1,廊坊房地產市場考察報告,2011年4月,2,目 錄 一、廊坊市城市發展概況 二、廊坊市市總體發展規劃 三、廊坊房地產市場發展狀況 四、廣陽區房地產板塊特征,一、廊坊市城市發展概況,廊坊市位于河北省中部偏東，北臨京都，東與津門交界，地處京津兩大城市之間，環渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之稱。 現轄廣陽、安次兩個區，三河、霸州兩個縣級市，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個縣。幅員面積6429平方公里。,1.區位優勢,在以100公里為半徑的范圍內，擁有兩個國際機場（首都國際機場、天津國際機場）、一個特大貨運港口（天津新港）、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。 正在規劃中的京津間兩條高速公路：京滬高速鐵路和京津塘城際高速鐵路，將使廊坊對外交通更加便捷。,2.交通便捷,3.城市榮譽 中國人居環境獎 中國最佳金融生態城市 中國優秀旅游城市 全國雙擁模范城市 全國文明城市創建先進城市 保護臭氧層示范城市 首批中國最具魅力金融生態城市 全國投資環境誠信安全區 iso14000國家示范區 國家園林城市 國家環保模范城市 國家節水型城市 全國綠化模范城市 全國科技進步先進城市 科技強警示范城市 中國十二佳投資區,4.規劃前景,京津冀電子信息走廊、環渤海休閑商務中心 廊坊正在以潮白河沿線為核心，實施北三縣經濟一體化，打造高新技術產業帶；中部依托廊坊開發區和龍河、固安、永清工業園區，建設114平方公里的永定信息產業基地，南部霸州、文安、大城打造先進制造業基地。 廊坊的現代物流、會展旅游、文化創意、健康服務等休閑商務產業迅速發展，特別是旅游方面，立足于京津冀旅游一體化發展，制定了廊坊市旅游業發展總體規劃和京南溫泉產業帶發展規劃，形成了高爾夫溫泉會展購物休閑鄉村旅游精品線。,二、經濟運行情況,廊坊市經濟處于平穩增長階段，2010年全市地區生產總值實現1331.1億元，增長12.5%。其中，第一產業增加值157.4億元，增長2.2%；第二產業增加值712.3億元，增長13.5%；第三產業增加值461.4億元，增長14.0%。,1.國民生產總值,【 2006-2010國民生產總值增長情況】,二、經濟運行情況,2005-2009年廊坊人均gdp穩步增長，增長率在10%左右。 2009年末，廊坊總人口413.3萬人。在北京周邊人群廊坊置業潮的帶動之下，區域凈增人口呈快速增長態勢。,2.人均國民生產總值,【 2006-2009人均gdp及人口增長情況】,3.人均可支配收入,【 2006-2010人均可支配收入增長情況】,【 2006-2010人均消費支出增長情況】,2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消費支出位列河北省第二位，消費力旺盛。,二、經濟運行情況,【 2005-2010固定資產投資增長情況】,【 2007-2010房地產投資增長情況】,4.固定資產投資狀況,2005-2009年城市固定資產及房地產投資增長較快，2010年，增長速度出現較大下調，區域地產投資受宏觀調控政策影響較大。,二、經濟運行情況,二、廊坊市城市發展總體規劃,【廊坊城市總體規劃（2007年-2020年） 】,京津冀城鎮群重要區域中心市，承接京津城市部分職能，以發展高新技術產業和現代服務業為主的生態宜居名城”的城市定位。在堅持市區“小三點（主城區、開發區、萬莊新城區）組團”城市空間布局的基礎上，積極謀劃“大三點（市區、永清、固安）組團”的城市群空間布局結構。在突出中心城區示范帶動作用的同時，加快構筑“兩帶（環北京天津產業帶）一軸（中部特色產業軸）一中心（廊坊市區）”多園支撐、集群發展的產業格局。,1.總體規劃,城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環、八中心 一軸：城市南北綠色步行軸及核心區，旨在優化 區域資源配置，整合城市各類資源，提升個性。 一廊：即高鐵生態廊，將依托鐵路及兩側防護綠 地構成城市特殊的生態廊道。 兩環：環城水系，打造水生態水文化；環城奧林 匹克公園，塑造多功能城市空間。 八中心 市民中心：生態高效 商務中心：都市風情 會展中心： 展示城市信息交流 休閑中心：高品質生活 體育中心：充滿活力 商業中心：城市客廳不夜城 交通樞紐中心： 城市門戶零換乘 龍河次中心： 配套城南,【城市功能空間主框架】,2.城市功能空間框架,【廊坊市人口規劃 單位：萬人】,3.人口規劃,城市用地發展方向 主城區：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發展。 開發區：主要向西、向南，適度向北，控制向東發展。 萬莊區：主要向西、向東、向北發展，控制向南發展。 城市職能 主城區：政治、文化中心。 開發區：高新技術產業、教育科研、經貿交流、會展。 萬莊區：高新技術產業、創意產業、文化休閑、現代服務業。,4.城市用地發展方向與城市職能,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,5.1工作任務: 2010年，預計總投資800億元（其中政府主導投資130億 元，吸引社會資金670億元），謀劃實施10大工程、100個項， 在城市發展、功能完善、民生保障、精品塑造、景觀提升、精 細化管理等方面實現新突破，完善城鎮功能，優化發展空間。 全面啟動城中村（舊城）改造工作，完成拆遷總面積300萬平 方米；其中，主城區完成拆遷面積200萬平方米，各縣（市） 完成拆遷面積100萬平方米以上。,5.2 片區改造工程 城中村改造 周各莊。完成25.4萬平方米回遷安置樓、8萬平方米商業樓的主體工程及配套 公共設施建設。 董家村。改造面積約505畝。 其它村街。啟動主城區小廊坊、翟各莊、南尖塔鎮北王莊、薛家營等城中村改 造，進行拆遷、土地收儲、規劃設計、回遷樓及配套基礎設施建設。 光明片區改造 北昌區域改造。啟動回遷區建設，總改造面積約1160畝。 謀劃啟動光明商務區建設。 銀河新區。沿銀河南路兩側梯次推進，實施市區南出口、北史家務村、麥洼 村、前進村等改造，改造面積1770畝。 銀河大橋西側棚戶區。改造面積780畝，拆遷房屋40萬平方米。 重要節點及舊城改造。啟動金光道與銀河路節點、第五大街北側等5個舊城改造項目，拆遷面積7.3萬平方米。,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,5.3 中心區提升工程 依據城市總體規劃，構建現代服務業核心區域，整合中心區商業資源，優化城市功能布局、提升城市綜合承載能力，為產業聚集和城市發展留足空間。 商業中心區。啟動商業中心區改造工程，提升商業中心區功能。 采用市場化運作模式，對商業中心區實施拆遷改造，新建60萬平方米城市第四代綜合體項目。 新華路地下人防商業街（解放道金光道），總建筑面積1.2萬平方米。 京滬高鐵廣場商貿區。結合京滬高鐵站房建設，謀劃南北廣場商貿區建設。 廣陽商務樓。對位于金光道的廣陽區商務局、廣陽區招待所區域進行整體改造， 集中建設高品位的商務樓。 萬莊生態城。按照萬莊生態城總體規劃，謀劃建設集商業中心、辦公中心及五星級酒店為一體的生態商務區；啟動建設經一路、緯二路、地熱勘測、市政管網和綠化亮化工程。 龍河中心區。占地約1500畝，總建筑面積約108.7萬平方米。2010 年先期啟動標志性多功能建筑創業大廈，總建筑面積約3.8萬平方米。 中科廊坊科技谷。占地約600 畝，建筑面積約50 萬平方米，加快推進中科院理化所基地、新奧潔凈煤等13 個項目建設。 會展中心提升改造。,5.4 品位提升工程 奧林匹克環城公園、阿爾卡迪亞國際酒店、 廊坊大劇院。 5.5 交通暢通工程 完善市區路網、市區出入口提升改造、 光明高架橋、廣陽道與廊萬路交叉公路橋。 5.6 民生保障工程 城鎮住房建設規劃、住房保障工程。,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,四、城市發展規劃,6.重大交通發展規劃,6.1 京滬高鐵 北京到廊坊只需20分鐘。 6.2 加快與北京交通對接 廊滄、京臺、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣段）等高速公路。 6.3 首都第二機場 圍繞新機場將在固安、廣陽區西部、大興區南部形成空港城。,三、廊坊市房地產發展狀況,1.房地產投資狀況,房地產投資占固定資產投資的比例不斷增加，但自2009年開始，受金融危機和國內房地產市場調整雙重壓力影響，房地產投資比重較上年有所減緩。,2009年全年廊坊市人均gdp為28076元（按當前匯率計算約合4209美元）。 廊坊市房地產產業處于快速增長階段，發展快速平穩，項目規模與產品品質并重,2、廊坊房地產發展階段,【房地產發展階段與人均gdp關系國際通用衡量標準】,3、土地市場,大 廠 縣 基 準 地 價 一 覽 表,級別,級別,級別,廣 陽 區 基 準 地 價 表,3、土地市場,城區樓面地價： 集中區間：1400-1800元/平米 最高價：2390元/平米（截止于2011年3月，廣陽區永豐道2011-9地塊） 2009年至2010年，城區住宅用地樓面地價平穩增長，2010年房地產市場的平臺價格較2009年繼續提升； 隨著開發區的投資建設，樓面地價也出現了1300元/平米以上的價 格，但土地交易市場尚處于起步階段； 萬莊新城的土地交易較為頻繁，2010年房地產市場比較活躍。,3、土地市場,4、住宅供銷狀況 2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本維持平衡；從2005年開始，去化量大于竣工量，說明市場需求量已經大于現房的供應量。,5、住宅均價,住宅成交價格快速上漲趨勢明顯，09年尤為凸現，漲幅達43%。 目前市區廣陽區普通住宅銷售均價為7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價為10000元/平米左右；安次區普通住宅銷售均價在6500-8000元/平米左右，別墅銷售均價為14000元/平米左右。,【廊坊商品住宅成交均價走勢（元/平米）（數據來源：廊坊房地產網）】,三大板塊：廣陽區、安次區、開發區,目前廊坊的房產尚未形成明晰的板塊，區域的研究主要以行政區劃為主要的分界。,6、區域板塊及特征,6、區域板塊及特征,7、客群特點,7.1客群基本特點 客戶接受總價區間：總價50-80萬，二居三居為主。 客戶來源：廊坊客戶為主占85%以上，其中項目區域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主。 客戶需求：改善（所占比例較高）子女教育房、家庭結構變化購房、舊換新升級購房、拆遷戶購房等；多次置業（所占比例較?。┩顿Y房、其它目的性購房等；首置（所占比例較高）婚房、高性價比房、外來人員定居房等。 客戶年齡結構：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及少量32-50歲多次置業。,客戶購買方式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業者）全款支付。 客戶關注點：價格經濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優勢、物業品質、社區品質等。,7、客群特點,市場 主力客群,管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業主等； 年收入20萬以上,公司職員；普通工人；小商販等； 月收入3000元以下,各公司管理人員；管道局職員；私營小業主；金融從業人員；醫生；教師；政府職能部門公務員；部分公司職員等； 月收入3000-10000元,7.2市場客群結構,8、當前調控下的營銷政策法規 按照當前地產調控政策，各個項目普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資、投機為目的的購買多套房產的客戶和外地炒房客戶。 首套房置業，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準利率的0.8倍；二套房置業，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。這其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個人納稅證明或者當地的社會保險繳納證明，否則無法做商業貸款。一次性付款不受限制。,9.房地產市場小結： 房地產市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛，當前受政策影響，市場觀望情緒較濃，但未來總體發展趨勢向好。 土地交易活躍，土地價格不斷上升，項目規劃指標均衡。 住宅市場的抗風險能力強，銷售價格增長趨勢顯著。 市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。 市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風險。 客群以本地化為主，地緣優勢明顯給外部客群的導入留有空間。,四、廣陽區房地產市場現狀分析,1、住宅市場 1.1 在售項目,1.2 典型項目東日瑞景,東日瑞景-分期開發，規劃上將打造商業、公寓、住宅等為一體的綜合體,規劃分期：總共分為二期 一期為東區盛唐： 一期總棟數22棟， 15棟住宅樓（其中11號樓底三層為商業）、1棟商業、 1棟公寓樓、 1棟幼兒園、4棟停車場。 一期15號樓為公寓樓，層高4.8米，可隔為二層使用，且為70年產權。 一期商業100-200平米的小單元。 一期5號樓為5層，1-4號、7號樓、12-14號樓為6層，其余都為11層樓。房屋套數1277套。 二期為西區盛世： 二期規劃為15棟住宅樓，分別為5層、6層和11層。,東日瑞景-建筑和園林設計皆為中式風格，和諧統一，仿皇家園林的設計，提升項目的尊貴感,小高層單體,園林設計： 園林風格為中式（仿皇家園林設計）。 在盛唐、盛世兩區的中心位置分別圍合成兩塊完整的集中綠地、長安廣場和開元廣場；區內還將象征財富的龍河之水蜿蜒引入小區，貫穿小區東西兩端。 盛唐主入口廣場分別以20米寬的盛唐大道延伸至長安廣場，長安廣場周圍有太白醉酒雕塑、兒童活動廣場、華清池、貴妃亭、太平廣場等景觀小品。,東日瑞景-主力戶型為80多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區、附帶飄窗，舒適度較高。,37 1室1廳1衛,（15號樓）公寓層高4.8m，隔為兩層： 底層大面積客廳，帶獨立衛生間； 上層為臥室，帶一個獨立衣帽間； 底層、上層全為北向采光； 非獨立廚房，與客廳一體。,普宅層高2.8m： 臥室帶南向獨立陽臺； 客廳帶南向飄窗； 衛生間為暗衛； 非獨立廚房，與客廳一體。,主力戶型80多 2居： 主臥室帶南向獨立陽臺； 北向次臥帶飄窗； 獨立廚房北向采光； 大面寬客廳南向采光； 暗衛 。,項目客戶情況： 地緣性年輕客戶，剛需、改善自住為主，關注社區規模和配套。銷售良好。 客戶來源：多數為本地人，來自廊坊主城區，占50%以上，也有小部分周邊縣、北 京市的客戶。 客戶職業：主力客戶為20多歲年輕人，有部分客戶年齡在30多歲，職業是廊坊的私 企老板、生意人、中石油管道局員工，還有華為、富士康等企業員工，有車的居 多。 購房目的：買二居的客戶多為剛性自住，買三居的客戶主要是改善型自住，純投資 的客戶較少。 貸款情況：貸款購房比例占80-90%。,住宅市場小結： 目前區域市場觀望情緒明顯，樓盤開始放緩推盤速度，。 目前區域住宅售價在7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價為 10000元/平米左右。 區域市場成交量趨緩，但品牌項目如萬達廣場依然火爆熱銷； 市場剛性需求依然旺盛。,商業市場, 集中商業, 超市, 臨街商業,2、商業市場,廊坊市集中商業主要分布于