第八節 固定資產和投資性房地產 一、固定資產 （一）固定資產的特征和分類 1.固定資產的特征。 固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：（ 1）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有；（ 2）使用壽命超過一個會計年度。 2.固定資產的分類。 （ 1）按經濟用途分類，可分為生產經營用固定資產和非生產經營用固定資產。 （ 2）綜合分類，即按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業的固定資產劃分為七大類。 （二）固定資產的賬務處理 1.固定資產核算應設置的會計科目。為了 反映和監督固定資產的取得、計提折舊和處置等情況，企業應當設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目進行核算。 企業固定資產、在建工程、工程物資發生減值的，還應當設置“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。 2.固定資產的取得。 （ 1）外購固定資產。 企業外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、不可抵扣的相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等，作為 固定資產的取得成本。 （ 2）建造固定資產。 企業自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為固定資產的成本。 3.固定資產的折舊。 （ 1）計提折舊的范圍。 除以下情況外，企業應當對所有固定資產計提折舊：已提足折舊仍繼續使用的固定資產；單獨計價入賬的土地。 （ 2）固定資產折舊方法。 企業應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法。可選用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。 固定資產應 當按月計提折舊，計提的折舊應當記人“累計折舊”科目，并根據用途計入相關資產的成本或者當期損益。企業自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計入在建工程成本；基本生產車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計入制造費用；管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入管理費用；銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入銷售費用；經營租出的固定資產，其計提的折舊額應計入其他業務成本。 4.固定資產的后續支出。 固定資產的后續支出是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。 固定資產 的更新改造等后續支出，滿足固定資產確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除；不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計入當期損益。 5.固定資產的處置。 固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。 6.固定資產清查。 企業應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業現有固定資產的潛 力。在固定資產清查過程中，如果發現盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規定程序報批處理。 7.固定資產減值。 固定資產在資產負債表日存在可能發生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。 固定資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。 二、投資性房地產 （一）投資性房地產內容 投資性房地產是指為賺取租金或資本 增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。 1.投資性房地產的范圍。 （ 1）已出租的土地使用權。（ 2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（ 3）已出租的建筑物。 2.不屬于投資性房地產的范圍。 下列項目不屬于投資性房地產：（ 1）自用房地產。（ 2）作為存貨的房地產。 （二）投資性房地產的賬務處理 1.投資性房地產核算應設置的會計科目。 為了反映和監督投資性房地產的取得、后續計量和 處置等情況，企業應當設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“公允價值變動損益”、“其他業務收入”、“其他業務成本”等科目進行核算。投資性房地產作為企業主營業務的，應當設置“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。 企業采用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，還應當設置“投資性房地產減值準備”科目進行核算。 2.投資性房地產的取得。 （ 1）外購的投資性房地產。 企業外購的房地產，只有在購人的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產加以確認。外購投資性房地 產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。 （ 2）自行建造的投資性房地產。 企業自行建造或開發的房地產，只有在自行建造或開發活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成木、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。 （ 3）內部轉換形成的投資性房地 產。 企業將作為存貨的房地產或將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨或建筑物等在轉換日的賬面價值或公允價值作為投資性房地產在轉換日的成本；在轉換日存貨或自用建筑物等的賬面價值高于公允價值的差額計入公允價值變動損益，在轉換日存貨或自用建筑物等的賬面價值低于公允價值的差額計入資本公積。 3.投資性房地產的后續計量。 （ 1）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產。 企業采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或進行攤銷。投資性 房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備。 （ 2）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產。 企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。 投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，不計提折舊或攤銷，企業應當以資產負債表日的公允價值為基礎，調整其賬面余額。 （ 3）投資性房地產后續計量模式的變更。 為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿證據表明投資性 房地產的公允價值能夠持續可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值之間的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。 （ 4）個投資性房地產的處置。 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。同時，將原計入該項投資性房地產 的公允價