1 金灣，珠海下一顆地產明星 2 城市距離 2小時生活圈 3 建立由 “ 主城區 次中心城 外圍新城 中心鎮 ” 構成的多層次、組團型的城市空間形態。 以主城區為核心，輻射金灣次中心城、斗門次中心城兩個副中心，帶動唐家灣新城組團、 橫琴新城組團與東部群島各中心鎮的發展； 培育金灣次中心城，帶動三灶新城組團、港區新城組團與平沙中心鎮的發展； 珠海市城市規劃 4 城市發展布局 經過若干年的努力，逐步建成“”城鎮體系，即由一個主城區（中心城區及南灣城區）、兩個地區中心（斗門城區、金灣城區）、三個新城（金灣新城、唐家灣新城、橫琴新城）、五個中心鎮（紅旗、平沙、斗門、白蕉、蓮洲）及四十個左右中心村組成的多層次城市空間體系。 做強看東部、做大看西部 城市定位為：區域性商貿、服務和金融中心、區域性海陸交通樞紐、珠江三角洲西部臨海產業基地、亞熱帶海濱風景旅游勝地。 5 金灣區介紹 金灣 市區 斗門 6 金灣區設立于 2001年的金灣區，位于珠海西部，是珠海市三大行政區之一。下轄三灶、南水、平沙、紅旗四鎮。區內還有珠海市的兩大功能區 -國家高新技術產業開發區三灶科技園和臨港工業區。全區海陸面積 1600平方公里，其中陸地面積 447.6平方公里，海域面積 1000多平方公里。 金灣區東面與香港、澳門相鄰，南面是著名的大西國際水道，北面是經濟發達的珠江三角洲腹地。 金灣區具有突出的海陸空交通優勢。陸路距澳門 30公里，廣州 150公里，深圳160公里；水路距香港 45海里。珠海深水港、設施一流珠海機場，規劃中的珠海火車站、廣珠輕軌、廣珠高速西線和江珠高速均在金灣區內匯集，構成直通國內外的海陸空立體物流網。 金灣區內水電充足，通訊便利。區內供電線路與廣東省大電網聯網，裝機容量372萬千瓦的珠海電廠首期已并網發電；建成了日供水能力達 160萬噸的西區水廠；各種通訊網絡先進、完備。 金灣區介紹 7 金灣區屬低緯度亞熱帶海洋性氣候。全年最高溫度達 38.5 ，最低溫度達2.5 ，年平均氣溫 24 。四月至九月的雨量約占全年的 80%。夏季吹東南風，冬季則為東北風。蒼翠的山巒，清新的空氣，蔥郁的森林，綿長的海岸，遼闊的海面，閃亮的島嶼，點點的白帆，依依的屋舍，實為“南中國的夏威夷”。“中國的美在珠海，珠海的美在金灣”。金海灘、飛沙灘、荷包島、珠海溫泉、金灣高爾夫球場，早已是名聞遐爾的旅游、休閑、娛樂的勝地。 金灣區 2002年全區總人口有 34萬人。醫院 8家，中小學 60多所。影劇院、文化藝術中心設施完備，人均占有各類資源比例大。區內社會安定，民風淳樸，百姓祥和。 全區共有耕地 11萬畝，可供發展水產養殖的淺海灘涂 120多萬畝。預留連片的工業用地，工業用地面積達 60平方公里，是珠海市乃至珠三角西部城市中發展現代化新型工業的重要地區。 金灣區自建區以來，積極推行各項改革，擴大對外開放，全區經濟發展迅速。2002年，國內生產總值同比遞增 27.5%，實際利用外商直接投資增長 72.2%。初步形成了以工業為主導，“三高”農業穩步發展，商貿、運輸、房地產、旅游等第三產業初具規模的外向型經濟格局。 金灣區介紹 8 金灣產業布局 （一）三灶工業板塊 位于金灣區西南，緊鄰珠海機場。規劃面積約20平方公里，已開發 8公里，主要以發展電子電器、精密加工、生物制藥和醫療、航空物流及配套工業。約 300家企業落戶該區域， 2005年實現產值約 90億元。 代表性企業： 飛利浦、博世、連康電子、東國氨綸、美成制冷、 華益、日升電器、聯邦制藥、億邦制藥等 9 金灣產業布局 （二）聯港工業板塊 緊鄰即將開發的金灣區主城區，珠海西區的珠海主干道 -珠海大道貫穿該區域，交通便利。規劃面積 25平方公里，已開發面積 8平方公里。主要發展電子通訊、精密機械加工業。約 130多家企業落戶該區域， 2005年實現工業產值 21多億元。 代表性企業： 艾科電子、南順制蓋、龍豐銅管、大顯電子、金品電子、 旭泰制鞋、麗珠制藥、紅山票證、惠威音響等 10 金灣產業布局 （三）平沙工業板塊 位于金灣區西北，緊鄰珠海高欄深水港和新規劃的珠港新城（廣東省規劃，區域性中心）。規劃建設用地面積 20平方公里，已經面積 7平方公里，主要發展游艇制造、新型建材、水暖器材、化纖、鉆石加工等產業，約 160家企業落戶該區域， 2005年實現工業產值 23多億元。 代表性企業： 韓國曉星氨綸、大連實德、以華鉆石、科德電子、賓士域游艇、 杭蕭鋼構等 11 金灣產業布局 （四）臨港工業板塊 位于金灣區西部，內有中國主樞紐港、珠三角西部唯一深水港 -珠海高欄深水港。主要由港后工業區、化工專區等組成，規劃面積 30平方公里，已開發面積 13平方公里，主要發展重化工、鋼鐵、倉儲物流、能源等臨港工業，已有 150多家企業落戶該區域， 2005年實現工業產值 150多億元。 代表性企業： 碧陽化工（ BP）、和記黃埔、珠海電廠、華豐造紙、 粵裕豐鋼鐵、長興化工、巖谷、中石油、中石化等 12 金灣配套設施 （一）交通 1. 港口 （ 1）珠海港高欄港 位于金灣區西部，是中國沿海主樞紐港，珠江三角洲西岸唯一的深水港，可建 1萬噸至 25萬噸泊位 100多個，總規劃 1.5億噸的中轉量。 目前已建成 20個碼頭泊位（有 10個萬噸級泊位）， 2個 2萬噸貨柜碼頭、 18個專用碼頭投入使用， 2個 5萬噸國際貨柜碼頭、兩個 8萬噸級石化倉儲碼頭正在建設中，將于 2007年建成投入使用，屆時珠海港至美國、歐洲、東南亞的國際航線將不斷增加。 同時，在 2010年前將再建設 6個 5至 10萬噸級的國際貨柜碼頭、 2個 8萬噸級的石化公用碼頭、 30萬噸級的石油專用碼頭、 1個 10萬噸級的 LNG液化天然氣碼頭， 1個 10萬噸的干散貨碼頭。 （ 2）九洲港 距離金灣區 20公里，是珠海目前對外的主要客運、貨運的港口。到香港每天有 24個班次，到蛇口（快船）每天有 50個班次。 2007年后，該港的貨物運輸將轉至高欄港區。 13 金灣配套設施 2. 高速公路 （ 1）中國沿海高速公路 高速入口距離金灣區 7公里， 2005年底建成通車。沿海高速與京珠高速、太澳高速、江珠高速互通，與 105國道， 268、365、 272省道以及城桂公路、坦神公路、珠港大道等地方干線公路相連接。 （ 2）江珠高速公路 高速入口距離金灣區 3公里，連接江門市和珠海市，與珠海大道交匯， 2005年底建成通車 ,與沿海高速互通。 （ 3）京珠高速 全長 2291公里，始于北京 ,經河北、河南、湖北、湖南、止于廣東省珠海市，縱貫五省一市。 3. 港珠澳大橋 擬建的港珠澳大橋距離金灣區 15公里。大橋連接珠海大道，成為香港通往珠三角西部城市、中國西南各省的重要通道。大橋建設方案基本確定，預計 2011年前后竣工通車。 4. 機場 （ 1）珠海機場：位于金灣區南部，已開通國內航線 32條，每天有航班飛往北京、上海等大城市。中國國際航空航天博覽會逢雙年在珠海機場舉行。 （ 2）澳門機場：距離金灣區約 17公里。 14 金灣配套設施 5. 鐵路 （ 1）廣珠鐵路 由國家鐵道部和廣東省合建，鐵路貨運編組站、珠海終點站就設在金灣區境內， 2006年 3月份開工建設， 2008年建成通車。 （ 2）廣珠城際輕軌 距離金灣區 10公里，已開工建設，預計 2009年前建成，廣州到珠海只需 40分鐘。 15 金灣配套設施 （二）生活配套設施 1. 金灣區城區：規劃總面積 70平方公里，啟動開發建設的面積 3.8平方公里，是珠海市西部地區的中心城區、金灣區的政治、經濟、文化中心，為金灣區的企業提供高標準、高品位的生活配套。 2. 金灣區知名景點：金海灘、飛沙灘、荷包島、海泉灣、金灣高爾夫球場，早已是名聞遐爾的旅游、休閑、娛樂的勝地。 3. 金灣高爾夫球場：位于金灣區主城區，是按國際標準設計建造的 27洞高爾夫球場，擁有相配套的娛樂、餐飲、酒店等配套設施。 4. 海泉灣：中國最大的海洋溫泉度假城 海泉灣 位于金灣區平沙境內，依山面海，總投資 35億港元，占地面積 3.45平方公里，由香港中旅集團投資開發。首期投資 23億的海泉灣度假城，坐擁 1平方公里無憂樂土，以罕有海洋溫泉為核心，由一座五星級的會議會展酒店、一座五星級度假酒店、集美食娛樂、大型演藝于一體的漁人碼頭、高科技的現代劇院、刺激動感的神秘島主題樂園、星級服務的康體中心、健身俱樂部等七大項目構成世界一流、中國頂級的綜合性旅游休閑溫泉度假城，于 2005年底建成開放。二、三期為高爾夫球場、會所、度假酒店和高尚住宅區， 2006年進行二期開發。 5. 各工業片區生活配套：各個工業片形成獨立的生活配套環境，都擁有超市、小學、中學、酒店、餐飲、文化中心、廣場、大型生活小區等各類生活設施，同時都有工商、稅務、銀行、基層政府、工業區管委會等行政服務機構，為投資者、企業員工提供最優質的生活服務。 16 金灣配套設施 （三）教育 1. 教育強區：金灣區 2005年通過廣東省教育強區驗收。 2. 金灣大學園區：作為珠海大學園區的重要組成部分，目前已落戶金灣區的高等院校，包括：廣東省科學技術職業學院、遵義醫學院、吉林大學、沈陽藥科大學、珠海藝術學院等。 17 金灣房地產市場 經濟發展 今年上半年，今年上半年金灣區實現國內生產總值 29 65億元，工業總產值 62 17億元，完成固定資產投資 21億元，外貿進出口總額 3 66億美元，實際利用外商直接投資 1 05億美元，分別比去年同期增長22 08、 18 13、 48 74、 15 9、 73 4。一般財政預算收入增長 37 。 房地產開發投資 金灣區上半年房地產開發投資完成 1.69億元，占全市房地產開發投資比重的 3，同比增長44.9 。 18 金灣房地產市場 目前金灣的房價處于珠海三行政區內最低水平 19 金灣房地產市場 成交客戶區域分布統計圖23%3%29%25%20% 三灶深圳珠海市區斗門其他成交客戶區域統計圖珠海84%斗門3%三灶6%深圳3%其他4%珠海斗門三灶深圳其他成交客戶來源區域統計珠海市區30%深圳33%金灣20%外地17%珠海市區深圳金灣外地客戶成交區域來源統計三灶20%深圳31%珠海市區29%外地2%金灣6% 斗門12%珠海市區三灶斗門金灣深圳外地片區成交客戶來源 4月 7月 6月 5月 數據來源山水花城領寓 下半年后，深圳客戶購買比例保持在 30左右。 20 客戶類型 特點及心態分析 1、自住型 金灣的公務員、教師、經營戶、本地工作的外地人及周邊企業中高管理者等，他們具有一定經濟實力，尋求較高品味的居住環境，如園林水景、創新的戶型設計、異域風情等； 2、投資自住雙向選擇 珠海市區客戶：具有購房經濟實力，有車族、用作婚房或有投資意向等，想避開城市的喧鬧； 3、投資客 廣、深客戶：游離人群、投資客、商人，他們較為富裕，擁有較強投資的能力，多處置業，關注升值潛力，分散投資，看重區位和交通問題。 4、度假、養老 外省客戶及其它：北方惡劣的氣候環境促使北方人對珠海情有獨鐘，目的較為明確，用以度假及養老。 消費群體特征描述 金灣房地產市場 21 TCCI 區域市場初判 消費者需求研判 Consumer 市場競爭者分析 Competior 市場態勢 Trend 自身資源評析 Itemself 珠海房地產市場仍處于上升空間，消費者心理價位不斷被拉升。但是從今年下半年開始，金灣市場順應市場需求，提高供應量，但相信消化速度依然較快，供需基本平衡。 消費者對金灣住宅的素質要求很高，對價格較敏感，三房單位是自住首選，兩房為投資者首選。 市區房價的不斷攀升，斗門區自身硬件條件的限制，使得金灣在外部環境，價格上具有一定優勢。 規劃方向的發展，交通及其他基礎設施配套的不斷完善，片區經濟的發展，加上本身山海之間的景觀優勢、 金灣房地產市場 22 總結 金灣目前來看還屬于珠海乃至整個珠三角西岸的一個待發展區域，區域的經濟、交通、配套、環境的保護都有所加強，而且在不斷的被重視，鑒于此，在不斷發掘的珠海地產力量中，金灣一定會成為下一個明星。 23 結束，謝謝大家。 24 淡市營銷成功案例 東莞萬江 風臨美麗灣 世聯研究案例 25 關鍵字 ： 淡市營銷 降價 案例簡介 ： 風臨美麗灣 4月 25日進行了價格調整，調整幅度約為 77折。調整價格后截至 5月 31日銷售 202套，超過開發商目標 82套。 案例適用范圍 ： 歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調整價格的項目。 26 項目基本情況介紹 區位： 萬江新行政文化中心（規劃中，何時動工一直未能確定） 規劃總用地：68,679 總建筑面積：138,731 住宅建筑面積： 89,323 容積率：1.5 總套數：989 停車位：876 19棟 9-18層小高層組成 項目完全遵照 90/70規定而建，規劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。 未推售單位： 407套 27 項目入市背景 9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區低端盤金色華庭 70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。 春節后第一周，莞城區萬科運河東 1號全線 80折，最低 4200元 / 起；東莞最大開發商光大集團旗下景湖系及部分城區中端項目跟進。 4月 18日，代表性豪宅項目東城區天驕峰景 70折起降價，東莞市區別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。 3月 28日，陽光海岸 悅灣開盤，均價 4500元 / ，與項目 90-130平米的三房四房形成競爭 4月 8日，理想 0769樣板房開放，對外公布 4月 18日開盤，面積 90-130平米，與本項目的三房四房單位重合。 4月 16日，受天驕峰景降價及臺風影響，理想 0769宣布推遲開盤。 東莞市場 萬江市場 項目已售 588套，未售 401套（已推未售 164套，未推售 5棟 237套） 剩余單位除 60套樓王外，多為 3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質偏差。 項目情況 28 項目銷售成果 4.21-4.27 4.28-5.4 5.5-5.11 5.12-5.18 5.19-5.25 5.26-6.2 37 78 41 21 16 14 4月 25日，價格調整通過，開始銷售。 截至 5.11日，成交 156套，超過開發商目標 76套（開發商目標 80套） 截至 5.31日，共成交 202套，超過開發商目標 82套（開發商目標 120套） 29 項目成功的關鍵舉措 降價的目的：回收資金只是結果，項目的良好發展，為開發商公司