魔域私服一條龍 WWW.91MYSY.COMUC房地產(chǎn)泡沫淺析 房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯P金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者-隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌、即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 不論是我國還是外國都在某個(gè)時(shí)期存在著房價(jià)持續(xù)攀升，房價(jià)急速上漲，住房價(jià)格已經(jīng)超出實(shí)際住房價(jià)格很多的情況。 上世紀(jì)90年代以來，很多國家和地區(qū)尤其是發(fā)達(dá)的國家地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格急速上漲。以美國為例，美國房地產(chǎn)較其他國家地區(qū)漲勢出現(xiàn)得較晚，房產(chǎn)價(jià)格從1998年開始上漲，1997年2004年，美國實(shí)際房價(jià)整體上升了52%。2008年金融危機(jī)的到來，美國股市房市整體崩盤，許多美國炒房者變得一無所有，房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。一些人認(rèn)為上世紀(jì)90年代人口增長迅速，導(dǎo)致土地資源日益枯竭，從而導(dǎo)致了房價(jià)的上漲，但是，1990年以來，個(gè)別國家和地區(qū)人口確實(shí)呈快速增長趨勢，但是總體來看，人口增長是穩(wěn)定的，土地資源也并沒有受到人口壓力的影響。還有些人認(rèn)為，住房價(jià)格上漲的原因是由于人們對住房需求的過快增長導(dǎo)致了住房必須的人力、鋼材、木料等的價(jià)格飆升，但如果我們仔細(xì)分析上世紀(jì)90年代的建筑成本時(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果去除CPI的影響的話，建筑成本并沒有超出其理性增長范圍。 從上述分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)與人口增長和建筑成本變化并沒有直接關(guān)系。那么房地產(chǎn)非理性上漲到底與什么有關(guān)呢？ 現(xiàn)在比較受大眾認(rèn)可的一種解釋是：一些購買者對住房的強(qiáng)烈需求和長期低利率水平共同影響的結(jié)果。 匯豐銀行的莫瑞斯在美國房地產(chǎn)周期：另一泡沫的報(bào)告中利用房地產(chǎn)價(jià)值和收入的比例作為證據(jù)。他說，這一比例就等于房地產(chǎn)業(yè)的“價(jià)格收益比”。 根據(jù)他的計(jì)算，目前的房地產(chǎn)價(jià)格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個(gè)水平大體上相當(dāng)于1989年的比率，那是上一次開始房地產(chǎn)價(jià)格長期下降的一年。在20世紀(jì)60年代和70年代大部分時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格與收入比值通常都在1.2。 莫瑞斯說，目前的房屋高價(jià)格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費(fèi)者降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，住上超過他們實(shí)際購買力的房屋。 根據(jù)莫瑞斯的分析，低利率趨勢更多人尤其是投資者和投機(jī)者加入買房大軍，這將推動(dòng)住房價(jià)格的上漲，而這將成為一種自然形成的蓬齊效應(yīng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升增強(qiáng)了投資者的信心和期望，投資者就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)一步提高房價(jià)來吸引更多的投資者加入“炒房團(tuán)”，這種循環(huán)會(huì)不斷進(jìn)行下去，造成對原始誘發(fā)因素的過激反應(yīng)，直至泡沫被吹到大的投資者已不能承受為止，泡沫破滅，房價(jià)跳樓般下跌，房地產(chǎn)泡沫破滅。 房地產(chǎn)泡沫一旦形成，不論對國家還是個(gè)人都會(huì)造成不小的影響。 房地產(chǎn)泡沫會(huì)造成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金肯定會(huì)向房地產(chǎn)行業(yè)集聚。例如上世紀(jì)80年代正值泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來就源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時(shí)期，大部分是通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資，但1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。地價(jià)上漲必然導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，暴力事件、罷工事件層出不窮，帶來了深刻的社會(huì)問題。 反觀我國，我國現(xiàn)在房價(jià)增長雖說在國家政策下較前幾年有放緩趨勢，有個(gè)別城市的個(gè)別樓盤甚至有同比、環(huán)比價(jià)格都下降的情況，但是總體上中國房價(jià)還是處在上升階段，存在非理性繁榮，羅伯特J希勒教授就認(rèn)為中國內(nèi)地存在非常明顯的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫。 許多專家學(xué)者都在預(yù)測中國房地產(chǎn)泡沫何時(shí)會(huì)破滅，那么我們?nèi)绾晤A(yù)防房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大呢？ 首當(dāng)其沖的應(yīng)該是政府的宏觀調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收入、金融環(huán)境、勞動(dòng)就業(yè)、居民收環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。 其次，政府應(yīng)加強(qiáng)對金融監(jiān)管的力