物業法律法規知識授課講師：劉玉顏（物業半島分公司經理）標準課時：7小時課程大綱第一部分 物業管理條例與物權法1、 物業管理的法律關系2、 物權法與物業管理條例第二部分 業主、業主大會與業主委員會1、 業主2、 業主大會3、 業主委員會第三部分 前期物業管理與承接驗收1、 前期物業管理2、 承接驗收第四部分 物業服務的收費管理辦法1、 物業服務費的構成2、 物業服務的定價制度3、 物業服務費的公示制度4、 物業服務的收費制度5、 物業服務費的酬金制 6、 物業服務費的繳費責任7、 物業日常費用的收費制度第五部分 物業室內裝修裝飾管理1、總則2、主管部門3、一般規定4、建筑主體與承重結構5、裝修項目的申請與審批6、申報遞交的資料7、裝飾裝修管理服務協議8、物業服務的裝修規約9、裝飾裝修的委托與承接10、裝修裝飾活動的環境影響11、室內環境質量12、室內裝修的竣工驗收13、室內裝修的保修14、保修項目及期限15、保修責任的例外16、一些行為規約的處理規定17、白蟻防治合同前言 相關的法律法規類型1、 物業管理條例2、 業主大會和業主委員會指導規則3、 住宅專項維修資金管理辦法4、 物業管理企業資質管理辦法5、 前期物業管理招標投標管理暫行辦法6、 住宅室內裝修裝飾管理辦法7、 房屋建筑工程質量保修辦法8、 城市異產毗連房屋管理規定9、 物業服務收費管理辦法10、 物業服務定價成本監審辦法（試行）11、 城市供水水質管理規定12、 商品房銷售管理辦法13、 住宅室內裝修裝飾管理辦法14、 房屋建筑工程質量保修辦法15、 中華人民共和國民法通則16、 中華人民共和國物權法17、 中華人民共和國大氣污染防治法18、 中華人民共和國環境噪聲污染防治法19、 城市房屋白蟻防治管理規定20、 城市建筑垃圾管理規定第一部分 物業管理條例與物權法1、 物業管理的法律關系1.1主體：（1） （2） （3） （4） 1.2客體：（1） 物： （2） 行為： （3） 1.3內容：（1） （2） 1.4業主的權利：（1） 按照物業服務合同的約定，_ _ （2） 提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項_ _（3） 提出_、_的建議 （4） 監督業主委員會的工作 （5） 監督物業管理企業履行物業服務合同 （6） 監督_的管理和使用 （7） 法律、法規規定的其他權利 2、 物權法與物業管理條例2.1總則：（1） 規范物業管理活動 （2） 維護業主、物業服務企業的合法權益 （3） 營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境 （4） 適用于本省行政區域內物業管理活動 2.1行政主管部門（1） 省人民政府建設行政主管部門 （2） 市、縣（區）人民政府房地產行政主管部門 （3） 街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣（區）人民政府房地產行政主管部門 （4） 居民委員會 2.2物管區域的劃分依據（1） （2） 物業的_等因素 （3） 舊城區、城中村等沒有實施物業管理，但建成居住區需要實施物業管理的類型 。2.3備案的部門區、縣人民政府房地產行政主管部門 （1） 新建物業： （2） 在管物業： （3） 舊城區類： 2.4物業管理人的選用規定（1） 業主_ _自行管理建筑物及其附屬設施，_ _委托物業服務企業或者其他管理人管理；（2） 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，_；（3） _根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。2.5物業服務企業的職責（1） 履責依據： （2） （3） （4） 2.6物業服務合同條款（1） （2） 雙方的權利義務。 （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） 2.7物業服務合同期滿變更程序（1） （2） （3） （4） 2.8物業服務的基本要求（1） 積極、主動聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議。（2） 及時處理業主投訴，改進物業管理服務。 （3） 豐富社區文化生活，建立特色社區文化。 2.9物業產權的確定（1） 明晰產權人的責、權、利 （2） 明確物業服務企業的管理權限和服務范圍2.10私有產權（1） （2） （3） （4） （5） 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞 2.11社團產權（1） （2） （3） （4） （5） 2.12建筑物區分所有權（1） 適用于_，本身結構區分為各個獨立單元；（2） 房屋_，具有相對獨立的所有權；（3） 各區分所有權人對建筑物_ _，對建筑物 ，對建筑物_；（4） 共用部分、共同事務應該遵從_； （5） 業主在物業管理方面的權益、義務等應根據_產權性質而定。 2.13建筑物區分所有權的特點（1） （2） （3） （4） 2.14物業共用部位的管理規約 （1） 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途；（2） 公共道路、綠地改造流程；（3） 所有收益歸屬全體業主共有。2.15車位車庫管理規約（1） 規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要；（2） 規劃車位的產權歸屬約定形式； （3） 出租/出售流程；（4） 非業戶租賃合同期。 2.16業主侵權行為管理規約 （1） （2） （3） （4） 2.17業主行為規約（1） 禁止 （2） 禁止 （3） 禁止 （4） 禁止 （5） 禁止 （6） 禁止 （7） 禁止 （8） 禁止 （9） 禁止 （10） 禁止 （11） 禁止 （12） 禁止 2.18業主違反行為規約的處理行為規約處理規定損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構責令限期改正，處510萬罰款。 違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房規劃行政主管部門依照有關法律法規的規定查處。 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方建設行政主管部門責令限期拆除，對業主處10005000罰款，對裝飾裝修企業處500050000罰款；逾期未拆除的，行政主管部門可以申請人民法院強制執行。 破壞或者擅自改變房屋外觀規劃行政主管部門依照有關法律法規的規定查處。 違法搭建建筑物、構筑物損壞或者擅自占用、改建物業共用部位房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告；對個人可以處10000元以下的罰款；對單位可以處20萬元以下的罰款。 損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備損毀樹木、園林 相關行政主管部門依法查處。 存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品 亂丟垃圾，高空拋物發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風2.19物業出租/售規約 2.20共用部位/設施設備的維修/更新（1） 業主、物業使用人（2） 因阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的 （3） 共有物業的維修、更新、改造的費用 （4） 共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋設施設備等損害的 （5） 保修期內發生的費用（6） 保修期滿后發生的費用 第二部分 業主、業主大會與業主委員會四個主體：業主、準業主、業主大會、業委會1、 業主1.1業主的權利：（1） 按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務（2） 提議（3） 提出（4） 投票權（5） 選舉（6） 監督（7） 監督（8） 監督（9） 監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用 （10） 法律、法規規定的其他權利 1.2業主的義務（1） 遵守管理規約、業主大會議事規則 （2） 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度 （3） （4） （5） （6） 2、 業主大會（1） （2） （3） （4） （5） 2.1業主大會的成立條件（1） 已交付使用的物業建筑面積占管理區域建筑面積50%以上（2） 20%以上業主可聯名提出書面要求 2.2業主大會籌備組（1） 成員（2） 人數2.3首次業主大會籌備組職責（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 2.4首次業主大會籌備資料（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 其他有關的相關文件資料2.5首次業主大會職責（1） 制定業主大會議事規則 （2） 制定管理規約（3） 選舉業主委員會成員2.6業主大會的決定事項（1） 制定和修改業主大會議事規則；（2） 制定和修改管理規約；（3） 選舉業主委員會或更換業主委員會成員； （4） 制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案； （5） 選聘和解聘物業服務企業或其他管理人；（6） ；（7） 改變共有部分的用途；（8） 利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用； （9） 法律法規或管理規約確定應由業主共同決定的事項。2.7業主的投票權（1） 專有部分占總建筑面積2/3 以上的業主且總人數2/3以上決定；（2） 專有部分占總建筑面積1/2以上的業主且總人數1/2以上決定。2.8業主大會會議（1） 組織者（2） 定期會議（3） 臨時會議2.9業主大會會議形式（1） 集體討論（2） 書面征求意見2.10業主大會會議的公示（1） 內容（2） 時間（3） 位置（4） 報告2.11業主大會會議代表（1） 代理/代表人的推選（2） 業主委托他人參加2.12業主大會會議的表決制度（1） 表決方式 （2） （3） （4） 以書面形式在物業管理區域內公告 2.13業委會委員資格條件（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 3、 業主委員會3.1業主委員會架構（1） 主任3人（2） 秘書1人（3） 委員2-8人3.2業委會的備案制度（1） 備案時間（2） 備案部門（3） 備案資料（4） 公示（5） 告知3.3業委會的會議制度（1） 會議的召開條件（2） 會議的規定3.4業委會的一般職責（1） ；（2） ；（3） ；（4） 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行服務合同；（5） 督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題；（6） 配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居委會做好物業管理區域的社區建設工作。3.5業委會的法定職責（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 法律、法規規定的其他職責。3.6業委會委員資格的自動終止（1） （2） （3） （4） （5） 3.7業委會委員職務變更程序（1） 終止委員資格；（2） 移交由其保管的人財物； （3） 候補或重選； （4） 備案、公示、報告。 3.8業委會任期屆滿變更程序（1） 任期屆滿前3個月，主動組織召開業主大會會議；（2） 選舉新一屆業主委員會； （3） 任期屆滿起10日內交接手續。 3.9業委會的法定權利（1） 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力；（2） 有權依照法律、法規以及管理規約對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為作出處理。3.10業委會的檔案管理（1） 業主大會、業委會的會議記錄；（2） （3） 業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同； （4） （5） 專項物業維修資金的籌集及使用帳目；（6） （7） 業主的意見和建議。3.11業委會的公示資料（1） 管理規約、業主大會議事規則；（2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） 其他應當向業主公開的情況和資料。 3.12業委會的印章管理（1） 刻制印章依據（2） 審批部門 （3） 業主大會印章 （4） 業委會印章 3.13業委會的經費管理（1） 由全體業主承擔（2） 經費管理 第三部分 前期物業管理與承接驗收前期管理早期介入管理階段內容作用服務對象付款單位1、 前期物業管理1.1前期物業管理的招投標適用物業 、招標主體 、投標主體 、協議選聘 、遵守原則1.2招標主體：物業服務企業、專業管理公司1.3前期物業管理的規定（1） 分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，_；（2） 前期物業服務合同簽定后_備案；（3） 商品房買賣合同內應_由業主購房時簽定。1.4物業管理用房（1） 面積要求（2） 配置要求（3） 產權歸屬1.5前期物業服務費的繳交主體物業買受人（業主）、建設單位2、 承接驗收2.1前期物業的承接驗收（1） 前期階段（2） 業委會成立后（3） 新聘物業服務公司后2.2承接驗收交接資料（1） 竣工驗收資料 （2） 技術資料 （3） 物業質量保修文件和物業使用說明文件 （4） 各類_ _清單 （5） 物業_ _清單 （6） 物業_ _其他資料 第四部分 物業服務的收費管理辦法1、 物業服務費的構成（1） （2） （3） 2、 物業服務的定價制度（1） 定價原則 （2） 政府指導價（3） 市場調節價3、 物業服務費的公示制度（1） 公示原則（2） 公示項目4、 物業服務的收費制度（1） 包干制（2） 酬金制5、 物業服務費的酬金制 （1） 公示項目（2） 業主委員會可以_審計 6、 物業服務費的繳費責任（1） 業主應當_（2） 業主欠繳物業服務費_ （3） （4） 物業發生產權轉移時，_（5） 開發建設單位全額交納物業服務費的情形。7、 物業日常費用的收費制度（1） 物業日常費用項目（2） 收費規定第五部分 物業室內裝修裝飾管理1、總則（1） 適用范圍： ；（2） 住宅室內裝飾裝修應當 ，符合 標準； （3） 住宅竣工驗收合格后，_進行裝飾裝修的活動。 2、主管部門（1） 國務院建設行政主管部門（2） 省、自治區、人民政府建設行政主管部門（3） 直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門3、一般規定（1） 禁止 （2） 禁止 （3） 禁止 （4） 禁止 （5） 禁止 4、建筑主體與承重結構（1） 建筑主體： （2） 承重結構： 5、裝修項目的申請與審批（1） 搭建建筑物、構筑物（2） 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗 （3） 拆改供水、電、暖、燃等管道和設施 （4） 超過設計標準或者規范增加樓面荷載 （5） 超過設計標準或者規范增加樓面荷載 （6） 改動衛生間、廚房間防水層。 6、申報遞交的資料（1） 房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）（2） （3） （4） 原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案 （5） （6） 有關部門的批準文件或設計、施工方案7、裝飾裝修管理服務協議（1） 裝飾裝修工程的實施內容及實施期限（2） （3） 廢棄物的清運與處置 （4） （5） 禁止行為和注意事項 （6） （7） 違約責任以及其他需要約定的事項 。 8、物業服務的裝修規約（1） 將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項，告知裝修人和裝修委托的裝飾裝修企業 ；（2） 按照住宅裝飾裝修管理服務協議實施管理 ；（3） 禁止向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；（4） 禁止索要或收受裝修人或裝飾裝修企業的錢財、利益。 9、裝飾裝修的委托與承接（1） 裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查（2） （3） （4） 住宅室內裝飾裝修工程發生糾紛的，應遵循“先協商，再調解，后訴訟”的處理原則10、裝修裝飾活動的環境影響裝修噪聲污染、固體、可燃液體等廢物污染11、室內環境質量材料和設備的選擇、工程竣工后，室內空氣質量。 12、室內裝修的