福州職業技術學院案例分析 寶龍城市廣場調研分析 系 別 商貿系 年級專業 11級電子商務（1）班 組 別 第七組 成 員柯月貞32 何燕慧33 傅燕雙34 阮思楊35 黃小清36 王 萍37 指導教師 楊學明 2012年11月26日目錄一、 寶龍城市介紹3（一） 經營優勢5（二） 消費優勢5（三） 競爭優勢6二、 競爭市場分析萬象城6三、 對于萬象競爭的對策 7四、 寶龍廣場SWOT分析8五、 總結9六、 參考文獻9七、 附件10一、寶龍城市介紹福州寶龍城市廣場由寶龍地產控股有限公司全資開發，項目始建于2004年11月，于2007年4月3日開業。占地面積107畝，總建筑面積達22萬平方米，其中商業面積約16萬平方米。寶龍城市廣場位于福州市臺江區工業路與二環路交匯處，東至寧化路，南至寧化小區，西至西二環路，北至工業路，福州市內外交通要塞。與福州兩大傳統商業街區東街口和中亭街的黃金分割點洋頭口近在咫尺。臨近江濱及金山居民新區，既有著濃厚的傳統商貿氛圍；又輻射福州最具消費潛力的都市生活圈。開業四年來，已經成為福州市規模最大、品牌最多、業態最齊、商品最全的一站式購物天堂(SHOPPING MALL)。作為一個大型綜合性商業地產項目，寶龍廣場積極引進國內外知名品牌企業的連鎖店，包括家樂福超市、肯德基、麥當勞、金逸國際電影城、家電零售業巨頭國美電器、新華都百貨等大型主力店。經過合理的業態規劃，商場主要擁有動漫城、兒童天地、內衣生活館、健身俱樂部、青年時尚消費品以及各類特色餐飲行業、特色休閑娛樂行業；項目配備總建筑面積約3萬平方米的大型停車場，多達1000余個停車位。商場現開業面積達到98%，共有近500家商戶。 福州寶龍城市廣場擁有自己的商業經營管理團隊，主要從事商業規劃與招商工作，也包括整體的營銷推廣和商業推廣活動，來提升商場形象，吸引人流。逐年來商場內經營業績穩步上升，全場店面物業升值超過100%，租金升值超過100%；日平均人流量5-6萬，節假日及周末最高可達8-10萬福州市重點工程項目，占地面積107畝，總建筑面積22萬平方米，集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓八項功能為一體，其中的主力店包括家樂福超市、五星級華納兄弟國際多廳動感電影城、著名大型時尚達2萬平方米的美食天地、3萬平方米層高達7米的負一層迪斯尼主題購物公園及840套酒店式公寓福州市的超級地標式商業航母。項目經營情況自2007年4月30日開業以來，福州寶龍城市廣場已經成功走出商業的培育期，經營態勢良好：主力店和品牌店贏得市場，一些特色餐飲、休閑娛樂項目脫穎而出，廣場文化多姿多彩，為聚集人氣、營造商機、繁榮商圈發揮了積極的作用。兩年來顧客接待量數千萬人，創造了數萬人的就業崗位，現開業面積達95%，經營業績穩步上升，物業增值達100%，家樂福、國美電器、金逸影院等商家都在福州寶龍城市廣場提升了品牌形象。福州各商業地產租金及物業收費情況表商業項目平均租金（元/月/)物業費（元/月/)寶龍城市廣場沿街鋪面400-500內街鋪面200-300萬象城1樓商鋪200-45026樂購TESCO1樓商鋪20040金融街萬達廣場1樓商鋪200-25045左右（一）經營優勢 寶龍城市廣場領入法國家樂福法國家樂福法國家樂福法國家樂福、美國時代華納電影城美國時代華納電影城、麥當勞、肯德基等眾多世界500強壓陣，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，實力毋庸置疑；購、食、娛、閑，多元消費符合。多層客源相互作用，將各種客戶資源牢牢抓住，保持24消失全天候持續旺場。全球招商，實力篩選，眾多國際品牌、國內名牌同場經營。 （二）消費優勢以內部集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業、精裝酒店式公寓為一體等城市功能完整的構成一個完美而人性的商業系統和消費流程，經心的考慮了人在環境中停留、駐足與各種建筑設置的協調統一，通過全方位的體驗和感觀，最大限度地滿足人的多重享受，在商業、商務商住的和諧共生關系中，建立“24小時”可循環發展的商業消費行。22萬平方米的規模以及承載的豐富內涵，集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、商業、精裝酒店式公寓為一體的多元素混合，讓寶龍城市廣場超越一般商場或購物中。（三）寶龍的競爭優勢1、市場優勢 20億元投資打造的新市商業中心鋪王，全市罕有，是全福州市最大購、食、娛一體的綜合型商業中心商鋪，同時坐擁百萬消費人口。 2、硬件優勢 體量、超市、百貨、停車場、五星級影院、青少年主題購物公園，創造福州商業多項之最。僅售建筑面積的1/4，稀有，絕版。合理的空間布局保障客流匯聚。 3、經營優勢眾多世界500強投資進駐，創福州世界500強加盟之最，擁有世界500強長期租約，實行統一經營管理，國際專業團隊運營。政府百強重點項目，享受重大招商引資優惠政策 4、投資優勢 部分商鋪帶租約出售，高回報，年回報率基本高達8%二、競爭市場分析萬象城萬象城是福州首家開盤的SHOPPING MALL，購物一站式購物一站式購物一站式購物一站式 萬象城，一站式服務，體驗購物的愉悅。商業航母，福州單層面積最大MALL!單層面積達1.9萬平米，總商業面積近10萬平米，日客流量超十萬人次，滿足世界商業巨頭平臺標準！集百貨、超市、大型專業店及零售業態的旗艦店為一體，為市民提供購物、休閑、娛樂、美食、康體、商務等適合多層次大眾化服務，在這里，購物休閑一站實現！ 中國MALL先驅萬象城，聘請城功參與運作天河城的專業運營大師廣州中華廣場運營專家歐小衛先生傾力打造，護航商業前景。（一）、對于萬象競爭的對策規范運作、統一管理 ：寶龍的硬件與國際接軌，寶龍的軟件也與密切國際接軌。“人無信不立國無信不興市無信不旺商無信不發”樹立誠信興市的觀念規范管理規范市場準入條件規范交易行為塑造寶龍誠信經營形象塑造寶龍內的名品、名牌、名店。管理制度的創新方面探索多種經營管理模式改變目前單一的商家租賃關系的合作模式大力發展連鎖經營實行優化組合。統一品牌統一戰略統一布局統一進貨統一形象共謀發展。運用現代化科學技術管理商場。科技、信息和服務是中國商業未來發展的三大要素。推行現代營銷方式加大科技含量如商場智能化、供應鏈管理、物流配送等發展電子商務運用IT技術推行網絡化管理構筑交易平臺推行網上交易擴大商場空間快速配送加快商品周轉降低費用成本。加強教育培訓工作建立一支合格的管理團隊。這個團隊應該是一個進取型的團隊、智慧型的團隊、學習型的團隊、服務型的團隊她的成員應具備自強自信、百折不撓、注重創新、吃苦耐勞、樂于奉獻、謙虛謹慎、團結協作等種種特質準確定位適度超前 寶龍堅持以市場需求為導向積極調整自己的經營思路通過兩件事做大做強項目品牌一是進行過細的市場調查二是聘請專業的顧問公司。市場需求是商業地產成功與否的決定因素寶龍不做社區店也不針對特定的某一部分人它在整體上應當迎合福州的大部分消費者需求適應目前的消費結構、消費水平滿足所有人日常購物的需求,打造福州綜合性休閑購物中心。規劃適度超前的原則保證了寶龍的高檔次。設定商品、商家進駐門檻阻止低檔商品、假冒偽劣商品入市。同時隨著人民生活水平的提高消費品味的提升寶龍的定位與時俱進積極推進品牌發展戰略招商的重點放在大型主力店與品牌專賣店、連鎖店上。通過二、三年的培育縮短了與國內外大城市的差距消費理念逐漸與世界同步。謀篇布局 決勝細節 整體構思包括商場的總平、功能、布局、色彩、商業動線、商品結構等等。以及外立面、廣場、促銷場地、地上地下停車、廣告位置、園林綠化等詳盡的規劃，力求科學、實用。板塊劃分主要有超市、百貨、手機數碼城、圖書城、兒童城、時尚家居、美食城、運動城等九大板塊其中百貨又分為經典百貨與時尚潮流兩大。三、寶龍廣場SWOT分析（一） 優勢1、地理交通便利，人流量高。2、業績增長快，消費力強，租金高。 3、起步早，成為地標性建筑。 4、餐飲、娛樂各業態初具規模。 （二）劣勢 1、集團實力弱，品牌戰略合作企業少。 2、總體設計不完善，服務細節不周到。 3、租售比過低，自持物業少，長期現金流量少。 （三）威脅 1、周圍商圈近期集中放量，市場競爭日趨激烈。2、競爭對手的高薪挖人策略。 3、國內收緊流動性，融資成本高。 （四）機會1、區位優勢明顯，有進一步提升可能。2、成熟的商場人流吸引新投資者入駐。四、總結福州寶龍城市廣場為福州帶來了標志性的建筑，完善了城市的商業配套，提升了周邊居民的生活品質。它最具獨特性的要素還在于打破傳統的購物習慣和環境，引導民眾進入全新消費模式，讓人們在購物中獲得樂趣和豐富的體驗。它所提倡的“一站式”消費體驗模式，以標準購物中心為核心，與商業步行街、酒店、酒店式公寓、高尚住宅等產品相結合，形成一個集購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化等多功能為一體的大型城市綜合體，滿足了不同客群的消費需求。 與其他商業地產模式相比，“寶龍模式”有統一選址標準、統一模式、統一產品，能使開發運營成本降低20%以上，這種標準化商業模式、低成本運營、匯集優勢資源、提升快速擴張能力，是寶龍地產能夠先聲奪人、快速復制的秘訣所在。但面臨競爭日益激烈的商業地產行業，擴張速度決定了企業生命，日益高企的拿地成本與融資成本成為鉗制寶龍集團發展兩大障礙，也間接決定