目錄第一章 總 論11.1 項目名稱及承辦單位11.2 項目承辦單位概括11.3 可行性研究報告編制依據和原則11.4 項目概況21.5 項目總投資及財務評價指標21.6 項目主要技術經濟指標31.7 小結3第二章 項目提出背景及建設必要性52.1 項目提出背景52.2 項目建設的必要性6第三章需求分析與建設規模93.1 項目需求分析93.2 建設規模10第四章 項目建設地點及建設方案114.1 項目建設地點114.2 項目規劃設計方案114.3 項目建筑工程方案124.4 加固工程134.5 裝修方案144.6 項目配套工程16第五章節能專篇225.1 編制依據225.2 節能措施22第六章環境保護方案246.1 設計依據246.2 項目執行的環境質量標準246.3 項目主要污染源及污染物246.4 項目產生污染物分析及治理措施246.5 施工期的環境保護措施256.6 環境影響分析結論25第七章勞動安全衛生277.1 安全衛生工作277.2 餐廳安全衛生277.3 安全消防措施28第八章組織機構與人力資源配置3177 / 77甘肅農墾張掖農場金龍賓館改擴建項目第九章項目實施進度與工程招標329.1 項目實施進度329.2 項目工程招標32第十章投資估算與籌資方案3410.1 編制依據3410.2 投資估算說明3410.3 編制基礎數據3410.4 項目總投資估算3510.5 籌資方案39第十一章財務評價4011.1 編制依據4011.2 項目運營成本估算4011.3 項目經營費用估算4211.4 財務評價結論42第十二章社會效益分析4312.1 項目實施對社會影響分析4312.2 項目與所在地區互適性分析4412.3 社會風險分析44第十三章敏感性分析45第十四章可行性研究結論4714.1 可行性研究結論4714.2 問題和建議47附件：附表 1：項目銷售收入分析表附表 2：項目經營收入估算表附表 3：項目經營收入及稅金估算表附表 4：項目達產年總經營費用表附表 5：項目現金流量表附圖 1：賓館項目區域位置圖附圖 2：賓館項目總平面圖附圖 3: 賓館項目軸立面圖附圖 4：賓館 1 區、3 區一層平面圖附圖 5：賓館大堂一層平面圖附圖 6：賓館大堂立面圖附件一：土地證(地號)2第一章 總 論1.1 項目名稱及承辦單位項目名稱：金龍賓館改擴建項目 承辦單位：甘肅農墾張掖農場 法人代表：王希天 企業性質：國有企業 企業地址：甘肅省張掖市東郊老寺廟1.2 項目承辦單位概括 甘肅農墾張掖農場始建于 1955 年，是甘肅省最早建設的省屬國營農場之一。建場時以當地地名“老寺廟”命名為“甘肅省國營老寺廟農場”，由甘肅省農墾局管轄。1964 年由老寺廟農場、頭墩農場、山羊堡農場、林蔭農場合并組建為“農建十一師第四團”。1969 年成立蘭州軍區生產建設兵團，編制序列為兵團第二師十一團。1975 年 1 月兵團撤銷，十一團更名為“甘肅省張掖地區國營張掖農場”，由張掖地區（現張掖市）管轄。1984 年 5 月交甘肅省農墾總局管理，改名為“甘肅省國營張掖農場”。2004 年 6 月注冊為“甘肅農墾張掖農場”，現隸屬于甘肅省農墾集團有限責任公司。主營業務：企業以農作物種植、銷售為主，實行自產自銷、制造、加工和銷售。企業的發展以市場為導向，以場辦工業為依托，重點發展啤酒原料、醬用番茄、優質果品、飼料玉米、特藥、金盞菊為主的六大產業基地建設；建成了啤酒原料種植及加工、蕃茄種植及加工、金盞菊種植及加工產業鏈等。人員構成：據 2009 年年終統計報表顯示，農場總人口 4500 人，在甘肅農墾張掖農場金龍賓館改擴建項目冊職工 1430 人，管理人員 128 人，離退休人員 622 人。具有各類專業技術人員 121 人，其中高級職稱 18 人、中級職稱 42 人、初級職稱 61 人。社會經濟發展概況：張掖農場是一個以農業生產為主，工、商、建、運、服綜合經營的國營農墾企業，下設 1 個農業分場、9 個農業生產隊、林業隊、啤酒花管理站、林果管理站；工副業有番茄制品公司、老寺廟酒廠、金龍麥芽廠、金龍賓館、老寺廟肥料廠、惠民磚廠、綜合加工廠、建筑公司、農業工程機械公司、水管所、金盞菊加工廠和酒花顆粒加工廠等。1.3 可行性研究報告編制依據和原則1.3.1 編制依據(1) 國家發改委工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定(2) 國務院關于投資體制改革的決定(3) 1998 年 8 月經國務院批準國家旅游局發布的中華人民共和國評定 旅游涉外酒店星級的規定(4) 土地證(地號)(5) 建設工程項目管理規范(GB50326-2001)(6) 中華人民共和國環境影響評價法(7) 中華人民共和國招標投標法1.3.2 編制原則嚴格按照國家有關標準、規范、規定進行編制，以提升功能、改善 環境、招商引資、擴大經營范圍為主線。1.4 項目概況1、項目占地面積：1000 2、建筑面積：21800 3、項目投資：6000 萬元4、建設性質：改擴建2甘肅農墾張掖農場金龍賓館改擴建項目5、建設地址：張掖市人民東街 23 號 6、建設期限：2010 年 4 月2011 年 10 月。7、原建筑物概況: 原建筑物建筑年代：1993-1994 年 原設計使用功能：金龍賓館建筑物的主樓高為六層,副樓高為兩層。主樓為南北向，副樓為東西 向。主樓臨張掖市人民東街，副樓位于主樓南側并與主樓垂直。主樓建筑高度：21.3 米 主樓各層層高：一層 3.9 米、二層 3.6 米、三層至五層 3.3 米、六層 3.6 米 具體改造裝修方案如下： 門市房 6 間,共 229 大會議室 1 個,可容納 234 人 中會議室 3 個,可容納 128 人 小會議室 1 個,可容納 22 人 會議室總計接納人數:384 人 大餐廳 1 個,可容納 180 人 小餐廳 12 個,可容納 156 人 就餐接納總人數:336 人客房標準間 74 間,最多可入住 148 人 客房套房間 7 間,最多可入住 14 人 客房單人間 15 間,最多可入住 15 人 接納入住總人數:177 人1.5 項目總投資及財務評價指標1.工程總投資:3600 萬元 其中：房屋主體建筑購置費：1300 萬元；改造裝修總投資：2300 萬元。2.固定資產折舊期：35 年3.本項目經營期：建設期一年，經營期 14 年4.達產年凈利潤可達 549.87 萬元5.本項目經營期凈現金流量(年)：2010 年為 571.84，2011 年2012 年為 567.25 萬元，2013 年2014 年為 550.50 萬元，20152023 年為 549.87 萬元。6.本項目經營期累計凈現金流量：6,116.49 萬元7.本項目經營期累計凈現值：924.98 萬元8.內部收益率 14.3%3甘肅農墾張掖農場金龍賓館改擴建項目1.6 項目主要技術經濟指標1.規劃用地面積6778平方米2.建筑面積11553 平方米3.項目總投資3600萬元4.綠化率30%5.新增稅金288.75萬元/年6.財務內部收益率14.3%7.財務累計凈現值(i=10%)577.31萬元8.靜態投資回收期(含建設期)7.43年9.動態投資回收期(含建設期)11.88 年1.7 小結(1)根據本項目的可行性研究分析，本項目符合地方經濟發展需要，符合吉林省民航事 業發展需要。(2)本項目實施有利于開發吉林省旅游資源，推動旅游事業發展。(3)本項目經營期內可實現凈現金流量 6116.49 萬元，累計凈現值 924.98 萬元，有較 好的經濟效益。(4)本項目投資靜態回收期為 7.43 年，動態回收期為 11.88 年，內部收益率為 14.3%(5)本項目建設項目中符合國家節能環保政策要求。 綜上所述，豐滿賓館項目具有較強的社會效益和較好的經濟效益，該項目投入使用后將會為吉林市航空市場的未來發展提供廣闊的增長空間，同時也會為吉林省民航機場集團 公司帶來新的利潤增長點，為地方經濟的發展做出較大貢獻。本項目具有較強可行性。問題和建議(1)項目生產過程中，要特別注意加強污染防治與治理，嚴格按照國家標準搞好環境保護。(2)對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環境保護的設備，進行全面更新 造及周邊環境的綠化、美化、亮化。并根據整體布局，對隱蔽管線走向作相應的調整，為 賓館整體經營的經濟性、安全性、環保性和舒適性打下良好的基礎。(3)加強管理，提高經濟效益，縮短投資回收期。4第二章 項目提出背景及建設必要性2.1 項目提出背景吉林市距長春龍嘉國際機場 68 公里,人口 432.4 萬,轄 4 區 5 縣 78 個鄉鎮。總面積27120 公里，2007 年 GPD 為 906.1 億元。 吉林市旅游業發達,有 AAAA 級景區 2 個(松花湖 景區、北大湖滑雪場), AA 級景區 10 個。吉林霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云海” 并稱為中國四大奇觀。吉林市擁有 10 座滑雪場，被譽為中國的”滑雪天堂” 。2007 年全 市共接待境內外游客 980 萬人次,旅游總收入 102.3 億元，是全國 31 個重點旅游城市之一。吉林市由于與長春地理距離較近(高速公路距離 89 公里),吉林二臺子機場市場拓展一 直受長春機場制約。截至 2005 年，吉林二臺子機場只開通北京、上海、廣州等 3 個城市的 航線。每周僅飛行 10 余個航班。因航線少，通達城市有限，吉林市的旅客出行一般選擇鐵 路或到長春大房身機場乘機。這使得航空市場發展愈加緩慢，吉林二臺子機場 2004 年全年 旅客吞吐量僅為 28354 人次。2005 年 8 月 27 日，長春龍嘉國際機場落成通航，吉林二臺 子機場同時停航歇業。龍嘉國際機場成為長春、吉林二市共用機場(龍嘉機場距吉林市 62 公里)。龍嘉機場通達國際國內 32 個城市,開通航線 42 條，這極大方便了吉林市旅客出行 需求，吉林市航空市場也隨之快速發展。據統計 2007 年進出龍嘉機場的吉林市旅客約為 50 萬人次，相比 2004 年增長 18 倍左右。2008 年預計將達到 60 萬人次左右，吉林市航空 市場因龍嘉機場的落成使用得到了跳躍式發展。2003 年民航體制改革，原民航吉林省管理局一分為二，成立吉林省民航機場集團公 司和民航吉林安全監督管理辦公室。民航吉林省局在吉林市區內的唯一商務辦公樓吉林市 民航賓館被劃給民航吉林監管辦。吉林機場集團公司駐吉林市多家單位只能擠在吉林市民 航中心售票處營業部辦公。目前,吉林省民航機場集團公司在吉林市有 3 個單位，一是吉林 二臺子機場留守處，二是龍嘉機場駐吉林市客貨銷售公司，三是龍嘉機場運輸公司駐吉林 市營業部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公，使原本場地就狹小的售票處更加 擁擠。尤其是乘坐機場巴士的候車旅客,只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時，簡陋 的服務設施給廣大乘機旅客帶來的不便更加突出。同時東北地區屬寒溫帶氣候，冬季多雪， 龍嘉國際機場因降雪關閉機場和延誤航班的情況在冬季時有發生。由于集團公司原有賓館 被劃走，而此時正值旅游旺季，各大賓館房源緊張，旅客安置也成為了一個棘手的問題。為解決上訴問題，經吉林省機場集團公司與吉林市政府協調，吉林市將正在營業中的 吉林市豐滿賓館停業，將該場地低價售給吉林省民航機場集團公司，作為吉林市新民航營 業部和旅客過夜用房使用。豐滿賓館位于吉林市城區中心，地理位置優越,距著名的松花江 和吉林市政府僅有 3 分鐘車程，距國家 AAAA 級風景名勝區松花湖景區也只有 20 分鐘車程 左右，屬于吉林市的黃金地段，升值潛力巨大。豐滿賓館建筑面積 11553 平方米，土地占 地面積 6778 平方米。吉林省民航機場集團公司目前已付完全部合同款 1300 萬元，豐滿賓吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目館產權已過戶到吉林省民航機場集團公司名下。2.2 項目建設的必要性1、民航業發展的需要 近年來民航業的迅速發展讓我國大中型樞紐機場接近飽和，各大航空公司還都在批量引進新飛機，新飛機未來幾年將以每年 100 架左右的速度增加，機場的擴容已成“當務之 急”。這也意味著，在“十一五”期間國家民航總局除加強原有機場的改造外,加緊了對原 有機場的修復利用。那么隨著機場的擴容,首先是機組過夜用房量的增加，其次是由于天氣 和氣候的原因造成誤航班的旅客住宿，這些都要求有足夠的保證資源，吉林市距長春龍嘉 國際機場的距離為六十多公里，行車時間四十多分鐘，是建設機組過夜用房和誤航班的旅 客住宿的首選位置。本項目的建設完成客觀上為推進吉林省民航事業發展發揮直接的積極 作用，將為民航事業發展創造更高的經濟效益。同時，民航事業的發展將大大推動吉林市 經濟快速發展和社會進步。2、旅游業的發展 旅游業是一個新興產業，它以其特有的消費功能和生產功能得以長足發展，正在成為規模最大、增長最快和創造就業機會最多的產業。僅在 1992 年，全球旅游業收入就超過了 石油工業和汽車制造業，成為世界第一大產業。從國內來講，近幾年來旅游業迅速發展。 2000 年全國旅游外匯收入和國內旅游收入分別比上年增長 15.1%和 12.1%。隨著旅游業的 快速發展，旅游已成為經濟發展的新增長點,旅游業在國民經濟中的地位和作用日益凸現。 吉林市是一個四季分明的城市，一年四季可游覽的景點數不勝數，是聞名中外的旅游 圣地,近年來隨著吉林市在旅游業的宣傳和重視,旅游呈現出蓬勃發展的勢頭，很多中外游客慕名而來。一年四季接待的中外游客達 60 萬人次，在旅游旺季,各酒店賓館爆滿。 隨著社會主義市場經濟的蓬勃發展，人們的收入水平逐年提高，人們不再滿足傳統的吃、穿、住的需求，人們的消費理念正在逐步與國際化接軌，特別是現行休假制度 (五天 工作制和各類黃金周的實施)更多的人們開始了旅游消費。吉林市現有旅游涉外飯店 21 家，其中四星級 4 家，三星級 7 家，年接待能力 100 萬人 左右。我國的很多行業的淡季在冬季，特別是南部沿海經濟發達地區常年處于炎熱地帶，他 們對北方風情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風景霧凇十分仰慕。每當霧凇來臨，吉林 市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，柳樹結銀花，松樹綻銀菊， 把人們帶進如詩如畫的仙境。吉林市具有豐富的冬季旅游資源，迫切需要加強航空交通保 障，需要加強旅館建設。3、吉林市的旅游資源 世紀廣場位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長 900 余米，東西長 200 余米，6吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目占地面積 228 公頃。由博物館建筑群、旱噴泉、國旗平臺、“世紀之舟”巨塔、音樂噴泉、 望江平臺等部分組成，是吉林市一座反映城市特色的風景園林。博物館建筑群是廣場南部觀賞性很強的背景裝飾景觀。 音樂噴泉廣場由每座長 50 米、寬 18 米的三座大型音樂噴泉組成。美國在 1948 年 2 月 28 日，發現一顆名為“諾頓”的隕石，重 1079 公斤，稱世界最大的隕 石。1976 年 5 月 23 日，吉林市隕石雨展覽會向世人宣布：1976 年 3 月 8 日呈雨狀隕落在 吉林市區的隕石總重量 2700 公斤，其中最大的號隕石重 1770 公斤，體積為 11793 84 立方厘米，從而吉林隕石成為“世界上隕石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，靜望星空之 時，往往會看到流星劃過天際，使人產生無邊的遐想。朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實驗林場，海拔 817 米，吉林市四大名山之一， 距國家級風景名勝區松花湖僅 2 公里，從市區的吉林大橋出發，南行 8 公里，即可到達。朱雀山山勢陡峭，怪石嶙峋，又名豬山。站在東峰下遙望峰頂，有 10 多米長巨型豬 形怪石作欲奔狀，5 頭仔豬尾隨其后，石豬頭向山頂，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生， 可謂一座天然的石雕藝術。吉林霧凇儀態萬方、獨具豐韻的奇觀，讓絡繹不絕的中外游客贊不絕口。然而很少有 人知道霧凇對自然環境、人類健康所做的貢獻。吉林霧凇正迎合了時下非常流行的一句話： “我美麗、我健康！”每當霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”， 柳樹結銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。北山王峰海拔二百七十公尺，東西兩峰之間有拱形石橋相連名鸞佩橋。古建筑有玉皇 閣、藥王廟、坎離宮和關帝廟，全部坐落于東峰上。玉皇閣始建于清乾隆三十九年，平面略呈長方形，布局嚴謹，有明顯的中軸對稱線。 建筑物依地勢構筑，分為前低后高兩組，錯落有致。前院由山門、鐘樓、鼓樓、祖師廟、 觀音殿、老郎殿及胡仙堂組成。山門內兩側有東方持國天王、南方增長天王、西方廣目天 王、北方多聞天王塑像。在吉林省吉林市東部，與北山、長蛇山及小團子山合稱吉林四大名山。風景幽美，是 個度假勝地。龍潭山是以位于西北角山麓一個稱為龍潭的秀麗水池而得名。龍潭約長五十三公 尺，約寬二十六公尺，深九公尺。疊石為堤，水清見底，每當皓月懸空，倒影蕩漾湖心， 那就是叫人留連忘返的“龍潭印月”。龍潭又名水牢，相傳古時有條孽龍給鎖在潭底，鐵 鏈系于潭邊一棵樹上，有人拉動鐵鏈，立刻就會風云變色，潭水翻涌。官馬溶洞位于吉林省磐石市官馬鎮西南 7 公里處。官馬溶洞具有鮮明的中國北方型溶洞 特征。洞體分為上、中、下三層，目前已經開發的是溶洞的中層，總長度 480 米，總面積 1700 多平方米，其它部分正陸續開發過程中。目前，這里已經開發的部分由 6 個景區組成，7吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目景觀奇麗多姿，變幻莫測，共有 4 種類型和 20 多種形態的鐘乳石。巨大的石花壁和露滴石 國內罕見，堪稱東北之最；地河水清澈見底，據傳在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗臉，會 給游人帶來好運氣。松花湖在吉林市的西南，距市中心 15 公里。是攔截松花江水建設豐滿水電站，疊壩成 湖形成的。它水域遼闊，湖叉繁多，狀如蛟龍。湖形呈狹長形，如坐飛機俯瞰，松花湖像 一串閃光的珍珠。這串“珍珠”長 200 公里，最寬的地方 10 公里，最深處是 75 米。湖區 面積 500 平方公里，最大蓄水量 108 億立方米。1988 年松花湖被國務院批準為全國重點風 景區。面積達 700 平方公里。松花湖以得天獨厚的地理位置、四季分明的氣候條件、明媚 秀麗的湖光山色吸引了大量的游客。吉林市豐富的旅游資源需要加強旅館建設，旅館建設是旅游事業健康發展的必要保障。 改造裝修吉林市豐滿賓館是民航事業和吉林市旅游事業的需要，是必要的。第三章需求分析與建設規模3.1 項目需求分析旅游是一項集經濟、社會、生態效益于一體的現代朝陽產業。以“行、游、住、吃、 購、娛”為主要內容的旅游活動對經濟社會的加快發展有著巨大的帶動和促進作用，據專 家分析，一個人的一次外出旅游活動，為其直接服務的部門有 17 個，為其直接拉動的行業 高達 120 多個。旅游業在第三產業中被認為的發展最迅速，效益最明顯的行業。依托于旅 游可以發展帶動各種類型不同的制造業和服務性行業，發展旅游可謂“一業興，百業旺”。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度 增加，人們對精神生活的需要和質量有了新的選擇和更高要求，現代人們在忙碌完工作的 時候，都非常渴望走進大自然，去享受輕松、閑適、娛悅的生活情調，越來越多的家庭把 旅游列進了家庭開支的計劃，作為了家庭消費的四大項目之一。吉林市是個一年四季分明的城市，四季旅游景點各有突出，很多旅游城市到了冬季就 成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季興旺。原因是吉林有山有水，有古跡有自然，有 風俗有文化，有特產有風味，還有的就是特點, 吉林霧凇全國聞名。豐滿區是以高新技術產業為重點、教育、科研、旅游、商貿、居住等協調發展的新城。 豐滿區緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發旅游、娛樂和度假場所的最理想去處之一，前景 十分誘人。在此建設集旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設的需要，也是 投資者的明智選擇，目前豐滿區吉林大街的中心路兩側及松花江兩側擇地建設涉外旅游賓 館的數量和意向增多，正是順應吉林市及豐滿區跨世紀發展的需要，有利于旅游經濟帶動 城市經濟建設和城市建設的同步發展。吉林市目前有星級以上賓館 34 家。其中四星級 4 家，三星級 7 家，年接待能力 100 萬人左右。隨著我國人民生活質量的改善，國內旅游需求市場呈現迅速增長的態勢，據統8吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目計 2000 年以來我國旅游經濟發展的平均速度達到 25%，遠遠超過 GDP 增長的速度，城鎮居 民收入不斷增加，國務院為了擴大內需拉動經濟的有效增長，啟動了五一黃金周、十一黃 金周，工作人員工休假日增多，假日經濟、旅游經濟快速發展。人們在物質生活得到較大 滿足以后，對精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市 里得到暫時的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時間進行旅 游已經成為一種時尚。根據調查，如今國內 63%的工薪階層崇尚旅游消費，并有 35%的人有 年度旅游計劃。國內旅游市場已形成產業規模，2003 年國內旅游總收入 30 億元。在這樣 的大環境前提下，吉林市接待游客的比例每年以 200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游 56 萬人次，實現旅游業總收入 3920 萬元。隨著國內旅游市場的不斷發展，保守地估計吉林市 未來 10 年以后，將實現年接待游客達到 160 萬人次的水平。幾年前來吉林的旅游消費者還 多是海外游客,近幾年已發展為沿海經濟發達地區的國內游客。由為突出的是去年開始很多 大型產品展銷會、定貨會議都來到吉林召開,這些會議多為全國性的會議,參會的代表來自 全國各地,會議召開前各廠商就已預定好了賓館酒店,并出現很多參會代表住宿緊張的情 況。改造裝修吉林市豐滿賓館能夠較好的滿足民航事業和吉林市旅游事業的需求。3.2 建設規模吉林市豐滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修 改造后主樓用于賓館(旅客過夜用房)經營，副樓用于吉林市民航中心售票處，航空貨運營業部、機場巴士站使用等。主要建筑指標如下：占地面積：6778 平方米建筑面積：11553 平方米賓館：7860 平方米民航中心售票處及航空貨運營業部:3693 平方米停車場：500 平方米吉林市豐滿賓館緊鄰吉林市民航機場，客流量較大，飛機班次按平均每天兩班航班， 50%的旅客入住，再加上當地游客和商人，夏季入住率能達到 70%，即使在旅游淡季旅店入 住率也能達到 40%。該賓館的建立滿足當地客流量需求，為過往旅客提供了方便的休息場 所。同時，本項目嚴格按照國家規定的三星級賓館裝飾裝修標準進行裝飾裝修，符合相關 要求。9吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目第四章項目建設地點及建設方案4.1 項目建設地點吉林民航集團吉林市豐滿賓館位于吉林市豐滿區吉林大街 60 號，是豐滿區的中心地 段，原為豐滿賓館原址。項目土地權屬類別：國有土地使用權，吉林省民航機場集團公司擁有本項目土地使用權。項目占地面積：6778 建筑面積：11553m2主樓建筑面積：7860m2 副樓建筑面積：3693m2。4.2 項目規劃設計方案方案一：拆除原有建筑物，新建吉林豐滿賓館。 原有建筑物是“吉林豐滿賓館”其功能與本項目一樣，進行加固工程和合理裝飾裝修就可營業，相對新建投資比較低。而且如果將原有建筑物拆除，造成資源浪費，并給投資 方帶來更大經濟負擔。因此方案一不是最佳方案。 方案二：對原有建筑物進行改建，裝飾裝修后營業。對原有建筑物不做重大調整的原則下進行設計，設計上考慮賓館功能上的滿足和后期 經營的需要。對原建筑物進行加固，增加消防、節能及環保措施，投資較合理，同時也合 理利用了原有資源。(1)設計原則 原建筑為豐滿賓館，主樓高六層為磚混結構，副樓高三層為框架結構。主樓為南北向廂房,副樓為東西向正房。主樓臨吉林大街，副樓位于主樓南端并于主樓垂直。重新做裝飾 設計的方案時充分考慮到了原建筑的特點，在對原結構不做重大調整的原則下進行設計。 設計主要考慮的是功能上的滿足和后期經營上的需要。(2)設計方案 將原主入口大堂的二層空間擴大，營造出一個寬廣空間，給賓客一個良好的初步印象。 將原來的一步電梯增加為兩部。 改造原有的外墻裝飾和內部裝飾，改造原有的采暖系統、照明系統、給排水系統及消防系統。新增空調系統、消防噴淋系統、智能廣播系統及弱電系統。 設計方案見附圖 15。(3)規劃方案10吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目門市房 6 間,共 229 大會議室 1 個,可容納 234 人 中會議室 3 個,可容納 128 人 小會議室 1 個,可容納 22 人 總會議接納人數:384 大餐廳 1 個,可容納 182 人小餐廳 12 個,可容納 156 人 總就餐接納人數:338 人 客房(標準間)74 間,最多可入住 148 人 客房(套房)8 間,最多可入住 16 人客房(單人大床房)13 間,最多可入住 26 人 總入住接納人數:190 人吉林市豐滿賓館裝修改造工程位于吉林市南部經濟開發區,豐滿賓館裝修改造工程應 體現時尚文化、成為具有時尚風格的標志性建筑。通過線條、色彩的運用，與原建筑形成 統一的整體。賓館主、副樓分別設有賓館出入口、貨物出入口。人、車、貨流線清晰，互 不干擾。4.3 項目建筑工程方案4.3.1 規模和使用功能吉林市豐滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修 改造后主樓用于賓館(旅客過夜用房)經營，副樓用于吉林市民航中心售票處，航空貨運營業部、機場巴士站使用等。主要建筑指標如下：占地面積：6778 平方米建筑面積：11553 平方米賓館：7860 平方米民航中心售票處及航空貨運營業部:3693 平方米停車場：500 平方米4.3.2 功能定位吉林市目前有星級以上賓館 34 家,其中三星級以上賓館 7 家，裝修后的豐滿賓館定位為三星級。賓館主要功能見表 1： 表 1 賓館主要功能表序號酒店功能數量面積11吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目1豪華套房8411.88 2標準間、單人間872253.51 3商務中心161.7 4美容、美發161.7 5超市161.7 6鮮花店139.7 7書店130.85 8會議室2822.04 9餐廳包房 12 間及餐飲大廳692.40 10棋牌室125.2 11VIP 室120.78 4.4 加固工程1、加固方案 根據圖紙、檢測和現場實際情況，針對因改造引起的承載力不足構件進行相應的加固處理。 2、技術依據1、建筑結構檢測技術標準GB/TS0344-20042、回彈法檢測混凝土抗壓強度技術規程JGJ/T23-20013、鉆芯法檢測混凝土強度技術規程CEC S03:884、建筑工程質量檢驗評定標準GBJ 301885、民用建筑可靠性鑒定標準GB 5029219996、混凝土結構工程施工及驗收規范GB50204927、混凝土結構設計規范GB5001020028、混凝土結構加固設計規范GB50367-20063、加固措施(1) 樓板封堵采用植筋現澆鋼筋混凝土樓板的方法，對于因封堵樓板而增加荷載引起的相 關構件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。(2) 新增電梯井道需將原建筑物樓板開洞，重新設置基礎，然后作現澆鋼筋混凝土電梯井 道，采用植筋方法將井道與原結構連接。對于因增設電梯井道引起的相關構件承載 力不足采用增設鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。(3) 一層局部承重橫墻開洞采用“托梁換柱”技術將墻體拆除，并且對相應梁、墻、地梁 及基礎做加大截面及增設承力構件的加固補強方法進行處理。12吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目4.5 裝修方案4.5.1 原建筑物概況1、主樓現狀 建筑物主樓臨吉林大街，高為六層。主樓南北向廂房，為磚混結構。2、副樓現狀 副樓位于主樓南端并于主樓垂直，高為三層。副樓為東西向正房，為框架結構。4.5.2 外裝飾改造方案1、設計依據 吉林市地區基本風壓：0.50KN/m2基本雪壓：0.45KN/ m2地震基本烈度：7 度2、設計規范 建筑幕墻JG3035玻璃幕墻工程技術規范JGJ102 金屬、石材幕墻工程技術規范JGJ133 建筑裝飾裝修工程質量驗收規范GB50210-2001 飾面板磚工程施工技術標準與質量驗收規范3、改造裝修內容：原有外墻面做保溫處理，正立面一層為 25mm 厚銅色旋轉門。商店采用 12+12A+12 中空雙鋼化玻璃幕墻，無框地彈門和框均為氟碳噴涂。二層以上及造型為火燒板及石材， 窗戶選用隔熱保溫推拉窗氟碳噴墨綠色(玻璃為 5+9A+5)白玻。在材料選擇上，鋁合金型材 進行了陽極氧化，石材鋼龍骨均進行熱浸鍍鋅處理，裝飾鋼結構表面噴砂除銹后刷防銹漆， 然后再刷面漆。所用的連接件除具有一定的強度外，所有鋼制零部件均進行了與其功能和 位置相宜的防護處理。不同金屬材料之間加設絕緣墊片，以防止電化腐蝕。其它立面墻刷 外墻涂料及保溫處理，符合民用建筑節能設計標準(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。4.5.3 內裝飾改造方案1、設計依據(1)建筑工程施工質量驗收統一標準CB50200-2001(2)建筑內部裝修設計防火規范GB5022-95(3)建筑電氣工程施工質量驗收規范GB50303-20022、改造裝修內容：13吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目主樓賓館裝修方案： （1） 大堂：原大堂墻、地、天花裝修進行拆除。原大堂二層凹型回馬廊改為一字型走廊造型，具體加固方案詳見加固報告。墻面重新進行干掛石材飾面，地面改 為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級造型四周暗藏日光燈帶。（2）標準客房：原有墻面、地面、天花裝飾材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙，地面 滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型。客房衛生間天花改為鋁板 吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設防滑地磚。（3）餐廳小包房：原有房間清除處理。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面造型。 地面滿鋪阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型四周暗藏日光燈管。（4）宴會廳：原有宴會廳材料拆除。拆除后宴會廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造 型局部為波浪板金漆飾面，天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，四周暗藏 日光燈管，天花造型中心懸掛水晶吊燈。（5）走廊：原有走廊地面，天花，墻面飾面材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙，天花 改為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，地面滿鋪阻燃地毯，客房門為成品木質門 扇。（6） 大會議室：原有大會議室飾面材料拆除。地面重新鋪設地膠材料，天花四周采 用紙面石膏板飾面造型，中心部位采用鋁板飾面造型，墻面為阻燃木質吸音 板。（7） 中小會議室：原有房間飾面材料拆除。拆除后墻面采用阻燃吸音板與鋁塑板相 結合造型，地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型內藏日光 燈管。副樓培訓中心裝修方案： （1） 民航售票出及航空貨運營業部：原有房間重新裝飾，地面滿鋪 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面干掛墻磚飾面。（2） 辦公室：地面鋪設 800800 地磚，天花為礦棉吸音板飾面，墻面刮白刷乳膠 漆。（3） 大小會議室：地面鋪設阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型， 墻面為木質吸音板飾面。（4） 走廊：地面鋪設 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型， 墻面刮白刷乳膠漆。辦公室門為成品門。（5） 宿舍：地面鋪設 800800 地磚，天花重新刮白刷乳膠漆，墻面掛白刷乳膠漆。14吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目4.6 項目配套工程4.6.1 給水排水改造1、設計依據(1)建筑給排水設計規范(GB50015-2003)(2)建筑設計防火規范(GB50016-2006)(3)建筑滅火器配置設計規范(GB50140-2005)2、給排水情況 本項目用水來自市政給水管網水質符合生活飲用水衛生標準(GB574985)標準要求。本項目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后經化糞池處理排入 城市排水管網，進入吉林市水務集團(二級)污水處理廠。3、改造裝修內容：(1)更換給排水管材 原賓館排水管采用 DN50mm 的普通鑄鐵管。 本項目排水管道采用 UPVC 排水塑料管，粘接。(2)節水措施 原賓館衛生間采用普通座便器，用水量較大。 本項目衛生間座便器采用 6L 兩檔沖水量水箱，蹲式便器和小便器采用自閉式沖洗閥 或自動感應式沖洗閥。4.6.2 暖通改造1、設計依據(1)采暖通風與空氣調解設計規范GB50019-2003(2)建筑設計防火規范GB50016-2006(3)建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范GB50242-20022、熱源及熱媒設計參數 熱源采用熱水。 室外設計參數冬季室外采暖計算溫度tw-25冬季室外風速U3.1m/s采暖天數：171 天 賓館用房 20；衛生間 16。3、改造裝修內容：15吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目(1)更換散熱器 原賓館采用大 60 型號組裝暖氣片。 本項目采用鋼制高頻焊翅片管對流型節能散熱器，同時新增空調系統，空調系統采用風機盤管加新風系統，新風分層取風，每層側墻開設新風口。(2)更換采暖管線 原賓館采暖管線采用焊接鋼管 本項目采用 UPVC 塑料管，粘接。4.6.3 電氣改造1、設計依據 供配電系統設計規范(GB50052-95) 民用建筑電氣設計規范（JGJ/T16-2008） 建筑照明設計標準（GB 50034-2004）2、改造裝修內容(1)更換燈具、開關箱內管線改造(2)鋪設網絡布線系統 配電線路、電線、電纜選型及敷設方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在地面下暗設，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。(3)電源 本工程為二級負荷，供電電源應采用雙回路或自備柴油發電機組。當 1 路電源斷電時，2 路電源應能保證樓內照明、消防與弱電電源供電。 3、電氣容量部分 賓館部分1、賓館原有用電設備 190kw(根據檔案圖紙)2、賓館新裝修部分 （1）、賓館樓內用電設備 420kw （2）、鍋爐房內空調設備 311kw合計：731kw 電氣增容：731kw-190kw=541kw 辦公樓部分1、辦公樓原設備安裝容量 50kw2、辦公樓重新裝修用電量 115kw電氣增容：115kw-50kw=65kw 賓館電氣增容總量：541kw+65kw=606kw4.6.4 消防設計16吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目設計依據(1)建筑設計防火規范(GB50016-2006)(2)建筑滅火器配置設計規范(GB50140-2005)(3)火災自動報警系統設計規范(GB50116-98)(4)自動噴水滅火系統設計規范(GB50084-2001)(5)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范(GB50067-97)(6)鍋爐房設計規范(GB50041-2008)(7)滅火器配置規范（GB50140-2005） 給水排水防火專篇(1)室外消火栓系統成環狀布置，每個室外消火栓服務半徑為 120-150m。(2)建筑室內消火栓管道均布成環狀，單層和多層建筑室內消火栓間距不應超過 50m。(3)自動噴淋系統按火災中危險等級設計，空間高度不超過 8.0m 的房間均設噴淋滅火系統。(4)保護卷簾的水幕噴頭采用閉式邊墻噴頭。(5)火災發生初期滅火所需水量、水壓均由消防水箱和氣壓設備保證。 防火排煙系統 防煙和排煙：建筑物可采用自然排煙，不滿足自然排煙條件的采用機械防煙和機械排煙。 消防電氣設計依據(1)建筑設計防火規范(GB50016-2006)(2)火災自動報警系統設計規范(GB50116-98)(3)火災自動報警系統施工驗收規范(GB50166-2007)(4)建筑物防雷設計規范(GB50057-942000 版)(5)民用建筑電氣設計規范(JGJ/T16-2008） 負荷等級與供電線路 消防負荷包括消火栓泵、噴淋泵、防排煙風機、應急照明、火災自動報警器系統等。消防負荷采用雙電源末端自動切換方式供電，設專用回路。柴油發電機啟動時間小于 15 秒， 并可在消控中心啟動。 火災自動報警與消防聯動控制系統(1)設置火災報警探測器與手動報警控制器系統、形式為控制中心報警形式；(2)設置消防緊急廣播與火警通訊系統；(3)設置應急照明系統；(4)自動滅火系統與減災防護系統的控制要求，設計聯動控制系統；(5)設置火災擋案管理與顯示系統。17吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 線路敷設方式(1)火災報警線路采用阻燃型銅芯導線；(2)消防電梯、消防泵、噴淋泵、防排煙等用電設備，均采用耐火型銅芯電纜；(3)所有消防線路均采用鋼管沿墻內，柱內及地面內暗敷設；(4)如明設鋼管應做防火處理。 防雷與接地利用基礎鋼筋作為接地裝置，電阻小于 1 歐姆。采用聯合接地形式，并設總電位連接。4.6.5 通風與空調工程方案1、設計依據(1)通風與空調工程施工質量驗收規范(GB50234-2002)(2)制冷設備安裝工程施工及驗收規范(GBJ66-1984)(3)機械設備安裝工程施工及驗收規范(TJ231(五)-1978)(4)工業設備及管道絕熱工程施工及驗收規范(GBJ126-1989)(5)工業管道工程施工驗收規范(GBJ235-1982)(6)民用建筑采暖通風設計技術措施1983 年 12 月(7)采暖通風與空氣調節設計規范（GB50019-2003）2、通風與空調工程方案：(1)設計參數：夏季:室外溫度31.4室內20冬季:室外溫度-22室內22(2)本改造工程樓內設散熱器采暖和中央空調系統,冬季運行采暖系統,夏季運行空調系 統。空調系統采用風機盤管加風管增送新風的方案。新風采取分層取風的方案。空調設計 冷源為 1400KW。(3)防火措施