焦點地產網論壇采訪提綱和新聞選題論壇主題：亦莊核心“擴容” 新城發展“蝶變”主題闡述：根據剛正式出臺的新城南行動計劃(2013年-2015年)顯示，至2014年，新計劃安排公共服務、基礎設施、生態環境、產業發展等4類232項重大項目，總投資約3960億元，比上一階段城南計劃的投資(2010年-2012年)增加了1000億元。作為與國際接軌的交流平臺，亦莊經濟技術開發區已屹立于城市東南門戶之上，在南城新一輪發展大背景下，亦莊核心區擴容使區域價值日益凸顯。伴隨著核心擴容，亦莊有望借助區位優勢實現真正的“蛻變”，樓市版圖也將因此發生新的變局，而亦莊核心為對接京城樓市將起到至關重要的作用。擬邀嘉賓：高毅存 北京規劃學會秘書長 牛鳳瑞 中國社科院社會學所研究員 肖 勁 北京萬科副總經理 袁知微 萬科大興片區負責人 訪談階段一：從亦莊前景出發，釋放核心區擴容重要信息，以品牌開發商爭相入駐收尾問題一：作為北京市唯一的國家級經濟技術開發區，無論是新一輪南城計劃、首都第二機場的建設、還是亦莊與大興行政資源合并，都給亦莊帶去了“發展大禮包”。而最新數據稱，亦莊一季度工業產值同比增長20.7%，創六年新高。站在北京邁向世界城市的高度來看，如何看待亦莊未來的發展前景。（主提問高秘書長，大家討論補充）引導回答方向：梳理亦莊當下的發展利好。概括其宜居宜業的特點。在此基礎上，站在世界城市的高度，展望亦莊前景，尤其突出亦莊發展的國際性和人群的精英性。問題二：從發展現狀來看，亦莊核心區的發展已接近飽和，核心區擴容正在成為適應南城發展大趨勢的必行之舉。此次亦莊核心區擴容會對亦莊區域的現狀以及未來發展帶來哪些機遇？與其他板塊的區別在哪？（主提問牛鳳瑞，大家討論補充）引導回答方向：當產業已具備一定的規模，區域人口形成穩定的基數，地方經濟有了堅實的依托，居住和配套就會得到相應提升，就要核心區擴容，就是所謂的“新城建設”。中國很多城市的開發區現在都成了新城區。最典型的例子就是上海的浦東新區和天津的濱海新區，通過產業區的發展來帶動相關的居住和配套的模式。目前，從北京邁向世界城市的高度看，亦莊已經“進化”到了這樣一個階段。問題三：亦莊核心的擴容，吸引了包括萬科在內的眾多品牌開發商，從2012年下半年,亦莊土地市場就逐漸迎來土地成交熱潮。為什么它會吸引萬科以及如此多房企的進駐？萬科作為首批進入該區域的先行者，對區域發展起到了什么樣的作用？ （主提問肖總，大家討論補充）引導回答方向：為什么會吸引發展商進駐？1、 從區域定位及市政環境上：核心外擴區的定位直接導致該區域樓盤的品質不輸老核心區，而且其規劃配套之齊全，生態環境之優越，政府之重視程度，必將導致該區域形成一個全新的高品質居住組團，成為真正的宜居之地。而像擴容后的亦莊核心區這樣各方面條件優異的“處女地”越來越少了，自然會引起房企的共同關注。補充參考資料：亦莊的特點：（1）地理位置優越，不缺乏城市感；首先亦莊處于北京的東南五環位置，路網發達、交通便利，無論是開車，還是通過公共交通、軌道交通，都能快速地到達北京的繁華區，舉個例子：從亦莊的核心到國貿，走高速也就十幾分鐘；而且不堵車。另外，亦莊是北京重點發展的新城，其目前的發展及公共設施、配套等的建設都是城市級的，生活配套非常完善，亦莊自身的發展建設就很城市化；而且，亦莊又是高新技術產業人才的聚集地，這里的人群很城市化，每個人可能都很時尚、整體素質很高，使得亦莊新城的整體氣質跟其他區域不一樣。（2）環境優美，身心放松：市政環境、生態環境好。來亦莊轉一圈你就會有一種感覺，就像到了一個海濱小鎮，城市界面干凈整潔，而且每隔一段距離都可以看到市政公園、濱河公園，讓你感覺生態環境非常好。以我們項目為例，北京最大的濕地公園南海子公園就在我們項目西北約1800米處，項目西側幾百米處就是北京市級的超大規模的綠化景觀帶，是北京市的通風口，用地屬性永遠不會改變。項目東南方向1公里左右還規劃建有一個約21.4萬的濕地公園；再加我們項目北側的3萬貼身運動公園，形成綠肺環繞之勢，生活在這里心情都是不一樣的。（3）教育資源豐富，孩子成長無憂：亦莊內有很多優質的教育資源，就金域東郡而言，其北側就是北京十一學校亦莊分校、第五幼兒園。此外，周邊目前還有亦莊第二、第四幼兒園、亦莊二小、中芯學校、耀華國際教育園等多處教育配套，并且還規劃了其他多所幼兒園及中、小學，整體上形成了多重優質的教育圈，可以充分滿足孩子就近上學的需要，解決了孩子從幼兒園至中學的教育問題。2、從北京房地產市場來說，一方面北京的城市化也在外擴，土地郊區化明顯，主力成交地塊都在京南五六環之間；另一方面，亦莊板塊一直是北京熱門的置業板塊；對于區域外的人來說，亦莊環境好，配套好，距離城市相對較近，交通方便，城市感強，適合居??；對于區域內的人來說，亦莊這個地方產業基礎相是最好的，已經形成了國內一流的產業集群，并聚集了大量的高知人才在這里工作，因為大家都有“就近工作，就近居住”的心里訴求，所以亦莊本身存在大量對于商品房的需求；再一方面，我們拿的是住宅地塊，大家都知道，前幾年，亦莊的住宅用地供應處于斷檔狀態，亦莊市場的商品房供應大部分都是商住公寓性質，市場存在供應空白，這樣的市場對開發商來說是個很好的機遇。補充參考資料亦莊市場供需情況：受政策影響2010年-2011年需求受到抑制，市場供過于求，供應量是銷售量的2倍以上；2012年銷量激增，一年銷售為強兩年銷量之和的1.2倍，推售比（套量）由2011年的2.4直降為0.7；2013年前三月住宅零供應，銷量直追2011年全年，預計未來亦莊市場需求仍將維持較強熱度。萬科進駐對區域的作用：作為中國專業的住宅開發商和負責任的開發企業，萬科一直以來都將自己定位為城市的運營者，積極配合政府的城市化發展需要，堅持可持續發展的理念，關注經營可持續、社會可持續和環境可持續三個層面，并致力于改變區域土地屬性及價值，提高居民居住品質，改善居住環境，促進城市和片區協調發展。萬科在關注區域的同時，更加關注業主的居住感受和居住品質，我們在發展的過程中，會以滿足客戶的需求為出發點，不斷改善我們的產品。目前，在北京的東南部片區相繼開發的萬科公園五號、萬科藍山、金第萬科朗潤園等項目，其品質已經在市場中得到驗證。金域東郡作為萬科在亦莊的首個項目，我們希望它在樓盤品質、戶型功能、產品裝修、社區環境、物業服務、周邊配套等方面能有進一步提升，再次獲得市場的認可，從而成為區域住宅品質的標桿，引領亦莊核心區的住宅建設標準。問題四：金第萬科金域東郡所在的河西區，就是亦莊核心區擴容后的重點區域。該片區未來是如何規劃布局的？隨著亦莊核心區擴容的規劃日益完善，該片區的價值將得到怎樣提升？未來項目周邊將呈現何種生活居住圖景？（主提問袁總）引導回答方向：1. 亦莊整體規劃成Y字形布局，核心區向西南外擴的戰略構想以及河西區的功能定位：亦莊核心區是開發區的起步區，是亦莊的行政和商務中心，呈Y字形布局，Y字形的左邊是西部沿涼水河的居住區、中部沿榮華路的公建區，右邊是東部沿京津塘高速公里的產業區。該片區北側緊鄰五環路，通過三臺山路、博大路、京滬高速同中心城聯系便捷， Y字形的下方是河西區，河西區是亦莊早期核心區的延長線，位于核心區西南方位。得益于亦莊新城的經濟起飛，核心區功能日趨飽和，沒有足夠的土地來供應，所以河西區將承接亦莊核心擴容帶來的機會。2. 河西區是未來重點發展區，并以河西區定位、未來規劃配套佐證：處于亦莊核心擴容重點的河西區，用地規模約16.2平方公里，定位實現居住功能完善、生活環境優美、生活配套齊全、交通路網便利。金域東郡位于河西區的中心，除了上述談到的教育、生態等規劃，項目還緊鄰規劃約30萬平米的商業用地，將成為河西乃至整個亦莊的商業標桿，將全面服務區域居民對于購物、餐飲、娛樂等都市生活的需要，升級區域居民生活方式。金域東郡東南800米是規劃23萬平米體量的體育用地（與五棵松、工人體育館等同等級，可承辦各類國際、國內體育賽事，承辦各類大型體育文化、商業活動）。規劃中約1.6萬平米文娛中心位于項目東側，與本項目僅一街之隔，該文娛中心將設置多種功能分區，充分滿足周邊居民的文化休閑和娛樂需求。項目西北側將建設約2.6萬平米一級醫院，同亦莊醫院、同仁醫院、振國醫院形成從三甲到社區級醫院多重保障，滿足居民健康就診需求。這些完善配套，步行尺度就能享受，所以我們說住金域東郡，“步行即享便捷生活”。訪談階段二：通過橫向對比，進一步闡述區域價值問題五：早在2005年，亦莊就與順義、通州同列，被國務院批準為北京市三個重點發展的新城之一。作為北京市重點發展的衛星城之一，第二輪新南城計劃和亦莊核心區擴容，是否標志著該區域的發展進入了新的階段？（提問牛鳳瑞）引導回答方向：亦莊1991年開始籌建，1994年被國務院批準為國家級經濟技術開發區，1999年設立中關村亦莊科技園。于是，這里成為了北京最特殊的經濟區域，可以同時享受“國家級經濟技術開發區”和“國家級高新技術產業園區”的雙重優惠政策，因此世界知名企業紛至沓來。亦莊是北京諸多新城中“最特別”的一個，望京、通州這些新城，最初都是以“城市邊緣新居住區”定位，唯有亦莊旗幟是“產業先行”，這也是新城建設模式中一個成功樣板。亦莊核心區擴容是為了進一步使區域發展得以超越。問題六：請您從規劃角度為我們闡述下將亦莊向南擴容的合理性？與其他功能分區相比具有怎樣的優勢？以及將改擴容區定位為“配套服務設施完善、環境宜人的綜合性居住新區”的必要性，未來的地位如何？您對未來河西區發展的預期是怎樣的？（提問高秘書長）引導回答方向：1.從新老核心區的位置關系、交通關聯性、用地分類、城市化建設、自然資源等角度闡述合理性；2.從亦莊目前產業及住宅配比、工作人群對住宅的需求分析其定位的合理性（肖總、袁總可進行補充回答）；3.未來地位及發展預期：未來亦莊生活居住中心，高端配套為主且日益完備，將輻射并帶動馬駒橋、瀛海等住宅產業的發展訪談階段三：以新產品線進一步提升在區域中的價值問題七：房產經過幾番調控之后，尤其是”國五條“以后，很多房企都在開始著手研究調整產品結構，那么萬科布局亦莊新城在產品上有哪些探索？萬科作為品質先行的企業對亦莊核心區的這個項目投入了怎樣的新產品動向？（主提問肖總）引導回答方向：探索1：壓縮購房成本，我們對產品做了優化，總價控制在200-300萬，就能買到功能比較齊全的三居室。探索2：空間布局更加合理，實用性更強。在剛需產品形態越來越豐富、品質越來越高的當下，只有產品面積合理、戶型功能相對完善的潛力區域的項目，才是青年首置人群需要考慮的關鍵。我們的新產品研發了突破了一點，比如增加餐廳面積，使空間感更強；在人體工程學的基礎上，壓縮了廚房面積，使操作空間適中，沒有面積浪費和操作死角；基于客群24小時行為習慣的研究，我們做成分離式的衛生間，原來一個衛生間集中三個功能，使用高峰期就會很不方便；而研發的分離式衛生間，可以同時滿足一個人關門洗澡，一個人可以洗臉刷牙，一個人可以上廁所，這樣解決了高峰期家庭成員使用上的矛盾，提高了居住舒適度；還有兒童成長系統、超強儲物空間等方式，滿足每個家庭成員的使用需求，延長住宅產品的使用周期。探索3：在產品安全上，采取局部工業化的建筑工藝，通過內墻隔墻板、預制樓梯等減少滲漏開裂，提升工程質量。探索4：在住宅裝修上，精研人性化細節設計、色彩搭配方案、空間可變技術，并選用綠色環保建材，為客戶提供更加滿意、安心的品質居所。探索5：萬科在這個新城項目中更多考慮的是生活便利問題，在項目中增加一些銀行、洗衣店、小超市、菜市場、食堂等配套上的“五菜一湯”，便利性的條件可以滿足置業者日常生活所需。探索6：讓公園成為社區必備配套：新產品系中，幾乎每個項目都配建體育公園，社區貼身公園，距離項目很近。而且是萬科親自參與設計，全程打造。問題八：據了解，為了系統化研究新青年置業群體，萬科通過對不同結構家庭生活的深入研究，對青年客群24小時行為進行深入解析，深入開展戶型優化升級，正在研發全新產品系。而“金第萬科金域東郡”正是新產品系的首發項目，那么這個新產品系的“新”體現在哪里？（主提問袁總）引導回答方向： 金域東郡作為萬科新產品系的首發項目，實踐了各項研發成果，為新青年群體打造的高性能、高品質住宅。1、 首先從戶型面積上講，金域東郡主推75平米兩居、92平米三居的功能性戶型，在不減少功能的前提下，優化戶型面積，減少浪費空間。2、 戶型設計上，為滿足每個家庭成員的使用需求，延長住宅產品的使用周期，我們做了不少創新，比如金域東郡三居戶型的衛生間做了分離的設計，根據人體尺度和使用習慣，將衛生間分成兩個空間，一個空間里有淋浴、洗手池和洗衣機預留位，另一個空間馬桶和洗手池，提高使用效率，便于家庭成員早晚高峰使用。又比如廚房空間里，我們打造有寬敞的操作空間和工作臺面，方便操作，明廚設計可以在烹飪的同時可以欣賞園區內的景色，也有利于廚房的空氣流通。3、 住宅裝修上，注重人性化設計，比如玄關空間我們做了玄關柜，預留了放鞋、放雨傘、放鑰匙、掛衣物的地方，還有空間可以放嬰兒車， 又如小夜燈、室內燈光一鍵開關、useb充電接口等等細節