芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀蠆聿羂葿袁袂莁蒈薁蚅芇蕆蚃羀膃蕆螆螃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃薄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅肁薂蚄螈莀薁螆肄芆薀衿袆膂蕿薈肂肈膅蟻裊羄芅螃肀芃芄蒃袃腿芃薅聿膅節螇羈肁芁袀螄荿芀蕿羀芅艿螞螂膁艿螄羈肇莈蒄螁羃莇薆羆節莆蚈蝿羋蒞袀肄膄莄薀袇肀莃螞肅羆莃螅袆芄莂蒄肁膀蒁薇襖肆蒀 莆田市王府御景前期市場概況中天置業研發中心2008年9月目錄第一部分：宏觀環境概況第二部分：微觀市場分析一、發展概況二、運行數據三、各級市場四、保障性住房五、后市前瞻第一部分【宏觀環境概況】一、城市概況1、地理位置與行政區劃莆田地處福建沿海中部，與臺灣隔海相望，北依省會福州市，南接泉州并與廈門相近。陸域總面積4119平方公里，整個地勢背山面海，西北部山巒疊嶂，中部丘陵起伏，東南部平原廣闊。1983年9月經中國國務院批準建市，成為省轄市。2003年2月經國務院批準,莆田進行部分行政區劃調整，現轄4個市轄區（荔城區、城廂區、涵江區、秀嶼區和湄洲島國家旅游度假區），1縣（仙游縣）。仙游縣城廂區荔城區秀嶼區涵江區2、歷史人文及區域特點莆田市史稱興安、興化，又稱莆陽，莆仙。自古是閩中的政治、經濟、文化中心。境內通行莆仙話 ，屬漢語閩方言，在音韻上介于福州話和閩南話之間。莆田歷史悠久，文化源遠流長，素有“海濱鄒魯”、“文獻名邦”之譽。灣口的湄洲島是海內外聞名的和平女神媽祖祖廟所在地、媽祖文化的發祥地。2007年末，全市戶籍人口310.26萬人，常住人口283.00萬人。有漢、回、滿、畬、壯、苗、瑤、土家等33個民族。旅居在外的僑胞70萬人左右，港澳臺同胞近20萬人，歸僑、僑眷30萬人，是全國重點僑鄉之一。莆田十大城市名片為：湄洲媽祖、壺山蘭水、九鯉湖、莆仙戲、湄洲灣、南少林寺、四大名果、莆田工藝美術、古譙樓、興化米粉。3、海西建設中主要優勢港口條件優越。境內海岸線長達343.6公里，約占福建省海岸線總長的10.3%，擁有湄洲灣、興化灣、平海灣，其中湄洲灣的秀嶼、東吳水深港闊、不凍不淤，被譽為“世界不多，中國少有”的天然良港。2007年，莆田港口吞吐量已達到1620萬噸和世界上29個國家和地區的近50個港口通航。民間資本雄厚。莆田旅居海外的僑胞達70萬人以上，在全國其它地方經商務工人員有50多萬人，涌現出一大批業界精英。據不完全統計，莆田在外人才隊伍中，高級專業技術人員有5000多人，兩院院士13名。在外鄉親在全國各地創辦企業2萬多家，涉及木材加工貿易、醫療衛生、工藝品、金銀首飾、食品、餐飲、鞋服等眾多行業。全國約70%的民營醫院是莆田人創辦的。民間資本將為莆田未來發展注入強大動力。二、城市規劃與建設莆田以大交通、大產業、大城市、大港口、大發展的城市發展思路為指引，主動融人大局，以迎接奧運會、省運會和創建國家園林城市為契機，不斷完善城市設施建設，全力打造一座以“三大城區”（中心城區、濱海新城區、仙游城區）為主體，“一心九組團”為框架的百萬中心城市。預測到2012年，城市建成區面積達110平方公里，城市人口將超100萬人。1、北擴南進東改西建在莆田城市建設的進程里，“東改西建”起著不可低估的作用，由于項目較集中開發，一個“新城”的規模初見雛形。市中心以莆田市最大的中心廣場文獻廣場（東至勝利路，西南至下磨溪，北至文獻路）建設為龍頭，帶動文獻西路、舊體育廣場、龍德井等舊城改造劃為中心區，那么相對的就出現了城東片區（荔園路片區），西片區（荔城大道兩側）、北部片區、南部片區。尤其是當福廈路，汽車站的外遷，為城東片區距莆田市區的繁華又近了一步，新城軸心日漸明朗。隨著城市建設步伐的加快，荔城區商圈經濟日益凸顯。以步行街繁華地段為核心的老城區商圈，以客運樞紐中心為節點的新車站商圈，以商業地產介入為助推的超市型商圈，以城鎮區域板塊為組團的物流業商圈，正在向人們展示著新興城市現代商業繁榮的景象。2、構筑路網構筑路網正使未來變得更加可以預期。實施“四縱八橫”主干路網，帶動沿線城區及工業區的開發建設進一步拉開城市框架，擴大城市規模，完善各城區內部路網建設，實現荔港、城港、仙港大道和荔涵、荔園、莆陽、沁嶠、濱海大道(城廂段)全面通車，暢通城港互聯通道和快速疏港通道，帶動沿線組團城區及開發區的建設發揮組團間區域功能的規模效益，構建“半小時城市經濟圈”。3、鐵路與機場再過幾年，福廈鐵路、向莆鐵路建成通車，還有正在積極籌劃建設的莆田機場，這些都將大大拉開新港城的框架，提升城市品位，也給房地產的發展創造了一個良好的機遇。34三、經濟發展1、發展概況近幾年來，莆田市委、市政府狠抓投資軟、硬環境建設，大力實施項目帶動戰略和民資回歸工程，各項建設進展順利，經濟增長逐年提速，在海西建設中呈現出良好的發展形勢、態勢、氣勢和趨勢。20022007年全市生產總值增幅分別達11.5%、12.1%、13.1%、15.3%、16.0%和16.5%，2007年增幅創近十二年來最高，增幅在“海西”21個市中居第三位。全市已初步形成制鞋、林產加工、食品、電子信息、化工、能源、紡織服裝、機械制造、工藝美術、醫藥醫療器械十大產業集群。2、居民收入今年以來，莆田經濟繼續保持又好又快發展態勢，城鎮居民收入實現持續快速增長。莆田調查隊抽樣調查資料顯示：上半年，全市城鎮居民人均可支配收入達到8813元，比上年同期增長169，扣除物價上漲因素，實際增長10.0。隨著莆田經濟的不斷發展和經營環境的不斷向好，城鎮居民家庭從事個體經營的人數增多，經營性收入持續快速增長，占家庭總收入的比重不斷上升。上半年，全市城鎮居民人均經營性收入773元，比上年同期增長34.5，占城鎮居民家庭人均總收入的8.l。3、經濟地位由于基礎弱、地盤小以及歷史等原因，目前莆田在海西經濟總量中所占的份額還很小，發揮的作用還不明顯，總體實力處于中等偏弱地位。莆田市土地面積占海西的1.5%；2007年末常住人口占海西的3.1%。2007年，全市實現生產總值514.87億元(初步年報數)，占海西的2.9%；全社會固定資產投資240.93億元，占海西的3.1%；地方財政收入23.82億元，占海西的2.1%；社會消費品零售總額172.86億元，占海西的2.6%；進出口總額21.56億美元，占海西的1.9%，其中出口15.55億美元，占2.0%。土地面積居17位，年末常住人口居14位，地區生產總值居13位，農林牧漁業總產值居15位，工業增加值居9位，全社會固定資產投資居13位，地方財政收入居15位，社會消費品零售總額居14位，外貿出口居10位，實際利用外資額（驗資口徑）居11位。莆田市人均經濟水平在海西中僅處于中等水平。2007年，莆田市人均地區生產總值18226元，居海西中第11位，相當于海西平均水平的92.9%，相當于全國的97.4%；城鎮居民人均可支配收入14351元，農民人均純收入5628元，均居海西中第8位；城鎮居民人均消費性支出10002元，農民人均生活消費支出4180元，分別居海西中第9位和第8位。4、前景展望在中共莆田市委五屆五次全體(擴大)會議，市委確定了“以港興市、工業強市”的發展戰略。盡管目前莆田市的經濟總量還比較小，人均水平還比較低，但莆田仍具有不少獨特優勢，工業經濟總量、居民收入水平這兩個關系到現階段經濟發展重要基礎的指標仍在海西中處于中等偏上水平，特別是莆田具有優越的港口條件、優美的生態環境和雄厚的民間資本三大獨特優勢，只要充分發揮這些優勢，實現莆田在海西建設中迅速崛起是完全有可能的。莆田為促進經濟發展還陸續舉辦有媽祖文化旅游節、莆商大會、木材投資招商平臺洽談會等。正在建設的媽祖城和已經建設完成的莆田工藝美術城，木材，木雕，工藝美術等行業在全國都享有盛名；同時，即將到來的鐵路、機場等交通設施的延伸，都是莆田發展的動力引擎。第二部分【微觀市場分析】一、發展概況1、樓市板塊近年來，城市基礎設施的建設為各個開發商推盤增添了籌碼。東部新區各種配套設施的完善，增加了市民在東部置業的信心；荔涵路的拓通建設使城板塊與城區交通更加便利，再加上教育配套的完善，使北部成為今年熱銷的重點；中心改造的完善和不可復制的地段，使中心板塊成為當前最具潛力的板塊。在當前樓盤“同質化”嚴重的情況下，各個板塊優勢開始不相上下，今年每個板塊的樓盤開發程度成為近年之最。板塊概況板塊概況市中心板塊市中心板塊區位優勢明顯，各項生活配套設施完善，商業氛圍活躍，形成以購物消費中心、核心商務中心、文化休閑中心為標志的中央商務區。由于地理位置的優勢，給區域的商業帶來一定的活力，總的說來區域的住宅還是以普通住宅為主，住宅類商品房市場會出現穩定的增長，板塊的商業、寫字樓市場相比其他板塊來說，發展還是比較成熟的。城東板塊莆田新汽車站的搬遷，正式宣告了城東新區板塊的崛起。目前莆田新汽車站一些商業配套、居住配套逐步成型。就住宅方面來講，城東新區是一個新的居住板塊，而且是一個最適合居住的板塊，一公里長的水上公園（玉湖公園）、一千公里長的荔枝林綠化帶，各大交通樞紐已接近完工，各項優秀的配套已日近完善，從居住的角度，這個區域將是莆田樓市發展的方向標。城西板塊“西建”即發掘西線豐富旅游資源，實施天馬山、鳳凰山、木蘭陂、鐘潭等一批項目綜合開發，打造城市“后花園”。西區板塊以金融、酒店、娛樂、休閑旅游發展為主，是莆田市金融文化集中的片區，區域生活配套齊全。發展潛力的空間很大。憑借該板塊資源和環境獨特優勢，商品房市場有較大的發展空間。城北板塊隨著“北移”戰略的實施，以及市政府的北移，北部逐漸成為莆田新的行政中心，各種市政，生活，教育配套越來越成熟完善，而建設“大莆田”力度的進一步加大以及荔涵大道的通車，使北部板塊得以延伸，生態，交通，與區位價值吸引眾多實力品牌開發商紛紛進駐，荔涵大道作為莆田老城區連接涵江的紐帶，將在未來起到更加重要的作用，大道兩旁的房地產開發項目也必將越來越多，其未來的發展潛力值得期待。城南板塊“南進”是莆田城市發展的主戰場，城南近年來房地產市場發展一直保持快速發展的強勁態勢，板塊道路以324國道、荔港大道城市交通路網基本形成，交通便利，通聯快捷。目前有多路環城公交車通往市中心，滿足人們上班和出行的需要，板塊地理區位優勢明顯。莆田城區板塊及典型片區示意六城門拱辰片區城東板塊龍橋北磨片區城北板塊坂尾天九灣片區鳳凰太平洋山片區城西片區梅峰高樓新街口片區蔡宅溝頭片區本案城南片區2、建筑形態不知不覺間，莆田樓市被越來越多的高層項目所占據，從市中心到新體育中心片區，從新體育中心到北部片區，占據市場主流的住宅產品無一不是高層建筑。過去曾經很難引起人們居住欲的高層建筑，現如今已經成為中高檔項目的代名詞。眾多的新建高層項目無不占據莆田住宅價格的金字塔尖，舊福廈沿線的文獻東路舊城改造、護城河四期、護城河五區項目等，市場以自己的方式向購房者們展示了中高檔高層項目開發趨勢，也驗證了高層居住的理念已逐步深入人心。3、產品戶型莆田房地產市場經過幾年的開發和經營，購房的需求不斷變化，戶型也不斷創新。從近些年的住房需求發展過程看，每一輪的居住主題轉向，都孕育一場新的市場發展機遇。早期有天有地住房需求，主要是莆田早期進城置業群體為主，物業以整幢出售，戶型方面進深長，面窄等特點，樓間距小，大家俗稱握手樓，往往存在采光、通風等較差因素，并且在治安管理環境不全，休閑場所幾乎甚少，同時由于物業面積大，通常帶店面等形式，售價普通較高，目前以個人租賃市場為主，且出租率比較高。大戶型發展時期，隨著莆田房地產市場發展，商品房開發日漸成熟，特別是近幾年來發展，市場上戶型面積較大，以大三房、四房為主，兩代人共同居住，是莆田樓市戶型供給的集中類型，隨著房價日益高漲，制約購房需求，很大程度上限制大部份人購買力。莆田在前四五年前戶型沒有太多的創新，自03年開始，戶型產品開始不斷升級換代。目前，各個高檔樓盤的戶型設計推陳出新，戶型豐富，逐漸形成差異化，可供購房者選擇的空間也就加大。一些全新的戶型設計理念進入了人們的視野，包括設置有入戶花園等新穎的戶型受到了大眾的普遍歡迎；帶空中花園庭院的戶型也成為一種時尚的追求。房地產發展到今天，人們對于戶型格局的追求越來越挑剔，這表明了莆田的居住者對于戶型的挑選已從居住需求逐漸轉化到了享受的追求，前進了一大步。4、購買群體莆田并不像其它沿海包容性強的移民城市，主要購買群體以本地人為主，購房行為還是較為傳統的，即對于戶型的偏好沒有起太多的轉變，喜歡的還是大戶格局，兩代、三代同堂還是一種居住習慣。主力戶型還是在120-140左右的三房或四房格局。看房的客戶中以自住為主，現房需求較多，但也不乏投資者，只是其投資都趨向于高端，目標是一些寫字樓、店面、別墅等類型的產品。近年來，越來越多的城鎮居民加入到市區的購房群體，他們的購買力正在不斷釋放，市區一些交通便利、基礎配套設施較為完善的小區購買者中，城鎮居民占了70%左右。目前在市區購房置業的城鎮居民，主要集中在笏石、黃石、北高、東莊等鄉鎮。這部分購房群體主要是在鄉鎮工作的政府機關、企事業單位人員、私營業主和在外經商者等。這些群體因收入中等偏上且穩定，對生活品質追求較高，觀念相對先進，自然成為了購買市區樓盤的主要客戶群，而且這些城鎮居民買房更多的是出于自住目的，投資所占的比例不高。進市區買房，主要是向往城市的生活方式，優化子女的教育條件，當然也想保值增值，為此，他們更看重市區的品質樓盤。根據各大房地產企業的數據顯示，城鎮居民作為樓市的新生力軍，他們對面積在100平方米到120平方米的戶型需求最大，面積在130平方米到140平方米以上的次之，60平方米到80平方米的兩房排行第三，而面積140平方米以上或者高層房源，需求量則不容樂觀。5、市場供應據統計，截止去年底，莆田市荔城、城廂、涵江、秀嶼4個區的現狀城市住房總量約為1850萬平方米，略高于全省城市人均住宅建筑面積。2007年是莆田房地產發展具有歷史性的一年，房地產發展迅速，將近20個樓盤開工建設，總供應套數約超過1萬套。15個樓盤將在08年開盤，商品房施工面積將達到300多萬平米。另外由于2007年莆田市場投放總量受開發商控制，導致可售房源的庫存量增加，再加上2008年的新增樓盤，2008年的供應量較充裕。6、開發企業房地產業通過這幾年的發展，尤其是06年以來，莆田房地產開發企業的格局都有一定的變化。總體說來，有進有出，但更多的是基于莆田房地產業發展的前景，多數大品牌、實力強的企業進駐了莆田，形成更為激烈的品牌之爭，從另一個側面無論在品質或是服務上帶動了莆田房地產業的進步與發展。總的說來，莆田房地產開發企業的品牌有如下三種：本土沉淀的品牌企業。經過在本地長久發展而積累品牌的企業，應該說是莆田目前較多的一種。這些企業在莆田本地已經有了長期的開發經驗，熟悉整個莆田市場運作及一般規律。例如，莆田本地較為著名的三信集團，率先成為莆田房地產行業的領軍企業。這些企業一方面也是從最早期單純的項目開發，發展到目前擁有較大實力及品牌知名度的企業。借助外來企業成功塑形的品牌企業。由于房地產業日趨嚴峻的開發形勢，一些較大的項目只能通過企業與企業間的合作來提升整體的競爭力。這類企業中品牌塑造成功的當屬萬輝地產。萬輝國際城項目的開發并取得銷售上的成功，從而對萬輝地產的企業品牌塑造起到積極的影響。從認知一個項目到認知一個企業，歸溯只能得益于項目的產品品質及相應的服務力度。外來實力企業的品牌勢力。莆田整體市場的發展前景，吸引了一批實力強、大品牌的開發企業，這也是一個城市房地產業發展的必然趨勢。例如，福州、廈門等城市都進駐了萬科集團這樣的龍頭房企。目前進駐莆田的外來企業有正榮集團、郭氏集團等，這些企業的進駐，一方面帶來強烈的市場沖擊力，真正形成品牌競爭的格局；然而從另一方面也極大提高了整個莆田房地產的開發水平。這類企業帶來較為先進的開發理念及產品創新，不僅豐富了目前莆田的房地產的產品類別，從而也帶來了全新經營服務理念。為了能夠與之競爭，縮小差距，一些企業也必然加強品牌塑造，追求產品品質及服務理念。二、運行數據1、景氣指數持續走低受宏觀調控措施影響，今年房地產市場觀望氣氛濃厚，居民購房意愿低下。據調查，今年第二季度，莆田市房地產業企業景氣指數為109.1，分別比上季度和上年同期下降27.3和54.6點，為近三年來新低。商品房預售面積、商品房銷售價格景氣指數分別為63.6、100.0、分別比上季度下降9.1點和9.1點，分別比上年同期下降36.4點和45.5點。同時，隨著國家珍貴房地產業的一些緊縮銀根措施實施，房地產企業融資難度加大，融資景氣指數為90.9分別比上季度和上年同期下降9.1點和27.3點。房地產業的利潤景氣指數下降到63.6的不景氣區間，為2005年第四季度以來的新低點。2、開發建設穩步增長今年1-6月份，莆田房地產開發完成35.98億元，較去年同比增長49.1%,投資增幅居全省首位，雖同去年同期相比出現回落，總體投資速度仍是較快發展。透過地產投資的增幅速度，折射莆田房地產正在如火如荼的發展中，總體市場充滿潛力。今年尤其是下半年以來，許多樓盤的施工進度明顯停滯，房企資金鏈問題日益嚴重，又逢“三年大限”施加壓力，降價端倪已逐漸顯現，下半年的房價走勢漸漸浮出水面。莆田房地產開發建設情況指標單位2007年同比%08年上半年同比%房地產投資億元49.6190.435.9849.1施工面積萬平方米883.5541.2573.2679.77竣工面積萬平方米281.00-8.524.39-49.103、空置面積略微增加截止今年6月全市空置商品房面積為15.72萬，較去年同期比增3.29%。4、商業貸款比例下降莆田市開發商主要靠銀行貸款和銷售回籠獲取資金。因此,今年銀行實施從緊的貨幣政策,無論對于開發商還是購房者來說，都不是好消息。而國內貸款占房地產開發資金來源比例亦呈下降態勢，今年頭5個月房地產開發資金來源達38.4億元，其中國內貸款為7.6億元，比降5；自籌資金18.1億元，比增24；其他資金來源12.6億元，比增80。三、各級市場1、土地出讓不樂觀今年上半年莆田國土部門通過招牌桂新供應經營性房地產項目用地13宗41.4841公頃，折合約622.26畝；總價款49942萬元，平均每畝80.26萬元。所供應的13宗土地中，大部分位于仙游縣及秀嶼區，其中市本級3宗7.3080公頃，總價款11358萬元，平均每畝104萬元；仙游縣10宗34.1761公頃，總價款38584萬元，平均每畝75萬元。針對莆田上半年土地出讓整體不樂觀的情形，相關人士指出，此次土地拍賣會“冷”場的原因眾多，除了推出的部分地塊自身條件不具明顯優勢外，相比去年，今年開發商拿地大多比較理性，主要原因仍是資金問題，融資渠道受阻，銀行貸款緊縮，銷售速度較慢，導致開發商沒有寬裕的資金拍地。由于資金即將見底，即使再好的地段，再便宜的價錢，也是有心無力；另外開發商也不看好當今的房地產市場，即使拍下地，也無多大利益空間，搞不好甚至可能虧老本，底氣不足。，從整體拍地的地價來看，地價回歸理性，土地地價的變化，在市場不明朗的情形下，未來莆田樓市發展仍值得關注。2、商品房供應急劇增大2008年全市預計總投資將達45億元,20多個樓盤開工建設,15個樓盤開盤,施工商品房面積約300多萬平方米。從目前莆田的房地產現狀看，今年將有20多個樓盤供應，供需將逐漸趨于平衡。今年1-6月份，全市商品房新開工面積增長趨緩，同時批準預售商品房面積110.62萬，同比增加了131.81%。其中莆田城區各大板塊集體發力，項目開工建設爭先上馬，市區房地產新開工面積為170萬平方米，市區供應量的急劇增大。從這些數據看，市場住房供應持續增長，預售面積快速增長。07年還有相當多的項目正在施工，并未投入市場。這些還未投入市場的項目隨著工程的進展很大程度上要在今年推出，讓08年莆田的樓市增添變數。3、商品房銷售量價微升今年上半年莆田銷售商品房面積53.17萬，較去年同期比增8.84%，其中第一季度銷售20.47萬，比降16.66%；第二季度銷售32.70萬，比增33.14%，呈回升態勢，其主要原因一是原去年預定的部分樓盤到今年第二季度進入銷售階段，推動第二季度銷售量的上升；二是隨著政策明朗化，觀望人群中部分潛在購房者看到房價下降的可能性不大，開始出手購房，從而促進銷售面積的增加。從區域劃分看，仙游縣上升較大，設區市本級略有上升。莆田樓市的需求量相對較少，經歷了去年年底的銷售熱潮，購房人群相對減少了。現在業界競爭更加激烈，購房者有了更多的選擇余地，并不急于買房，才造成了樓市相對低迷的狀態。從07年各個樓盤火熱的購房形勢來看，莆田樓市住宅的總體供應量沒有較大偏離市場需求量，但“有價無市”狀態已現。近兩年的莆田市區房價一直保持了快速上漲的勢頭，漲幅一度高達30以上，如今市區在售新房的均價已經全線突破5000元平方米，體育場片區、太平洋片區等成熟區域的新房均價起價達到4000元平方米以上，接邊黃石、涵江、秀嶼等片區一路飆漲的房價也有了一定幅度的上漲。隨著今年開工的部分品質較高樓盤進入銷售階段，其銷售價格明顯帶動全市平均價位，去年年底及今年新開樓盤的銷售價位較為穩定，基本保持在開盤時定的價格，沒有出現價位上調現象。莆田樓市的價格降無可降，因為樓面地價明擺著，但此時最考驗開發商的資金鏈。莆田作為一個海濱城市，房價相對于本地的地價和建安成本，高不了很多，土地成本、建安成本首先作用于房價，再加上納稅成本、配套成本、營銷成本、管理成本等，房價與成本實際上偏離不大，和那些大、中城市不同，應該區別對待。嚴格來說，海濱城市的房價上漲空間是普遍較大的，所以莆田現在的房價水平應該還處在比較科學、健康的范疇內。另外，莆田大部分是本區域的購房者，炒作的比例相對較少，和那些大城市相比，樓市發展的健康指數高、市場也比較平穩，因此，即使全國房價都要降，莆田本地樓市也不太可能降多少。4、存量房交易價增量跌今年1-6月，全市存量房買賣成交面積20.12萬，比降26.14%，成交金額30333萬元，均價1508元/，比增6.50%。其中存量住房16.76萬，同比下降32.61%，成交金額25418萬元，均價1517元/，比增8.43%。由于“國八條”、“國六條”對存量房交易增收稅費的影響，近幾年全市存量房交易量顯逐年下降趨勢。從去年第四季度開始，莆田二手住宅交易量、二手居住用房成交量均呈現持續下降的趨勢，這也反映出莆田二手房市場受到房產新政等一系列國家宏觀調控措施的影響進入低谷。市場觀望氣氛漸濃，市場逐步給二手房市場產生壓力，二手房價也有一定下降幅度，市場低迷的“余震”仍在影響二手樓市。5、租賃市場機會凸顯莆田房地產業近兩年取得了突飛猛進的發展，新房市場一度火熱異常，而隨著房產調控政策的作用影響，新房市場持續遇冷低迷，促使一部分原來打算買房的人暫緩購房，轉買為租，從而增加了不