南京酒店式公寓市場調研報告遼寧房地產營銷網 www.L ， 2019年12月22日 一、 酒店式公寓解讀1、酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當時旅游區租給游客供其臨時休憩的物業，此種物業的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統一的上門管理，所以既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發展。由此可見該類物業一般都出現在比較發達的大城市或是一些旅游區。2、酒店式公寓的特點酒店式公寓，意為酒店式的服務，公寓式的管理，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。3、酒店式公寓的戶型酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，他的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。4、與公寓式酒店的區別現在的市場中還有另一種形式的物業，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，如北京建國酒店，它的服務就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。它和酒店式服務公寓一樣，在北京出現的時間也不長，數量有限。所以公寓式酒店市場潛力也很巨大。從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質區別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產權。5、與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。二、北京樓市的酒店式公寓2001年的北京地產市場極為火爆，除了被業內人士看好的Tow nh ou se項目外，“商住”概念項目和酒店式公寓項目最為炙手可熱。位于東直門交通商務區的當代萬國城已經將5號樓和7號樓定位于酒店式服務公寓，這兩棟樓是目前該商務區中僅有的酒店式公寓，因而無論是從自住的角度來看，還是從長期投資的角度考慮，當代萬國城的前景都相當不錯。再加上擁有優質的酒店式管理，投資回報率將會更高。隨著東直門地區交通樞紐的逐漸完工，當代萬國城的回報率也勢必呈逐年攀升的態勢，實現對投資者最好的回報。北京萬通置地房地產開發有限公司開發的新城國際高檔外銷公寓地處北京CBD中心區域，總占地面積約10公頃，斜對京廣中心，緊鄰國貿中心，背對漢威大廈。包括CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分，由一棟33層寫字樓和一棟19層酒店式公寓及商業裙房組成。新城國際特別在北京首創提供理想的環境和con c ie rge服務概念。服務包括各項酒店式和秘書式服務，替住戶布置家居、租賃會所設備，或是提供家庭聚會的籌備和組織，如供應廚師、侍應，以至餐具、表演人員等，讓尊貴的住戶能全程享受周到的h om e en te r ta inm en t服務。三、 酒店式公寓前景展望目前，國內各大、中城市已經形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非常客觀的商務消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿以后也將為南京這樣的國際型大都市帶來數量眾多的境外中小型公司。因為目前國際上大型的跨國公司都已在南京設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環境，是地產業的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業尤其是異地置業的上選，因為此類物業投資對于多數人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環境，最好在市中心地區，纔有廣闊的發展空間，和更高的投資回報。 四、南京酒店式公寓市場情況（一）名仕嘉園 物業類別：普通住宅 建筑類別：高層 物業地址：南京市鼓樓區江東大道及漢中門大街交匯處 交通狀況：18、19、29、39、57、82、83、301、803、805、游4等公交線路 開 發 商：南京恒生房地產開發有限公司 銷 售 證：寧房外銷第002544 均價：5300元/平方米 付款方式：一次性，按揭 入住時間：2004-12-1 建筑面積：57822平方米 綠化率：46.70% 內部配套：停車場、配套齊全、綠化面積大，兩個廣場中心花園周邊配套: 中、小學：力學小學，鳳凰花園城分校、四中分校 幼兒園：小區幼兒園 超市：蘇果、華聯 郵局：建鄴區郵局 銀行：中行、建行 醫院：江東醫院 建材設備: 結構： 框架式 外墻：MUIOKMI型多孔磚 內墻：R、E復合保溫砂漿粉、ALC加氣砼塊 電梯：每幢2部品牌電梯門窗：雙層塑鋼窗、外飄窗、可視對講防火防盜門 廚房：預留抽油煙機信道和上下水信道 衛生間：預留上下通道和浴盆、臉盆位置 供電：8KW 供水：直接、變頻式供水 供氣：管道供氣 消防：小區消防，家有報警系統 通訊：有線電視、電話、寬帶接口項目介紹： 該項目位于鼓樓區江東大道與漢中門大街交匯處，總建筑面積57822平方米,共4幢高層住宅, 包括普通公寓和精裝修單身公寓，套型為37-128平方米,綠化率為46.7%。小戶型情況：小戶型單身公寓層高為2.9米，戶型面積為36-53。從去年下半年銷售至今，賣出約三分之二。近期銷售情況較好，3月份售出20多套。項目點評：22層，2米9層高，得房率80%多一點。它的小戶型得房率是比較高的。在我們的調研中，發現只有名仕嘉園的得房率過了80%。同時，炒房者對這個項目的關注力不是很大。南京恒生房地產開發公司集十年地產開發經驗，精心打造鳳凰花園城三期高層臻品鼓樓首善之區，景觀大道邊的標志性新生態文化。（二）城市假日城市假日是新城市shopping mall項目的一部分，由三幢18層4.98米挑高小戶型組成，戶型面積40-70平方米,1-4層為大型餐飲廣場,2004年3月6日開盤，銷售均價7100元/平方米。區屬：鼓樓項目類別：商住綜合項目地址：江東北路218號銷售許可證：寧房外銷第000538號開 發 商：南京新城市商業置業有限公司交付日期：2005年8月底建筑面積：17000周邊環境：位于江東北路與草場門大街交匯處,社區外有大型金潤發超市、蘇果超市、龍江體育館，社區內有近兩萬平方米休閑廣場，26萬平方米商業配套設施、餐飲廣場、酒吧街、專業賣場、商業步行街、華納動感影院。交通情況：11、65、56、42、43、91、66、18、39、32、72、73、75、45、游4等多路公交車直達交付標準：毛坯房施工單位：南京市德勝建筑安裝工程有限公司銷售情況：3月6日剛剛開盤，具體銷售情況還不清楚。我們公司的市場調查人員在周四到售樓部，售樓部內客戶很多，所有銷售員都忙于接待客戶。我們公司的市場調查人員在售樓部內坐了近十分鐘，也沒有被接待。從這一個情況看，銷售情況應該是不錯的。（三）麗晶-國際 物業類別：商住樓 建筑類別：高層 物業地址：南京市鼓樓區定淮門2號 開 發 商：江蘇建坤置業有限公司 銷 售 證：寧房銷002488 均價：約6000元/平方米 開盤時間：2003-11-1 占地面積：3724平方米 入住時間：2004-9-1 建筑面積：26000平方米 周邊環境：古平崗小學，南京市第八中學（市重點） 交通情況：模范馬路貫穿南京東西，城西干道、江東大道快速連接南京南北。項目交通方便、公交路線眾多，五十米內有91、45、47、72、73、302、游4等6條公交，周邊更有21、56、66、67、32、18、39、307、75路等線路，可保證便捷到達南京各處。 交付標準：卡式門禁系統,電子監控系統,24小時保安巡更系統,背景音樂播放系統,有線電視、衛星電視、寬帶、電話接入。麗晶國際設3部名牌電梯，高速（2.5米/秒）大容量（1.35噸），經流量及運輸能力測算，等同于8部普通住宅或寫字樓電梯（速度1.7米/秒，最高載重1噸），可確保住戶出行無憂。麗晶國際設大型會所、自助洗衣房、中西餐廳、在頂樓設陽光吧、提供酒店式管家服務項目介紹： 該項目為一幢26層的商住綜合樓，以38-74平方米的小戶型為主，房屋設計為大開間（4.2米起），進深合理（6米起）。12層裙房為商業服務配套，3樓和25樓設會所，其余為酒店式商務行館。層高3.15米。 銷售情況：共300多套，至我們調查時，剩34套，銷售情況較好。項目點評：物業支持相對于其它項目來說是比較強的。購買者大部分為商務型人士，炒房者的痕跡不是很明顯。 （四）金源太古城物業類別：普通住宅 建筑類別：小高層 物業地址：鼓樓區虎踞北路181-2號 開 發 商：江蘇省金源灘涂置業有限公司 銷 售 證：外銷380號、外00480、00481 均價：約5500元/平方米 售樓處地址：虎踞北路181號 開盤時間：2003-4-18 開工日期：2002-10-1 占地面積：26000平方米 竣工日期：2004-4-1 建筑面積：80000平方米 綠化率：50% 周邊配套： 中、小學：古平崗小學、鎮江路小學、南師附中 商場：家樂福 郵局：薩家灣 銀行：中行、招行、農行、建行、工商行等 醫院：414、鐵醫 建材設備：結構： 框剪 外墻：仿石面磚、乳膠漆 內墻：毛坯 大堂：精裝修 電梯：合資品牌 門窗：彩鋁 廚房：毛坯 衛生間：毛坯 供電：標準 供水：變頻供水、24小時熱水 供氣：管道煤氣 消防：有 通訊：三星級智能化小區 小戶型銷售情況：樓盤中的小戶型面積43-67，層高2.8米。還剩10多套。銷售情況較好。項目介紹： 金源太古城，位于鼓樓區虎踞北路181號，雙門樓賓館南50米，總建筑面積8萬平方米，尊崇“山地生態，健康人生”的開發理念，以“原生態的太古山地”為景觀核心，寧靜悠然，是南京城內不可多得的山水林石并茂的尊貴社區。項目點評：站在最高層，可以看到長江大橋的橋頭堡和閱江樓。二手房已經看到金源太古的房子了，不過價錢不高，感覺是這里的綜合環境讓人覺得沒信心。同時，陽臺的欄桿讓人覺得有安全隱患。再有就是樓房靠近馬路和高架橋，當初開發商說是為了降低噪音會安裝雙層中空玻璃，但是南邊的陽臺不許封閉，這樣的效果就很不明顯了。另外間距太小了，從廣告表現看來，雖然確實有點名不副實，但被列為十大最差樓盤有點委屈。（五）城市先鋒 物業類別：普通住宅 裝修狀況：全裝修 物業地址：鼓樓區黑龍江路與中央路交叉口 交通情況： 1、30、32、35、10、13、25、8、56、33路等公交線路 開盤時間：初步定在2004-4-30 總 戶 數：660 入住時間：2005-6-1 建筑面積：51000平方米 綠化率：25% 項目介紹： 由南京同元房地產開發有限公司在黑龍江路與中央路交叉口開發的城市先鋒，總建筑面積5.1萬平方米，為一棟17層高層、商辦項目，13層為商業用房，417層為4.8米挑高產品，戶型面積在35平方米到50平方米之間。目前現場進行施工，預計2004年3月出正負零，2004年9月封頂，根據工程進度來看今年四月份對外推出，預計銷售價格在7000元/平方米以上。 （六）羅馬假日物業類別：普通住宅 建筑類別：高層 物業地址：秦淮區中山南路與升州路交界處 交通狀況：4、7、23、37、38、40、43、100、301等公交，地鐵一號線 開 發 商：南京市秦淮區城鎮建設綜合開發總公司 銷 售 證：寧房銷002496 均價：5300元/平方米 付款方式：一次性，按揭 開工日期：2003-1-1 入住時間：2004-12-31 建筑面積：36000平方米 周邊配套: 中、小學： 顏料坊小學、文樞中學 幼兒園： 中華幼兒園 商場：蘇果超市、華聯超市 醫院：市第一醫院、市中醫院 物業管理公司：南京城南物業管理有限公司 代理商：藍風房地產投資顧問有限公司 建筑單位：南通海門德勝建筑公司 項目介紹： 羅馬假日，總建筑面積36000平方米，地上33層，地下1層。位于升州路中段，評事街南側，北接新街口中央商務圈。南擁夫子廟古典風景區，恰在現代繁榮與古都文明的交匯處，沿承古都千年底蘊，正享都市現代風情。略退讓于城市主干道的優厚區位，自然而然地營造出一方繁華都市中的寧靜家園。小戶型銷售情況：樓盤中有少量的小戶型，面積在60平方米左右，層高2.8米。尚未正式開始銷售，但有一半多已被預訂。項目點評：歐式現代化風格的建筑造型和包括多重空中花園的“七度花園”綠化設計比較新穎。陽臺正對著繁華的南京城區，夜景估計很美。小戶型朝北，陽光比較少。（七）君臨國際物業類別：綜合性項目 建筑類別：高層 物業地址：南京市鼓樓區廣州路干河沿街B片 交通情況：1、6、16、25、28、33、34、35、38、48、65、91、100、801路 銷 售 證：外銷000485 均價：6400元/平方米 占地面積：10268平方米 建筑面積：65000平方米 開工日期：2002-12-5 竣工日期：2005-6-1 周邊配套: 中、小學： 鼓樓區中心小學 幼兒園：鼓樓區中心小學附屬幼兒園 建材設備：結構： 框剪 外墻：面磚、局部涂料 內墻：混合砂漿找平、白水泥批膩 電梯：合資品牌 門窗：高級防水防盜門，噴塑鋁合金窗配中空玻璃 廚房：預留強制排煙道口，冷熱水管預埋，簡易水池，水龍頭，照明燈1個 衛生間：預留強制排風口，冷熱水管預埋，簡易坐便器，水龍頭，照明燈1個 供電：公共動力部分雙回路供電 供水：1-5層市政直供水，6層以上變頻供水 供氣：管道煤氣 通訊：多媒體接線箱 物業管理公司：香港招商局物業管理公司（南京）分公司 建筑單位：江蘇邗江建設集團 交付標準：精裝修 銷售情況：面積約30-50平方米，層高2.9米。從去年下半年開始銷售，至今已基本銷售完畢，僅剩10余套朝北的戶型，面積約54平方米，總價約40萬（注：該樓盤小戶型銷售，只計總價，不計單價）。項目點評：廣告手法比較有意思，在表現上很有點新意，但是小戶型如何曬衣物這一問題也同樣沒有解決。（八）天空之都 物業類別：商住樓 建筑類別：高層 物業地址：白下區戶步街33號 開 發 商：南京東渡房地產開發有限公司 占地面積：4732.20平方米 建筑面積：54137.95平方米 交通情況：2、26、27、30、37、46、60、814路等公交線路周邊配套：周圍有大洋百貨、中央商場、金鷹國際、東方商城、金太陽家電、羊皮巷菜場，協和醫院、八一醫院，建行、農行、中行、工行、華夏銀行、深圳發展銀行。 均價：對外宣稱10000元/平方米，實際購買時，一次性付款均價約9000元/平方米，如果按揭購房，通過和銷售員交談，估計能將均價談到約9200-9300元/平方米。付款方式：一次性，按揭 開盤時間：2004-3-15 入住時間：2005-1-1 項目介紹： 該項目總高度182米,共38層高檔商住樓,層高4.8米,以小戶型為主，戶型面積37-65平方米，一共800多套房子。至今已銷售約200多套。項目點評：這是個賣到一萬大關的項目，而且銷售不錯，據了解一張“購房卡”曾被炒到6000元。原因是持有者可以享受每平方米200的折扣。目前業主的反映主要是挑高的4.8米太低。(九)亞東-名座 物業類別：公寓 建筑類別：高層 物業地址：白下區中山南路市一中對面 占地面積：3000平方米 入住時間：2005-4-1 建筑面積：28000平方米 內部配套：室內外一體咖啡吧，運動會所，商務中心，交流特區、多功能廳、空中花園 周邊配套：商場：新街口大型商場 建材設備：內墻：戶內送風裝置 大堂：服務總臺，休閑坐椅、便利店、室內綠色植物，盆景，背景音樂供氣：管道煤氣 消防：電子巡更系統、單向可視對講系統、閉路電視監控系統，附家庭報警功能，煤氣泄漏報警功能 通訊：寬帶上網 代理商：亞新房地產營銷策劃有限公司 項目點評：無陽臺是弱點。代理商的銷售能力還可以，但在操作上強勁意味太濃，引起了部分業主的反感。預計在2004年6月1日開盤，詳細資料和價格沒有最終確定。預計戶型面積30-50平方米，層高：2.9米，均價在7000元/平方米以上（含800-1000元/平方米精裝修）。 （十）錦虹麗都 物業類別：公寓 裝修狀況：毛坯 建筑類別：多層、小高層 物業地址：雨花區長虹路443號 投資商：江蘇中浩房地產有限公司 開 發 商：江蘇中浩房地產有限公司 物業管理公司：星漢物業 付款方式：一次性，按揭 開工日期：2003-9-1 占地面積：45000平方米 建筑面積：72000平方米 交通情況：距新街口約15分鐘的車程，19、44、75、86、87、94、100路多條公交路線 周邊環境： 雨花區最好學校（省屬重點）雨花臺區實驗小學、雨花臺中學，業主子女免費入學。生活配套設施完善，雨花西路農貿市場，蘇果超市，華誠超市，雨花區信用合作社，南京市商業銀行，中國建設銀行，大型裝飾城近在咫尺。附近還有各種休閑娛樂場所。項目介紹： 錦虹麗都分兩期開發，由八棟多層、五棟小高層、一棟“非常男女”單身公寓以及商業門面房、會所等組成。八幢多層主打80-120平方米的精致戶型；一幢貴族單身公寓為4.95米時尚雙層挑高空間，戶型面積40-50平方米；五幢小高層以90-120平方米為主的主力戶型。 項目點評：業主反映后面有火車，前面有輕軌并且附近人員比較混雜，周邊整體環境較差。在銷售上所有的房子一手都沒對外賣過，內部人先吃，然后全部在中介售出。另外東西朝向也不是特別的理想。 單身公寓預計在2004年12月銷售，價格未定。（十一）朗詩熙園 物業類別：普通住宅 建筑類別：小高層、高層 物業地址：白下豐富路8號 銷 售 證：外銷000504、外銷000502 均價：6800元/平方米 售樓電話：84205555、84206666 付款方式：一次性，按揭 開盤時間：2003-6-1 開工日期：2002-10-28 占地面積：33330平方米 容 積 率：2.80 停 車 位：343 物業管理費：1.60元/平方米/月 入住時間：2004-8-28 建筑面積：110000平方米 綠化率：50% 內部配套：網球場、健身場所、24小時便利店、商務中心、中心會所、熙園書屋 周邊配套:中、小學： 一中、三中、五中、建鄴路小學 幼兒園：朝天宮幼兒園 商場：大洋百貨、中央商場、蘇果超市 郵局：新街口郵局、朝天宮郵局 銀行：商業銀行鴻信支行 醫院：省中醫院、白下區中醫院、婦幼保健醫院 建材設備: 結構： 剪力墻 外墻：釉面磚、花崗巖 內墻：粉刷 大堂：釉面磚、花崗巖 電梯：德國蒂森、克虜伯 門窗：彩鋁中空玻璃 供電：8KW以上 供水：變頻射流 供氣：管道煤氣、每戶4立方表計 消防：單身公寓消防報警探頭到戶 采暖：分戶分體 通訊：電話、寬帶預留到位 項目點評：這個項目不錯。從收集的資訊上看，購買業主的反映大都很好。同時，炒房者眾多。單身公寓戶型面積35-48平方米，層高2.9米，預計在2004年3月底、4月初開始銷售，價格未定。（十二）獨立年代區屬：白下 項目類別：普通公寓、 項目地址：白下區虎踞南路100號 銷售許可證：寧房銷第002452號 開 發 商：南京建宇房地產開發公司 交付日期：未定 建筑面積：18256.64周邊環境：商務中心，健身房，洗衣房 交通情況：23、37路等 項目點評：樓距太近了，7、8層的位置每天見到陽光的時間都很短。但是做到現房發售也不簡單。通風條件不好，飄窗的開關也不是特別的方便。面積43-73平方米，層高3米，均價約6900元/平方米（含約1000元/平方米精裝修）。（十三）君園 物業類別：普通住宅 裝修狀況：毛坯 物業地址：建鄴區莫愁東路 均價：6100元/平方米 付款方式：一次性，按揭 占地面積：7786平方米 建筑面積：19000平方米 交通情況：13、306、48 周邊環境： 東沿南京母親河秦淮河，西臨南京第二大湖莫愁湖，超市、便利店、銀行分部四周，此地可謂是南京被遺忘的明珠。 項目介紹： 面積53-77，層高4.95米，預計2004年6、7月份以后銷售。 項目點評：知名度不錯，美譽度也可以。在附近逛了一圈，周圍環境不錯，離莫愁湖只有幾分鐘的路。但是萬科金色家園就在對面，莫愁湖是被擋上了的。（十四）銀城.御道家園 物業類別：公寓 建筑類別：小高層 物業地址：白下御道街54號 銷 售 證：寧房銷字002580 起價：5300元/平方米 開盤時間：2004-1-1 開工日期：2003-6-1 占地面積：20000平方米 建筑面積： 50000平方米 停 車 位：162 入住時間：2005-8-1 綠化率：43% 內部配套：室內健身場館（游泳館、體操房、籃球館、乒乓球館、健身館） 周邊環境： 項目坐落在南京三級園林景觀路御道街，北端有明故宮遺址公園、午朝門公園、五龍橋等古跡；周邊郵局、銀行、醫院、購物、 教育、休閑等配套設施一應俱全，生活極為便利。兩條通往小區的主干線中山東路、御道街云集了52、89、90、814、17、4、65等多條公交線路，且與滬寧高速、寧杭公路相銜接，交通便捷。附近有大陽溝小學、光華門小學、瑞金路小學、南航附中、瑞金路中學、瑞金路幼兒園。 交付標準：可視電講，有線電視、Internet接入 項目介紹： 銀城御道家園，北依明御河，東鄰御道街，為南京城東屈指可數的稀缺名