XX 技術有限公司 資產評估說明 XX評報字（ 2000）第 XXX號 XX資產評估事務有限公司 2001 年 X 月 XX 日 ZCZYDW資產占有單位 /end 資產評估說明書 評報字 2001 000號 目 錄 一、關于評估說明使用范圍的聲明 . 5 二、關于進行資產評估有關事項的說明 . 6 委托方與資產占有方概況 . 6 關于評估目的的說明 . 7 關于評估范圍的說明 . 7 關于評估基準日的說明 . 7 可能影響評估工作的重大事項說明 . 8 資產及負債清查情況的說 明 . 8 資產委托方，資產占有方提供的資產評估資料清單 . 9 三、資產清查核實情況說明 . 11 資產清查核實的內容 . 11 實物資產的分布情況及特點 . 11 影響資產清查的事項 . 11 資產清查的過程與方法 . 12 資產清查結論 . 14 清查調整說明 . 14 四、評估依據的說明 . 17 主要法律法規 . 17 經濟行為文件 . 17 重大合同協議、產權證明文件 . 17 采用的取價標準 . 18 參考資料及其他 . 18 五、各項資產及負債的評估技術說明 . 20 流動資產的評估 . 20 長期投資的評估 . 25 機器設備的評估 . 26 房屋建筑物的評估 . 31 在建工程的評估 . 36 工程物資的評估 . 36 固定資產清理的評估 . 37 待處理固定資產凈損失的評估 . 37 土地使用權及資源性資產的評估 . 37 其他無形資產的評估 . 37 (十一 )其他長期資產的評估 . 38 (十二 )負債評估說明 . 38 六、整體資產評估收益現值法評估驗證說明 . 42 收益現值法的應用簡介 . 42 企業的生產經營業績與企業的經營優勢 . 42 企業的經營計劃 . 42 企業的各項財務指標 . 42 評估依據 . 42 企業營業收入預測 . 42 企業成本費用預測 . 43 企業長期投資收益預測 . 43 折現率的選取 . 43 評估值的計算過程 . 43 （十一） 評估結論 . 43 七、評估結論及其分析 . 44 評估結論 . 44 評估結果與調整后賬面值比較變動情況及原因 . 44 評估結論成立的條件 . 44 評估結論的暇疵事項 . 45 評估基準日的期后事項說明及對評估結論的影響 . 45 評估結 論的效力、使用范圍與有效期 . 46 一、 關于評估說明使用范圍的聲明 中國最龐大的數據庫下載 本評估說明僅供財產評估主管機關、企業主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規規定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。 評估機構 二、 關于進行資產評估有關事項的說明 (一 )委托方與資產占有方概況 1 委托方概況：委托方為 XX 集團公司 。 2 資產占有方簡介 ： 1 有限責任公司是由出資、由工商行政管理局批準設立的法人企業。企業法人營業執照注冊號：（企）。住所：。主要經營地點：。法定代表人：。注冊資金：萬元。企業類型：有限責任公司。經營范圍：。成立日期：年月日。地稅稅務登記證編號：。國稅稅務登記證編號：。國有資產登記證編號：。 下設分支機構個，其中：子公司。分公司。 3 企業重要工商變更或需要特殊說明的事項 1 開始設立于年月日，原為，隸屬于。于年月日改制為有限責任公司，注冊資金：萬元。股東共名，股東之一為，占股權 %，實際出資萬元；股東之二為，占股權 %，實際出資萬元。第一次工商變更于年月日，變更內容：。 4 近三年企業經營情況 1997 年，資產總計萬元，負債總計萬元，主營業務收入萬元，主營業務成本萬元，利潤總額萬元，凈利潤萬元。 1998 年，資產總計萬元，負債總計萬元，主營業務收入萬元，主營業務成本萬元，利潤總額萬元，凈利潤萬元。 1999 年，資產總計萬元，負債總計萬元，主營業務收入萬元，主營業務成本萬元，利潤總額萬元，凈利潤萬元。 截至基準日年月日，資產總計萬元，負債總計萬元，主營業務收入萬元，主營業務成本萬元，利潤總 額萬元，凈利潤萬元。 5 主要產品品種、生產能力和銷售業績 6 企業存在的主要問題與改進計劃 7 執行的主要會計政策：生產執行工業企業會計制度，銷售執行商業企業會計制度工業企業會計制度商品流通企業會計制度股份有限公司會計制度施工企業會計制度中華人民共和國外商投資企業會計制度旅游、飲食服務企業會計制度房地產開發企業會計制度對外經濟合作企業會計制度運輸（交通）企業制度。按權責發生制確認收入與成本，采用科目匯總表核算程序，有記賬復核及預算制度，短期投資采用成本法計價，壞賬核算采用直接核銷法 ，購入備品、備件按計劃成本法計價，購入原材料按實際成本法計價，發出材料采用加權平均法計價；固定資產按實際成本法計價，計提折舊采用直線法（分類折舊法），無形資產按實際成本法計價，按直線法攤銷，攤銷年限按資產性質決定，增值稅稅率為 17%，營業稅稅率 5%，消費稅稅率為 25%，資源稅，進出口稅，土地增值稅，企業所得稅稅率為 33%。 應包括（但不限于）下列基本內容： 1、企業名稱及簡稱、注冊地址及總部地址、注冊資本、法定代表人、 2、企業性質、企業歷史沿革包括隸屬關系的演變，股份企業設立重組情況或擬進行的重組情況； 3、經營業務范圍及主要經營業績； 4、近三年來企業的資產、財務、負債狀況和經營業績，已經審計或正在進行審計的，應說明注冊會計師發表的意見； 5、主要產品品種、生產能力，近年實際生產量、銷售量、主要市場及其市場占有率，本企業產品在同類產品市場的地位，主要原材料、能源供應情況，環境污染及治理情況； 6、形成企業主要生產能力的狀況，正在或計劃進行的投資。項目簡況； 7、執行的主要會計政策，生產經營是否存在國家政策、法規的限制或優惠，生產經營的優勢分析、各種因素的風險。 (二 )關于評估目的的說明 1、說明評估目的及與評 估目的對應經濟行為的進展狀況，評估目的實現后預計產生的影響。 2、已經獲得有關部門批準的，應載明批件名稱、批準日期及文號，并收錄于評估說明附錄的資料清單之中。 (三 )關于評估范圍的說明 對 1 截止 2001 年 03 月 19 日 的資產進行整體評估，其中：流動資產 元、固定資產 元、無形資產 元、遞延資產 元、其他長期資產 元、資產總計 元；流動負債 元、長期負債 元、負債合計 元；所有者權益合計 元。 關于土地使用權。 1、說明需要委托評估機構進行評估的具體資產范圍，明確載明需要評估的資產和負債的類型、賬面金額及資產狀況； 2、對于租賃或特許使用的資產以及沒有會計記錄的無形資產應特別說明。 3、如在評估目的實現前有不同的資產占有者，應列表載明各資產占用者待評估資產的類型、賬面金額等。 (四 )關于評估基準日的 說明 評估基準日為 2001 年 03 月 19 日 。 鑒于， 2001 年 03 月 19 日 是會計報表編制日，因此將評估基準日確定為 2001 年 03 月19 日 。 1、明確所選取的評估基準日，評估基準日表述為：年月日 2、適當說明選取評估基準日的理由及其合理性，如評估基準日受特定的經濟行為文件所約束，應載明該文件的名稱、批準日期及文號。 (五 )可能影響評估工作的重大事項說明 截止評估基準日，沒有發現影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事 項。 1、委托方和資產占有方有責任寫明所有對評估結果產生重大影響的事項； 2、如委托評估的資產曾經進行過清產核資或資產評估，應說明曾經進行的評估情況和調賬情況； 3、如存在影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項，應逐一介紹； 4、對存在的抵押、質押、擔保及其它或有負債、或有資產應說明事項的性質、金額及與列入評估范圍的資產和負債的關系。 (六 )資產及負債清查情況的說明 1列入清查范圍的資產為：截止 2001 年 03月 19日 企業的整體資產，其中：流動資產 元、固定資產 元、無形資產 元、遞延資產 元、其他長期資產 元、資產總計 元；流動負債 元、長期負債 元、負債合計 元；所有者權益合計 元。 其中主要實物資產：建筑面積平方米 ,專用設備臺（套），通用設備臺（套），原材料種，庫存商品種，在用低值易耗品種，分布在集 中在路號。 2清查工作的實施：為本次資產評估進行了兩次清查，第一次，于年月間，由共同進行；第二次，于年月底至月，由共同進行。 3在清查核實中發現的待處理、待報廢機器設備，已經技術部門鑒定，由使用或保管部門上報情況及原因；其中專用設備由行業內專家進行了現場鑒定，金額較大待報廢和待降等的存貨，專門組織檢驗小組進行了現場鑒定。但本公司未作賬務處理，只在清查評估明細表備注欄予以注明。 待處理和待報廢的資產主要包括：。待處理和待報廢的主要原因：。 4清查核實中發現的固定資產、國庫券等流動資產的盤盈、盤虧 ；以債權、稅費、技改支出等名義長年掛賬的虧損及呆壞賬，未作賬務處理，但在清查評估明細表備注欄予以注明。 盤盈和盤虧的資產主要包括：。盤盈和盤虧的主要原因：。 呆壞賬和無需償付的負債為以下幾筆：。 5根據有關規定對發現問題進行賬務調整如下：。 調整前后比較表 資產委托方和占有方須應對本企業因進行資產評估而組織開展的資產及負債清查的情況和結果作出說明，主要應包括下列內容： 1、列入清查范圍的資產及負債的種類、賬面金額，產權狀況，實物資產分布地點及特點； 2、清查工作的組織，時間計劃、 實施方案； 3、清查核實所采取的措施，待處理、待報廢，高、精、尖設備和特殊建筑物以及毀損、變質存貨檢測、鑒定的情況； 4、清查中發現的盤盈、盤虧、毀損、報廢、呆壞賬、無需償付的負債情況及其原因分析； 5、根據有關規定對發現問題進行賬務調整的情況，并列示調整前后比較表。 (七 )資產委托方，資產占有方提供的資產評估資料清單 1 資產清查評估明細表（同評估機構出具的樣式）； 2 相關經濟行為的批文； 3 近三年會計報表； 4 產權證明文件； 5 重大合同、協議等； 6 生產經營統計資料； 7 其他與評估資產相關的資料。 委托方名稱：（公章） 資產占有方名稱：（公章） 委托方負責人：（簽章） 資產占有方負責人：（簽章） 簽署日期： 簽署日期： 三、 資產清查核實情況說明 (一 )資產清查核實的內容 我們（ XX 資產評估事務有限公司 、簽字注冊資產評估師和參加評估工作的人員個人）對資產占有方提供的“關于進行資產評估有關事項的說明”中確定的評估范圍進行了復核，委托評估資產為資產占有方的整體資產，其中，資產總額賬面值 元，負債 元，凈資產 元。 資產占有方為 1，。中華人民共和國國有資產產權登記證（境內企業），證件編碼。 清查核實的實物資產包括房屋建筑物棟、機器設備臺套、車輛臺和存貨萬多種。其中多數房屋為的，主要生產設備中大部分為的設備，存貨中有相當部分原材料為品。 資產占有方，是影響本次資產評估質量的主要因素。但是，是本次資產評估有利因素。 寫明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進行抽查復核，介紹進行資產清查的具體內容， 1 資產類型、2 賬面金額 、 3 形成及產權狀況（含應評估的相關負債），實物資產應說明對其數量、 5 品質 6 存放地點進行清查 7 并說明對可能影響資產評估的重大事項進行的了解。 (二 )實物資產的分布情況及特點 待評估實物資產分布在市區路號和街號路號。 簡要說明待評估實物資產的分布情況、特點。對于影響生產經營的重大資產項目應指明地點及特征。 (三 )影響資產清查的事項 1 往年原始憑證遺失較多，往來賬項記錄的依據不足，會計機構變化頻繁及當事會計人員業已更換。 2 部分車輛牌照遺失、部分車輛行駛證遺失、部分車輛未過戶。 3 部分固定資產卡片登記的房屋或機器設備未按每棟或每臺套進行明細核算。 4 建筑物數量較多，住宅房的分布較廣，評估人員查 勘了全部生產性建筑和主要住宅棟，未對全部建筑物進行查勘，查勘率為。機器設備種類繁多，配套復雜，數量大評估人員僅清查了專用設備和主要通用設備中的臺套，未對全部設備進行清點，查勘率為。車輛流動性大，評估人員只現場查勘了輛，查勘率為。 簡要說明可能影響資產查勘核實的有關事項，例如資產性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全限制、技術性能的局限、涉及商業秘密和國家秘密等，對于不能直接清查資產，應說明原因及涉及的資產范圍，并逐一列示。 (四 )資產清查的過程與方法 清查的主要過程。現場清查分兩次進行，第一次自年月至月日重 點清，清查人員包括。第二次自年月日至月日重點清查，清查人員包括。兩次清查皆由資產占有方負責，提供財務資料和情況，負責提供實物資產的資料和情況。 清查的主要方法。 1 依據資產占有方填報的資產清查評估表，對委托評估的全部資產進行范圍核查。在資產占有方財務部門、設備及存貨管理部門和房產管理部門配合下，由評估人員現場核查各類資產的數量、檢查記錄賬簿，觀察有關制度的執行情況。 2 對建筑物和車輛權屬的確認。索取國有資產產權登記證、房屋所有權證、車輛行駛證，凡因故無法提供權屬證明的要求寫出書面材料予以說明。對自建房索取建設規 劃許可證、建設用地批準書、建設工程規劃許可證、工程竣工質量核驗證書、建筑工程交工驗收證明書和建筑施工許可證，付款憑證。外購商品房索取購房協議或合同，以及付款憑證，并抽查了有關職工的公有住房證。了解資產占有方的歷史情況和現狀，依據國有資產管理的有關文件和資產占有方提供的資產權屬證明和承諾函，在資產占有方有關人員配合下，對委托評估的全部資產進行權屬核查。對權屬關系不完全明確的資產根據資產占有方提供書面說明，在評估說明書中揭示。 3 對往來賬項的清查。評估人員在的基礎上，首先核對應收、應付賬款、其他應收、應付款清查 評估明細表；對 100 萬元以上或經濟內容特殊的債權債務項目，逐項詢問有關經手人并抽查記賬憑證；對 100 萬元以下、 20 萬元以上的債權項目，隨機抽查個項目（抽查面占這個金額段的 %以上）。抽查資產占有方于年月向債務人函證應收賬款的回函件及于年月以后，派專人到債務方實地對賬的書面紀錄；索取可能獲取的依據，如：法院判決書、合同、函證件、必要的明細賬頁和記賬憑證、有關項目的書面說明及財政部駐當地專員辦的意見等。 觀察、分析資產占有方在年月后對應收賬款所采取的管理控制制度，認為是有效性。 4 對在庫存貨的清查。存貨分別存放在廠 區內的庫、庫、庫、庫、庫、庫、庫、庫、庫及院內。首先，核實清查評估明細表與會計報表、總賬、明細賬的一致性；其次，于年月日至日和年月日至日分兩次到存貨現場對各類存貨的數量予以抽查，抽查品種每類不少于2-3 種，抽查數量共件，占存貨總數量的。抽查金額為萬元，占存貨總金額的。根據盤點日存量倒軋評估基準日的實存數量，未發現差錯。評估人員看到原材料、產成品整齊擺放于各庫貨架或固定貨位，做到一個品種一個標簽，標簽上詳細注明其品名、規格、型號等，實物入、出庫有手續、有簽字、有登記。 5 對建筑物（含構筑物）的清查。首先了解 建筑物的內外環境，資產的形成過程、管理機構和管理制度；按廠區平面圖清點每棟建筑物，了解主要建筑物的建設、改建、大修和維護情況，查證施工結算書和各種技改文件；對生產性建筑物逐棟查勘建筑的結構、裝修和設備，并作現場記錄。對非生產性建筑物（主要是住宅），選擇廠區附近的、有代表性的建筑查勘了結構、裝修和設備，進行現場記錄和拍照取證；最后，判斷各種貶值因素，確定每棟建筑物的成新度。對建筑物未使用任何檢測儀器進行測量、檢測或鑒定。 6 對機器設備的清查。首先了解機器設備的內外部環境，資產的形成與歷史沿革，生產流程、管理機構 和管理制度；查證近幾次技改的可行性報告和批準文件，了解兼并行為實現后，資產占有方產品結構的安排和設備改造的計劃、各條生產線和主要設備在評估基準日的利用狀況和今后持續使用的可能；按工藝流程和設備分布清點每臺機器設備，詢問在用機器設備的技術性能、操作使用、日常維護維修等情況，觀察了設備的運行，對重要專用設備的生產效率進行簡單人工計量。對因調整生產能力今后不再使用并已拆除入庫的設備，按在用設備進行查勘其現狀。對于缺件較多已無法使用的設備，只作一般性觀察了解。對盤虧設備，要求資產占有方就原因寫出書面說明。注意剔除年 月日后增加的設備；最后，進行現場記錄和拍照取證，判斷各種貶值因素，判斷每項實物的成新。對機器設備未使用任何檢測儀器進行檢測或鑒定。 7 對所使用土地的清查。核查了全部宗土地的土地使用證書，擇廠區和住宅集中地區（共宗地）作調查，詢問各宗地商服條件、交通條件、基礎條件和環境條件。對生產區著重調查影響生產的因素，對生活區著重調查影響生活的因素。評估人員沒有對資產占有方使用的全部土地作調查，沒有對面積實施測量，沒有對地質、水文、大氣等因素進行勘探或測量。 8 對待處理流動資產損失、固定資產清理、待處理固定資產損失等的清查 。按會計記錄對其內容逐一了解。 9 資產占有方與評估人員對應予調整的項目逐項研究，并取得一致意見。 1、說明資產清查的主要過程與使用的方法。 2、清查過程應反映清查工作的組織安排、時間計劃、實施方案； 3、清查方法應反映對主要資產清查核實所采取的措施，對待修理、待報廢、高、精、尖重要設備和特殊房屋建筑物進行檢測的技術，對變質的存貨進行鑒定的手段。 (五 )資產清查結論 1 資產清查結果：資產總額 元，負債總額 元。其中流動資產 元，固定資產 元，流動負債 元，長期負債 元。 2 清查結果與賬面記錄存在差異。資產總額調整額 元，調整率 ，負債調整額 元，調整率 。其中流動資產調整額 元，調整率 ，固定資產調整額 元，調整率 ，流動負債調整額 元，調整率 ，長期負債調整額 元，調整率 。 3 差異原因 調整了企業對會計政策理解欠妥或會計科目運用有誤的賬項處理。 對為數較多的債權貸方余額和債務借方余額做了必要調整。 對企業已作盤虧處理，本次清查時找到的資產做了必要調整。 對資產、負債長短期范圍劃分欠妥的項目做了必要調整。 1、概括說明資產清查結論； 2、說明資產清查結果是否與賬面記錄存在差異，如存在差異，應說明差異相對程度與絕對程度，并 說明差異的原因； 3、對于產權不清晰的資產應逐一列示，說明原因，并載明委托方與資產占有方的應承擔的責任； 4、對于是否存在無形資產的情形應特別說明，包括是否折股或納入投資范圍的有關事項。 (六 )清查調整說明 根據有關會計政策，對上述差異原因造成的賬項進行了調整，詳見資產清查調整結果匯總表和本說明相關章節。 所有調整事項均已與資產占有方取得一致意見，不存在雙方有異議的事項。 主要說明根據有關會計政策等規定應予以調整的處理，如有調整事項，應列示調整前后比較表。調整事項應說明已與資產占有方取得一致意見，對于雙方有異議 的事項，評估人員應具體說明調整的原因。 資產清查調整結果匯總表 序號 科目名稱 賬面價值 賬面調整值 調整后賬面值 1 一、 流動資產合計 2 貨幣資金 3 短期投資 4 應收票據 5 應收賬款 6 減：壞賬準備 7 應收賬款凈額 8 應收股利 9 應收利息 10 預付賬款 11 應收補貼款 12 其它應收款 13 存貨 14 待攤費用 15 待處理流動資產凈損失 16 一年內到期的長期債券投資 17 其他流動資產 18 二、 長期投資 19 三、 固定資產 20 固定資產原價 21 其中：設備類合計 22 房屋類合計 23 減：累計折舊 24 固定資產凈值 25 其中：設備類合計 26 房屋類合計 27 工程物資 28 在建工程 29 固定資產清理 30 待處理固定資產凈損失 31 四、 無形資產合計 32 其中 :土地使用權 33 其他無形資產 34 五、 遞延資產合計 35 開辦費 36 長期待攤費用 37 六、 其他長期資產 38 七、 遞延稅款借項 39 八、 資產總計 40 九、 流動負債合計 41 短期借款 42 應付票據 43 應付賬款 44 預收賬款 45 代銷商品款 46 其它應付款 47 應付工資 48 應付福利費 49 應交稅金 50 應付利潤 51 其它未交款 52 預提費用 53 一年內到期的長期負債 54 其他流動負債 55 56 十、 長期負債合計 57 長期借款 58 應付債券 59 長期應付款 60 住房周轉金 61 其它長期 負債 62 遞延稅款貸項 63 64 十一、 負債合計 65 66 十三、 凈資產 四、 評估依據 的說明 (一 )主要法律法規 1 國務院（ 1991）第 91 號令國有資產評估管理辦法； 2 財政部文件，財評字 199991號，關于印發資產評估報告基本內容與格式的暫行規定的通知； 3 國家國有資產管理局，國資辦發 199236 號國有資產評估管理辦法施行細則； 4 中評協文件 199603 號，關于發布資產評估操作規范意見（試行）的通知； 5 中華人民共和國城市房地產管理法； 6 中華人民共和國土地法； 7 中華人民共和國專利法； (二 )經濟行為文件 1 文件，號關于有限責任公司的批復； 2 有限責任公司，字號 關于資產評估立項的請示； 3 中華人民共和國財政部，財評函字號關于同意有限責任公司資產評估項目立項的函； 4 有限責任公司企業法人營業執照注冊號。 (三 )重大合同協議、產權證明文件 1.國有資產產權登記證復印件份； 2.房屋所有權證復印件份； 3.國有土地使用證復印件份； 4.機動車輛行駛證復印件份； 5.購房協議復印件； 6. 詢證函復印件； 7.199年至年月日及評估基準日的資產負債表和損益表。 (四 )采用的取價標準 1 中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表； 2 國家外匯管理局評估基準日公布的外匯匯率； 3 機械產品指導價格目錄司 1999.； 4 概算指標編制； 5 工業廠房可靠性鑒定標準國家標準 GBJ144-90； 6 危險房屋鑒定標準國家標準 CJ13 86； 7 省建筑安裝工程定額（）； 8 省建筑安裝工程費用定額（）； 9 全國統一房屋修繕工程預算定額 1998，省建設廳； 10 全國統一建筑工程基礎定額省估價表 1998，省建設廳； 11 關于調整建設工程有關費用補充規定的通知省建設廳 ,建定字 1998第號 12 全國統一建筑工程預算工程量計算規則 1996，建設部標準定額司； 13 房屋完損等級評定標準城鄉環境保護部 1984 年 11 月 8 日； 14 房屋 新舊程度評定標準武漢市； 15 關于公布市區國有土地使用權出讓金標準的通知市土地管理局、市物價局文件，土聯字 1998號 (五 )參考資料及其他 1 中國機電產品價格商情 1998 年版； 2 建筑施工手冊（第三版） 1998 年版中國建筑工業出版社； 3 建筑裝飾工程參考定額與報價 1997 年版中國計劃出版社； 4 資產評估常用數據與參數手冊（第二版） 1998 年版北京科學技術出版社； 5 市城區各類用地標定地價表 6 市城區、商業、金融、用地宗地基準價格修正系數表 7 資產占有方提供的會計原始憑證和資料； 8 資產占有方提供的合 同或協議文本； 9 資產占有方提供的情況說明； 10 其他市場調查資料。 1、評估依據一般可劃分為行為依據、法規依據、產權依據和取價依據等； 2、行為依據應包括進行資產評估的項目委托方的申請、股份企業董事會決議及資產評估立項批復等； 3、法規依據應包括資產評估的有關條法、文件及涉及資產評估的有關法律、法規等； 4、產權依據應包括評估資產的產權登記證書、土地使用權證、房屋產權證等； 5、取價依據應包括資產評估中直接或間接使用的、企業提供的財務會計經營方面的資料和評估機構收集的國家有關部門發布的統計資料和技術標準資料，以 及評估機構收集的有關詢價資料和參數資料等； 6、對評估項目中所采用的特殊依據應在本節內容中披露。 五、 各項資產及負債的評估技術說明 1、評估技術說明主要是對各項資產及負債進行評定估算和估價過程的詳細說明，具體反映評估中選定的評估方法和采用的技術思路及實施的評估工作。評估技術說明應按評估項目涉及的會計科目分類逐一撰寫，應至少含有以下基本內容： （ 1）委估資產及負債的賬面情況，包括賬面金額、發生日期等； （ 2）委估資產及負債的主要業務內容，適當介紹二級明細科目，甚至三級明細科目資產內容；對清查中發現的賬外資產應分 別單獨列示； （ 3）評估實施的工作，即評估過程中做了哪些工作； （ 4）評估價值確定的方法、依據、計算過程； （ 5）涉及的計算公式； （ 6）涉及的評估價值構成等式； （ 7）評估值與調整后賬面值的差異及其原因； （ 8）評估舉例，舉例應選擇典型的、價值量大的資產，應有詳細的評估過程，推導評估結論的每一參數都應說明來源或依據； （ 9）外幣資金折算為人民幣時，所選取的匯率； （ 10）對于選用特殊方法進行評估，應詳細介紹選用該方法的原因及其科學性、合理性。 2、評估技術說明可以根據項目具體情況適當分類，但采用成本加和法 評估整體資產至少應分為流動資產、長期投資、機器設備、房屋建筑物、在建工程、土地使用權、無形資產、某它資產、流動負債、長期負債和租金標準與使用費標準等。評估項目中不存在該類評估對象的除外。 (一 )流動資產的評估 流動資產的分類及賬面值見下表。 編號 科目名稱 賬面價值 調整后賬面值 評估價值 3 1 貨幣資金 3 2 短期投資 3 3 應收票據 3 4 應收賬款 3 4 減：壞賬準備 3 4 應收賬款凈額 3 5 應收股利 3 6 應收利息 3 7 預付賬款 3 8 應收補貼款 3 9 其它應收款 3 10 存貨 3 11 待攤費用 3 12 待處理流動資產凈損失 3 13 一年內到期的長期債券投資 3 14 其他流動資 產 3 流動資產合計 1、流動資產評估說明應以貨幣資金、應收票據、應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款、短期投資、待攤費用和遞延資產、存貨等分別撰寫；評估過程或方法相同的可以適當組合、分類，如產成品、在用低值易耗品可以不并入存貨，而單獨予以說明。 2，在分類說明流動資產評估方法前，應按會 計科目列示賬面值并適當匯總，保證與資產負債表相對應。 3、各備抵賬戶賬面余額包括短期投資跌價準備、壞賬準備、存貨跌價準備、長期投資減值準備應按零值計算，且予以專項說明。 1. 貨幣資金 截至評估基準日，貨幣資金賬面余額 元，其中現金 元，銀行存款 元。現金存于財務科保險柜中。 現金評估：評估人員在企業出納人員配合下，盤點了年月日的庫存現金，查看了基準日至盤點日之間的現金日記賬，分別累加了這一期間的借貸方發生額，倒軋出 基準日的現金實有數，證實了倒軋結果與現金清查評估明細表、基準日總賬、現金日記賬的賬面余額相符后，確定評估值為 元。 銀行存款的清查：資產占有方在工行、建行、交行等幾個金融機構共開立的個賬戶。評估人員首先核對了基準日銀行總賬、日記賬是否相符，發現總賬大于明細元；核實了銀行存款清查評估明細表列示的各賬戶余額與明細賬余額是否一致，復核了企業編制的銀行余額調節表，抽查了銀行回函件賬，發現，經與資產占有方協商，將上述差異轉待處理流動資產損失元，調整后的賬面價值為 元。 綜上，貨幣資金評估價值確定為 元。 4、貨幣資金的評估說明。 （ 1）貨幣資金一般應包括現金、銀行存款及其他貨幣資金； （ 2）現金存放地點、盤點方式和過程； （ 3）對銀行存款應說明是否查閱了銀行對賬單、銀行余額調節表，對數量較大的銀行賬戶函證情況及不符情況下的處理方式； （ 4）如存在未達賬項，應說明未達賬項是否影響凈資產，影響如何； （ 5）其他貨幣資金的存在形式、形成原因。 2. 短期投資 7、短期投資的評估。說明投資種類、變現能力； （ 2）上市的有價證券應列示 評估基準日的收盤價、持有量及評估計算過程； （ 3）非上市的有價證券應列示票面利息率或約定利息率及評估計算過程。 3. 應收票據 5、應收票據的評估說明。 （ 1）說明應收票據的種類、變現能力、信用程度； （ 2）說明已查閱票據憑證及查閱結果； （ 3）對于在評估現場工作日已變現的應收票據數額作說明； （ 4）對可能壞賬的應收票據，應說明原因及如何確定評估值 （ 5 ）已壞賬的應收票據，應說明原因，并說明所取得證據。 4. 應收賬款 截至評估基準日 ,應收賬款賬面余額為 元。共計個明細賬戶。 應收賬款的 清查： 經清查，應收賬款清查評估明細表第項，。以上各項的詳情請見有關備查文件中債權類 -應收賬款明細說明。 屬應收賬款但不能收回的有：。 屬于應收賬款但難以收回的有：。以上主要項目詳情請見備查文件中債權類 應收賬款的明細說明 在清查的基礎上，未對上述不屬于本賬戶的項目進行調整，將本賬戶貸方余額 XX 元轉至預收賬款，將萬元債權轉入待處理流動資產損失。調整后賬面值 元。 應收賬款的評估： 對不屬于應收賬款的項目，評估人員依據，基本上按調整后的賬面值評估。 綜上，評估值為 元。 6、應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款的評估。 說明是否分析了發生時間、原因，是否對收回的可能性進行了判斷，并寫明分析結果； 說明清查核實的具體方法及核實結果； （ 3）對可能壞賬的項目，應說明原因及如何確定評估值的； （ 4）對已壞賬的項目，應說明原因及取得的證據。 5. 預付賬款 截至評估基準日，資產占有方的賬面余額 元， XX 個明細賬戶（調整后為戶）。 預收賬款的清查： 經清查，調整后賬面值為 元 。 預收賬款的評估： 原余額，其他均以調整后賬面價值評估。 綜上，評估值 元 。 6. 其他應收款 截至評估基準日，其他應收款賬面余額 元。共計 XX 個明細賬戶。 其他應收款的清查： 經清查，其他應收款中有不屬于債權的筆。 在清查的基礎上，調減對；轉出本賬戶貸方余額 XX 元至其他應付款；轉入其他應付款借方余額元，調整后賬面余額 元。 其他應收款的評估：評估人員在弄清有關項目性質的前提下，根據，將其評估為零值。其他項目均按調整后賬面值評估。 綜上，評估值 元。 7. 存貨 截至評估基準日，資產占有方存貨賬面余額元。明細核算如下： 科目名稱 賬面價值 調整后賬面值 評估價值 增值額 增值率 % 原材料 材料采購（在途物資） 在庫低值易耗品 包裝物 委托加工材料 產成品（庫存商品） 在產品（自制半成品） 分期賬款發出 商品 在用低值易耗品 委托代銷商品 受托代銷商品 存貨凈額 原材料 材料采購（ 在途物資） 綜上，評估價值為 元 在庫低值易耗品 截至評估基準日，賬面余額 元，包括 評估價值評估單價實際數量成新率 綜上，調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 包裝物 截至評估基準日，賬面值 元。 經清查， 綜上，本戶調整后賬面價值為 元，評估值為 元。 委托加工材料 截 至評估基準日，在庫低值易耗品賬面值 元，資產占有方核算在用低值易耗品實行全額攤銷法、賬面已無余額。對低值易耗品的評估采用重置成本法。 與資產占有方共同清查盤點，確定數量，指導資產占有方填制低值易耗品清查評估明細表。 確定重置成本單價。在庫低值易耗品共有種，考慮市場價格上下變動不大，故以賬面單價為重置單價。在用低值易耗品共有件，主要為，通過市場詢價，確定重置單價。 確定成新率。種在庫低值易耗品中只有種可用，按計算成新率，其余種為超儲積壓品，按計算成新率；在用低值品的成新率 尚可使用年限 /已使用年限尚可使用限。 計算評估值。評估價值重置成本單價數量成新率 例如：個，現行購買單價元，已使用約年，尚可使用年， 成新率 /（ +） %； 評估價值 %元。 綜上，在庫低值易耗品調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 在用低值易耗品調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 產成品 (庫存商品 ) 截至評估基準日，賬面金額 元。 評估價值為 元。 在產品（自制半成品） 截至評估基準日，賬面金額 元，。 經清查，評估價值為 元。 其余評估人員以生產環節的出廠價格為基礎，適當考慮其低于社會平均成本的因素后，確定評估單價。 例如：出廠不含稅單價為元，賬面價值元。根據市場價，降低 5%的價格水平，降低 5%的利潤率，評估單價確定為元，評估價值元。 綜上，調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 分期收款發出商品 調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 在用低值易耗品 調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 委托代銷商品 調整后賬面價值為 元，評估價值為 元。 受托代銷商品 截至評估基準日，賬面余額 元。 經查證，為，以賬面價值確定調整后賬面值和評估值 。 9、存貨的評估。 （ 1）應分別按庫存商品、產成品、在產品與半成品、主要材料與輔助材料、包裝物（庫存物資）、委托加工材料、在庫低值易耗品、在用低值易耗品、委托代銷商品、受托代銷商品進行說明； （ 2）外購存貨說明賬面價值構成，分析價值構成的合理性，并載明已查詢市場價格； （ 3）自制存貨說明銷售成本率、銷售費用率及相關的稅費額或比率的確定方法與數額； （ 4）自制存貨的適銷程度應說明，并列舉依據，如：市場占有率、存貨周轉率、市場信譽度等因素； （ 5）在用的存貨應具體說明如何確定成新率： （ 6）對于存在失效、變質 、殘損、無用的存貨，應說明對其價值的影響程度，需要技術鑒定的，應說明鑒定方法及鑒定結論； （ 7）委托代銷商品、受托代銷商品應當說明代銷費用的結算方式，并結合代銷費用的結算方式選擇適當的評估方法。 8. 待攤費用和遞延資產 截至評估基準日，待攤費用賬面余額 元。 故以賬面值確定評估值為 元。 綜上，待攤費用調整后價值為 元，評估值為 元。 8、待攤費用和遞延資產的評估。 （ 1）遞延資產包括開辦費、長期待攤 費用； （ 2）說明待攤費用和遞延資產的原始發生額、攤銷期、所形成的資產或權利是否已在其他類型資產中反映，如反映，應說明不另計評估值； （ 3）應結合待攤費用和遞延資產的具體內容說明是否存在尚存的資產或權利，如存在，應指明受益期、受益額。 9. 待處理流動資產凈損失 截至評估基準日，賬面余額 元。 評估人員按資產占有方的財務記錄，逐一進行了解，其內容包括現金短缺、原材料盤盈盤虧、國庫券短缺損失、以前年度貨款呆賬等。清查時，將共計 元轉入；將損失轉入。 評估人員已提醒資產占有方按財務制度規定權限 報批。并按調整后賬面價值確定評估值為 元。 (二 )長期投資的評估 截至評估基準日，賬面余額 元，全部為。 經清查，故按賬面值評估。 綜上，調整后賬面價值為 元，評估值為 元 。 1、說明長期投資的種類、形成原因及對企業自身經營狀況的影響； 2、對于有特殊約定的長期投資，應詳細說明約定的內容。并簡要介紹對投資人權益的影響； 3、對于上市的證券，應說明已查詢評估基準日的收盤價以及證券市場指數； 4、對于非上 市的證券，應說明已查明票面利率或約定的利率；對于非上市的證券，如存在可預計的收益，應說明已按收益現值法評估； 5 對于控股的長期投資，應寫明投資比例，并說明已對被投資企業進行整體資產評估（類似單獨的項目進行說明）； 6、對于非控股的其它投資，應簡要介紹投資背景、被投資單位的概況，在不能對被投資企業進行整體資產評估情況且不存在資產狀況暇疵情況下（說明原因），對于被投資單位資產變化較大（賬面凈資產超過注冊資本 15以上的變化或固定資產初始投入項目內容或數量己變化 15以上）或投資超過 3 年，一般應說明是否已獲得被評 估單位提供的審計后會計報表。 (三 )機器設備的評估 1.機器設備的概況 資產占有方是企業，委托評估的機器設備包括和配套輔助設備，以及管理和生活用非生產設備。 從設備數量和歷史成本角度看，截至評估基準日，資產占有方擁有設備 XX 臺套，賬面原值 元，賬面凈值 元，其中生產設備 xx 臺套，凈 XX 值元，非生產設備 XX 臺套，凈值 XX元，車輛 XX 輛，凈值 元。生產設備中專用設備 XX 臺套，凈值 XX 元，約占全部設備數量的XX，總賬面凈值的 XX，因 此本次評估以專用設備為主。生產工藝流程如下： 從技術水平角度看，資產占有方的設備在總體上處于等水平。具體看，設備技術水平參差不齊。 從生產保障角度看，資產占有方的現有設備與行業管理要求比較，基本達到的要求，但實際存在問題較多。從設備完好率指標看，僅達。 從生產狀況與生產環境的角度看，資產占有方生產采取兩班制，。 從設備管理機構和制度角度看，截至評估基準日，設備管理上設專職副廠長，下設設備科，各車間有副職技術主任和名技術員。 資產占有方設備管理制度包括設備選型、購置；設備安裝、調試、驗收；設備事故報告； 設備更新改造；設備調撥、封存、報廢；設備維修保養等等。 經現場查勘，本次盤虧設備 臺，原值元，凈值元。經核實。見備查文件關于對設備盤虧情況給予證實的請示 經現場查勘，本次待報廢設備臺套，原值 元，凈值元。評估人員對其中的專用設備逐臺查勘并詢問了情況。歸納報廢原因如下：，評估時按各臺設備的具體成新情況予以確定價值。 資產占有方申報評估盤虧車輛臺。經現場查勘，賬面盤虧臺，原值 XX元，凈值 XX元。經查，能夠收集到報廢車輛回收證明的車輛按報廢殘值處理；對能夠收集到報停機動車輛牌證領取證車輛按報廢殘值處理 ；其余凡未辦理報廢手續、以前已經處理的車輛全部找到去處，并由經辦人提供書面證明、寫出情況說明并簽字，主管部門領導簽字，主管廠長簽字批準，予以證實，評估為零值。 2.重置成本的確定 設備評估采用重置成本法。 其中對成套設備的評估。，在重置成本和成新率中計入單臺設備與成套設備的價值差異。 重置成本按進口設備和國產設備分別確定。進口設備的重置成本包括：設備 FOB 價格、國外運雜費和途中保險費、進口關稅、增值稅、進口手續費、銀行財務費、國內運雜費和安裝調試費。國產設備的重置成本包括：設備款、運雜費、安裝調試費和費。 其中設備價格取值主要依據年月編印的機械產品指導價格目錄、 1996 1998 年機械工業出版社機電產品報價手冊， 1996 1998 年上海市生產資料價格信息、 1996 1998 年機械電子產品價格動態信息等。專用進口設備的價格選自提供的近年進口設備實際成交價。其余根據市場詢價，并根據設備的具體情況予以調整。 費用取值主要依據原機械工業部設計院編制的機械行業建設項目概算指標和。 運雜費取值：資產占有方所在省市為類地區，查國內設備運雜費率為，則運雜費國產設備買價費率；進口設備采用海運方式的 國外運雜費和途中保險費率為，取中值，則運雜費到岸價費率。 安裝調試費：。 關稅、增值稅、進口手續費，按海關規定計算，銀行財務費等按中國人民銀行規定計算。 資金成本（建設期利息） 設備的建設周期按正常工期計算（即社會必要勞動時間）。正常工期根據不同設備而定，年利率按評估基準日時 1-3 年期貸款年利率 6.66%計算。非生產設備和小型輔助生產設備價值量小，建設周期短，故不計資金成本。資金利息按平均投入、單利計算。 3.成新率的確定 成新率為機器設備的現時狀態與設備全新狀態的比率。按設備尚可使用年限 /（設備 尚可使用年限設備已使用年限）計算，重要設備還根據現場實測的有效作業率加以修正。 車輛的成新率以使用年限法和行駛里程法綜合計算成新率。 評估人員還考慮了功能性貶值和經濟性貶值。功能性貶值是由于設備本身的技術進步使同型設備的生產率提高或使原設備的價格降低而造成設備的貶值。經濟性貶值是由于設備外部因素使得原產品滯銷、迫使企業淘汰老設備而造成的貶值。 4.舉例一，進口專用設備 以年由進口的型機為例，該設備為在用的主要設備，設計生產能力為。 重置成本計算 : 根據提供的年進口的同型設備成交價為美元（ FOB），評估基 準日外幣匯率中間價為 1：。 貨款價（ FOB） 美元元人民幣 國外運雜費和途中保險費率（ % FOB） 元人民幣 CIF 價合計 ( + ) 元人民幣 進口關稅 (14% CIF) 元人民幣 增值稅 ( + ) 17% 元人民幣 進口手續費 (1.5% CIF) 元人民幣 國內運雜費 (2% CIF) 元人民幣 銀行財務費 (0.5% CIF) 元人民幣 安裝調試費 (2% CIF) 元人民幣 重置成本合計 元人民幣 成新率計算： 該進口型組為進口原裝設備，設備技術性能先進，日常維護維修狀 況良好，已使用年，按行業機械設備一般設計使用年限為年。但根據該臺設備生產的產品能達到工藝要求，經正常維護保養能保證正常生產，外觀良好清潔，預計尚可使用年，按年限成新法估計成新率： 成新率尚可使用年限 （ 尚可使用年限已使用年限 ） 100% （ +） 100% % 評估價值凈值評估原值（重置成本）成新率（ 1功能性貶值率） %萬元 5.舉例二，國產專用設備 國產設備 ,購于年月 ,廠制造，生產能力為。 重置成本計算 查型機，價格為每臺元。 重置成本購置價格（ 1設備運雜費率安裝調試費 率工藝管道費率） （ % % %）元 成新率計算：該設備預計尚可使用年，實際已使用年。 成新率（ +） 100% % 向現場操作工人詢問該臺設備的生產能力和故障率，反映能達到設計指標要求，基本無故障，因此可認定上述成新率。 評估價值凈值評估原值（重置成本）成新率 %元 6.舉例三，輔助生產設備 選擇案例，該購于年，于年月建成投入使用，由廠制造。 重置成本計算： 查機械工業出版社 1998 機電產品報價手冊售價為元。取設備運雜費率為 7%，安裝費 20%，費 20%，費 15%。 重置成本 價（ 1運雜費率安裝費費費） （ +%+%+%+%）元 成新率計算： 該型已使用年，預計尚可使用年。 成新率（ +） 100% % 評估價值凈值評估原值（重置成本）成新率 %元 7.舉例四，運輸設備 選擇牌照號為 /汽車制造廠生產的的型車。此型車為資產占有方的主要運輸工具。 查驗權屬，根據中華人民共和國機動車行駛證車主為， 發動機號 ，車架號，廠牌型號：，登記日期年月，發證日期年月日。實車符合行駛證所載。 重置成本計算 查車價，汽車制造廠年型車，工廠平均售價為元 (含稅 )。 重置 成本車價（含稅）（ 1車輛附加費率（ 1增值稅率）購車雜費率） （ 1 10 1.17 5）元， 取整為元。 成新率計算 該車購置于年月，截止評估基準日已行駛 km。評估過程中對該車的有關日常維護使用，機械、環保、安全等進行了現場勘察，并向有關人員調查了解駕駛使用情況。其成新率計算如下： 使用年限法 :該車已使用年，雖然預計尚可使用年，但按市交通管理局關于車輛強制報廢的規定，只能再使用年。 使用年限成新率 尚可使用時間（已使用時間尚可使用時間） 100% （ +） 100% % 行駛里程法：該車已行駛公里，預計尚可行駛公里 行駛里程成新率 尚可行駛里程（已行駛里程 +尚可行駛里程） 100% (+) 100% % 綜合上述兩種成新率計算方法的結果，按算術平均值求取成新率如下： 成新率（使用年限成新率行駛里程成新率） 2 （） 2 評估價值凈值評估價值原值成新率 元 10. 機器設備評估結果 項 目 設備 車輛 合計 原 值 凈 值 原 值 凈 值 原 值 凈 值 賬面值 調整后賬面值 評估價值 評估增加額 評估增值率 1、應總體介紹機器設備的特點、購置日期、類別、工藝流程、 技術水平狀況、日常管理制度； 2、應說明評估原值的構成及其來源與依據； 3、應說明設備成新狀況，或增值貶值因素，并介紹進行量化的方法及依據；對于待修理設備，應說明修復的可能性及預計費 4、對于精密、大型、高價的設備，應說明已進行技術檢測。并介紹檢測情況； 5、對于報廢的設備，應特別提示，并說明檢測的狀況及繼續使用的可能性； 6、對于能夠用于獨立經營并可單獨計算獲利的機器設備。一般應說明其收益狀況及收益額； 7、大型或重型設備的建筑基礎，按房屋建筑物的評估要求進行； 8、舉例說明應選擇金額大、技術典型的設備； 9、舉例設備應包括進口設備、國產設備、專用設備，國產設備應包括一般生產設備（機器）、運輸設備、電子設備等不同類型，如有自制設備，應予以舉例說明。 (四 )房屋建筑物的評估 1.房屋建筑物概況 資產占有方所擁有的房屋建筑物主要是用于生產，此外還有生活保障用房和職工住宅，無商業建筑或公共建筑。 截至評估基準日，資產占有方擁有房屋 XX 棟（ 10 平方米以下建筑被就近合并），總面積 XX 平方米（不含已拆除建筑的面積），賬面原值 元，賬面凈值 元。其中棟生產類房屋 XX平方米，占 總面積 XX，凈值 XX 元，占總金額 XX，故本次評估以生產類房屋為主。生活類 XX 棟 XX 平方米，凈值 XX 元。 棟建筑中，棟房屋所有權證和財務記錄皆齊全。 XX 棟無財務明細記錄（其中棟有房屋所有權證），面積 XX 平方米。經查，本次評估，金額按評估凈值入賬合計 XX 元。 XX 棟產權證明尚未完備或不夠完備：以上情況資產占有方附有說明。 棟建筑已出售（房改），尚未辦理房屋所有權證轉移手續，面積 XX 平方米。本次轉入固定資產清理，凈值 XX 元。 棟在評估基準日前早已拆除的房屋，賬面凈值 XX，其中棟有房屋所有權證書。轉入固定資產 清理賬戶 尚未發現由于土地使用年限限制使建筑物的所有權或使用權受到限制的現象。 截至評估基準日，資產占有方擁有構筑物項，賬面凈值 元。其中 建筑物的建造日期從年到年，超過的房屋建于八、九十年代。主要生產車間廠房的建造日期在 10 年以內，其他庫房等建筑基本在 10 年以上。住宅則普遍較老舊，除新購置的幾套住宅和已出售給職工的住宅外，建造日期大部分在 20 年以上。 建筑物的座落：生產保障和管理類建筑物的絕大部分座落在路號路號等處，相對比較集中。另有 建筑物的區域因素：建筑物主要座落處的占地約 XX 萬平方米， 建筑物的個別因素：生產類建筑中的主要是結構，外墻，內墻； 6 7 層，其余為 1 4層不等，平房占平方米以上，其中無圍護排架結構簡易屋蓋的庫房占。設計與施工均由資質的設計或施工單位進行。廠前區建筑，外墻。其余外墻為，內墻為，門窗，水電暖。各處建筑物未發現結構性沉降開裂現象，個別非承重墻體有輕微裂痕，少數倉庫墻體、屋面和地面有腐蝕痕，勒腳散水多處破損。 生活類建筑主要為宿舍，有單元式樓房和成排平房。 建筑物的管理：生產副廠長和后勤副廠長分工管理全廠的建筑，生產類建筑由科管轄，宿舍由科管轄，下設維修 隊具體實施。新建與改建項目由部門審核，批準。有房屋管理或維修制度。 2.評估方法的確定 根據本次評估目的，采用重置成本法對所有的建筑物和構筑物進行評估。 3.評估原值的確定 對于竣工決算比較清楚委估建筑物采取預決算調整法，根據竣工決算資料和圖紙，以及省建筑安裝工程定額、省基礎定額估價表、省建筑安裝工程費用定額、省關于調整建設工程有關費用補充規定的通知和評估人員在當地收集的工程材料價格，推算出基準日建筑物的重置成本。對于結構相近、數量較多的委估建筑物（宿舍和倉庫）用預決算調整法推算出典型單方造 價后，采取單位造價類比法確定重置成本。 其中各種費率取值主要根據市建設工程預算審查處編制的 1996 年工程結算費用匯總表，主要大型建筑按一類工程取費，其余按三類工程取費，不再按各種單位工程細分。 按不同的重置成本構成將建筑物分為自建和外購兩種。自建房屋重置成本包括前期工程費、建筑安裝費、配套費、建筑期利息、建筑單位管理費和稅金。不包括土地取得費和建房利潤，土地取得費合并在無形資產土地使用權中統一評估。外購商品房（ 3 棟）重置成本包括上述 8 項內容，相應的土地取得費未在無形資產土地使用權中重復評估。 考慮到用水權、排污權和用電權等收費項目的管理上不甚規范，企業對以上項目的財務記錄亦不完整，因此本次評估值中不含三費。 在預決算調整法中使用的基準日當地主要材料參考價格及計費標準如下： 主材 鋼筋 2600 元 /噸 水泥 (425#) 340 元 /噸 型鋼 2650 元 /噸 鋼門窗 90 元 /平方米 鋁合金窗 180 元 /平方米 鋁合金門 350 元 /平方 米 木窗 (標準 ) 22.49 元 /平方米 木門 (標準 ) 116 元 /平方米 機磚 0.17 元 /塊 砂 45 元 /平方米 碎石 56 元 /平方米 人工 20.8 元 /工日 綜合取費 資金成本 (銀行貸款利息 ) 無論資產占有方的建設資金來源為何方式，評估時房屋建筑及構筑物的建設資金皆按由銀行貸款籌集。貸款利息按評估基準日中國人民銀行公布的固定資產貸款一至三 年期年利率 6.66%計算。主要生產建筑的工程建設期按正常周期 2 年建成計利息，一般房屋建筑按周期 1 年計算。投入方式為均勻投入。 4.成新率的確定 對于主要的、結構較復雜建筑的成新率確定采用打分法，分別對委估建筑的基礎工程、結構工程、裝飾工程和公用工程，由土建工程師現場打分，按不同部分的權重計算出成新率。對于一般的、結構相近的、數量較多建筑的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑的已使用年限和尚可使用年限計算出成新率。 委估建筑物的用途和使用強度與其占用土地的最佳使用基本一致。，因此座落于其中的建筑也不存在功 能性貶值。 評估人員現場查勘，未發現一處建筑空置，不存在大量閑置或利用率下降，委估建筑物未由于外部經濟環境變化而影響建筑物效用的發揮，因此委估建筑物不存在經濟性貶值。 5.舉例一， 該建筑為資產占有方廠房，總建筑面積為平方米，由建筑設計院設計，第二建筑工程公司施工，于年底建成。主體平面分為并還有局部夾層辦公樓，層高分別有 7.3m、 7.3m、7.5m、 3.6m、 3.3m、 3.0m。地面，外墻面磚，內墻，門窗。除底層按要求均為實心墻外，二層以為外墻為復合墻，內墻為小型空心砌塊。屋面彩 LYX-603 新型卷材防水材 料。 結構形式：基礎設計為根貫入樁，用承臺梁將樁承臺連接成一個整體。抗震等級為三級，設防烈度 7 度，屬類場地。柱網主體為 m m，肋梁樓蓋及屋蓋構成結構的主體承重體系。 確定權屬，查房屋所有權證，房權字號。所有權單位：，地址：路號，房屋座落：區路號，產別：，用途：。由上，可認定此房屬于資產占有方。 廠房單位建筑面積重置成本計算 土建工程 A、根據竣工決算、當地基準日工程預算價格和材料價格調整得，直接費元。 B、根據當地費稅標準取間接費元。 小計 元 合計元 資 金成本（ 2 年期， 6.66） 6.66% 2 2元 固定資產調節稅 10%元 總計元。 單位建筑面積重置成本為元 /平方米 的重置成本為 =元 成新率計算 評估人員對各類建筑及構筑物等進行了現場勘察調查，了解有關建設工程質量、使用、維護保養及有關房屋建筑的地基基礎、承重結構、墻體、樓地面、門窗等完好程度，此外，還查閱了施工圖、工程預決算及工程竣工資料等，綜合上述工作步驟，分別不同情況逐項確定其成新率。 主廠房二期工程按結構打分法，成新率計算如下： 構成項目 權重 % 成新率 % 參數 基礎工程 19 93 0.177 結構工程 65 89 0.579 裝飾工程 9 61 0.055 設備工程 7 84 0.059 合計 100 / 0.870 取值為 0.(%) 評估凈值 評估凈值評估原值成新率 0.元 6.舉例二， 該建筑物為主體層，局部層的現澆整體框架結構的，總建筑面積平方米。由設計院設計，省建筑公司于年承建。層高底層米。其余標準層高為米。外墻底層為墻，二層以上為即厚磚，墻內貼砌厚。內墻底層采用墻，二層以上采用砌塊。外墻裝修為，屋面為防水。樓地面為地面，內墻刷，一律采用雙層鋼窗。 確定權屬，查房屋所有權證，房權字號。所有權單位名稱：，產別：，房屋坐落：區路號，產權來源：，房屋用途：。由上，可認定此房屬于資產占有方。 單位建筑面積重置成本如下： 土建工程（同例一方法計算） A、直接費 元 B、間接費 元 小計 元 合計 元 資金成本（ 2 年期， 6.66） 6.66% 2 2元 固定資產調節稅 10%元 總計 元 單位建筑面積重置成本取整為元 /平方米 重置成本為 =元 成新率計算 于年月建成投入使用，基本為完好的， 所處環境尚可，預計尚可使用年，按使用年限法計算成新率為 : 成新率尚可使用年限 /設計使用年限 100% =0. 成新率取 %。 評估凈值 評估凈值評估原值成新率 %元 8. 房屋建筑物（含構筑物）評估結果 項 目 原 值 凈 值 備 注 賬面值 調整后賬面值 評估價值 評估增加額 評估增值率 1、總體介紹房屋建筑物的類型、建造日期、面積及特點、日常管理狀況； 2、應具體說明評估對象原值的構成； 3、應說明房屋建筑物成新狀況，或增貶值因素，并介紹進行量化的方法及依據； 4、對于待修理房屋建筑物，應說明修復的可能性及費用； 5、 對于復雜、大型、獨特、高價的房屋建筑物，應說明已進行現場查勘，并介紹查勘情況； 6、對于國家強制報廢房屋建筑物，應特別提示，并說明查勘的狀況及繼續使 用的可能性； 7、對于能夠用于獨立經營并可單獨計算獲利的房屋建筑物，一般應說明其收益狀況及收益額； 8、應選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說明； 9、房屋建筑物中含附屬設備的，應按設備評估的要求進行說明； 10、如列舉參照物（比較案例），應全面介紹比較因素； 11、舉例房屋建筑物應包括各種結構，對于構筑物也應舉例說 (五 )在建工程的評估 截至評估基準日，賬面余額元。 綜上，按賬面余額確定調整后賬面值和評估值元。 1、總體介紹在建工程的項目內容、開工日期、預計完工日期及對企業生產經營的影響； 2、在建工程的評估 說明參照房屋建筑物、機器設備的評估說明要求： 3、應說明在建工程賬面價值的明細構成，并分析其合理性； 4、應說明在建工程的形象進度、已支付工程款情況，并詳細說明對評估價值的影響。 (六 )工程物資的評估 截至評估基準日，賬面余額元，。 經核查，。調整后賬面值元。 綜上，評估值為元。 1、應當說明工程物資應用的工程項目 2、工程物資評估說明的其他要求參照有關存貨評估說明的格式與內容。 (七 )固定資產清理的評估 截至評估基準日，賬面余額元，。 經核查并與資產占有方達成一致意見，。調整后賬面值元。 綜上，評估值為元。 (八 )待處 理固定資產凈損失的評估 截至評估基準日，賬面余額 元，。 經核查并與資產占有方達成一致意見，調整后賬面價值 元。 待企業按規定程序報批后處理，評估價值為調整后賬面價值 元。 (九 )土地使用權及資源性資產的評估 1、介紹土地的一般因素、個別因素、區域因素，包括：行政、經濟、社會、位置、面積、價格、用途、級別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質狀況、基礎設施、交通狀況、環境質量、區域規劃、周邊 產業狀況； 2、說明土地使用權評估價值的構成，詳細說明費用確定的依據，并反映影響因素； 3、如列舉參照物（比較案例），應全面介紹比較因素； 4、資源性資產的評估按國務院有關部門的規定進行。 (十 )其他無形資產的評估 截至評估基準日，原始賬面價值元，現賬面價值 元，。經清查核實： 綜上，其他無形資產調整后賬面值為 元，評估值為 元。 1、其他無形資產包括商標、專有技術、專利技術、軟件、商譽、特許經營權等； 2、介紹無形資產的種類、 名稱、形成過程、發生費用狀況、存在形式、存在期限以及有關權屬的具體內容； 3 、從法律、經濟、技術及獲利能力等角度分析說明所申報的無形資產是否存在，需法定年檢的，須提供已通過年檢的證明； 4 具體說明無形資產特征、獲利能力、獲利期限； 5、已實際應用的無形資產，應說明其應用、效益狀況； 6、具體說明對未來收益預測的依據，如市場調查結論、訂單合同、政府推廣文件等： 7、對于所選擇的評估方法，應適當說明選擇原因； 8、反映法律法規、宏觀經濟環境、技術進步、行業發展狀況、企業經營管理、產品更新換代、市場銷售等因素 對其價值影啊。 (十一 )其他長期資產的評估 截至評估基準日，賬面價值 元，為 經核實，調整后賬面值為 元，評估價值為 元。 (十二 )負債評估說明 資產占有方流動負債主要為應付賬款、其他應付款、預收賬款、應付工資、應付福利費及其他應交款等。 評估人員對流動負債評估采用的方法主要是查證核實。工作程序如下： 核對清查評估明細表與報表、總賬、明細賬是否一致。 逐項確認債權人或債權是否客觀存在。 抽查余額在 20 萬元以上的或業務內容較特殊的項目 在年度內增減記賬憑證及附件，以推斷其余額的可靠性。 調整不應在本科目核算的業務，將其余額轉至相關賬戶。 對經分析確認債務關系存在但時間較長的債務，評估人員本著穩健性原則予以保留。但提醒資產占有方與對方聯系盡早解決。 對應付工資，主要檢查其在成本中列支額是否超過核定的工資總額，檢查其支付是否符合勞動工資政策及財務制度，對應付福利費及其他應交款，主要檢查計算基數、比例是否正確，開支是否符合有關規定。 注意年初有關付款情況，調增了評估基準日前已發生的負債。 經核實，各項流動負債調整后賬面價值及評估值如下： 1.短期借款 截至評估基準日， X 筆借款賬面余額 元。 綜上，調整后賬面價值 元，評估值 元。 2.應付賬款 截至評估基準日賬面余額為 元，本賬戶有個明細賬戶。 經清查，則評估值為 元。 3.預收賬款 截至評估基準日，本賬戶余額為 元。 經清查，調整后賬面價值為 元，則評估值為 元。 4.其他應付款 截至評估基準日賬面余額為 元，個明細賬戶。 經清查，調整后的賬面余額 元。 評估： 綜上，評估值為 元。 5.應付工資 截至評估基準日，賬面余額為 元。 經清查，調整后的賬面價值 元。 綜上，按調整后賬面價值確定評估價值 元。 6.應付福利費 截至評估基準日，賬面余額為 元。 調整后賬面余額 元，確定評估值為 元。 7.應交稅金 截至評估基準日，賬面價值 元。 經清查， 調整后的賬面價值 元。 確定評估值 元。 8.未交利潤 截至評估基準日賬面值 元。 確認評估值 元。 9.其他未交款 截至評估基準日，賬面值 元， 確定評估值為 元。 10一年內到期的 長期負債 截至評估基準日，賬面值 元。 確定評估值為 元。 11長期借款 截至評估基準日，賬面余額 元。 經清查， 。調整后的賬面價值 元。 確定評估值為 元 12住房周轉金 截至評估基準日，賬面價值 元。 綜上，住房周轉金的評估值為 元。 13其他長期負債 截至評估基準日，賬面余額 元。 經清查，評估值確定為 元。 1、短期借款、長期借款的評估 （ 1）介紹借款的種類、發生日期、放貸銀行名稱、還款期限、貸款利率； （ 2）寫明根據清查核實情況確定其真實性、完整性； （ 3）寫明借款條件對企業資產狀況及價值的影響及影響程度； （ 4 ）應說明利息支付情況，并分析利息支付情況對評估值的影響。 2、應付票據的評估 （ 1）介紹應付票據的種類、發生日期、償還日期 ； （ 2）寫明根據清查核實情況確定其真實性、完整性； （ 3）對于帶息票據，應說明利息率及支付情況，并表示己考慮 利息支付對評估值的影響； （ 4）寫明逾期末付票據的原因，并表示是否已查明確實存在債權人。 3、應付賬款、預收賬款和其它應付款的評估 （ 1）簡要介紹應付賬款、預收賬款和其它應付款發生日期、形成原因； （ 2）寫明已根據清查核實情況查明其真實性、完整性； （ 3）說明已考慮了未達賬項對企業負債的影響； （ 4）對于預提性質的其它應付款參照預提費用評估的說明要求。 4、預提費用的評估 （ 1）介紹預提費用的明細內容、計提依據； （ 2）對于長期未轉銷的預提費用，應說明原因，并說明己查證存在債權人； （ 3）說明已查明預提費用 系應付未付的費用； （ 4）對于非實際負擔的項目，應逐一說明。 5、應交稅金、其它應交款的評估 （ 1）介紹應交稅金、其它應交款的具體內容； （ 2）介紹被評估單位相關的稅費政策，特別提示被評估單位所享有的優惠政策； （ 3）對于長期末繳的款項，應說明原因。 6、應付工資、應付福利費的評估 （ 1）簡要介紹應付工資、應付福利費的具體內容； （ 2）簡要介紹被評估單位相關的工資福利政策； （ 3）說明已對工資、福利費的計提，發放或使用進行了核實 7、應付利潤（應付股利）的評估 （ 1）簡要介紹被評估單位利潤（股利）分配政策； （ 2）說明已對應付利潤（應付股利）按合同、協議進行了清查核實； （ 3）對于長期未付的利潤（股利），應說明原因，并說明已考慮可能需要支付逾期利息對企業負債增加的因素。 8、住房周轉金的評估 （ 1）介紹被評估單位住房周轉金的形成途徑和用途； （ 2）說明已對被評估單位住房周轉金的形成、使用進行了清查與核實； （ 3）對于評估基準日住房周轉金為借方的余額且數額較大，應適當說明原因。 六、 整體資產評估收益現值法評估驗證說明 整體資產評估時用收益現值法驗證的評估說明，對于不同的經營實體應分別說明，并包括如下基本內容： (一 )收 益現值法的應用簡介 1、主要介紹本評估項目收益現值法應用的技術思路及其適用的前提條件； 2、寫明收益現值法評估的驗證作用，如不僅僅起驗證作用時，應說明選取該方法直接確定資產評估值的科學性、合理性； 3、列示收益現值法的計算公式，并對公式中涉及的參數進行解釋與說明； 4、對于不是常用的收益現值法評估公式，應詳細說明評估公式的形成過程與理論依據 ； (二 )企業的生產經營業績與企業的經營優勢 1、主要寫明企業生產經營的歷史情況，并反映企業生產經營的特點、反映企業在行業中的地位與優勢，同時要說明有關國家產業政策的支持程度， 包括國家稅收、信貸、資源、用工等方面的優惠政策； 2、企業在行業中的地位與優勢要通過系列經濟指標說明及比較來反映； 3、一般應列表反映企業前若干年（一般至少三年）的歷史經營情況，包括收入、費用、投資收益、稅金及利潤； 4，對于受國家有關規定約束或禁止的情況應予以揭示； 5、對于企業關聯交易應作適當說明。 (三 )企業的經營計劃 本節主要介紹企業在生產經營方面的年度計劃、中長期計劃以及經營策略，特別說明企業的產品更新與開發計劃、銷售計劃、成本控制計劃、資金籌措計劃、投資計劃。 (四 )企業的各項財務指標 1、本節主要介紹企業 的各項財務指標，以此說明企業的財務狀況；財務指標主要包括償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標； 2、償債能力指標至少含有資產負債率、流動比率、速動比率； 3、營運能力指標至少含有應收賬款周轉率、存貨