我國住房專項維修金制度發展歷程及寧波市房屋維修資金制度建立 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：本文介紹了我國住房專項維修金制度的建立、發展歷程及趨勢，詳細總結和描繪了國內十多年來住房專項維修資金發展演變歷程。寧波市在此基礎上，結合本地實際于 2010 年底出臺了物業專項維修資金管理辦法，按照有電梯，建安造價 8%，無電梯，建安造價 5%收取維修資金，使用時需要兩個 “ 三分之二 ” 同意等基本內容均與上位法保持一致，又呈現出統一交存、建賬到戶、專款專用、 業主決策、政府監督等寧波本地特色，為物業專項維修資金政策在寧波市良好運行打下堅實基礎。 關鍵詞：寧波、住房、維修金制度 F287 A 一、我國住房專項維修金制度的建立 我國住房維修資金其前身最早可以追溯到 1992 年建設部 19 號令共有住宅售后維修養護管理暫行辦法 1提到的 “ 住宅共用部位和共用設施設備維修養護費用 ” 。作為維修資金的源始， “ 維修費用 ” 自誕生起帶有鮮明的福利制度印痕。 92 年前后，盡管全國已進入住房制度改革的起步運轉階段，但是無論是公房單位還是職工個人對 修房問題已形成了思維定式，認為房屋維修單位負責天經地義，無需職工個人掏腰包。另外，住房制度改革正處于過渡探索時期，住宅的維修養護問題尚未突顯，所以，當時盡管維修費用名義上應該由單位從職工繳納的住房租金中支取使用，但實際上公房出租或出售后共用部位和共用設施的維修養護責任一般由售房單位承擔。福利性的房租根本就入不敷出，無法滿足正常的房屋養護需要，基本上都是由單位通過其它渠道列支資金加以解決的。 應該說，維修費用的出現是住房維修養護市場化的前奏，是對日后維修資金登上歷史舞臺提前 10 年進行的練兵，在一定程 度上保障了住房人的居住質量，有利于房屋的維修養護。然而，隨著時間的推移，長期實行的福利性房租租金收入開始與房屋修繕支出產生嚴重背離，造成福利性租金標準偏低，以致房屋無法得到及時有效的維修養護，造成歷史欠賬太多，積重難返。 此外， 60, 70 年代初所建公有住房質量較差，進入 90年代后，這批房屋提前進入了老化維修期，各種各樣的問題紛至沓來：有的建筑質量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道進入老化期，有的屋頂掛瓦破損等；從 80 年代末開始，雖然各大城市有組織有計劃地進行了危房改造，但是危房改造速度遠低于危房遞 增速度的現實使得住房危破陋問題依然有待進一步解決。所有這些問題都需要一個相對較長的時間過程，并保證大量修繕資金來源以確保工程的實施，而售房單位在低租金的條件下不可能從根本上解決遺留和新產生的房屋維修問題，結果只能導致各類問題越積越多，職工與單位的矛盾激化。所以，要想解決以上問題僅僅依靠少量的房屋租金、維修費是不可能實現的，必須要有專用的款項來確保房屋出售后的維修養護。 隨著我國城鎮住房制度改革的不管深化，新的住房體制和房屋產權多元化格局逐漸形成，居民自有住房的比例越來越高，再加上公房、商品房出售量 和存量的不斷增加，房屋作為耐用消費品相繼進入維修期，而售房單位多已不愿擔當 “ 保姆 ” 的角色，漸漸脫出了房屋維修的責任，修房難成為住房人的心頭之患。在此情形下，由于住房共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關系到相鄰住宅、整棟樓，甚至整個小區住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設施設備一旦需要大、中修及更新，改造，所需的費用僅靠福利住房時代那點微薄的 “ 維修費用 ” 已遠遠不敷使用，如何在少則幾十個、多則上千個業主之間及時籌集，成為亟需解決的問題。因此，住房的維修管理責任也相應由國家或單位承擔轉移到由居民個人來 承擔。 鑒于此， 1998 年國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知 (國發 23 號文件 )2明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項用于住房共用部位、共用設施設備的大修、中修及更新、改造。 二、我國住房專項維修金制度的發展歷程及趨勢 在國務院明確提出建立住房專項維修基金制度之后，建設部和財政部于 1998 年 11 月聯合頒布了住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 (建住房 1998213 號 )。根據 213 號文件，維修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起來的專 用于住宅主體承重結構部位 (包括基礎、內外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂等 )、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用部位和住宅小區內單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備使用的房屋等共用設施設備保修期滿后大修、更新、改造款項。 辦法還規定 “ 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金，購房者應當按 照購房款 2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理 ” 。此項規定明確地將維修基金的使用完全限定住了，即本金不能動，要用只能動利息。 建設部之所以會在福利分房制度結束前夕，將住房維修款項明確界定為 “ 基金 ” 性質，主要是考慮到以下兩點：一是基金形式的維修款項，有利于減少業主互相推諉拒絕承擔共同的養護維修責任問題。特別是業主眾多、產權分散的住宅小區和毗連異產住宅單元，預先籌集維修基金對房屋的共用部位和共用設施設備的大修、更 新、改造有資金保障；二是基金較之于其他形式更有利于定向使用、加強保護。一旦有突發性事故 (如 :洪澇災害等造成的損害 )，維修基金可以立即應用到大的緊急的維修項目上。但由于維修基金與一般的投資基金在建立、使用管理、轉讓等方面存在著明顯的區別，且銀行利率逐年走低，維修基金越來越無法起到 “ 以息養房 ” 的作用。另外，維修基金的使用報批制度由于配套政策的不完善而形同虛設，據北京林達集團董事長李曉林委員在 2005 年北京市政協全會前夕提交的關于百姓住房維修基金監管使用的建議 3中指出， “ 北京百姓六年來交納住房維修基金不少 于 80 億元，但至今沒有一家商品房項目通過正常的報批程序獲準實際使用該基金用于物業的維修 ” ，也就是說維修基金為 “ 零支出 ” 。這種情況嚴重違背了建立維修基金保障業主居住安全的初衷，也造成了資源的大量浪費。 考慮到維修基金管理使用的現實弊端問題，國家有關部門提出了 “ 住房專項維修資金 ” 的概念。 2003 年 9 月 1 日物業管理條例頒布實施，條例第 54 條規定： “ 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業 保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定 ” 4 。 2005 年 11月，建設部和財政部聯合下發了住房專項維修資金管理辦法（征求意見稿），意見稿充分考慮了維修資金的繳存、代售與代管、使用、管理監督、法律責任等六大方面5。 條例和意見稿的出臺標志著房屋的維修款項即將實現從 “ 費 ”“ 基金 ” 到 “ 資金 ” 的轉變，這種轉變不僅體現了不同歷史時期房屋維修政策的變化，也體現了住房市場演化所反 映出來的要求更新。實際操作中， “ 資金 ” 更加靈活的支用方式使可供實際使用的資金量增加，可行性強，能夠解決維修基金的 “ 零支出 ” 問題。因此，它的管理使用能否切實方便地為住戶服務無疑是值得關注的焦點。 2007 年 3 月 16 日，第十屆全國人民代表大會第五次會議審議并通過了中華人民共和國物權法 6（以下簡稱物權法）。物權法的出臺標志著保護公民私有權利已被列入法律，受國家法律保護。 在物權法保護公民私有權利的核心精神下， 2007年 8 月國務院對原物業管理條例中與物權法不相適應 的地方進行了修訂，并頒布了中華人民共和國第 504 號國務院令國務院關于修改物業管理條例的決定 7。新物業管理條例經修訂后重新公布。 受物權法影響，建設部和財政部對原住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房 1998213號）進行了修訂，于 2007 年 12 月頒布了住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政部令第 165 號）。 物權法、修訂后的物業管理條例和住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政部令第 165 號）是寧波房屋維修體系建設的法律基礎和根本依據。 三、寧波市住房專項維修金制度建立 由于寧波市的房屋絕大多數屬于群體式建筑，且多以小區開發的方式組織建設，房屋普遍存在內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、電梯、水暖、照明、煤氣、消防設施等共用部位和共用設施設備。這些共用部位、共用設施設備是否完好，運行是否正常，直接關系到房屋的正常使用和安全。 目前，寧波市房屋共用部位共用設施設備維修資金來源主要有三大類：保修金、日常維修費、房改房維修基金。保修金是由開發商在物業交付使用、辦理權屬初始登記手續之前，按照物業建筑安裝總造價 2%的比例，向 轄區物業管理主管部門繳納；房屋在保修期內發生日常保修，不得動用保修金，費用由開發商另行支出；在開發商不履行或因故無法履行保修責任時，才能啟用保修金。日常維修費由業主交納，主要用于房屋共用部位和共用設施設備的日常維修。而房改房維修基金只用作房改房的維修。 房屋的商品屬性決定了房屋也有保修期。保修期內，房產開發商對工程中的各項質量問題必須負全責；保修期外，則要業主自行負責。按照建設部第 80 號令房屋建筑工程質量保修辦法 8，對不同的公用部位與設施設備保修期作了明確規定。如商品房管道的保修期為 2 年， 即房屋交付后 2 年內，管道出現任何質量問題，將由開發商出資負責維修；一旦出了保修期，就由相關業主共同承擔。從房產各公用部位及設施設備看，最高保修期也只有 8 年。 寧波市 1999 年之后銷售的絕大多數是商品房，如今很多已過保修期或者即將過保修期，當初繳納的保修金基本上已用光或所剩無幾。向業主收取的日常維修費則只能夠維持小修小補。一旦房屋發生所需資金較大的中修、大修情況，諸如電梯更換、監控系統更新、消防系統整改等，維修資金就很成問題，而收取物業專項維修資金就成為了房屋中修、大修的資金保障。 因此， 為了避免這些由多個相關業主共同使用或所有的房屋共用部位共用設施設備在發生維修或更新改造事項時出現資金歸集困難，從而影響房屋的維修和更新改造，需要建立住宅共用部位共用設施設備維修基金制度。 1998 年 12 月 16 日，建設部、財政部聯合頒發了住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 9的通知，要求建立商品房屋維修基金，確立了寧波房屋維修基金制度的基礎。此后，全國各省市開始相繼建立房屋維修基金。浙江省內杭州、溫州、湖市等地首先開始建立了物業專項維修資金。寧波則于 2010 年 4 月 26 日由寧波市人民政府法 制辦發布了寧波市物業專項維修資金管理辦法 (草案 ) 10，規定房屋要交一筆 “ 養老保險金 ” ，為房子公共部位及共用設施設備的維修 “ 埋單 ” 。其后，寧波市法制辦與寧波市建委綜合考慮市民意見，對草案進行了修改。 2010 年 12 月 17 日寧波市人民政府第 92 次常務會議審議通過并公布了修改后的寧波市物業專項維修資金管理辦法 11，寧波市住房維修金制度框架已基本建立。 住宅共用部位共用設施設備維修基金（或稱房屋維修金、物業專項維修資金）制度是寧波住房維修的根本制度。 根據寧波市物業專項維修資金管 理辦法，目前寧波房屋專項維修資金制度具有以下特點。 1、統一交存。指業主、購房人應當按規定標準交納維修資金，統一存儲到當地政府或房產主管部門指定的商業銀行開設專戶內，并確立保值增值和規范的使用管理程序。 2、建賬到戶。有兩層含義：一是將業主享受物業權利與承擔義務相應地建立在對自己擁有的房屋財產權基礎之上；二是解決以往專項維修資金，交與不交維修資金、交多交少一個樣等權利與義務不相對應，以及只按項目或按單位記賬的問題，要求管理機構必須規范資金管理，做到按交存的維修資金及時記賬到戶，按幢統一 核算。 3、專款專用。指維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修及更新、改造，不得挪作他用。 4、業主決策。指維修資金的使用、續籌方案和代收代管等重大事項，均需要經過業主大會的同意或按業主大會決定實施。 5、政府監督。指房產主管部門會同財政部門、審計部門等對維修資金進行監督和管理。 目前，寧波市專項維修資金在管理模式上，實行業主自主管理和政府代為管理相結合的方式。市房產管理局是本市專項維修資金的行政主管部門，會同市財政局負責全市專項維修資金的指導和監 督工作。市房產管理局所屬的維修資金管理單位具體負責海曙、江東、江北、高新園區維修資金的日常管理工作，其他各縣（市）、區房產管理部門會同同級財政部門負責本轄區房屋維修資金的指導和監督工作。 參考文獻 1 建設部 . 共有住宅售后維修養護管理暫行辦法（建設部 19 號令） .1992 2 國務院 . 關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知 (國發 23 號文件 ).1998 3 李曉林 . 關于百姓住房維修基金監管使用的建議R.2005 4 國務院 .物 業管理條例 (國務院令第 379 號 ).2003 5 建設部、財政部 . 住房專項維修資金管理辦法（征求意見稿） .2005 6 第十屆全國人民代表大會第五次會議 .中華人民共和國物權法 .2007 7 國務院 .國務院關于修改物業管理條例的決定(國務院令第 504 號 ).2007 8 建設部 .房屋建筑工程質量保修辦法 (中華人民共和國建設部令