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大標題40號微軟雅黑，加粗日期地點，微軟雅黑16號天潤集團平谷1號地項目整體定位及物業發展建議報告中國房產信息集團華北區域咨詢中心2010.02.022PART1對開發目標的理解3PART1對開發目標的理解我們對本項目的開發目標的解讀：品牌塑造利潤追求。品牌塑造：本項目將是天潤集團在平谷第一個房地產開發項目，本項目承擔著樹立企業良好形象、形成市場口碑和品牌影響力、提升品牌美譽度的作用。本項目面臨著對品牌塑造、利潤速度，持續影響的要求，都將決定本項目的最終目標。利潤速度：本項目對利潤要求有較為合理、客觀的預期。銷售速度在滿足資金回籠的前提下，通過對“量價”控制，實現適當利潤。持續影響：通過對本項目的成功開發，將本項目打造成為平谷市場上的精品大盤項目，進而樹立天潤在平谷市場的品牌形象，獲得政府信任，為后續取地打好基礎。通過項目的產品打造，全面塑造品牌形象，進一步帶動項目銷售，形成良性循環。品牌塑造路徑項目打造品牌塑造4項目受主客觀因素影響，項目必須向”名至實歸“的方向發展主觀因素：天潤品牌在平谷長遠發展戰略。客觀因素：地塊基礎條件好、市場競爭處于初級階段、地價成本較高等。為成功通過項目的成功進而奠定天潤的品牌，本項目在平谷市場必須做到“名至實歸”PART1對開發目標的理解品牌市場占有率名至實歸5PART2本體條件分析6項目屬平谷邊緣區大盤住宅開發項目，拿地過程競爭激烈，樓面地價被迫推到高位。宗地名稱規劃建筑面積(平方米)成交價(萬元)現場競價次數平谷1號地居住項目34636720050062特點：遠離北京城郊；郊區化住宅全面啟動；遠離平谷城區。特點：建筑規模在平谷首屈一指；易實現氣勢磅礴的大盤開發；整體規劃、開發、營銷等專業要求較高。特點：拿地總體成本較高，對于整體回款要求較高；單方樓面地價較高，與市場銷售價格基本一致，對整體銷售價格要求較高。特點：拿地過程中競爭激烈；很多知名開發企業加入競爭行列；市場受關注程度較高地塊位置地塊本身存在的“雙刃劍”隱患：遠離北京、平谷城區，可開啟遠郊市場化運作先河；體量較大，可形成氣勢磅礴的郊區大盤；拿地成本價高，成本控制、產品設計、營銷推廣要求價高；行業內外廣泛關注，是塑造品牌美譽度的良好契機。90公里PART2本體條件分析7PART2本體條件分析8PART2本體條件分析本體條件分析總結，看看哪些因素可以促成我們“追名”研究結論目標實現影響項目位置城市核心區邊緣：項目位于平谷中心區邊緣，距核心區有一定距離。-區域交通便利：本項目周邊緊鄰順平路，交通條件優越。+自然資源豐富：地塊緊鄰天然水系、大面積市政綠化景觀帶，自然資源豐富。+區域價值客戶認知度較遠：距離平谷核心區較遠，客戶心理認知較遠。-未來的休閑生態區：屬于平谷新城規劃重點發展的休閑生態區域。+本體條件品牌效應：天潤品牌，開發實力雄厚。+規模性應：本項目總建面約34萬，在平谷區為第一大盤規模。+噪音影響：地塊緊鄰城市主干道，有一定噪音影

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