.中國(guó)華融助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)合作雙贏我們看好中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今后金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)有融資的需求，另外一方面如中國(guó)華融這樣的資產(chǎn)管理公司可以憑借合適的金融產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)、專業(yè)的金融人才，為房地產(chǎn)企業(yè)提供多層次、全方位的金融服務(wù)。目前中國(guó)華融對(duì)房地行業(yè)開(kāi)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式主要有五種，中國(guó)華融將助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新，推進(jìn)雙方合作，實(shí)現(xiàn)互惠雙贏。（收益率、期限、（一）金融債權(quán)收購(gòu)重組業(yè)務(wù)涉及金融機(jī)構(gòu)（包括各類銀行、信托公司）向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款，形成不良債權(quán)后，我們與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)協(xié)商后由中國(guó)華融進(jìn)行債權(quán)收購(gòu)，然后重組該債務(wù)，與債務(wù)企業(yè)重新約定最長(zhǎng)在2-3年，重新約定資金成本。原則上要二級(jí)以上資質(zhì)，四證齊全，形象進(jìn)度達(dá)到三分之二左右，在建工抵押。既化解金融機(jī)構(gòu)不良貸款，又可幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)暫時(shí)性困難（二）結(jié)構(gòu)化投融資業(yè)務(wù)由中國(guó)華融出部分資金作為次級(jí)投資者、與華融證券合作，引入外部合格資金作為優(yōu)先級(jí)投資者，按照約定比例共同投資結(jié)構(gòu)化金融產(chǎn)品，兩部分資金合并后通過(guò)委托貸款，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)融資。該類業(yè)務(wù)的合作要求必須為二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)。（三）非金融債收購(gòu)中國(guó)華融收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的股東借款，工程欠款、委托貸款。實(shí)行打折收購(gòu)，該類業(yè)務(wù)的合作要求必須為一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)，要有足值抵押和充足現(xiàn)金流。1、收購(gòu)標(biāo)的：以生產(chǎn)應(yīng)收款、工程款為主，部分涉及委托貸款；2、業(yè)務(wù)模式：主要為打折收購(gòu)，其項(xiàng)目總收益即為債權(quán)賬面價(jià)值與收購(gòu)價(jià)格之間的差額；部分采取了收購(gòu)加投資的組合業(yè)務(wù)模式指導(dǎo)思想：把握關(guān)鍵點(diǎn)： 1、債權(quán)的真實(shí)性（客戶篩選、盡調(diào)中的核查驗(yàn)證、三方協(xié)議確保確權(quán)）； 2、存量+不良避免變相貸款。甄選優(yōu)質(zhì)客戶支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)允許收購(gòu)的資產(chǎn)： 1、通過(guò)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的委托貸款形成的不良債權(quán)2、收購(gòu)后擬進(jìn)行資產(chǎn)整合、問(wèn)題企業(yè)重組的非金融機(jī)構(gòu)商業(yè)不良債權(quán)資產(chǎn)3、債務(wù)人或保證人為央企，省、直轄市、計(jì)劃單列市所屬國(guó)有企業(yè)，優(yōu)質(zhì)上市公司，省、直轄市、計(jì)劃單列市所屬的一般公司類政府平臺(tái)公司、全國(guó)綜合排名100強(qiáng)或行業(yè)排名前10強(qiáng)的正常經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)企業(yè)及一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)的非金融機(jī)構(gòu)商業(yè)不良債權(quán)資產(chǎn)（即：日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)形成的應(yīng)收/付款，如工程款）、不良股東借款 （新） 說(shuō)明一下：特別好的企業(yè)除省會(huì)城市以外的也可能考慮，各地視屏?xí)h時(shí)有大討論。4、非金融機(jī)構(gòu)因經(jīng)營(yíng)困難擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓或自身認(rèn)定非主業(yè)的、低效的、存在瑕疵的、已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生價(jià)值貶損風(fēng)險(xiǎn)的證券類（債券、股票等）、房地產(chǎn)類實(shí)物資產(chǎn)（土地使用權(quán)、房產(chǎn)、在建工程等）不良資產(chǎn)5、小額貸款公司債權(quán)，在開(kāi)展資產(chǎn)整合、問(wèn)題企業(yè)重組類業(yè)務(wù)產(chǎn)品時(shí)以提升擬收購(gòu)其他不良資產(chǎn)安全為目的的配套收購(gòu)（新）暫不收購(gòu)的資產(chǎn)： 1、涉及個(gè)人的不良債權(quán)，包括個(gè)人對(duì)企業(yè)的債權(quán)以及企業(yè)對(duì)個(gè)人的債權(quán)等。兩個(gè)除外 2、單獨(dú)收購(gòu)小額貸款公司債權(quán) 3、債權(quán)債務(wù)關(guān)系過(guò)于復(fù)雜、存在較多不確定因素，從而影響到擬收購(gòu)債權(quán)的真實(shí)性、合法性和有效性的 4、債務(wù)人、控股股東或?qū)嶋H控制人以及其他關(guān)聯(lián)方，因?qū)瘓F(tuán)外進(jìn)行擔(dān)保等原因承擔(dān)或有負(fù)債金額超過(guò)其凈資產(chǎn)規(guī)模的 5、已有事實(shí)證明涉及非法集資和大額民間借貸的債務(wù)人，問(wèn)題未得到解決的 6、國(guó)家法律法規(guī)限制轉(zhuǎn)讓的其他資產(chǎn)收購(gòu)范圍：1、什么是非金融機(jī)構(gòu)商業(yè)不良債權(quán)資產(chǎn)? 答：是指非金融機(jī)構(gòu)間基于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)等，或是基于“借貸關(guān)系”（如國(guó)企較普遍的上貸下?lián)芸睿┒a(chǎn)生的不良債權(quán)資產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債表中主要反應(yīng)為：應(yīng)收應(yīng)付款、其他應(yīng)收應(yīng)付款。2、子公司對(duì)母公司的借款能收嗎? 答：與股東借款性質(zhì)相同，比照股東借款處理3、小貸公司的債權(quán)可以收嗎? 答：小貸公司債權(quán)應(yīng)對(duì)接資產(chǎn)整合、問(wèn)題企業(yè)重組類產(chǎn)品，并且應(yīng)以提升擬收購(gòu)其他不良資產(chǎn)安全為目的進(jìn)行配套收購(gòu)4、事業(yè)單位基于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)形成的債權(quán)能收嗎？ 答：擁有獨(dú)立法人資格以及相應(yīng)經(jīng)營(yíng)資格的事業(yè)單位形成的債權(quán)，如為事業(yè)法人的施工單位形成的工程款等，可以收購(gòu)。5、預(yù)付款債權(quán)可以收嗎？ 答：預(yù)付款雖然是一項(xiàng)債權(quán)，但債權(quán)債務(wù)關(guān)系是短暫的，將隨著對(duì)方提供商品、勞務(wù)等給付義務(wù)的完成而歸于消滅。因此無(wú)法確權(quán)（如未開(kāi)票的預(yù)付實(shí)為庫(kù)存、已交付未開(kāi)票未轉(zhuǎn)固的設(shè)備款，實(shí)際已轉(zhuǎn)化為物權(quán)），有變向貸款嫌疑，故不應(yīng)作為收購(gòu)標(biāo)的。如收，應(yīng)以轉(zhuǎn)為其他應(yīng)收款為前提。準(zhǔn)入原則：擬收購(gòu)資產(chǎn)必須是不良資產(chǎn)不良證明：1、不良資產(chǎn)（違約）的基本情況（形成的時(shí)間、金額、債務(wù)人等基本要素）2、不良資產(chǎn)（違約）形成原因3、價(jià)值貶損情況4、對(duì)外轉(zhuǎn)讓意愿5、其他需要說(shuō)明的情況例如：證券類房地產(chǎn)類資產(chǎn)：證券類、房地產(chǎn)類資產(chǎn)：取得該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生或存在價(jià)值貶損風(fēng)險(xiǎn)或被原持有人認(rèn)定為非主業(yè)的相關(guān)證明文件。如：評(píng)估報(bào)告、股東大會(huì)或董事會(huì)決議等與金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)配套收購(gòu)時(shí)，如已經(jīng)取得金融機(jī)構(gòu)的不良證明，非金不良資產(chǎn)證明可不取得擬收購(gòu)資產(chǎn)應(yīng)確保能夠確權(quán) 1、取得由原債權(quán)人、債務(wù)人對(duì)擬收購(gòu)債權(quán)的確認(rèn)文件（通過(guò)三方協(xié)議確認(rèn)）； 2、應(yīng)充分盡職調(diào)查，取得不良資產(chǎn)形成的協(xié)議或文書(shū)，借據(jù)、收付款憑證，應(yīng)收賬款債權(quán)方履行合同的證明等相關(guān)確權(quán)文書(shū) 3、必要時(shí)可進(jìn)行債權(quán)公證 4、對(duì)于應(yīng)收賬款，應(yīng)轉(zhuǎn)讓方履行完約定的給付義務(wù)，并且后續(xù)繼續(xù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的可能性較小時(shí)，再行收購(gòu)；對(duì)于涉及訴訟的，應(yīng)在作出債權(quán)確權(quán)的生效判決后收購(gòu)注意事項(xiàng)：收購(gòu)資產(chǎn)應(yīng)遵守真實(shí)性、整體性和潔凈性原則除委托貸款外，收購(gòu)其他非金不良資產(chǎn)原則上應(yīng)打折收購(gòu) 我們的考慮：其他非金不良資產(chǎn)為非生息資產(chǎn)，我方收購(gòu)后對(duì)其計(jì)收重組收益，在法律上是否受到保護(hù)存在不確定性。出于謹(jǐn)慎性原則，應(yīng)打折收購(gòu)。 折扣測(cè)算：按照12個(gè)月償還30%、18個(gè)月償還40%、24個(gè)月償還全部測(cè)算：注意：簽訂協(xié)議時(shí)，不約定固定收益率，約定分期償還債務(wù)，但對(duì)于央企及范圍內(nèi)的國(guó)企、政府平臺(tái)公司生息的不良債權(quán)原則上可對(duì)接收購(gòu)重組產(chǎn)品追加投資規(guī)模原則上不超過(guò)不良資產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格其他要求 1、擬收購(gòu)資產(chǎn)的當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)應(yīng)能為金融資產(chǎn)管理公司（分支機(jī)構(gòu)）收購(gòu)不良債權(quán)（包括金融、非金融）辦理抵質(zhì)押登記，或?yàn)槭召?gòu)的證券類、房地產(chǎn)類資產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)（以過(guò)戶為付款條件，或過(guò)戶前對(duì)資金予以共管）。 2、對(duì)于收購(gòu)非金融機(jī)構(gòu)間形成的商業(yè)不良債權(quán)并進(jìn)行重組的，一般應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓人（即原債權(quán)人）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 3、對(duì)于制造業(yè)非房類項(xiàng)目，原則上我方在收購(gòu)資產(chǎn)后，不成為債務(wù)人的最大債權(quán)人工作要求：嚴(yán)抓項(xiàng)目后期管理 1、堅(jiān)決杜絕“重投放、輕管理”； 2、重點(diǎn)關(guān)注債權(quán)有效性：在后期管理中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)債權(quán)有效性可能產(chǎn)生影響的因素，包括債務(wù)人以工程延期交付、工程或產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)保款、工程尾款等事由提出反訴或抗辯，或債務(wù)人以企業(yè)間借貸缺乏合法性等事由提出抗辯等（四）提前介入優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中國(guó)華融在銀行開(kāi)發(fā)貸的前端介入部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和地方政府支持的城中村改造、棚戶區(qū)改造和安居工程等項(xiàng)目。可通過(guò)增信、籌資委貸、股權(quán)方式介入。（一）對(duì)客戶的要求 1、融資企業(yè)或其控股股東應(yīng)為實(shí)力較強(qiáng)的集團(tuán)類客戶，集團(tuán)有較強(qiáng)的資金調(diào)配能力，項(xiàng)目還款來(lái)源不單獨(dú)依賴于融資項(xiàng)目本身，集團(tuán)內(nèi)部有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他業(yè)務(wù)板塊可產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入。2、融資企業(yè)或其控股股東應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)（含）以上資質(zhì)，具有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的品牌和市場(chǎng)影響力。3、以債權(quán)或增信方式融資的，融資企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資本金出資比例不低于30%，且不低于我方出資金額，不足部分應(yīng)在我方介入前補(bǔ)足；以股權(quán)形式融資的，融資企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資本金出資比例不低于20%。（二）對(duì)融資項(xiàng)目的要求1、融資項(xiàng)目應(yīng)位于直轄市、省會(huì)城市或計(jì)劃單列市（詳見(jiàn)附件）的中心地段，預(yù)計(jì)銷(xiāo)（預(yù)）售前景好，盈利能力較強(qiáng)，還款來(lái)源充足。2、融資項(xiàng)目涉及的拆遷、安置等工作已完成，且不存在影響社會(huì)穩(wěn)定和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的超規(guī)劃違建等事項(xiàng)。3、項(xiàng)目已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用權(quán)證。對(duì)于地方政府支持的城中村改造項(xiàng)目，至少應(yīng)：取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地已經(jīng)招拍掛程序并取得地方政府關(guān)于將國(guó)有建設(shè)用地劃撥（出讓）給開(kāi)發(fā)商的批復(fù)。4、項(xiàng)目期限不超過(guò)3年。（五）增信項(xiàng)目（與信托、銀行等資金方合作機(jī)會(huì)很多）增信項(xiàng)目是中國(guó)華融以獲得固定回報(bào)為目的，使用外部資金投資房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)華融做出遠(yuǎn)期收購(gòu)承諾并獲取投資收益的業(yè)務(wù)品種。現(xiàn)階段增信項(xiàng)目的主要類型：一是為房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行委托貸款提供增信。二是為房地產(chǎn)企業(yè)銀行表內(nèi)貸款增信。（六）爛尾樓資產(chǎn)整合主要通過(guò)當(dāng)?shù)卣蛴袡?quán)處置部門(mén)渠道，厘清爛尾樓債權(quán)債務(wù)和訴訟糾紛，華融公司判斷項(xiàng)目位置好，以收購(gòu)爛尾樓不良金融和非金融債權(quán)，并進(jìn)行適當(dāng)投資，整合提升資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)對(duì)爛尾樓資產(chǎn)的重新復(fù)活。該類資產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本視整合的具體情況與合作方協(xié)商確定，一般不低于25%/年。（七）代理受托資產(chǎn)處置主要是委托方（房地產(chǎn)商會(huì)或企業(yè)）通過(guò)利用中國(guó)華融十多年來(lái)管理、處置不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)，由華融代理受托資產(chǎn)的管理與處置，按雙方協(xié)商的委托合作協(xié)議，確定資產(chǎn)標(biāo)的與價(jià)值，通過(guò)華融公司的處置手段，以處置收入一定比例分成，實(shí)現(xiàn)代理受托資產(chǎn)價(jià)值的最大化，減少資產(chǎn)損失，代理受托管理與處置的其他相關(guān)費(fèi)用，由雙方根據(jù)委托代理資產(chǎn)的具體情況協(xié)商確定。（八）利用中國(guó)華融平臺(tái)子公司合作1、投資業(yè)務(wù)。利用公司資本金或其公司總部旗下華融融德資產(chǎn)管理有限公司和華融渝富股權(quán)投資基金管理有限公司等投資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名戰(zhàn)略投資者、財(cái)務(wù)投資者、風(fēng)險(xiǎn)投資，并通過(guò)股權(quán)投資、夾層投資及其它合法投資方式，共同推動(dòng)合作方的資源整合、行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)改造，參與合作方具有成長(zhǎng)性并擬上市的股權(quán)投資，開(kāi)展投資業(yè)務(wù)合作，增強(qiáng)企業(yè)資金實(shí)力。2、證券業(yè)務(wù)。利用其公司總部旗下華融證券股份有限公司及其所屬機(jī)構(gòu)為合作方及其關(guān)聯(lián)企業(yè)提供股票首次公開(kāi)發(fā)行上市的輔導(dǎo)、保薦與主承銷(xiāo)服務(wù)；上市公司公開(kāi)增發(fā)股票、非公開(kāi)發(fā)行股票、配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債的保薦承銷(xiāo)服務(wù)；公司債券、企業(yè)債券、金融債券、中期票據(jù)的發(fā)行與承銷(xiāo)服務(wù)；并購(gòu)重組等財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)；