅制度體系合理設計房產稅制度體系 21 4 1 24 1 2 優化選擇房產稅制度體系優化選擇房產稅制度體系 22 4 1 34 1 3 深化稅費改革深化稅費改革 23 4 24 2 完善稅收征管的配套措施完善稅收征管的配套措施 23 4 2 1 4 2 1 建立房地產評稅制度建立房地產評稅制度 23 4 2 2 4 2 2 建立財產登記制度建立財產登記制度 24 4 2 3 4 2 3 建立稅收評估征管系統建立稅收評估征管系統 24 4 2 4 4 2 4 加強征管力度 填補稅收漏洞加強征管力度 填補稅收漏洞 24 4 2 5 4 2 5 建立并完善相關部門協調機制建立并完善相關部門協調機制 24 5 改革后我國房產稅制度的展望 24 5 15 1 房地產流轉環節的稅制房地產流轉環節的稅制 24 12 5 1 15 1 1 房地產的取得房地產的取得 24 5 1 25 1 2 房地產的轉移房地產的轉移 25 5 1 35 1 3 房產的租賃房產的租賃 25 5 2 房產保有環節的稅制 25 結論 26 參考文獻 27 13 1 1 緒論緒論 房產稅是以房屋為征稅對象 按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據 向產權所有 人征收的一種財產稅 房產稅暫行條例規定 房產稅在城市 縣城 建制鎮和工礦區征收 城市 縣城 建 制鎮 工礦區的具體征稅范圍 由各省 自治區 直轄市人民政府確定 房產稅征收標準分為從價或從租兩種情況 1 從價計征的 其計稅依據為房產原 值一次減去 10 30 后的余值 2 從租計征的 即房產出租的 以房產租金收入為 計稅依據 從價計征 10 30 的具體減除幅度由省 自治區 直轄市人民政府確定 如浙 江省規定具體減除幅度為 30 房產稅稅率采用比例稅率 按照房產余值計征的 年稅率 為 1 2 按房產租金收入計征的 年稅率為 12 根據 中華人民共和國房產稅暫行條例 第七條明確規定 房產稅按年征收 分期繳納 納稅期限由省 自治區 直轄市人民政 府規定 所以 各城市的征稅時間并不一致 房產稅的征稅對象是房產 所謂房產 是指有屋面和圍護結構 能夠遮風避雨 可供 人們在其中生產 學習 工作 娛樂 居住或儲藏物資的場所 但獨立于房屋的建筑物如 圍墻 暖房 水塔 煙囪 室外游泳池等不屬于房產 但室內游泳池屬于房產 由于房地產開發企業開發的商品房在出售前 對房地產開發企業而言是一種產品 因 此 對房地產開發企業建造的商品房 在售出前 不征收房產稅 但對售出前房地產開發 企業已使用或出租 出借的商品房應按規定征收房產稅 房產稅由產權所有人繳納 產權屬于全民所有的 由經營管理單位繳納 產權出典的 由承典人繳納 產權所有人 承典人不在房產所在地的 或者產權未確定及租典糾紛未解 決的 由房產代管人或使用人繳納 因此 上述產權所有人 經營管理單位 承典人 房 產代管人或者使用人 統稱房產稅的納稅人 外商投資企業和外國企業 外籍個人 海外華僑 港澳臺同胞所擁有的房產不征收房 產稅 房產稅的計價依據分為兩種 按照房產余值征稅的 稱為從價計征 房產稅依照房產 原值一次減除 10 30 后的余值計算繳納 扣除比例由省 自治區 直轄市人民政府在 稅法規定的減除幅度內自行確定 這樣規定 既有利于各地區根據本地情況 因地制宜地 確定計稅余值 又有利于平衡各地稅收負擔 簡化計算手續 提高征管效率 房產原值 應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施 主要有 暖氣 衛生 通風等 納稅人對原有房屋進行改建 擴建的 要相應增加房屋的 14 原值 按照房產租金收入計征的 稱為從租計征 房產出租的 以房產租金收入為房產稅的 計稅依據 2 2 我國征收房產稅的基本條件與稅收環境我國征收房產稅的基本條件與稅收環境 2 1 我國征收房產稅的基本條件 房產稅是國家參與房地產收益分配的形式 在房產稅中體現的是 國家作為政治統治 機構或社會公共事務管理機構與經營者 房地產所有者之間的經濟分配關系 國家根據有 關稅法 參與房地產所有者和經營者在房地產開發經營管理中取得的各種收入或收益進行 再分配 表 2 1 2013 年 1 9 月稅收的總收入及稅種收入表 單位 億元 稅目收入比上年增減額增長率 稅收收入 84412 117002 039 0 其中國內的 增值稅 20836 591577 048 2 消費稅 6353 98232 323 8 進口貨物增值稅及消費稅 9981 12 1153 79 10 4 出口貨物退增值稅及消費稅 7725 2313 75 0 2 營業稅 12887 911264 8110 9 企業所得稅 19434 142436 0014 3 個人所得稅 5067 47493 4210 8 房產稅 1151 68138 0713 6 證券交易印花稅 352 34101 0640 2 城鎮土地使用稅 1287 75128 4311 1 車輛購置稅 1881 92227 7013 8 關稅 1892 20 230 24 10 8 契稅 2872 76772 5336 8 資料來源 財政部網站 我國房地產業已成為國民經濟的支柱產業 房產稅在國家財政收入中所占的比例有所 增長 是國家與城市政府收入的重要來源 如表一所示 2013 年 1 9 月 我國房產稅實 15 現收入 1151 68 億元 同比增長 13 6 城鎮土地使用稅實現收入 1287 75 億元 同比 增長 11 1 2 2 我國征收房產稅的稅收環境 與高速發展的房產業比較 目前的房產稅制弊端漸漸暴露 尤其是在房產投資增長普 遍低于房產銷售的狀況下 開發商將更多的資金投放在在建項目上 投資資金的回收期的 延長 又使銷售收入難以增加 開發商的資金壓力便越發緊張 再者涉及房產業的稅費是 在開發商開發之前征收的 按銷售狀況來征收的營業稅又實行多退少補的前期納稅政策 在這種的情況下 開發商開發成本中的房產稅費幾乎都是在前期便繳納 這就讓房產稅費 在開發商的成本比例中的壓力越來越大 在我國的房地產稅費體系中還有大部分的費 對房地產征收費用也是我國財政收入的 一種方式 是國家機關為房產市場提供了服務 管理而收取的報酬 包括在房產活動中引 出的各種費 從房地產的開發階段 保有階段 轉讓階段和收益階段來看 各個階段包含 的房地產稅費如下 在房地產開發階段 前期包括土地使用費 土地出讓金 土地開發費 契稅 市政配套設施費等 而立項規劃階段則包括施工許可報建費 建設工程許可費 建 設工程備案費等 到了工程建設之后 稅費負擔有營業稅 工程管理費 城市建設維護稅 及教育費附加 印花稅和質檢費等 房地產保有階段稅收就是狹義概念上的房地產稅 在 我國主要包括房產稅 城鎮土地使用稅或城市房地產稅 房產的轉讓階段的稅費則主要包括營業稅 土地增值稅 城市建設維護稅及教育費附 加 轉讓登記費 契稅 印花稅等 收益階段則包括所得稅 交通能源重點建設基金等 我國現行的房地產費主要有三個類型 土地使用費 事業性收費以及行政性收費 土 地使用費是指單位和個人按照規定對所取得的國有土地使用權向國家繳納使用土地的費用 主要包括土地租金 國家對土地的開發所帶來的成本 征用土地和補償費和安置補助費 房地產事業性收費是該房產所對應的行政管理機關及其所屬事業單位為社會或個人提供特 定服務所收取的費用 包括房屋的估價收費以及拆遷管理費等 房地產行政性收費是行政 管理機關執行行政管理職能對房地產業進行管理所收取的費用 主要包括登記費 權證費 勘丈費 手續費和監證費 1 2010年5月 國務院同意并轉發了國家發改委 關于2010年深化經濟體制改革重點工 作的意見 要求 逐步推進房產稅改革 2011年1月召開的國務院常務會議同意在部 分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點 具體征收辦法由試點省 自治區 直轄市 人民政府從實際出發制定 為貫徹執行國務院2011年1月26日推出新的加強房地產市場調 16 控措施 新 國八條 房產稅征收工作于同月28日在重慶和上海啟動 兩市頒布了房 產稅征收條例并宣布正式實施 上海市個人住房房產稅征收的對象為 上海居民家庭新購 第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房 同時明確對上海居民家庭給予人均60平 方米的免稅住房面積予以扣除 重慶市規定 主城9區內存量增量獨棟別墅 新購高檔商 品房 外地炒房客在重慶購第二套房 將被征收房產稅 涉及10 的人數 主要針對富人 群體征稅 其稅率為0 5 1 2 從2011年10月1日起 重慶開始對主城區內符合要求存量 獨棟商品住宅征收個人住房房產稅 成為國內首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市 目前上海并未出臺對存量房征收房產稅的相關政策 仍按照現有政策執行 雖然房產稅試點目前尚處在積累經驗階段 但試點成效已經初顯 從重慶市自開征房 產稅試點以來 應稅高檔住房占總住房成交量的比重同比下降了27 房價下降10 其對 抑制高檔住房消費起到了積極作用 部分開發商已開始調整戶型結構 減少高檔房比重 降低大戶型供給 這樣來看 房產稅試點對高價房的需求有較強的抑制作用 有助于房地 產市場的健康發展 而且房產稅也是我國房地產市場一項重要的制度建設 是我國財稅體 制改革的重要舉措 有必要進一步完善 國政協委員 清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵2日在接受媒體采訪時表 示 近年來有關房產稅的討論和爭論來看 支持出臺房產稅政策的理由 主要是基于房價 過高 住房的投資性太強 希望通過房產稅的推出遏制一下房價和炒房 使房價回歸理性 使住房回歸居住功能 否則 就沒有必要出臺房產稅政策 至于房產稅能否成為地方財政的重要收入來源 一方面 要看房產稅政策的設計和意 圖 以及與之配套政策的完善和優化 使其不要出現重復征稅 尤其不要傷害普通百姓和 完全用于居住的住房需求 另一方面 要看稅率的高低和征收范疇的大小 如果征收標準 較低 范圍較小 也是很難成為地方財政主要來源的 日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示 房地產調控未來的大 方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代 限購令 這樣的行政手段 今年年底將會對上海 重慶兩地的房產稅試點情況做總結 今后可能會出臺擴大試點的方案 但擴大試點城市名 單尚未確定 從上述采訪中可以看出國家積極改革房產稅的決心 進一步推動房產稅改革試點的范 圍及程度 同時對如何在中國進一步改革財產稅進行了思考 如何使房地產調控在制度建 設方面得到更多實質性推進及如何改革完善地方稅務體系 如何推進財富分配機制及如何 抑制房地產泡沫等 正因為當前我國房價虛高 有關專家提出要向占有多套房產的人征收房產稅 希望通 17 過征收房產稅來遏制炒房 投機性購房現象 這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下 房產稅被賦予的厚望 3 3 現行房產稅制度存在的問題現行房產稅制度存在的問題 3 1 我國現行房產稅制度設計的缺陷 我國現行房產稅制度在調節經濟和組織財政收入等方面發揮了一定的積極作用 但根 據社會主義市場經濟發展的要求 我國現行房產稅制度仍存在一些亟待改進的問題 3 1 13 1 1 稅費種類繁雜 稅費種類繁雜 我國目前涉及房地產的稅種非常多 直接的稅種包括房產稅 土地增值稅 城鎮土地 使用稅 耕地占用稅 營業稅 契稅等 間接相關的稅種有印花稅 城市維護建設稅 企 業所得稅和個人所得稅等 相關費用有教育費附加等 涉及到房地產保有環節的稅種主要 是房產稅和土地使用稅 收費項目就更加繁雜 一般都在幾十種 有的地方甚至過百種 以費代稅 以稅代租 以稅代費 以費代租的現象都有存在 因為三者之間界限混淆 所 以稅收的嚴肅性 規范性都不足以體現 也照成一些亂收費的不良現象 同時也對稅收的 宏觀調控功能造成限制 2 3 1 23 1 2 稅種結構不合理 稅種結構不合理 我國現行房產稅制度中一個最明顯的特征就是在房產的流通這一環節上稅種多而且稅 負重 而在房產保有這一環節卻征稅較少 稅收的優惠范圍比較大 這種設置的消極影響 有 1 房屋 土地閑置 浪費現象嚴重 土地和房屋保有階段課稅少 稅負輕 在流 通時卻多個稅種同時征收 這樣就等于給了房屋 土地的保有者免息貸款 即 只要房屋 土地未進入流通環節 就無需為其增值而交稅 這種現象間接鼓勵了房屋 土地保有 使 保有者以相對低的成本長期持有房屋 土地 等待房產的升值 與此同時 一些土地的所 有者為了能夠在適合的時間及時售出土地 往往只會對土地進行簡易的開發 以空值或低 使用率的方式保有 不利于土地作為有限資源的合理利用 2 進入流通階段的的房屋 土地要負擔過重的稅負 抑制了房屋 土地的流通和 正常的交易 滋生了房屋 土地的不顯著性流動 偷稅現象因此增多 這就導致國家的稅 收收入的縮水現象 更為令人擔憂的是 因為土地保有者長期將土地把持在手中 直接阻 18 擋了土地進入市場的進程 減少了土地的市場供給 造成土地價格上升 3 因為沒有有效的稅收調控機制 政府在房地產保有階段發生的價值自然增值部 分無法充分參與增值的分配 只能放任其流向房地產的實際保有者 3 3 1 33 1 3 課稅范圍狹窄 課稅范圍狹窄 我國目前的城鎮土地使用稅和房產稅只在城市 建制鎮 縣城和工礦區征收 而將農 村的部分應稅對象排除在課稅范圍之外 同時 在 中華人民共和國房產稅暫行條例 第 5 條條例中 房產稅把國家機關 人民團體 軍隊 由國家財政部門撥付事業經費的單 位的自用房地產和個人所有非經營用的房地產等設為免稅對象 使征稅范圍變得非常狹窄 4 應該看到 經過改革開放 30 年的發展 我國目前的制度安排和經濟結構與這些政策當 初制定時相比已經發生了深刻的改變 具體表現在以下幾個方面 1 隨著工業化的進程 農村城市化程度得到提高 一些地區已經具備了城市的功 能 尤其在經濟比較發達地區的農村 房產規模迅速擴大 經營用房急劇膨脹 完全可以 納入課稅對象 作為國家稅收的穩定稅收來源 2 隨著我國事業機構管理體制的改革 不歸屬于提供公共產品的事業單位將逐漸 實現企業化和市場化 因為其性質己屬于企業 所以它應當承擔納稅義務 3 我國的住房制度改革令居民住房的商品化程度有了較大提高 高收入階層通常 選擇地段好 面積大 各種服務設施齊全的商品房 因此享受了更多的社會公共服務 對 這類居民自用住房免稅 不但使國家放棄了調整居民收入分配的重要手段 還違反了多得 利者多納稅的公平原則 另外 耕地占用稅的征收范圍僅限于耕地 魚塘 園地等 而對林地 草場 養殖水 面 養殖灘涂 宜農宜耕地 撂荒地等的規定不具體 使一些耕地及耕地后備資源被大量 占用而得不到應有補償 3 1 43 1 4 計稅依據不合理 計稅依據不合理 1 房產稅 現在實行的房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征 從價計征的房產稅將房產原 值扣除 10 30 后的余額作為計稅的依據 這種計征方法依據的是歷史成本 并不反映房 產的市場價值 這種情況下房產價值隨著時間的遷移會發生改變 原值不再能夠反映房產 的真實價值 而且與房產的現實價值相去甚遠 導致由稅基引起的稅收流失情況的發生 從租計征的房產稅計稅依據是房產的租金 房屋的租金往往是根據租賃市場的行情來確認 19 同一房產按從租計征與從價計征兩種方式分別計算出的稅額相差較大 比如 位于城市繁 華地段的老房產 因為其建造時間較早 所以賬面原值低 但由于它所處的地段繁華 若 用來出租則它的租金往往會高于按照房產原值課稅與按照房產租金課稅稅負相等的水平點 而位于偏遠地段的新房產 因為它造價較高 有時租金收入會低于按照房產原值課稅與按 照房產租金課稅稅負相等的水平點 這個時候自用房產會較出租房產承擔更多的房產稅 所以 現行房產稅的規定往往導致同一房產僅僅因為自用或者出租的經濟行為不同來承擔 不同的稅收負擔 5 2 城鎮土地使用稅 我國現行城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積 實行從量課征 這種課征方式一方面面積不能充分的反映出其價值的變化 面積是固定不變的 而土地的 價格卻是隨著時間不斷增長的 另一方面稅源不足且缺乏彈性 稅收收入無法根據房地產 價值的上漲而增加 這種課征方式使得稅額無法隨課稅對象價值的上升而上升 因此會導 致納稅義務和納稅人受益的偏差 進一步導致稅負的不公平和無法合理有效地調節土地級 差收益 3 23 2 我國房產稅稅收征管的缺陷我國房產稅稅收征管的缺陷 3 2 13 2 1 房地產交易監控手段缺乏 房地產交易監控手段缺乏 在房地產交易環節價格監控手段方面存在的問題 主要體現為 1 我國缺乏嚴密的財產登記制度 征管資料信息來源不暢 有不少稅種只依據納 稅人在納稅申報時所上交的數據進行征稅 對于數據的真實性 稅務機關通常不能有效查 實 2 房地產價格評估制度不完善 主要體現為 首先我國沒有統一的權威的的房地產價格評估機構 盡管我國已逐步成立了一些房地 產評估 所地價評估所 物價評估機構或國有資產評估機構等不同名稱的評估機構 但每 個機構評估的標準和依據不盡相同 甚至業務交叉 關系不一 房產稅的征收的評估值到 底以哪個部門為準 稅務部門是不是應該設立專門的評估機構等等 都有待解決 我國現 在這種不完善的房地產評估制度 造成房地產交易只能以實際成交價格為依據 但往往一 些成交價格明顯偏低 而且目前又沒有法律賦予政府對低價成交的房地產擁有優先收購權 這些因素都給炒房這種現象創造了可行條件 其次房地產價格評估方法和評估技術落后 例如比較先進科學的考慮現行使用價值和 20 重置成本 定期評估等還較少運用到實際的房地產價格評估作業中 有的甚至根本沒有被 采用 3 2 23 2 2 房產稅立法權過度集中 房產稅立法權過度集中 在分稅制財政體制下 稅權過多的集中于中央 稅收的開征 停征 稅率 稅目 優 惠 減免等完全由中央統一規定 地方只有稅收征管權而無稅收立法權 難以適應房地產 的區域性特點 無法促進房地產的資源優化配置和有效利用 加上房產稅有很多屬于小稅 種 在地方財政中占的比重不是很大 有些地方政府為吸引投資 擅自采取變通的方法 少征或不征稅 致使房產稅收入流失嚴重 3 2 33 2 3 稅務人員的素質不高 稅務人員的素質不高 房地產自身的特點 決定了房產稅工作的復雜 再者由于我國目前房產稅體系的不完 善 更加大了房產稅征管工作的難度 這就需要一大批既熟悉房產稅相關法律法規 同時 又對房地產業務相當了解的專業稅務工作人員 我國目前這方面的人才極其缺乏 在某種 程度上對房產稅的征管造成影響 對從事房產稅工作的稅務人員的素質的提高和符合房產 稅工作專業要求的專門人才的培養已刻不容緩 3 2 43 2 4 納稅服務體系不健全 納稅服務體系不健全 當前 我國納稅人總體財務核算水平都較低 對稅收法律法規也缺乏了解 更甚的有 部分納稅人根本不清楚自己負有納稅的責任和義務 由于很多房地產企業是以往發展起來 的 他們的財務人員大多數來自工廠企業 對房地產業務和稅收政策不夠了解 也缺乏相 應的工作經驗 這導致了某些房地產企業的財務管理和財基礎管理都較薄弱 而且 對這 方面可以提供幫助的中介機構的數量也較少 所有這些方面 都在不同程度上影響了稅收 法律法規的貫徹和執行 也給房產稅的征管增加了難度 3 2 53 2 5 稅收征管手段落后 稅收征管手段落后 當前我國稅收征管的手段比較落后 雖然已投入使用計算機 但其應用范圍十分有限 并且沒有和相關部門實現聯網 無法后的納稅人與納稅有關的信息數據 稅務機關之間的 交流和查詢也通常采取函件的方式 效率低下 其次 法律制度本身的漏洞和實際操作中 的執法問題都在客觀上導致了偷稅行為的出現 一方面 我國 稅收征收管理法 中某些 條款規定的彈性太大 稅務人員擁有的自由裁量權范圍過寬 為一部分人以權謀私創造了 21 條件 再一方面 執法的不嚴格也導致了十分不好的影響 對于復雜稅種的稅收征管工作 特別不利 比如 稅收征管法 第 63 條規定的對偷稅行為的處罰是 并處不繳或者少 繳稅款 50 以上 5 倍以下的罰款 但對哪些情節是應該從重處罰 哪些情節是適用從輕 處罰并沒有詳細的說明 這就給一部分稅務人員辦 關系稅 人情稅 打開了途徑 另外 當前部分基層稅務人員通常存在這樣一種認識 能把稅收上來就好 處罰則是可有 可無的 在現實工作中 通常也是以補稅代罰款 即便是進行處罰也是按照最低的標準 而不真正考慮違法納稅人的情節和后果的輕重 這樣一來 嚴重削弱了稅收執法的公平性 也對稅收法制環境的建設造成影響 4 4 我國房產稅制度改革的設想我國房產稅制度改革的設想 4 14 1 房產稅制度改革的建議房產稅制度改革的建議 4 1 14 1 1 合理設計房產稅制度體系 合理設計房產稅制度體系 1 1 統一稅制 統一稅制 目前我國在房產稅制方面實行表里兩套稅制 如 房產稅 土地使用稅 城市維護建 設稅 耕地占用稅 這直接造成了稅負失衡的格局 因此 我國應該先統一房產稅收制度 并以此為基礎 設計新的房產稅制 2 2 擴大征稅范圍 擴大征稅范圍 市場經濟起步階段的經濟運行格局和制度環境是現行房產稅制確立時的背景 所以房 產稅范圍很窄 隨著社會經濟的進步 我國目前的制度安排和經濟結構與房產稅稅制當初 制定時相比已發生了較大的變化 所以 有必要擴大征稅范圍 從區域角度看 現在可考慮把農村的房產也納入征稅范圍 但是 由于農業是我國國 民經濟的基礎 支持農業發展仍然是我國當前的首要任務 大部分農村居民住宅主要是滿 足居住需要 商品化程度很低 同時農村公共服務支出需求還很低 因此對農村房地產課 稅應僅限于經營用房地產和經濟發達地區 就納稅人結構角度看 如今應將城市自有居住用房和事業單位用房都納入征稅范圍 之前沒有將這些房產列入征稅范圍 原因在于當時個人擁有房屋產權的情況較少 而事業 單位的性質又長期界定不清 大部分事業單位既依賴財政資金 又從市場上獲取收入 如 今這樣的局面已經發生了根本性的轉變 城市內個人購房規模很大 同時通過公有住房制 度改革 大多數公房已轉變成個人財產 大部分事業單位均進行了改革 其中很多已經轉 22 變成獨立的經營單位 這些單位就是房產產權的擁有者 從理論層面上說 財產稅的課稅 對象就是財產 特別是不動產 這些擁有不動產產權的所有者自然而然也要被列入納稅人 的范圍 政府有必要以課征房產稅這種方式來調整既定的分配格局 對城市自有居住用房 課稅 可以按人均居住面積或人均收入設置適當的起征點 稅率可以從低 盡量避免擴大 征收范圍給低收入者的生活帶來負面影響 8 3 3 合理劃分稅權 合理劃分稅權 在稅收立法上 要實施中央集權與地方分權相結合的模式 一方面 要提升立法層次 全國統一開征的房地產各種稅種 由全國人大及其常委會制定頒行 另一方面 應授權地 方人大制定稅法的實施細則 并交付其開征符合地方發展所需新稅種的立法權 至于詳細 稅目 稅率的調整 稅收減免等權限則可賦予地方政府自己管理 由此來充分調動地方的 積極性 以確保稅收立法的可操作性和合理性 更好增強房產稅的積極調控作用 9 4 4 開征物業稅 開征物業稅 物業稅在促進公平方面的優勢在于 財產多寡可作為衡量納稅人負稅能力的一個尺度 因此對財產課稅適宜納稅人的負稅能力 符合同等稅負的原則 財產課稅稅額與納稅人擁 有或支配的財產成正比 可在一定程度上降低社會財富分配不均現象 開征物業稅能夠對 商品課稅和收益課稅在調節社會成員收益作用上的不足得以彌補 效率方面的優點在于 對于同類型的財產來說 在應稅財產數額既定的情況下 其財產生產經營收入的水平愈高 財產稅負就愈輕 反之就愈重 這樣有益于促使納稅人盡可能的充分發揮現有財產的作用 4 1 24 1 2 優化選擇房產稅制度體系優化選擇房產稅制度體系 1 就稅收公平 效率 穩定原則的前提下 依據新稅制優化理論 低稅率 寬稅 基 簡稅制 嚴征管 的政策主張 將財產稅的發展方向定位為 寬稅基 少稅種 低稅 率 的房產稅制體系 這是已得到國際廣泛認可的市場調控手段 因此 需要根據房地產 市場行為和市場運作過程設定稅種 建立適宜的房產稅體系 房地產市場的運行過程主要包括土地批租階段 房地產開發階段 房地產經營階段和 房地產保有階段四個階段 在第一階段土地批租階段不應該課稅 因為土地批租是國家將 國有土地使用權按一定年限 根據法律法規合約定的條件出讓給受讓者的一種政府法律性 行為 土地受讓者在取得土地使用權時已交付了土地出讓金 房地產開發階段也不宜課稅 因為這一階段處于房地產商品的生產過程 如果對其課稅 將會導致開發資金被擠占 抑 制房地產供給 房地產經營階段是實現房地產價值的環節 也是征收房產稅的主要環節 23 這一階段可征收營業稅 契稅 印花稅 所得稅等 房地產保有階段是房地產退出流通領 域之后 對此階段課稅的作用是可以起到促進節約和合理利用房地產資源 為了體現稅收 效率的原則 應將所有的土地和房屋列為課稅對象 所以應該開征房產稅 2 調整現行房產稅稅種 創建統一的 規范的 合理的財產稅性質的房產稅稅種 體系 其中能夠簡化房地產保有階段的房產稅 城市房產稅 城鎮土地使用稅 統一征收 房產稅 從價課征 11 房產與地產