天啟 &開啟 2008 年 6月 北京大吉項目一期營銷策劃報告 北京 中信城 Peking Peking 報告結構 天啟 & 開啟 觀察篇：危市前的高瞻、謹慎和奇謀 思想篇： 我們需要一場勝利 運動篇：我愛北京天安門 觀察篇：危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從公司戰略定一期目標 從宏觀大勢談一期策略 從微觀現狀看突圍方式 冷靜誕生智慧 勇氣產生力量 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從公司戰略定一期目標 危市前的 “ 資金為王 ” ，以快速回籠資金為重 首期入市的 “ 一炮而紅 ” ，創危市前中的銷售奇跡 倉促入市的 “ 高調占位 ” ，樹大盤的品牌形象 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 國際嚴峻經濟形勢對中國經濟形成較大壓力 美國次貸危機 美元貶值 樓市 “ 瘟疫 ” 蔓延全球 天啟 & 開啟 與傳統金融危機不同的是，次貸危機中風險的承擔者是 全球化 的，所造成的損失是 不確定 的。次貸的證券化分布以及證券化過程中的流動性問題，使得經濟金融發展中最擔心的不確定性通過次貸危機集中體現出來。也正是由于上述不確定性造成了次貸損失的難以計量和對市場的巨大沖擊。 【 直接影響：比較有限 】 1、國內金融機構損失有限 我國國內監管部門對金融機構從事境外信用衍生品交易管制仍然比較嚴格，這些銀行的投資規模并不大。 2、國內金融市場動蕩加劇 一方面，會直接加劇國內金融市場的動蕩；另一方面，外部市場的持續動蕩會從心理層面影響經濟主體對中國市場的長期預期。 【 間接影響：不可低估 】 1、出口增長可能放緩 2、貨幣政策面臨兩難抉擇 3、國際收支不平衡可能加劇 4、人民幣升值預期可能加大 5、境外投資風險加大 美國次貸危機對中國經濟 產生 影響 天啟 & 開啟 【 美元貶值不利于人民幣匯率結構優化 】 雖然人民幣匯率是參考一籃子貨幣進行調節，但美元匯率與人民幣匯率的聯系依舊較為緊密，美元的跌跌不休實際上為人民幣對其他貨幣雙邊匯率有效決定形成了掣肘，這不利于匯率市場中真實供求關系的形成。 【 美元貶值可能沖抵中國貨幣政策效果 】 美聯儲一系列寬松貨幣政策并沒有帶來通脹這個貨幣現象，而中國一系列從緊貨幣政策卻未能迅速抑制物價上漲，如此態勢部分可歸因于美國寬松貨幣政策通過弱勢美元向外而非向內釋放了通脹風險。 【 美元貶值不利于中國資產價格的理性形成 】 美元貶值正向外輸出金融風險，不管是不是美國刻意為之，中國都應該高度關注美元貶值的影響，并對美元匯率的未來走向形成理性判斷。 【 美元貶值使中國外匯儲備縮水 】 中國宏觀調控正受到美國貨幣政策的嚴重沖擊，宏觀調控政策的效果變得更加難以預期。 2003年以來的五年間，通過美元貶值，外匯儲備國則因美元貶值 損失達 4147億美元 ，相應地美國得到4147億美元的額外利益，約占到美國年財政支出的 20%。 而對中國來說，美元儲備的貶值是最簡單直觀的影響。從 2003年 3月到 2008年 3月， 5年間中國新增外匯儲備 1.37萬億 ，仍以同期美元貶值的幅度估算，中國在這一階段新增美元儲備的貶值應達 1332億美元 。 美元貶值對中國經濟 產生的不利 影響 天啟 & 開啟 在研究人士看來，美國樓市泡沫形同瘟疫，并已經橫越大西洋 (愛股 ,行情 ,資訊 )，大有席卷歐洲甚至全球更廣泛地區之勢。 據報道，包括 英國、愛爾蘭、西班牙、波羅的海各國，以及亞洲的印度北部和中國南部等地 ，經歷過去近 10年飆漲的房價后， 近來出現了同步下挫 。專家預言，上述歐洲國家比美國情況更糟，甚至可能出現大規模樓市崩盤的現象。 受美國次級債危機影響，過去兩個月 英國 房貸核準率比去年下降超過三成。今年 3月份平均房價更是 大跌2.5%，是自 1992年以來單月跌幅最大的一次。 日本 國土交通省日前公布，截至 2月，日本首都圈公寓銷量連跌 6個月，并且東京部分地區房價出現 暴跌三成 。種種跡象表明，日本樓市已出現明顯的降溫跡象。 在購買信心動搖之際， 印度首都新德里 及其他北印度城市，去年房價已經 回跌近 20%。 “樓市瘟疫”蔓延全球 天啟 & 開啟 作為亞洲近幾年最為蓬勃的經濟體之一，越南近年積極推動經濟改革，博得 世界工廠 的贊譽，一度制造了經濟迅速增長的神話。去年下半年還是世界投資機構寵兒的越南，倏忽之間卻從巔峰猝然墜下。 今年以來，越南各項經濟指標均已亮起紅燈， 樓市股市雙雙大跌 ，通貨膨脹高居不下，越南盾急跌匯率持續下滑，致使金融市場異常動蕩，金融危機一觸即發。 5月 30日，三大國際評級公司近期先后調低了越南的 信用評級 。 投資率增長很高， 投資率占 GDP35%以上 ，進口需求增幅相當高，經常性貿易一直 逆差 ，去年達到 67億美元，今年前五個月就達到 100多億美元 。然而越南外匯儲備去年 僅為 200億美元 ，根本承受不起。” 隨著原油和糧食價格飆升，越南通貨膨脹進一步惡化。食品和油價急漲令通脹火上加油， 5月份 CPI同比漲 25.2， 創下 1992年來最大升幅。 【 股市樓市暴跌六成 】 與其他新興市場相比，越南股市在過去幾年的走勢波動幅度更大。越南證券交易所指數從 2003年 10月 21日的 133點上漲到了 2007年 3月 12日的 1170點， 漲幅達到了 780 。不過跌勢自從 2007年 10月 3日開始，至今 跌幅已經超過六成 。 越南的房地產市場緊跟其后，同樣經歷了慘痛的下跌。胡志明市的房價從 2007年底的 5600美元 /平方米下跌至目前的 2800 3100美元 /平方米 ，下跌幅度達到一半。 越南從巔峰猝然墜下 樓價從去年底至今跌了 五 成 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 國內金融形勢嚴峻，房地產業資金鏈承受嚴峻考驗 股市腰斬 銀根持續收緊 人民幣升值 天啟 & 開啟 從 6月 3日到 6月 18日，除了休市日，上證指數連續 10個交易日收陰，被市場稱為 “十連陰” ，這在中國股市歷史上尚屬首次。此前，股市僅在 1992年 3、 4月間曾出現過“九連陰”。 滬指 6月 17日一舉跌破 2800點關口，報收于 2794.75點，并創下近 15個月來的新低。同時，深證成指繼日前跌破萬點大關后， 6月 17日再擊穿 9500點關口，收報 9429.50點。 從去年 10月最高的 6124點到 6月 17日最低的 2769點，滬指在短短 8個月的時間內跌幅高達 55%；滬深兩市約 14萬億元市值就此蒸發 。此次暴跌堪比貫穿 2001年 2005年的大熊市，那輪熊市的跌幅也是 55%，但耗時整整 4年。 央行宣布提高存款準備金率、國際油價大漲、外圍股市大跌，以及越南金融危機等，都是導致股市持續下跌的因素。 股市市值縮水最高達 55% 天啟 & 開啟 2008年 6月，央行一次性提高存款準備金率 100基點，達到了 17.5%。此舉導致 A股市場創下本輪調整以來的新低，兩市地產股亦緊跟大盤連續下挫 ，部分地產股的跌幅甚至達到了 20%。地產行業的景氣程度很容易受到貨幣和信貸緊縮的影響。 假設 2008年 商品房銷售額同比下降 10%，銀行貸款同比既不增長也不下降，開發商 自有資金同比增長 36%，則2008年房地產行業 資金缺口 7100億元 。其中， 萬科 在今年拿地支出和商品房銷售額同比下降 10%和銷售市場占有率為 3%的假設下，即便順利發行 59億元公司債，今年預測概算資金也還會出現缺口。 【 籌資欲望強烈 】 面對資金壓力，地產公司的籌資欲望也十分強烈。今年以來，房地產業內 定向增發、借殼上市、民間融資以及 IPO等嘗試頻頻出現。據了解，民間拆借的利率已經 超過 25%。市場人士認為，民間融資利率的不斷上升，將增加房地產企業的金融風險。 【 融資門檻提高 】 由于貨幣緊縮，房地產企業獲得銀行貸款的難度正在加大。從 2007年 1月至 2008年 6月，存款準備金率提高了8.5個百分點至 17.5%，總計 凍結存款 44650億元 。 在 IPO方面，今年初， 恒大地產 擱置 160億港元 IPO計劃，掀起內地房企首輪資金鏈恐慌。此前不久， 昌盛中國也在通過上市聆訊后不得不宣布擱置掛牌；其后，雖然 建業地產 成功實現上市，但其定價估值偏低，上市至今 6個交易日已比發行價 跌去近四分之一 。 受 IPO市場慘淡影響， 星河灣和寶龍地產 等多家準備在香港上市的地產公司紛紛 暫緩 上市計劃，目前只有 龍湖地產和恒盛地產 仍然 堅持 在 7月赴港上市。 資本市場低迷抬高了房地產企業的直接融資門檻；另一方面，即便成功上市，過低的市盈率也使得他們募集不到理想的資金額。 銀根緊縮 房企“遭遇”資金困局 天啟 & 開啟 1、人民幣升值 直接影響我國出口 ，如果出口下降，內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影響。 2、一些出口企業、外貿企業如果受人民幣 升值影響利潤出現下滑 ，將影響這些企業租用寫字樓、擴大投資，這對商業地產市場會產生一定的沖擊。 3、過度地炒作人民幣升值，房地產市場的 投資性需求過渡，很容易產生房地產泡沫 。韓國和日本發展的歷史表明房價與幣值升值有一定正向關系，從日本、韓國和臺灣的歷史經驗來看，最初貨幣升值對房地產行業的影響是外資投資需求增加，導致房價上漲，形成泡沫，在升值后期外資撤退，房價下跌、泡沫破裂。日本由于日幣升值造成國內經濟近 10年的衰退；同時“歐元之父”蒙代爾也警告人民幣大幅升值對于中國經濟的發展將是災難性打擊。 4、我國房地產市場已經處于高位，政府對房價的調控不遺余力，如果人民幣升值導致房價繼續上漲，政府勢必會 出臺更為嚴厲的調控措施 。 國六條 和九部委 意見的出臺 反映了政府對于房價的關注和調控的決心。 人民幣升值對房地產行業 的 不利影響 危市前（或市場拐點）下的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 能源價格上漲 油價上漲 鐵礦石價格上漲 天啟 & 開啟 美國房地產下跌和次級債麻煩，歸根到底是石油漲價過快過高，導致美國原有的經濟模式無法適應，出現被動調整。因為政府的補貼，我國經濟運行繼續享受低油價的優勢，所有的生產商、消費者、出口商都享受著 每桶 70美元 的價格。這就使得我國的房地產價格穩居高位，現有的經濟運行模式還可以繼續運行下去，但一旦成品油放開到 每桶 130美元 ，我國現有的經濟模式將類似于美國難以適應，導致對房地產市場的深刻影響。 美國經濟運行無不依賴于低油價， 2002年，國際油價大約處于每桶 25美元 的水平，消費者的汽油支出在低油價時代只占其個人收入一個比較小的比例，企業得以低成本投資擴張。這就是說，在低油價時代，美國現有的經濟模式得以持續，無需大規模的技術革新。 對沖基金們 不答應這個模式。他們執行了 雙做多的對沖交易策略 :同時做多道瓊斯和石油 。他們的邏輯是 :如果油價下跌，美國經濟就會繁榮，道瓊斯股票就會上漲，其漲幅的絕對值應該大于油價跌幅；如果油價上漲，道瓊斯代表了美國最有競爭力的、最能夠克服高油價的生產模式，其跌幅的絕對值應該小于油價的漲幅。這應該是個穩賺不賠的對沖交易策略 。 為什么歐洲沒有受到高油價的沖擊呢？ 歐盟自動實施減排二氧化碳義務將近 10年之久 ，這使得這個區域內的經濟運行以降低排放和減少能源消耗為重點不斷在調整，歐盟經濟因此在 京都議定書 的約束下， 提前適應了高油價的挑戰，經濟總體保持了健康的運行。所以，在油價上漲的階段，歐元能連續上行。 我們相信，今天的中國經濟也依賴于低油價。低油價將促進國內的汽車生產和消費，將保持國內的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點，我們就可以理解為什么一季度以來，比較明顯的房價下跌的區域恰恰是全國鬧油荒最嚴重廣東的廣州、深圳。這是用傳統的供求關系和資金成本等經濟學理論都無法解釋這個現象。 油價上漲，房價下跌？！ 天啟 & 開啟 中國的投資占 GDP比例高達 50%，是全球主要經濟體中最高的，房地產等建設項目消耗了太多的鋼材，引發了鐵礦價格暴漲。澳大利亞鐵礦石最大 年度漲幅 96.5%，這不僅是中國鋼廠談判的失敗，還是對中國經濟增長方式的挑戰。 2007年中國的 GDP只占全球的 6%，單位 GDP消耗的鋼材卻是全球平均水平的 6.54倍 ，不僅比歐美日發達國家大 十多倍 ，而且比發展中國家也 大近 3倍 。如中國 GDP比印度大 3倍，而鋼材消耗卻大 9倍。 2004年，鐵礦石價格漲幅 18 6； 2005年，價格暴漲 71 5； 2006年，價格上漲 19； 2007年，價格上漲 9 5。毫無疑問，即使單以粉礦算，今年 力拓 79 88的漲幅 ，也超過了以往任何一年。這次曠日持久的談判牽涉了很多因素，也應生了許多變數，海運費的漲跌、大量鐵礦石積壓、寶鋼尋找其它的鐵礦石供應商等等。 鐵礦石價格暴漲， 對中國經濟的不利影響在全球是最大的 ，鋼材又是制造業的基礎材料，傳遞至各行業后，又會引發 PPI（工業價格指數）暴漲，并且 PPI指數又將傳導至消費品指數 CPI上，引發 CPI高漲。今年鋼材漲價就高達10000億元 ，壓在中國的制造業身上，壓在中國國民身上，鐵礦石價格戳中中國經濟的軟肋。 鐵礦石 漲價，談判失敗 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 樓市交易量下降 市場面臨資金壓力 觀望情緒加劇銷售低迷 京城樓市涌現退房潮 溫州炒房客大撤離：奧運前售光各大城市房源 北京建委出面關注樓市發出的曖昧信號 房地產宏觀大勢前景黯淡 天啟 & 開啟 從商品住宅銷售情況來看，在許多城市，商品住宅成交量下降成為普遍現象。 統計數據顯示， 北京前 4個月期房住宅成交量較去年同期下降 45%，為近年來的歷史低點。在一向被認為是樓市旺季的“紅五月”，這一現象未得到改變。 上海樓市 5月份出現新盤放量上市的高潮，有的樓盤出現或明或暗的降價促銷，但是市場對此反應冷淡，商品住宅的 成交量與去年同期相比下降 55.5%。與此同時，商品住宅出現 供大于求 現象。 深圳樓市量價齊跌 已是不爭的事實。統計顯示， 1至 5月份，深圳商品住宅銷售價格 下跌至 2007年初的水平 ，房價下跌 超過 30%，商品房銷售面積 同比下降 55.6%。 從 08年初開始，全國許多一線城市的房地產市場已經出現成交量下降的情況，觀望氣氛日益濃重，打折促銷成為房地產市場的主題詞。 北京 的許多樓盤除推出房價折扣之外，贈送物業費、停車位甚至轎車都成為開發商的促銷手段，打折幅度也 從 9.9折擴大到 8折 。進入 6月，一些地方直接推出降價樓盤，更加顯露出房地產市場的低迷態勢。 樓市交易量普遍下降 天啟 & 開啟 6月 7日，中國人民銀行宣布，從 6月 15日和 25日起，人民幣存款準備金率將分兩次提高，合計上調 1個百分點，半年時間里，這已經是央行第五次宣布上調存款準備金率，而經過這次調整， 準備金率攀升至 17.5%的歷史高位。 連續加息和提高存款準備金率，銀行收縮銀根，開發商獲得的資金供應減少 。 銷售速度放慢 導致的資金回款放慢，直接影響到房地產公司的現金流。而目前已經上市的房地產公司資產貶值，資金流動性差，同樣面臨風險。 第二套房貸政策出臺后，購房者普遍觀望，中國人民銀行 25日公布的 銀行家問卷顯示，第 2季度個人消費貸款需求指數出現全面下降，其中個人購房貸款需求指數降幅明顯。 從緊的貨幣政策、銷售速度放慢和股市的持續下跌使房地產企業資金出現前所未有的緊張。 在這種形勢下，一些城市的房地產企業已開始把手中的 土地賣出來 回籠資金，土地拍賣市場目前也已露出頹勢。今年初， 北京土地儲備中心公開招標 3塊土地，應者寥寥。 4月上海出讓的 8幅土地中，有 2幅因無人報價而流拍。深圳年初至今出讓居住用地共流拍 8塊。有的開發商甚至將拿到手的土地退掉。 市場面臨資金壓力 天啟 & 開啟 從去年的漲聲一片到現在的量價齊跌，是否可以就此認為房地產市場實現理性回歸？房地產市場將如何發展？ 國家統計局發布的數據顯示， 1至 5月份，城鎮固定資產投資 40264億元， 同比增長 25.6%。其中，房地產開發投資 9519億元， 增長 31.9%。業內人士認為，房地產投資過熱的現象已經有 減緩 的趨勢，但是其 增長幅度在行業排名中仍位居前列。 從市場銷售情況來看，人們購房意愿減弱，對房價下跌預期增加，投資者大量退出市場，導致未來一段時間市場面臨需求不足的困境， 銷售難度加大 。房地產企業面臨的資金壓力，有可能導致部分開發商 不得不低價出售土地或者房屋。 未來一段時間，房地產市場仍將處于調整階段。應該注意的是，雖然目前市場成交低迷，但 自住需求 仍然強勁。 應繼續實行從緊的貨幣政策，抑制市場過度投資需求。 同時，繼續增加住房有效供給，調整住房供應結構，使房地產市場在新的供求關系下找到新的平衡點，逐步實現理性回歸。 市場是否實現理性回歸 天啟 & 開啟 經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉宣稱，根據他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達 4000億元。 “全年的房地產開發貸款總額，按照去年的水平估算，應該在 6000億元人民幣的規模。”同樣按照去年的規模估算，個人按揭貸款的總額，在 5000億元人民幣規模上下，此外，從 QFII批準額度通過股市投資于房地產的外資， 14月的數據顯示為 150億元左右，再加上可能通過增發等手段籌集的資金，總計在 1.6萬億元 上下的水平。 相比之下，房地產開發所需的資金投入，卻要大于這一數字。綜合 20052007年的情況，以及今年 14月的上市公司開復工面積、土地儲備總量等數據。經測算，該行業上市公司須投入開發的資金總額，應該在 2萬億 元左右的水平。兩相比較， 4000億元人民幣的資金缺口浮現。 “ 這個數據相當于一年房地產所需投資總額的 1/5。 ”中國住宅研究會副會長顧云昌認為在這樣的情況下，按照慣常邏輯， 降價以加快銷售回款，是最為合適的解決手段 。 房企 4000億資金缺口危情 建設部警惕房價大跌 天啟 & 開啟 6月 18日上午，在北京市 房地產交易管理網退房公示 可看到，北京 1439個 房地產項目有退房或退定記錄，較之6月初的數據又有所增加，那時有 1425個 退房或退定記錄。其中韋伯國際發展中心 、金長安大廈 等很多項目，退房或退定次數均達到 百次以上 ，有的退房記錄甚至 接近 500次 。 位于朝陽區新源南路 1-3號的 美邦亞聯酒店商業寫字樓項目 ， 2005年 5月 9日獲批銷售的 43套房，退房次數竟然高達217次，退房率高達 504.65%。 位于朝陽區百子灣路 16號的 金長安大廈 ， 2007年獲批銷售的 403套房，退房次數達到了 403次，退房率高 100%，其中在今年四五月份退房的次數達 360多次 。 位于朝陽區朝陽門外小莊 6號的 韋伯國際發展中心 ， 2005年 8月 28日獲批銷售的 3棟樓共計 350套。然而，該樓盤的退房次數高達 484次，退房率為 138.29%。 位于朝陽區北四環中路的 七星摩根 ， 2006年獲批銷售的 239套房，退房次數 76次，退房率為 31.8%。 位于朝陽區將臺鄉西十里居的 瞰都項目 ， 2004年 12月 22日獲批銷售的 3號樓、 4號樓、 5-2號樓、配套公建的退房次數達到了 125次 ，該項目目前已經進入了現房銷售階段。 根據該網站公開數據統計，今年北京房地產市場在 1至 4月份 ， 新房銷售月平均撤銷次數約 1000套以上 ，其中期房退房的現象較為突出。 觀望情緒加劇銷售低迷 京城樓市涌現退房潮 天啟 & 開啟 從 2003年起 ，溫州人開始在北京、上海、杭州等地置業。業界廣泛認同的一個說法是，溫州有 10萬人在炒樓 ，動用的民間資金高達 1000億元 。一位溫州購房團的成員形象地介紹 :“ 按照回報率 15%計算，這比任何一個產業都要賺錢，炒房可謂溫州第一產業。 據 中國證券報 報道，近幾個月來溫州炒房團從北京樓市 撤出來的資金大約有上百億 元。溫州中小企業促進會會長周德文表示，盡管從去年開始北京樓市價格就一路走高，但是對一些高檔房而言卻往往 有市無價 ，變現也相當困難，而恰恰大部分的溫州炒房團就扎堆在此。 一種 悲觀情緒正在溫州購房者中蔓延 開來，種種跡象表明，大筆溫州資金正在逐步撤離樓市。現在，在北京的 新世界家園、新怡家園、富力城、遠洋天地 等高檔社區，都有 焦急的溫州賣房人 。 奧運會后北京房價的不可預期以及北京周邊郊區傳來降價的不利消息， 使以投資為主的溫州炒房人認為這時是出手的最佳時機。可買家從今年開始變得理性，認為房價出現拐點的時候到了，再等等，可能能得到更多的實惠 這讓許多溫州人 很難找到真正的買家 。 溫州炒房客大撤離：奧運前售光各大城市房源 天啟 & 開啟 據 新京報 報道， 2008年 6月 25日，北京建委下屬主管部門 XD北京城研究中心召開了一個“別開生面”的會議。據有關人員透露，該會議由北京建委副主任苗樂如主持，包括 中海地產、萬科、富力、珠江 等開發商及 美利山 等項目被點名參加，會議針對目前市場上打折幅度比較大的開發商、項目， 了解降價開發商的真實心態 。 北京城建研究中心發給開發商的參會函件中明確要求開發商對幾個問題進行匯報， 問題主要涉及目前市場中開發商大幅度打折銷售的真實情況，開發商為何大幅度打折。 從本次會議上傳達出來的信息是，北京政府主管部門對開發商出現的局面有些擔心，尤其是面對開發商們的頻繁打折銷售， 主管部門擔心市場會出現變數。 我們需要關注的是了解了開發商真實心態的建委下一步會采取什么樣的措施。業內人士認為， 7-9月是開發商資金鏈最為緊張的時候。而 8月奧運會開幕， 10月則迎來傳統的房產銷售黃金時期，如果這時市場依舊低迷，恐怕大規模的地產企業倒閉將會浮現出來，那時對于政府無異于一場災難。 恐怕穩定樓市的政策將會在未來的一段時間出臺，有業內人士分析認為政府不會坐視樓市出現普跌，將會適時救市。 政府如果真的出臺政策救市也要等到市場的通貨膨脹率下降的情況下才會采取措施。 流動性過剩的危機一日不解除，緊縮政策就不會放松。 而如果在不恰當的時候出臺松動樓市調控的政策，恐怕對于樓市的調控又將變為“空調”。 北京建委出面關注樓市發出的曖昧信號 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 汶川大地震 洪水災害 重大自然災害影響國內經濟發展 天啟 & 開啟 面對重大的天災和外部增長放緩，月日，國務院常務會議決定，舉全國之力多渠道籌集災后重建資金，中央財政今年先安排 億元 ，建立災后恢復重建基金 ，加上南方的洪水災害，中國 08年面臨前所未有的壓力和挑戰，對整個宏觀經濟走勢和房地產市場都造成了負面影響。也使曾經大有盈余的中央財政感到壓力； 地震造成的直接經濟損失將遠超年初的雪災 ,并可能 拉低二季度 GDP增速 ,還可能給全國勞動力供給和宏觀調控政策帶來影響。經濟學者劉正山初步估算 ,這次地震帶來的直接經濟損失大約為 5252億元 ,遠超年初雪災造成的 1516.5億元損失。 2007年 ,四川省人口為 8170萬 ,占全國總人口的 6.2%;四川 GDP為 10505.3億元 ,占全國 GDP的 4.3%。中銀國際則估計 ,地震可能使 2008年 GDP增長率下降 0.4-0.7個百分點 。 地震和洪水災害 總結 天啟 & 開啟 后期房地產市場震蕩還是下跌？ 美國次貸危機、美元貶值引發的世界性經濟下跌和樓市下跌 油價和鐵礦石上漲導致的能源成本增加 國內金融銀根的收緊、利率的上調、人民幣的升值 國內房地產市場的低迷和觀望 國內地震和洪水災害的發生 導致的下半年房地產市場拐點性下跌的機率更大！ 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 北京歷年供求和價格走勢分析 各環線供求走勢分析 主要區域供求和價格走勢分析 二手房市場分析 從北京市場供求看市場后勢 天啟 & 開啟 從 2005年起需求市場開始爆發，但市場供應量的不足，以及由此引發的價格飛漲在一定程度上遏制了需求的持續增長， 2006-2007年商品房及商品住宅銷售面積相比較 2005年連續下滑， 2008年 1-5月只有 234萬平米，而價格卻保持在高位運行狀態，量跌價高使后市風險增加。 商品房歷年銷售面積和價格走勢 注：上述住宅成交量及成交價格統計包含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 歷年商品房及商品住宅成交走勢1205170818952803260721761128160417712566220517312 4 5 . 2 7 2 4 2 . 9 14466 4456474758537375114541390501000200030002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 - 5 月03000600090001200015000商品房( 萬平米) 商品住宅( 萬平米) 住宅成交均價( 元/ 平米)天啟 & 開啟 商品房銷售均價走勢020004000600080001000012000140001600018000單位: 元/ 平方米均價 10824 11232 11411 11540 11532 11598 11568 12570 12401 12464 14144 15039 15546 15893 16014 1603707.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.42007年北京市商品房成交價格漲幅明顯，年未成交均價較年初上漲了 38.9%。進入 2008年以后，隨著市場去化的大幅下滑，商品房成交價格漲幅放緩，但仍位于高位運行狀態； 注：上述商品房價格為住宅及非住宅物業的綜合價格 07-08.4商品房價格走勢 天啟 & 開啟 從 2006年上半年一直到2007年上半年，北京市房地產市場的商品房銷售面積一直大于新增供應面積，商品房市場表現出供不應求的局面。但隨著 2007年下半年商品房供應量的回升，以及商品房價格漲幅過快引起的觀望氣氛，導致成交量開始下滑， 2008年 1-5月商品房銷售面積不足新增供應面積的一半 歷年商品房供求走勢 商品房總體供求走勢1851.371401.16805.27500.34245.272714.442358.97 2344.662110.231807.19993.491354.75401.66848.36634.2743.8983.031187.22966.02998.43776.980500100015002000250030002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積住宅供求走勢16891274.54759.841659.951974.532156.62184.092475.78401.66557.3823.55747.41233.45944.67234.24709.75942.71915.311098.47923.62713.550500100015002000250030002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積注：不含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 天啟 & 開啟 從 1至 5月的成交走勢來看，各環線的成交量均呈現在波動中逐漸走低的形勢，特別是到了 5月份，各環線成交量繼續走低的形勢十分明顯，詳見下圖： 近期環線成交量走勢 環線成交量走勢1.11.350.741.18 1.163.192.471.21.742.695.516.088.582.036.2912.5615.1815.39.5616.6736.7722.0923.278.7723.5705101520253035402 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月單位: 萬平方米二環以內二、三環之間三、四環之間四、五環之間五環以外注：含全部商品房 天啟 & 開啟 環線供求走勢 二環內住宅供求走勢67.658.8363.0383.8981.33116.64110.5126.646.4214.1932.8114.8839.4444.2815.26.0523.0539.2926.0144.0945.690204060801001201402 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積注：不含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 二環內逐年總供應量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 6.05萬平米，供求比 9.7： 1； 天啟 & 開啟 2008年 9月前崇文區擬推盤量 27.7萬，宣武區 26.2萬，西城區 17.64萬，東城區 14.46萬； 統計不含大吉項目 中心城區目前已知項目供應量初步統計 中心城四區未來供應量分析54.3 54.628.0414.4627.7 26.217.6414.460102030405060崇文 宣武 西城 東城萬平方米后續潛在供應量 0 8 年下半年擬推盤量9月前 已知項目統計 天啟 & 開啟 環線供求走勢 注：不含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 二三環之間逐年總供應量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 14.86萬平米。供求比 5.8： 1； 二、三環間住宅成交量走勢128.3986.4114.86131.12170.72165180.27197.0512.8651.3542.6879.9264.96106.2967.7752.853.1282.7872.7793.2789.070501001502002502 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積天啟 & 開啟 環線供求走勢 注：不含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 三四環之間逐年總供應量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 29.24萬平米，供求比 6.44： 1； 三、四環間住宅成交量走勢229188.3348.42225.84289.85349.11397.37413.9977.9353.02109.41121.41216.3180.6529.2486.3372.18111.79164.48185.83202.960501001502002503003504004502 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積天啟 & 開啟 環線供求走勢 注：不含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 四五環之間逐年總供應量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 75.37萬平米，供求比 4.24： 1； 四、五環間住宅成交量走勢403.15319.47205.699.11402.55483.99506.61559.12638.06168.11236.04200.24329.57337.53176.8475.37224.53262.74257.79334.45246.3301002003004005006007002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積天啟 & 開啟 環線供求走勢 注：不含經濟適用房、小產權房和商住兩用房 五環以外逐年總供應量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 108.72萬平米，供求比 5.7： 1； 五環以外住宅成交量走勢851.25621.5394.08828.03943.671054.55929.691115.77234.85271.22363.26345.91541.85314.44108.72377.19333.12445.1394.26440.68338.970200400600800100012002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應面積新增供應面積銷售面積天啟 & 開啟 宣武區去化走勢 2008年以來宣武區銷售去化整體大幅下滑 天啟 & 開啟 宣武區供應走勢 依靠 07.12月的新增供應，整體供應 08比 07年下半年有所增加，但比 07年上半年降低幅度很大 天啟 & 開啟 宣武區價格走勢 宣武區整體價格和報價平穩上升，目前整體均價在 22000元 /平米左右，但市場去化極其緩慢，處于有價無市和觀望狀態 天啟 & 開啟 崇文區需求和價格走勢 2008年以來崇文區銷售去化整體大幅下滑，供應放緩，價格走低 天啟 & 開啟 崇文區供應走勢 天啟 & 開啟 東城區供求走勢 2008年以來東城區銷售去化整體大幅下滑，供應放緩，價格起伏較大 天啟 & 開啟 西城區供求走勢 2008年以來西城區銷售去化整體大幅下滑，供應逐步放緩，價格平穩 天啟 & 開啟 豐臺區供求走勢 2008年以來豐臺區銷售去化整體下滑，供應大幅上升，價格平穩 天啟 & 開啟 豐臺區供求走勢 天啟 & 開啟 朝陽區供求走勢 2007年下半年以來朝陽區區銷售去化整體下滑，08年有所回升，供應下降較大，價格平穩， 5月均價走低 天啟 & 開啟 通州區供求走勢 2007年 10月以來通州區銷售去化整體大幅下滑，供應逐步放緩，價格平穩 天啟 & 開啟 近期市場走勢 6.14-6.20現房本周成交量為 322套，比上周的 276套增加 46套，環比上升 16.7%，日均簽約套數為 46套 /日。成交面積為 455773平米，平均每套成交戶型為 137.87平米。 截至 6.20日，全市共有 85394套可售住宅，比前一周期 84804套，減少 509套，平均可售戶型面積為135.4平米，與上周持平。 近期開盤項目較多，尤其諸多新盤盛大亮相，仍有 8萬多套房源在售，而在今年的 5月份以前北京有 7萬多套可售住宅項目，近期開盤項目中除個別性價比高的項目銷售狀況良好外，其他依然銷售量低迷。 天啟 & 開啟 二手房市場走勢 成交量低迷，均價有所上升，但增幅緩慢 2008年上半年北京二手房的交易總量為 35276套，與去年同期相比向下回落 9.80%；較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯，環比降幅高達 35.62%。 上半年北京二手房交易均價依舊保持上漲的趨勢，全市成交均價為 9757元 /平方米，同比去年增幅為 9.14%，但值得注意的是，本年度前 6個月的房價增幅較之于去年上半年 11.42%的增長幅度回落了 2.28%。 天啟 & 開啟 二手房市場走勢 2008年上半年北京二手房交易均價為 9757元 /平方米，與去年同期的交易均價相比，增幅為 9.14%。環比去年下半年上漲了近 4%，價格漲幅明顯放緩。未來將呈現震蕩格局 一方面，拐點論的影響令市場中房源數量明顯增多而購買需求持續萎縮。基于二手房市場買賣雙方共同定價的原則，由此導致部分急于出手的業主議價空間提升較大； 另一方面，在一、二手樓市聯動作用之下，一手樓盤層出不窮的打折現象在一定程度上影響了二手房業主的收益預期，尤其是在個別區域一、二手價格倒掛的不利情勢下，更促使相關區域內二手房價的隨行就市； 天啟 & 開啟 項目區域及周邊二手房市場 訪談： 1 美聯地產 李先生 南橫東街陶然北岸底商 最近成交量下滑，部分賣家急于拋售，預期價格走低；買家卻觀望氛圍濃厚；有價無市； 訪談： 2 我愛我家 趙先生 虎坊路 19號底商 客戶減少，有價無市，市場冷清 訪談 3： 我愛我家 張小姐 廣安門店 市場交易成功談判難，價位難以達成一致 訪談 4： 鏈家地產 張小姐 萬年花城店 受一手房打折影響，二手房觀望氛圍濃厚，成交量下降不少 莊勝二期 富卓花園 楓樺豪景 朱雀門 陶然北岸 清芷園 陶然居 陶然湖景 本案 1.8-2.3萬 /平米 2.1-2.5萬 /平米 1.8-2.2萬 /平米 2.2-2.6萬 /平米 1.8-2.1萬 /平米 1.65-1.9萬 /平米 1.5-1.9萬 /平米 2.3-2.6萬 /平米 一瓶 2.5-3.5萬 /平米 危市前的高瞻、謹慎和奇謀 天啟 & 開啟 從微觀現狀看突圍方式 危市前下的個案去化速度和差異 價格和性價比是重要催化劑 危市前下的突圍關鍵和要點 非常規策略強蓄水和環環相扣逼殺 危市前下的市場機遇和把握 反向思維危市前熱炒 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環中心 價格跳水 名稱 東亞三環中心 -信誠創業中心 地圖定位 物業屬性 商住兩用 發展商 北京東亞信誠國際會展中心有限公司 代理商 設計單位 北京維拓時代建筑設計公司 施工單位 江蘇宿遷建設集團有限公司 銷售熱線 67539999 銷售許可證 京房售證字 (2008)91號 區域位置 行政區域 豐臺區 方位 西南 熱點區域 南城 環線區域 三、四環之間 具體位置 豐臺區 南三環公益西橋北 200米 公交線路 特 8、 840、 740、 54、 66、 707、 698、 646、 物業規模 占地面積 (萬 ) 2.99 建筑面積 (萬 ) 12.3 總 套 數 2108 綠 化 率 30% 建筑單體 數量、層數 戶型面積 30至 80平方米之間，其中以 30至 50平方米小戶型為主 容積率 3.57 區內配套設施 東亞三環中心建筑類型為商住樓，共 6棟 9-21層塔板樓和獨立商業構成 規模分配 (萬 ) 住宅部分 (10.86) 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環中心 價格跳水 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環中心 價格跳水 08.4.3 4號樓開盤 均價 12800 去化較好 08.4.12 5號樓開盤 均價 12800 去化較好 08.5初 1號樓 616套開盤 開發商資金緊缺，但本期銷售一般 08.6.20 優惠方案敲定 實際成交價 9866元 /平米 來訪客戶增多，但認購率尚未大幅提升 優惠和后遺癥 一次性付款 9折優惠。 針對全款購房者的“無理由”退房承諾，限于 6月 21至 8月 30日期間全款簽約并于簽約當日付全款的業主，凡此間簽約的業主均可在項目入住之前，即： 2010年 3月 25日至 4月 3日期間申請無理由退房，同時開發商還將以房款日萬分之二的標準支付補償金。 中間最多時長約為 21個月。按日萬分之二的補償計算，年收益率在 7%以上，這一數字超過了將同樣數目的現金存在銀行的一年期利息。 老業主要求退房，開發商特意成立客服部負責處理 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環中心 價格跳水 天啟 & 開啟 個案研究：中海紫御公館開盤失敗 物業類型：普通住宅 建筑形式：板樓、塔樓 占地面積： 11萬 建筑面積： 40萬平米 裝修：毛坯或菜單裝修 開盤時間： 2008-6-28 入住時間： 2009-12 基本信息 物業費： 4.0元 /平米 /月 樓盤位臵 ：崇文區 陶然亭橋東側 樓層狀況 7棟板樓其中 3號樓為 21層 ,1號樓為 22層 主力戶型 60-70平米一居 80-140平米兩居 140-180平米三居 戶型面積 60-70平方米一居、兩居 80-190平方米兩居 140-180平方米三居 210平米四居 280平米左右復式 樓盤特色 7棟板樓 其中 3號樓為 21層 ,1號樓為 22層 3號樓為 1梯