房地產開發貸款審查要點一、定義本文所指房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。二、房地產行業總體特征1、政策敏感性。2、資金密集性。3、區域性較強。4、自償性特征。三、項目審查判斷三大關鍵因素 四、申請人及股東審查要點 主要審查股權結構、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。1、股東（實際控制人）的實力和品牌：（1）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結構的穩定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；（2）股東主營業務板塊構成。關注房地產開發從業時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業地位和集團整體經營穩定、綜合實力情況；（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區域性排名。2、在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。3、集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。 五、項目位置審查要點 主要審查項目在該城市所處區域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關注當地市場對該區域的認可度 （一）地理位置：分為三類，主城區、大型居住新區以及其他地區，具體由各分行根據當地實際情況進行判斷、歸類。 1、大型居住新區：關注政府對該區域的未來發展規劃、基礎設施建設情況，以及當地居民對該區域的認可度。是否政務/商務或居住新區核心地段等 2、其他地區：分析該地區有哪些特殊優勢，針對的銷售對象。 （二）周邊生活配套設施情況 1、與主城區之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。 2、是否在學區房范圍（劃歸的重點小學和初中情況）， 六、項目自身審查要點 （一）項目土地審查要點主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。1、土地取得過程和取得方式。2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。3、土地證取得情況及相關記載內容。4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。 （二）項目規劃審查要點 主要審查項目規劃規模、業態、套型，判斷銷售群體和去化風險 1、整體規劃情況：項目商住等業態規劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發進展）。 2、授信區域項目規劃情況。即上述具體規劃情況。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預計后續取得時間。 （四）項目總投資和籌資計劃審查要點主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高1、總投資構成以及投入情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優勢，單位建安成本是否當地市場合理區間；2、籌資計劃和已投入情況。關注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。3、關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應對措施。（5） 項目建設進度審查要點 項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。 （六）項目銷售審查要點 主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。1、周邊可比項目銷售情況。 2、授信項目前期銷售情況（如有）。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。 3、授信項目預計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據具體協議內容分析未來銷售情況。 4、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。 （七）封閉管理審查要點 1、根據當地政策規定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監管，銷售回款能否全部我行歸集。2、經營機構是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。 （八）還款方案審查要點 ABC三類：根據股東情況以及項目所在地區，并結合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。七、項目擔保方式審查要點（一）抵押擔保1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。 （二）質押擔保 1、質押物的評估方式、估值的合理性、質押率的設定。 2、當地辦理相關質押登記的相關規定、流程以及可操作性。 （三）連帶責任擔保1、擔保人與借款