土地增值稅法,土地增值稅是對國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅屬于特定目的稅。該稅種本身是企業所得稅稅前允許扣除的稅種之一，同時該稅種的計算也會涉及營業稅、城建稅、教育費附加和印花稅，所以它是綜合性比較強的稅種。,一、納稅義務人,土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。（不劃分經濟性質、納稅人性質、內外資性質、部門等因素）,二、征稅范圍,（一）基本規定 準確界定土地增值稅的征稅范圍通過三條標準來判定： 1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅 強調：轉讓的土地使用權必須屬國家所有,2、土地增值稅是對國有土地使用權及其土地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅 強調：必須有轉讓行為 3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅 強調：必須取得收入,（二）具體規定,1、以出售方式轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（包括出售國有土地使用權、房地產開發、存量房地產買賣）屬于土地增值稅征稅范圍。,2、房地產的繼承、贈與（只包括將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人以及通過中國境內非營利性的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利=公益事業）不屬于土地增值稅征稅范圍。 3、房地產的出租不屬于土地增值稅征稅范圍。,4、房地產的抵押在抵押期間不屬于土地增值稅征稅范圍，抵押期滿后，再按照房地產是否轉移占有確定。 5、房地產的交換屬于土地增值稅征稅范圍。對于個人之間互換自有居住的房地產，經稅務機關核定，可以免征。,6、以房地產進行投資、聯營，暫免征收土地增值稅，投資聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征稅。 7、合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉讓的，應征稅。 8、企業兼并時，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中，暫免征收。,9、房地產的代建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍。 10、房地產的重新評估不屬于土地增值稅征稅范圍。 11、因國家征用收回的國有土地使用權或房地產免征土地增值稅。,三、稅率,四、土地增值額的確定,土地增值額=應稅收入-扣除項目金額 應稅收入：包括貨幣收入、實物收入和其他收入 扣除項目-是計算的重點和難點,轉讓舊房,土地增值額=轉讓收入-舊房評估價格-支付的地價款和有關費用-轉讓環節的稅金,轉讓新房,土地增值額=轉讓收入-取得土地使用權所支付的金額-房地產開發成本-房地產開發費用-房地產轉讓環節稅金-加計扣除,（一）轉讓新房扣除項目的確定,1、取得土地使用權所支付的金額 （1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。 招標、拍賣等出讓方式取得的，地價款為所支付土地出讓金； 行政劃撥方式取得，地價款為補交的土地出讓金； 轉讓方式，地價款為向原土地使用權人支付的地價款。 2、房地產開發成本 包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。 3、開發費用 借款利息能分攤、有證明：借款利息+ 其他房地產開發費用【(1+2)5%(內)】 借款利息不能分攤、無證明：房地產開發費用【(1+2)10%(內)】計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定,4、與轉讓房地產有關的稅金 房地產開發企業：營業稅、城建稅、教育費附加;印花稅因列入管理費用中，故再次不允許單獨再扣除。 非房地產開發企業：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅 （按產權轉讓書據所載金額的0.5貼花）,5、財政部規定的其他扣除項目 房地產開發公司加計扣除費用 （12）20% 此項加計扣除規定是為了抑制房地產的投機行為，保護正常開發投資者的積極性。,（二）轉讓舊房扣除項目金額的確定,1、舊房及建筑物的評估價格； 評估價格=重置成本價（由政府批準設立的房地產評估機構評定）成新度折扣率 一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新，則該房的評估價格為： 400060%2400（萬元）,2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。 3、在轉讓環節繳納的稅金。,五、掌握應納稅額的計算,計算土地增值稅的方法和步驟： （一）增值額應稅收入扣除項目金額 （二）確認增值額占扣除項目金額的比例 增值額占扣除項目金額的比例增值額扣除項目金額,（三）根據增值額占扣除項目金額的比例確認適用稅率和速算扣除系數 （四）應納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數,計算舉例,某納稅人轉讓房地產所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，請計算其應納土地增值稅的稅額。 400-100=300 300/100*100%=300% 適用60%稅率級次。 300*60%-100%*35%=145萬元,例：某房地產開發公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設城建稅率7%，教育費附加征收率3%)。建此住宅支付的地價款100萬元，開發成本300萬元，銀行貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規定的費用計提比例為10%。計算上述業務應繳納的土地增值稅。,答案：,(1)實現收入總額：1600萬元 (2)扣除項目金額: 支付地價款：100萬元； 支付開發成本：300萬元 計提的三項費用：(100+300)10%=40(萬元) 扣除的稅金：16005%(1+7%+3%)=88(萬元) 加計扣除費用：（100+300)20%=80(萬元) 扣除項目合計：100+300+40+88+80=608(萬元),(3)增值額：1600-608=992(萬元) (4)增值比率：992608163% 適用第三檔：稅率50%，扣除系數15% (5)應納稅額99250%- 60815%=404.8(萬元),六、減免稅優惠,（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。 （二）因國家征用收回的房地產、 國家建設需要搬遷