商貿物流綜合市場建設項目 - 1 - 商貿物流綜合市場建設項目 可行性研究報告 商貿物流綜合市場建設項目 - 2 - 目 錄 第一章 總論 -1 第一節 項目概況 -1 第二節 可行性研究報告編制的依據、范圍及原則 -5 第三節 建設 單位概況 -7 第 四 節 項目的建設背景 -8 第 五 節 項目提出的理由 -13 第二章 項目建設的必要性和可行性 -15 第一節 項目建設的必要性 -15 第二節 項目建設的可行性 -17 第三章 市場需求預測分析 -21 第一節 市場調查分析 -21 第二節 商貿物流需求量預測 -24 第三節 * * * * * *商貿物流綜合市場的市場前景預測-29 第 四 章 建設地址 與 建設條件 -32 第一節 項目建設地址 -32 第二節 建設條件 -32 第三節 征地工作實施方案 -40 第 五 章 建設內容、規模及總平面布置 -45 第一節 建設內容與規模 -45 第二節 總平面布置 -50 第 六 章 建設方案 -54 商貿物流綜合市場建設項目 - 3 - 第一節 *商貿物流綜合市場功能和流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 4 第二節 *商貿物流綜合市場業務流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 7 第三節 信息商務系統建設 -62 第四節 檢驗檢測系統技術方案 -69 第 五 節 土建工程方案 -70 第 六 節 熱力工程 -82 第 七 節 給排水工程 -86 第 八 節 制冷工程 -89 第 九 節 電氣工程 -91 第 十 節 主要建設指標 -97 第 七 章 環境保護工程 -99 第 八 章 節能消防勞動安全 -103 第一節 節能 -103 第二節 消防 -105 第 三 節 勞動安全 -106 第 九 章 組織機構 與 人力資源配置 -108 第 十 章 項目管理 -110 第一節 項目管理 -110 第二節 工程項目的招標 -110 第 三 節 項目施工進度 -111 第十 一 章 投資估算 與 資金籌措 -112 商貿物流綜合市場建設項目 - 4 - 第一節 投資編制 依據 -112 第二節 建設 投資估算 -112 第三節 流動資金估算 -114 第四節 項目 總 投資 -114 第五節 資金籌措 方案 -114 第十 二 章 財務 效益評價 -116 第一節 評價基礎數據選取 -116 第二節 營業收入和營業稅金及附加 -116 第三節 成本和費用計算 -117 第四節 財務評價報表 -118 第五節 財務評價指標 -118 第六節 盈虧平衡分析 -118 第七節 財務評價 結論 -119 第十 三 章 社會效益評價 -120 商貿物流綜合市場建設項目 - 5 - 第一章 總 論 第一節 項目概況 一項目名稱： *商貿物流綜合市場建設項目 二建設單位： * 三項目法人代表： 四項目性質：新建 五項目建設地點： *商貿物流綜合市場位于 *鎮西區，規劃占地面積為 950 畝。 六建設期限： 2011 年至 2013 年 七建設目標 以發展倉儲為 基礎、 貨物 運輸為龍頭、貨物配送為重點、配套服務功能為支撐的現代物流中心，力爭在 5 年內將其建設成為功能完善、技術先進、運轉高效、管理規范的立足 *，服務于全 *的商貿物流基地。 八建設規模和主要建設內容 1建設規模 *商貿物流綜合市場 貨物 綜合運輸區：貨運量 110 萬噸。 *商貿物流綜合市場 專業 物流區設計規模為近期物流吞吐量223.55 萬噸 /年，遠期物流吞吐量為 477.92 萬噸 /年。 商貿物流綜合市場建設項目 - 6 - 農產品物流吞吐量近期為 162.06 萬噸 /年（其中肉類產品 3.6 萬噸/年），遠期需求量 為 379.51 萬噸 /年，同時，每年有 143 萬頭只牲畜需要外運銷售； 工業產品物流吞吐量為近期為 28.28 萬噸 /年，遠期為 49.28 萬噸 /年，還有每年 200 萬件服裝和 3000 萬盒方便食品需要外運銷售； 農業生產資料物流吞吐量為 11.630 萬噸 /年，同時，每年有近 5000臺（套）農機具物流吞吐量。 建筑建材物流吞吐量近期為 1.58 萬噸 /年，遠期為 2.5 萬噸 /年； 煤炭資源物流吞吐量近期為 20 萬噸 /年，遠期為 35 萬噸 /年。 倉儲能力為 11.2 萬噸，全部為糧食倉儲庫。預計到 2010 年物流倉儲需求量達到 200 萬噸， 2020 年物流倉儲需求量達到 400 萬噸。 2建設內容 建筑工程 本項目 *商貿物流綜合市場 占地面積為 950 畝， 共分為 7 個功能區 ， 總建筑面積為 257460 平方米 。 從北向南依次建 設有： 貨物 綜合運輸區（含物流信息交換中心、管理配套中心、物流業務配套中心、管理服務中心）、生活日用品及生產資料交易區、果菜糧交易區、綜合服務區、農機及配件產品交易區、工業品及建材交易區和煤炭產品批發交易區等七個功能區 ，以及物流 市場 內基礎設施和連接物流 市場 到 赤大白鐵路 *火車站 2000 米的鐵路單線。 貨物 綜 合運輸區 ： 占地面積 200 畝，建筑面積為 22000 平方米，具有集裝箱運輸、配送、裝卸等功能，建設有辦公樓 5000 平方米，裝卸商貿物流綜合市場建設項目 - 7 - 站臺 2000 平方米、集裝箱堆場 2000 平方米、停車場 13000 平方米。 生活日用品及生產資料批發交易區 ： 占地面積 80 畝，建筑面積為25000 平方米，其中：生活資料倉儲面積 10000 平方米，商品展示及交易廳 3000 平方米。生活日用品批發交易區倉儲面積 10000 平方米，商品展示及交易廳 2000 平方米。 果菜糧肉類批發交易區 ：占地面積為 200 畝，建筑面積為 62030平方米、其中：倉儲面積 30000 平方米，集裝箱堆場面積 10000 平方米，商品展示廳 10000 平方米，加工包裝車間面積 10000 平方米，交易中心面積 2000 平方米 ,地泵房 30 平方米。 綜合服務區 ：占地面積 50 畝，建筑面積為 16200 平方米，其中停車場 5000 平方米，綜合服務中心 3000 平方米，臨街商鋪 5000 平方米，車輛檢修、清洗鋪 3000 平方米，室外水沖廁所 200 平方米。 農機及配件產品交易區 ：農機及配件產品交易區，占地面積 120畝，建筑面積為 42000 平方米，其中倉儲面積 30000 平方米，商品展示廳面積 10000 平方米，交易 中心 2000 平方米。 工業產品及建材交易區 ：占地面積 150 畝，建筑面積為 48000 平方米，其中：工業產品倉儲面積 20000 平方米，商品展示及交易廳 3000平方米。建筑建材及裝飾材料倉儲面積 20000 平方米，商品展示及交易廳 5000 平方米。 煤炭產品批發交易區 ：占地面積 150 畝，建筑面積為 42030 萬平方米，其中：倉儲面積 40000 平方米，商品展示及交易廳 2000 平方米。地磅房建筑面積 30 平方米。 商貿物流綜合市場建設項目 - 8 - 市場 內其他附屬設施 ：垃圾轉運站 一處，建筑面積 200 平方米。 市場內道路綠化硬化面積 266800 平方米 （不 計入建筑面積） 。 公用輔助工程建設，公用配套設備購置與安裝。 從赤大白鐵路 *火車站建設一條與赤大白鐵路平行的單線，鐵路線長為 2000 延長米。 規劃七個功能區各設置一個站臺，七個站臺的寬度采用 8 米，長度 分別 為 30 和 50 米 的 兩種 。 八投資估算與資金籌措 項目總投資 59750.3 萬元， 建設 投資 58400.3 萬元， 流動資金 1350.0萬元。 九經濟效益 本項目投入運營后， 年平均營業收入 17940.6 萬元，利潤總額 9587.2萬元。 項目的稅前投資利潤率 16.05%，財務內部收益率 17.36%，財務凈 現值（ Ic=10%)29115.44 萬元，投資回收期（含 3 年建設期） 8.10 年。 十研究結論 本項目的建設，符合國家的產業政策，適應了現代物流業全球化、信息化以及綠色物流的發展要求，有利于加快商貿流通業的發展，改善產業結構，擴大市場容量，提高國民經濟運行效率；有利于帶動制造業、商業、運輸業等產業部門的健康發展；有利于擴大就業，該項目的實施，可以安置就業崗位 98 個，產生一定的社會效益。 綜上所述，該項目經濟效益、生態效益和社會效益俱佳。此外，投資設計合理，建設期短，是一個值得重點扶持的項目。 商貿物流綜合市場建設項目 - 9 - 十一主要經 濟數據及評價指標 主要經濟數據及評價指標表 序號 名 稱 單位 數量 一 設計規模 1 近期市場吞吐量（年） 萬噸 223.55 2 遠期市場吞吐量（年） 萬噸 477.92 3 貨物 綜合運輸區貨運量 萬噸 110 二 建設指標 1 占地面積 畝 950 2 總建筑面積 平方米 257460 2.1 貨物 綜合運輸區 平方米 22000 2.2 果菜糧批發交易區 平方米 62030 2.3 生產資料及生活日用品批發交易區 平方米 25000 2.4 綜合服務區 平方 米 16200 2.5 農機及配件產品交易區 平方米 42000 2.6 工業產品及建材交易區 平方米 48000 2.7 煤炭產品批發交易區 平方米 42030 2.8 市場 內其他附屬設施 平方米 200 3 鐵路專用線 米 2000 4 專用線站臺 個 7 三 勞動用工人數 人 98 四 經濟數據 1 總投資 萬元 59750.30 1.1 建設 投資 萬元 58400.30 1.2 流動資金 萬元 1350.00 2 營業收入（年平均） 萬元 17940.58 3 營業稅 金及附加（年平均） 萬元 986.74 4 總成本費用（年平均） 萬元 7366.63 5 利潤總額（年平均） 萬元 9587.21 6 所得稅（年平均） 萬元 2396.80 7 稅后利潤（年平均） 萬元 7190.41 五 財務評價指標（稅前） 1 投資利潤率 % 16.05 2 財務內部收益率 % 17.36 3 財務凈現值（ Ic=10%) 萬元 29115.44 4 投資回收期（含 3 年建設期） 年 8.10 第二節 可行性研究報告編制的依據、范圍及原則 商貿物流綜合市場建設項目 - 10 - 一編制的依據 1 國務院 物流業調整和振興規劃 國發 2009 8 號； 2 全國 “十一五 ”現代物流業發展規劃； 3國家發改委、鐵道部、交通部、原信息產業部、商務部、中國民用航空總局等九部委印發 “關于加快我國現代物流發展的若干意見 ”的通知 4 * 發展和改革委員會 * 現代物流業發展規劃（ 2008-2015 年） (送審稿 )； 5 *國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要； 6 投資項目可行性研究指南； 7 建設項目經濟評價方法與參數（第三版）； 8 *鎮城市總體規 劃； 9國家現行的產業政策、財會、稅收制度； 10有關統計資料； 11建設單位提供的其它資料。 二編制的范圍 1根據 *社會經濟發展及商貿物流市場的發展趨勢研究項目的必要性和可行性。 2通過投資規模、建筑設計方案、建設內容及配套設施的研究，確定項目的建設方案和總體布局。 3通過投資估算、資金籌措、社會效益及經濟效益分析，研究項目的合理性。 商貿物流綜合市場建設項目 - 11 - 4根據技術、環保、勞動安全、組織機構、勞動用工要求，提出項目建設和管理方案。 三編制的原則 1科學規劃，整體設計、分布實施、建成精品的原則。 2嚴格管理，確保工程質量。 3符合適用、安全、經濟、合理、技術先進、節約能源的設計原則。 4以物暢其流為原則做好市場設計規劃，做到功能健全、流程合理、內外環境協調。 5綠化、美化、亮化、硬化與自然和諧，可持續發展的原則。 第三節 建設單位概況 *公司于 2005 年 9 月經內蒙古自治區國資委批準成立，是具有投融資職能的國有獨資公司。公司注冊資本 7000 萬元，其中實物資本6000 萬元，貨幣資本 1000 萬元，出資人為 *人民政府。公司是以*人民政府所授權國有資產為主要運營對象 ，以追求國有資產收益最大化為目標的特殊企業法人。經營范圍包括城市基礎設施建設的投資與開發、經營管理；實施土地收購、儲備、出讓等。 *政府賦予該公司 *商貿綜合市場項目的建設、經營、管理和招商引資等職能。 *公司按照公司法要求，建立了較為完善的公司管理機制，設立了董事會、監事會，實行董事會領導下的總經理負責制，董事會、經理層權責分工明確，董事會對經理層建立了約束機制，對公司財務、董事、經理職務權利的行使有較好的監督作用。公司財務制度完善，建立了嚴格的財務管理體制和健全的會計核算制 度。公司下設 4 科室，包商貿物流綜合市場建設項目 - 12 - 括項目科、財務科、辦公室和綜合科，現有工作人員 17 人。 2008 年末，公司資產總額為 11007 萬元，所有者權益合計（剔除資產損失后的金額）為 7000 萬元，負債總額為 4007 萬元，其中流動負債257 萬元，非流動負債 3750 萬元。 公司成立以來，重點實施了 *西區基礎設施建設工程項目，包括緯三街、柳林路、經一路、清泉路、西環路等 “一街四路 ”的道路及相應的排水、綠化和照明等配套工程，項目總投資 5999.38 萬元（其中地方自籌 3199.38 萬元，開發銀行貸款 2800 萬元），對 *鎮西區建設奠定了基礎。 第四節 項目的建設背景 一我國物流業發展狀況 近年來，我國的物流業發展迅速。 隨著經濟增長方式由量的擴張到質的提高的轉變，以及物流市場需求的不斷擴大，物流業已逐步成為一個獨立產業，并受到各方的廣泛關注和重視。我國物流總需求增長很快，物流企業快速成長，物流業市場化、社會化、專業化水準提高，物流業發展對于提高國民經濟增長質量和效益的作用日益明顯。有關資料表明，2008 年，全國社會物流總額達 89.9 萬億元，比 2000 年增長 4.2 倍，年均增長 23%；物流業實現增加值 2.0 萬億元，比 2000 年增長 1.9 倍，年均增長 14%。 2008 年，物流業增加值占全部服務業增加值的比重為16.5%，占 GDP 的比重為 6.6%。全社會物流總費用與 GDP 的比率，由2000 年的 19.4%下降到 2008 年的 18.3%，物流費用成本呈下降趨勢，促進了經濟運行質量的提高。主要表現在：一是物流業處于快速增長期。商貿物流綜合市場建設項目 - 13 - 我國經濟的快速發展，特別是正處于工業化中期，城鎮化加速，經濟總量快速增長，使物流的總需求增長很快；二是物流業在國民經濟中的重要性越來越顯現。物流業已成為生產性服務業中的重要組成部分，國民經濟的發展，特別是轉變經濟發 展方式需要物流業的基礎性支撐；三是物流企業快速成長。我國已形成由國有物流企業、民營物流企業、外資物流企業 “三足鼎立 ”的格局；四是物流業市場化、社會化、專業化水準有所提高；五是加強了物流基礎性設施建設，物流通道明顯改善，物流信息化工程加速推進等。經濟結構的調整與多樣化個性化消費需求的出現，使經濟社會對物流業的需求發生了質的變化，物流業已成為繼制造業利潤和商業利潤之后的 “第三利潤源泉 ”。 目前，我國物流業發展上仍存在諸多薄弱環節，如 :世界物流業強手紛紛搶灘中國市場 ； 物流企業數量多、質量差、專業化程度低，物流 業局部市場混亂，難以形成大規模的綜合經營狀態 ； ”第三方物流 ”需求嚴重不足 ； 專業人才缺乏 ； 重復建設和地方割據現象并存 ； 信息化程度低等。 為了促進物流業的健康發展，有效地抵御金融風暴對我國物流業的沖擊， 2009 年 3 月， 國務院制定和印發 了 物流業調整和振興規劃，該規劃提出了物流業調整和振興規劃的指導思想； 明確了物流業發展的目標和重點任務； 確定了振興物流業的九大重點工程 ：包括多式聯運和轉運設施、物流園區、城市配送、大宗商品和農村物流、制造業和物流業聯動發展、物流標準和技術推廣、物流公共信息平臺、物流科技攻關及應急 物流等。 商貿物流綜合市場建設項目 - 14 - 二 *物流業發展概況 近年來， *物流產業同國民經濟其他部門一樣有了較大的發展，形成了以市場調節為主的運行機制，加強了對交通、通訊等物流基礎設施的投資，與物流相關的交通運輸、信息通訊、倉儲、包裝和配送等各行業都有較快的發展。 *現代物流業發展規劃 （ 20082015 年） (送審稿 )提出：到2010 年，初步建成以中心城市為中心，以赤大白鐵路及赤大高速公路為縱軸，京通、集通、葉赤鐵路及沿線高等級公路為三大橫帶的綜合性及專業性物流園區為節點的現代物流服務體系框架；不斷完善物 流基礎設施，建成全市物流電子政務、電子商務統一集成的物流公共信息平臺；以新型商貿流通業態為主的連鎖配送網絡初具規模；培育生成一批大型物流企業， ”第三方物流 ”得到較快發展，把赤峰建設成為自治區出區達海的物流樞紐城市。到 2015 年，進一步提升物流業的發展水平，基本形成布局科學、結構合理、技術先進、功能完善、體現地區發展特色和優勢的現代物流空間體系和物流產業發展體系，將 *建成面向東北老工業基地和環渤海地區、溝通關內外乃至俄蒙的現代物流重要樞紐，蒙冀遼接壤地區的物流基地。規劃提出了打造三大物流園區，建設包 括*商貿物流綜合市場在內的八個物流配送中心。 但總體上看， *物流產業還處于由傳統物流向現代物流轉型的初級階段，物流成本總體高于全國平均水平，與國際物流發展趨勢及經濟發展需求相比，存在很大差距。目前，赤峰地區物流發展存在的問題主要體現為：第一，物流體系和物流園區的規劃建設落后，輻射力不強，商貿物流綜合市場建設項目 - 15 - 區域物流的組織化水平低；第二，社會物流有效需求不足， ”第三方物流 ”發展緩慢。第三，現代物流企業少、規模小，整體經營方式、管理水平和技術裝備落后，信息化管理水平低；第四，物流活動以企業物流為主，專業化、社會 化的物流需求尚未形成規模；第五，物流服務功能單一，物流企業服務內容僅停留在倉儲、運輸、搬運上，缺乏現代物流功能；大部分企業仍停留在 “大而全 ”、 “小而全 ”的經營組織方式。因此，整合物流資源，改善 *物流整體水平不高、物流成本過高的現狀是物流業發展的迫切要求。 三 *經濟發展規劃 據 *國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要， “十一五 ”期間， *堅持以經濟建設為中心，走新型工業化道路和可持續發展之路，促進區域經濟協調發展。 經濟發展目標：地區生產總值年均增長 20%以上、財政 收入年均增長 25%以上、固定資產投資增長 22%以上、社會消費品零售總額年均增長 17%左右。到 “十一五 ”期末，地區生產總值達到 80 億元，人均生產總值達到 2000 美元以上，財政收入達到 4 億元。三次產業結構比調整為24:50:26。實現地區生產總值、財政收入、城鄉居民收入比 “十五 ”期末翻一番。 社會發展目標：城鎮居民人均可支配收入年均增長 15%以上、農牧民人均純收入年均增長 12%以上。城鎮登記失業率控制在 4.5 %以內。到2010 年全旗城鎮化率達到 33%以上。 第三產業發展目標： “十一五 ”期間，第三產業增加值年 均增長 21%商貿物流綜合市場建設項目 - 16 - 以上，到 2010 年達到 21 億元， *鎮第三產業增加值所占份額達到60%以上，第三產業從業人員占全社會從業人員比重達到 45%以上。 預計到 2012 年，地區生產總值實現 120 億元，年均增長 21.7%，全社會固定資產投資五年累計完成 200 億元，年均增長 25%；全社會消費品零售總額實現 30 億元，年均增長 19%；財政收入實現 8 億元，年均增長 27%；城鎮居民人均可支配收入 16000 元，農牧民人均純收入 7100元，年均分別增長 14%以上。 四 *商貿物流業發展概況 *人口多、農牧業 資源、礦產資源豐富，交通便利，是赤峰北部旗縣的交通樞紐，自建國以來，就是區域性商貿中心， 加之 *人口較多，農牧業生產能力強，所需生產資料、生活資料數量較多，商貿流通量較大，社會消費品零售額、批發零售貿易業額在北部旗縣中名列前茅。 隨著社會經濟的發展， *貨物 輸業發展很快。據調查， *現有 規模較大貨運企業 4 家，貨運車輛 1700 余輛，載重能力達 10886 噸，每年 完成貨運量約 150 萬噸；倉儲能力不斷加強。全旗共有糧食倉儲企業 16 個，倉儲能力達到 11.2 萬噸， 2008 年交易量為 25 萬噸 。 農 貿市場不斷繁榮。全旗共有農貿市場 37 處，市場成交額達到 5000萬元以上； 一些大型工業企業開始重視現代物流技術的應用，以訂單為中心，改造現有業務流程，在生產組織、原材料采購、產品銷售、配送和運輸等方面實現一體化運作，努力降低庫存，減少資金占用；商業企業加快改組改造，大力發展連鎖經營、統一配送和電子商務。物流的服商貿物流綜合市場建設項目 - 17 - 務功能有所增強，物流技術裝備加快更新換代，物流技術條件有了很大改善。 *商貿物流業發展存在以下問題： 貨運站場發展緩慢，與日益增加的 貨物 流量不相適應。全旗至今沒有一處有形貨運站場，貨運車輛只能沿 街停放；商貿物流企業規模小，分散，設施建設不足，經營方式、管理水平和技術裝備落后，輻射力弱，服務功能不全，物流技術落后，物流成本高；旗內沒有成規模、上檔次、服務功能較完善的商貿物流綜合市場，商貿物流業發展已明顯滯后等，已顯現出不適應社會經濟發展和商貿物流業發展需要的狀況。 第五節 項目提出的理由 物流業是國民經濟發展的動脈和基礎產業。為促進 *社會經濟的發展，適應項目區及周邊地區商貿物流業發展的需要， *政府遵照 2009 年 3 月 國務院制定和印發 的 物流業調整和振興規劃、 *現代 物流業發展規劃 和地方政府發展現代物流的總體戰略，擬充分利用優越區位優勢、資源優勢和綜合交通體系，以超前的發展思路，按高起點、高標準原則規劃和建設 *商貿物流綜合市場項目。 *商貿物流綜合市場建設以赤峰北部地區中心物流運輸樞紐為特色，從北到南依次劃分為從北到南依次為 貨物 綜合運輸區、生活日用品及生產資料交易區、果菜糧交易區、綜合服務區（含物流信息交換中心、管理配套中心、物流業務配套中心、管理服務中心）、農機及配件產品交易區、工業 產 品及建材交易區和煤炭產品批發交易區 七 大功能區域。通過土地資源的 開發，加快基礎設施建設，完善各項物流功能，培育物商貿物流綜合市場建設項目 - 18 - 流產業。本項目建設將 憑借位置、規模、業態、信息、團隊、服務和品牌等核心價值優勢，對所功能輻射地區在降低物流成本、規范物流市場秩序、促進經濟增長、提高社會效益、促進對外開放方面將顯示出強大作用。 商貿物流綜合市場建設項目 - 19 - 第二章 項目建設的必要性和可行性 第一節 項目建設的必要性 一 是落實 國務院 物流業調整和振興規劃 、提高地區經濟發展水平的需要。 本項目的建設是落實 物流業調整和振興規劃的重要舉措， 也是服務和支撐項目區其他產業的調整與發展、擴大消費和吸收就業，轉變經濟增長 方式、調整經濟結構、提高經濟質量和效率的重要途徑。 *鎮作為 *北部旗縣的交通樞紐、區域性商貿物流中心，應抓住現代物流業迅速發展的契機，以及 西部大開發戰略、東北老工業基地振興戰略實施 的大好機遇，充分發揮本地區的區位優勢，加大力度發展本地區現代商貿物流業，轉變經濟增長方式、調整產業結構、提升區域經濟水平。 二 是提高項目區物流總體水平，降低物流成本的需要 近年來， *物流產業同國民經濟其他部門一樣有了較大的發展，初步形成了以市場調節為主的運行機制，加強了對交通、通訊等物流基礎設施的投 資，與物流相關的各行業都有較快的發展。 但總體上看，物流產業還處于由傳統物流向現代物流轉型的初級階段，物流成本總體較高。因此，在科學合理規劃的基礎上建設 *商貿物流綜合市場是整合 *商貿物流資源，提高物流整體水平，降低物流成本的迫切要求。項目的建設可 大力推進物流服務的社會化和專業化，整合物流資源，推動物流企業與生產、商貿企業互動發展，促進供應鏈各環節有機結合，使現有的運輸、倉儲、貨代、聯運、快遞企業的功能整合和服務延伸，商貿物流綜合市場建設項目 - 20 - 加快向現代物流企業轉型。 三 是促進項目區產業結構調整，發揮特色經濟優勢的 需要。 *及周邊地區的經濟結構以農牧業為主，該地區工業化程度較低，污染較輕，空氣、水源、土壤條件較好，尚屬發展有機農牧業為數不多的難得的凈土，加之項目區是傳統的農牧業區，農牧民在種植上習慣于精耕細作，使用農家肥，在養殖上習慣自然放牧，喂養牲畜很少使用添加劑。所有這些，都為發展有機農牧業創造了得天獨厚的條件。項目區政府十分重視有機農牧業及有機食品業發展，近年來，出臺了一系列政策措施，并取得了明顯的成效，建設和發展了一大批無公害、綠色、有機農畜產品生產基地和食品加工企業，產品品種多，產量逐年增加。有些 產品在國內有機農產品市場占有一席之地，同時還遠銷日本、韓國等國家，項目區得天獨厚的農牧業條件為發展綠色農業物流打下了良好的基礎。 本項目建設的果菜糧商貿物流區以有機農畜產品商貿物流儲存為特色，項目的發展會催生出諸如專業加工和儲存、包裝、遠程配送、銷售、品牌推廣、產品交流展覽等物流業態，使農牧業產業化的增值鏈不斷延伸， 不僅是把工業品送到農村，還促進了農產品物流的現代化， 從而形成極具區域特色物流產業。并將有望發展成為中國北方無公害有機農畜產品的重要的集散地。項目的建設，將促進地區經濟發展走新型工業化道路，推進產 業結構優化升級，提升商貿物流水平，發揮資源、區位、市場的優勢，培育和建設成為具有一定科技含量、功能齊全、輻射面廣、現代化的有機農畜產品大市場。 商貿物流綜合市場建設項目 - 21 - 四是推動重點領域商貿流通發展的需要 赤峰北部旗縣礦產資源豐富。近年來，一批礦產開發業蓬勃興起，與之相關的原輔材料、機械動力供應和礦產資源及其加工產品的商貿物流市場繁榮，同時催生了一批專業商貿流通企業。本項目將建設工業產品商貿物流區， 加強重要礦產品及相關產品物流設施建設，建立專業物流體系，為 *及赤峰北部旗縣礦產開發企業提供原輔材料 供應和產品銷售方面的商貿物 流服務，將有效地拉動赤峰地區礦業經濟 發展。 五項目區為發展現代物流打好基礎 本項目以發展現代物流為目標進行規劃建設，其設施條件中包括物流公共信息平臺建設、發展農產品冷鏈物流、建立農村物流體系、物流配送、發展綠色物流、規范化學危險品物流、應急物流體系建設等，項目 將從高起點、高科技含量出發，建設成為功能齊全、輻射面廣的綜合貿易交易平臺，有利于引進國內外先進的物流管理理念和管理技術，培養和造就現代物流服務產業，促進現代商貿流通業的發展。 第二節 項目建設的可行性 一國家重視和扶持現代物流業的宏觀政策，為項 目的發展注入了動力。 國務院近期出臺的 物流業調整和振興規劃，將物流產業列入了我國十大產業振興規劃之一， 短期內有利于解決這些產業目前遇到的問題，緩沖金融危機對中國影響，長遠將對物流產業升級改造產生深遠影響。 *政府高度重視流通業的發展，將流通業置于連接產需、促進生產、引導消費，促進經濟結構調整和經濟增長方式轉變的戰略高度來商貿物流綜合市場建設項目 - 22 - 看待， 重視物流產業對經濟的拉動和促進作用，制定了一系列鼓勵和優惠政策措施，為項目的建設和發展提供了良好的環境。本項目建設符合國家產業政策，符合 *現代物流業發展規劃， 物流 產業被 *政府列入了重要發展產業并予以扶持，本項目建設的政策環境和社會經濟環境良好。 二經濟增長為項目建設奠定了堅實的經濟基礎 經濟增長是物流業發展的重要基礎，赤峰地區及 *經濟的快速發展為本項目發展提供了廣闊的市場空間。 近年來， *和 *經濟呈現快速發展的態勢。與 2005 年相比，2008 年，全市地區生產總值達到 752.4 億元，年均增長 29.4%。 *與 2005 年相比， 2008 年地區生產總值達到 59.5 億元，年均增長 26.7%。一批重點項目相繼投產，有效地支撐了經 濟的快速發展；城鄉市場繁榮活躍，社會消費品零售總額增長，城鎮居民收入和農牧民人均收入達到提高。部分主要經濟指標增速達到或超過自治區平均水平，跨入與自治區同步快速發展的階段。有關研究表明，地區的 GDP 的產出需要大于其總量 3 倍左右的物流總額來支持，從發展趨勢看，社會經濟發展對物流的需求是不斷增加的。因此，經濟的快速發展需要現代物流的發展提供支撐和保障，同時也為地區物流業的大發展創造了較大市場容量。 三 區位優勢和交通優勢，為項目的發展開辟了廣闊的空間。 *位于 *中部，北以西拉沐淪河為界，與林 西縣、巴林右旗、阿魯科爾沁旗、通遼市開魯縣相鄰，東與通遼市奈曼旗交界，南與敖漢旗、 *松山區毗鄰，西與克什克騰旗接壤，是溝通 *南北商貿物流綜合市場建設項目 - 23 - 旗縣的交通要道。由于有特殊的區位優勢，旗人民政府所在地 *鎮成為 *重要的交通樞紐和商貿物流集散地，為本項目的建設打下了雄厚的物質基礎。 *交通十分發達。 項目建設地址 *鎮是 *政府所在地，是赤峰地區的交通樞紐，有國道 305 線、 306 線、省道 205 線、赤大白鐵路、赤大高速公路穿城或臨鎮通過。市場北鄰火車站，場區擬建設鐵路 專用線。十分通暢的物流交通條件，是項目發展重要因素。 四城鎮建設速度加快，基礎設施配套條件良好。 近年來，以 *鎮為中心的城鎮化進程明顯加快，建成區面積現已達到 8.5 平方公里，城區人口 7.8 萬人，是 *旗縣所在地人口最多的城關鎮之一。規劃面積為 5 平方公里的西城區正在開發建設，預計到“十二五 ”期末城區總人口將達到 10 萬人以上。城市發展空間加快拓展，逐步將建成溝通赤峰南北、旗內城鄉聯動的樞紐城鎮，集休閑旅游、商貿集散、有機綠色食品加工于一體的赤峰衛星城。 本項目位于 *鎮（新建區）西區 ，項目占地 是 *鎮城市總體規劃中的物流用地，用地規模符合規劃要求 。目前 *鎮西區基礎設施建設已全面展開，供熱、供水、供電、通訊等建設速度較快，計劃于 2009 年底前竣工，西區的規劃設計已充分滿足本項目的建設和發展需要。 五 客戶資源穩定發展 近年來，在 *大力實施 “工業強市 ”戰略的帶動下， *及周邊地區礦業經濟、農產品加工業蓬勃發展，造就了一大批龍頭企業和納商貿物流綜合市場建設項目 - 24 - 稅大戶。 2008 年， *工業增加值占地區生產總值的比重達 33%，比上年提高 28%，體現出強勁發展的勢頭， 加工業及 綠 色有機 農牧業的發展為項目發展提供了豐富而穩定的客戶資源 ，為項目的建設提供發展機遇，創造巨大的物流需求和客戶來源。 綜上所述，本項目的建設是必要的，也是十分可行的。 商貿物流綜合市場建設項目 - 25 - 第三章 市場需求預測分析 第一節 市場調查分析 一 *及周邊地區經濟發展狀況分析 *位于 *中部，與 *北五個旗縣、南二個旗縣和通遼市開魯縣、奈曼旗毗鄰，是溝通 *南北旗縣的重要的交通要道。進入新世紀以來， *與周邊地區經濟依存關系日趨緊密，經濟發展在區域經濟中發揮著越來越重要的作 用，周邊地區經濟發達區域的發展進程也因此成為 *發展商貿物流業的重要基礎，物流服務相互輻射，形成了跨區域物流需求。 表 3-1 2008 年 *及周邊主要旗縣經濟狀況 單位 * * 紅山區 松山區 克什克騰旗 林西縣 巴林右旗 地區生產總值 億元 752.4 59.5 118.3 81.9 57.9 27.2 27.5 第一產業 億元 143.6 21.4 3.8 20.9 9.4 6.2 5.9 第二產業 億元 375.2 23.5 62.2 39.1 38.1 10.1 13.2 第三產業 億元 233.6 14.5 52.4 21.9 10.5 10.9 8.4 社會消費品零售總額 億元 239.9 15.9 41.7 44.2 11.8 11.4 9.1 城鎮居民人均收入 元 11538 9987 12592 12000 9850 9499 9793 農牧民人均收入 元 4240 4280 7105 5494 4406 3935 4256 從上表數值分析， 2008 年 *及周邊旗縣地區生產總值總計達到372.3 億元，占全市當 年 GDP752.4 億元的 49%，經濟總量很大，全年社會消費品零售總額達到 134.1 億元，占全市總量 239.9 億元的 55%，市場消費活躍。 根據周邊城市經濟指標以及地理、交通各方面因素， *對周邊近鄰的 *北部旗縣輻射能力較強，與 *中心城區形成了緊密相連的經濟關聯關系。 商貿物流綜合市場建設項目 - 26 - 二 *在 *社會經濟發展中的比重分析 表 3-2 2007 年 *及周邊主要旗縣重要經濟數據 項目 單位 * 合計 翁牛 特旗 紅山區 松山區 巴林 右旗 林西縣 克什克騰旗 *及周邊 旗縣小計 *及周邊 旗縣占全市 % 人口數 人 452.77 47.51 34.75 51.96 18.12 23.83 25.09 201.26 44 糧食產量 萬噸 305 44.5 4.9 54.6 8.1 12.5 7.4 132 43 肉類總產量 萬噸 38.5 4.3 0.6 4.8 2.3 1.9 2.8 16.7 43 牲畜頭數 萬頭只 898.36 122.4 8 55.6 112 54.8 73.4 426.2 47 農村用電量 萬千瓦 93405 9813 2295 13482 1992 7218 2756 37556 40 社會消費品零售額 億元 192.2 12.7 47.6 21.1 7.3 9.2 9.5 107.4 55 其中：批發零售貿易業 億元 160.4 10.9 39.4 17.1 4.9 7.2 7.4 86.9 54 根據上表分析說明以下問題： 1 *及周邊旗縣的主要經濟指標占全市比重較大 *及周邊旗縣人口數、糧食產量、牲畜頭數、農村用電量、肉類總產量等指標均占 *全市的 40%以上 ，社會消費品零售額、批發零售貿易業和財政收入占 *全市的 50%以上。 2 *的主要經濟指標在北部旗縣中名列前茅 表中的各項指標均高于林西縣、巴林右旗、克什克騰旗。 3 *商貿流通量分析 由于 *人口較多，農牧業生產能力強，所需生產資料、生活資料數量較大，市場需求旺盛。 三 *本旗商貿物流量調查 近年來， *以礦業經濟、能源經濟、農畜產品及加工業為支柱產業，各產業的協同發展，使得物流量大幅度增加。生產供應方面，能源、礦產等生產資料的供應正逐步依托當地優勢， 擴大生產規模；以綠色、有機食品生產加工為重點，以農業生產資料、農畜產品為輔助，大商貿物流綜合市場建設項目 - 27 - 幅度的增加了物流需求。 1農畜產品生產物流需求情況 全旗已具備年產 1