,上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 Tospur Consulting,從嚴(yán)厲到嚴(yán)格的變遷,9.29新政和上海細(xì)則解讀,2010年10月,2, 政策出臺(tái)背景, 政策內(nèi)容評(píng)析, 后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測(cè), 政策后房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)預(yù)判,3, 政策出臺(tái)背景,4,IMF不斷調(diào)高對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期,IMF近期不斷調(diào)高對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從4月份的4.2%上調(diào)至4.8%，說(shuō)明世界經(jīng)濟(jì)的向好的勢(shì)頭明顯，同時(shí)，IMF也持續(xù)表明對(duì)于亞洲特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的看好，預(yù)測(cè)中國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為10.5%，雖然世界經(jīng)濟(jì)也面臨著經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，但世界經(jīng)濟(jì)整體的向好的態(tài)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。,世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭明朗,IMF近期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)測(cè),5,中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨向軟著陸,8月份宏觀數(shù)據(jù)好于預(yù)期,經(jīng)濟(jì)增速小幅回升,出口放緩，內(nèi)需走強(qiáng),貨幣退出速度放緩,經(jīng)濟(jì)回落勢(shì)頭放緩,再來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，8月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總體上好于預(yù)期，在7月份對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的預(yù)測(cè)逐漸濃烈的態(tài)勢(shì)下，8月份的數(shù)據(jù)無(wú)疑給各方振奮了信心，增速小幅回升，內(nèi)需逐漸走強(qiáng)，貨幣政策依然保持寬松的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)極有可能出現(xiàn)軟著陸的局面。 并且9月PMI達(dá)到53.8% ，持續(xù)出現(xiàn)回升。,6,房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,8月份北上廣住宅量?jī)r(jià)齊升,8月份北上廣住宅成交量大幅回升,8月份北上廣住宅成交均價(jià)上揚(yáng),在8月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)不俗，呈現(xiàn)出回暖的跡象。尤其是北上廣等一線城市，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，這也在一定程度上說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)好的趨勢(shì)下也在回暖。,7,房企資金鏈趨于穩(wěn)定,從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~與流動(dòng)負(fù)債比看，整體上趨于穩(wěn)定，好于08年。 從速動(dòng)比率的狀況也能看出以上的情況，政策雖然導(dǎo)致了四大房企的短期償債能力有壓力，但經(jīng)過(guò)89月的銷售高峰，出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)跡象。,大型房企流動(dòng)性減弱，但整體好于08年,行業(yè)平均水平0.57,8,背景總結(jié),政策出臺(tái)底氣十足,綜上所述，此番政策出臺(tái)看似突然，毫無(wú)征兆，卻也在情理之中。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭明朗，中國(guó)經(jīng)濟(jì)探底風(fēng)險(xiǎn)減弱，以及8月，9月以來(lái)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)，房企資金鏈也在緊張中逐漸保持了穩(wěn)定順暢，再加上即將迎接的國(guó)慶長(zhǎng)假可能會(huì)在很大程度上帶動(dòng)成交的放量，政府遏止房?jī)r(jià)上漲的政策實(shí)施效果面臨挑戰(zhàn)，都使得此番調(diào)控政策的出臺(tái)既實(shí)屬必然，又底氣十足。,9, 政策內(nèi)容評(píng)析,全國(guó)政策研讀分析,上海細(xì)則研讀分析,10,監(jiān)管與執(zhí)行,德國(guó)創(chuàng)造了房?jī)r(jià)10年保持不變的奇跡,美國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫最終導(dǎo)致次貸危機(jī),執(zhí)行嚴(yán)格房地產(chǎn)制度,缺乏嚴(yán)格監(jiān)管,逐漸重視政策細(xì)節(jié)落實(shí)和執(zhí)行 例如規(guī)定第三套房停貸異地停貸等措施,由于政策宏觀寬泛、土地財(cái)政和地方利益等原因 調(diào)控政策重言輕行、政策務(wù)虛、出臺(tái)隨意,中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控措施,929新政和上海細(xì)則,前七年政策以及國(guó)十條,“史上最嚴(yán)”后更嚴(yán)格的政策,新政走向嚴(yán)格監(jiān)管和執(zhí)行的軌跡,11,“史上最嚴(yán)”后更嚴(yán)格的政策,政策出現(xiàn)明顯的“落地”趨勢(shì),929新政基本是國(guó)十條強(qiáng)化和細(xì)化，主要強(qiáng)調(diào)了差別化信貸及其禁止范圍 首套3成，二套5成1.1倍利率，三套停貸，異地?zé)o納稅或社保證明停貸，契稅和所得稅優(yōu)惠取消是具有可操作性的政策,上海細(xì)則基本是國(guó)五條的延續(xù)和進(jìn)一步細(xì)化，但其中也不乏一些創(chuàng)新的執(zhí)行措施需要被關(guān)注 公積金貸款收緊、允許動(dòng)遷房滿三年上市交易，提高土地增值稅預(yù)征率，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃施工預(yù)售許可證一律不得低于3萬(wàn)方等措施同樣也細(xì)化了929新政中關(guān)于差別化信貸和加大供應(yīng)的實(shí)際效果,12,股市天天向上，房地產(chǎn)股受冷落,成交量對(duì)比,漲跌幅對(duì)比,億,從成交量看，房地產(chǎn)業(yè)并未因?yàn)楣墒写鬂q而成交量顯著上升，投資者并沒(méi)有認(rèn)可關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的前景 從漲跌幅來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也不是上漲的領(lǐng)頭羊，僅僅是一波短期反彈，之后走勢(shì)又開(kāi)始弱于大盤(pán),新政后房產(chǎn)股明顯弱于大盤(pán),13, 政策內(nèi)容評(píng)析,全國(guó)政策研讀分析,上海細(xì)則研讀分析,14,929政策與417政策比較,四個(gè)商業(yè)信貸一刀切 切斷資金支持,全國(guó)統(tǒng)一 抑制需求,二套嚴(yán)令首付五成，利率1.1倍以上 強(qiáng)制切斷不合理的改善性需求,90平米以下首套首付提升一成 強(qiáng)制切斷不合理的首套自住需求,三套房停貸 強(qiáng)制切斷投資需求的信貸杠桿,開(kāi)始對(duì)二、三線實(shí)施異地限購(gòu) 收縮了資本跨區(qū)流動(dòng)范圍,地方政府被收權(quán)，支持房地產(chǎn)需求的信貸自由度進(jìn)一步降低。這是本輪政策一個(gè)重要的細(xì)化 需求方資金鏈?zhǔn)站o，資金投向受到管制，資金動(dòng)能萎縮。這必然導(dǎo)致需求萎縮,15,需求的釋放是短期爆發(fā)的和全方位的 隨著國(guó)十條政策消退，8月和9月的成交量相比國(guó)十條后的3個(gè)半月成交均大幅上升。其中上升幅度從大到小依次是改善性中等套型、剛性低總價(jià)小戶型和高總價(jià)豪宅。準(zhǔn)剛性需求經(jīng)過(guò)半年的積累，達(dá)到釋放條件；豪宅成交占總面積比例雖然較小，但因?yàn)檩^高的總價(jià)和單價(jià)高，具備了拉高全市均價(jià)的能力，最終能夠產(chǎn)生極強(qiáng)的房?jī)r(jià)上升預(yù)期。 需求釋放的全方位性和強(qiáng)爆發(fā)力決定了需求管理的全面性，而非過(guò)往保障自住，壓制投機(jī)的精確打擊。,全面打擊而非精準(zhǔn)打擊,上海市場(chǎng)不同面積住宅段成交回暖比較,上海市場(chǎng)不同總價(jià)住宅成交回暖比較,929政策與417政策比較,16,信貸政策對(duì)于一線城市地方政府受到問(wèn)責(zé)制和政績(jī)考核的壓力更大了，雖然信貸政策涉及總體未變，只能算重申和嚴(yán)令地方政府執(zhí)行，但因?yàn)榈胤絿?yán)格執(zhí)行，對(duì)需求方心理影響大。,總體來(lái)看，需求短期內(nèi)必然大幅減少，但是二三線城市由于地方政府仍有政策操作自由度，壓力小于一線城市的壓力。,對(duì)于二三線城市，929新政內(nèi)信貸內(nèi)容屬于新添加內(nèi)容，當(dāng)?shù)匦枨髸?huì)因?yàn)樾刨J政策收緊而減少。 異地購(gòu)房貸款的限制或?qū)⑦^(guò)濾部分從一線城市壓縮外流的資金流向二三線城市。 對(duì)于限購(gòu)措施仍然由地方政府自由把握，對(duì)于二三線城市政府的約束力小。 同時(shí)短期還未出臺(tái)限購(gòu)措施，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快供應(yīng)緊張的二三線城市，或許因?yàn)橄拶?gòu)預(yù)期而產(chǎn)生一波大限前的投資搶購(gòu)潮。 房屋登記系統(tǒng)等的不完善，使得二、三線城市在管理中出現(xiàn)漏洞的可能性較大。,一線城市,二線城市,對(duì)一線城市影響大過(guò)二三線城市,929政策與417政策比較,17,契稅和所得稅政策 政策壓制需求顯著,契稅政策部分更改，縮小了擁有唯一90平米以下普通住宅家庭的范圍，提高了改善性需求的門(mén)檻。 所得稅政策更改用意是提高短期（一年內(nèi)）住宅投機(jī)交易的成本，對(duì)于中長(zhǎng)期改善行為，政策效果中性。 契稅減少優(yōu)惠范圍，改善性需求需求被壓抑。所得稅優(yōu)惠取消減少短期交易行為，投機(jī)需求被壓抑。,929政策與417政策比較,18,問(wèn)責(zé)制強(qiáng)化了保障房計(jì)劃的可實(shí)施性,供應(yīng)占比小 深圳保障房用地僅占今年商品住宅供地計(jì)劃份額9，上海的保障房計(jì)劃雖達(dá)到330萬(wàn)方，但與去年住宅成交面積（包括配套商品房）相比，僅占到11.35。 形成供應(yīng)所需時(shí)間長(zhǎng) 武漢昆明等二線城市大多計(jì)劃在三年內(nèi)完成保障房任務(wù)，而對(duì)今年完成目標(biāo)回避，打得是一個(gè)拖字牌。 地方政府積極性不高 保障房建設(shè)缺乏拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的優(yōu)異政績(jī)，迫于政治任務(wù)壓力，地方政府短期內(nèi)加快保障房建設(shè)，后續(xù)投資未知幾何。,保障房計(jì)劃,929政策與417政策比較,中央政府重壓,地方政府“被”加強(qiáng)執(zhí)行,計(jì)劃保障性住房300萬(wàn)套、棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套,19,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為,市場(chǎng)監(jiān)管之二,開(kāi)發(fā)商拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售、土地閑置、改變土地用途和性質(zhì),輿論監(jiān)督,暫停融資、貸款和購(gòu)地,依法查處,手段,著重提出市場(chǎng)監(jiān)管方向和手段,市場(chǎng)監(jiān)管政策在地方上需要細(xì)化的細(xì)節(jié) 違法違規(guī)行為的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 處罰力度的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 出發(fā)公正性公平性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),市場(chǎng)監(jiān)管之一,929政策與417政策比較,20,本輪政策在短期內(nèi)對(duì)需求有較好的壓制，但仍不可持續(xù)的，其意圖在于壓制短期需求釋放，等待未來(lái)供應(yīng)形成，以期在未來(lái)某一時(shí)期達(dá)到供求平衡。,四個(gè)商業(yè)信貸一刀切 切斷短期需求，難改長(zhǎng)期需求,契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求,限購(gòu)措施采用行政手段限制需求爆發(fā),保障房政策重壓，各地項(xiàng)目紛紛上馬,實(shí)施市場(chǎng)監(jiān)管，打擊違法違規(guī)行為,2,3,4,5,6,929新政總結(jié),問(wèn)責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動(dòng),1,新政虛實(shí)相濟(jì)，意圖明確,21, 政策內(nèi)容評(píng)析,全國(guó)政策研讀分析,上海細(xì)則研讀分析,22,繼承和創(chuàng)新了國(guó)五條的四個(gè)一刀切,上海細(xì)則解讀,上海對(duì)于住宅需求的壓制強(qiáng)于929新政的力度。政策關(guān)于需求管理的核心內(nèi)容就是短期內(nèi)限制買(mǎi)房需求，里面既包括投資需求，也包括剛需和改善性需求。因此，短期內(nèi)各類需求大幅下降或不可避免。,需求管理政策的比較,23,公積金政策對(duì)于需求壓制的影響呈差異化,上海細(xì)則解讀,公積金收緊是對(duì)于929新政的擴(kuò)充。原先最高額度80萬(wàn)，現(xiàn)在降至60萬(wàn)，使得首套房購(gòu)買(mǎi)者需額外增加20萬(wàn)商貸，其月供多支出139.86元。 而二套改善性需求的公積金貸款額度減至40萬(wàn)，購(gòu)房人需額外增加40萬(wàn)商貸，其月供多支出656.36元。相比首套房，同樣80萬(wàn)貸款，二套自住月供支出增額比首套增額增加370，體現(xiàn)了差異化。 而二套非改善性和三套公積金停貸更是斷絕了很多投資者使用公積金杠桿的可能性。 公積金政策影響力：投資需求改善性需求自住需求。,公積金新政下月供變化,24,上海細(xì)則解讀,限購(gòu)措施落地,上海的限購(gòu)措施是新購(gòu)限制僅能購(gòu)買(mǎi)一套，顯然不如同為一線城市的深圳嚴(yán)厲。 緊隨上海的限購(gòu)措施后，杭州寧波等城市的限購(gòu)措施與上海完全一致，預(yù)示著部分價(jià)格上漲過(guò)快供應(yīng)緊張的二三線城市的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)或與上海一致。 上海限購(gòu)未規(guī)定政策結(jié)束時(shí)間，預(yù)示政策或?qū)⒊掷m(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。,限購(gòu)政策比較,25,限購(gòu)令或?qū)?duì)部分物業(yè)產(chǎn)生利好,由于只有一次投資機(jī)會(huì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)頂級(jí)豪宅和外環(huán)外獨(dú)棟別墅或受益于限購(gòu)政策。聯(lián)體和疊加由于總價(jià)較獨(dú)棟低，相對(duì)受投資客青睞程度降低，銷售壓力大,高端物業(yè)將會(huì)分化,特別是限購(gòu)措施之后，剛性需求一步到位的心理更加牢固，90平方米的小三房或更受青睞,剛性產(chǎn)品依舊擁有市場(chǎng),上海細(xì)則解讀,26,相比929新政的四個(gè)一刀切，上海細(xì)則對(duì)于需求管理有進(jìn)一步的創(chuàng)新 公積金收緊補(bǔ)充了四個(gè)一刀切的差別化信貸漏洞，強(qiáng)化需求壓抑力度 住宅限購(gòu)措施采用數(shù)量行政命令控制行需求，明確規(guī)定了家庭只能新購(gòu)一套住宅,需求總結(jié),上海細(xì)則解讀,然而政策在于短期壓制需求爆發(fā)，缺乏需求解決的長(zhǎng)期之道,相比國(guó)五條和以前的調(diào)控政策，上海細(xì)則在壓抑需求的細(xì)節(jié)和執(zhí)行力度加強(qiáng),27,供給政策細(xì)化了國(guó)五條中的增加有效供給的精神,上海細(xì)則解讀,上海細(xì)則所描繪的供應(yīng)管理的特色在于有短期措施（動(dòng)遷房上市），也有長(zhǎng)期措施（5年100萬(wàn)套保障房）既有主動(dòng)增加供應(yīng)的措施，也有促進(jìn)開(kāi)發(fā)商提早預(yù)售的措施。 上海細(xì)則對(duì)于供應(yīng)管理的措施具有一定的可是實(shí)行性和全方位性，政策促供力較強(qiáng)。,上海細(xì)則與929新政的供應(yīng)管理比較,28,土地增值稅影響范圍廣,上海細(xì)則解讀,2009年均價(jià)：元；2010年至今無(wú)配套商品住宅成交面積：萬(wàn)方,原先的預(yù)征率：普通住宅按2%-2.25%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；別墅按2%-4.5%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；一般從低征收,以今年無(wú)配套商品住宅成交情況推測(cè)的土地增值稅影響范圍,不同標(biāo)準(zhǔn)下涉及的預(yù)征率提高效果不同 若是按照包含配套商品房的2009年外環(huán)內(nèi)均價(jià)線和外環(huán)外均價(jià)線計(jì)，預(yù)征率不提高的住宅銷售面積僅占13。提高到3.5的住宅占60，提高到5的住宅占27。若是按照不包含包含配套商品房的2009年外環(huán)內(nèi)均價(jià)線和外環(huán)外均價(jià)線計(jì)，預(yù)征率不提高的住宅銷售面積僅占27。提高到3.5的住宅占60，提高到5的住宅占13。,29,土地增值稅政策著力點(diǎn)集中,上海細(xì)則解讀,同一版塊同一環(huán)線內(nèi)，別墅和豪宅影響最大，公寓影響較小,同一版塊，環(huán)內(nèi)環(huán)外預(yù)征率差別巨大；外環(huán)外近外環(huán)的樓盤(pán)影響大,外環(huán)內(nèi)壓力小于外環(huán)外，若出現(xiàn)以減少土地增值稅預(yù)征支出為目的的降價(jià)，會(huì)從外環(huán)線外靠近外環(huán)線的區(qū)域出現(xiàn),獨(dú)棟別墅雖然預(yù)征幅度上升很大，但是供應(yīng)量小，需求彈性較低，預(yù)征率上升對(duì)于項(xiàng)目影響小。 聯(lián)排別墅原先預(yù)征率同公寓，為2，目前預(yù)征率相比上升3個(gè)百分點(diǎn)，幅度達(dá)到150，或許是受影響最大的物業(yè)類型。,大部分住宅預(yù)征率相比原先提高1.5，預(yù)繳金額提高75，豪宅別墅等預(yù)征率可達(dá)到5,30,截止6月30日，各房企的二季度速動(dòng)比率普遍高于行業(yè)平均水平，在平均線上分布的達(dá)到了71%，但也有不少開(kāi)發(fā)商陷入速動(dòng)比率缺失的泥潭。 截止8月19日已公布半年報(bào)的59家房企中，有43家房企上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)，資金鏈壓力普遍較大，但是仍有16家經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為正，說(shuō)明不同開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金管理有所不同。 因此只有個(gè)別資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商在面臨預(yù)征率上升時(shí)才會(huì)選擇降價(jià)促銷。,提高預(yù)征率對(duì)個(gè)別開(kāi)發(fā)商有影響,上海細(xì)則解讀,行業(yè)平均水平,各房企在不同時(shí)間段 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額比較,31,上海細(xì)則解讀,預(yù)售制度微調(diào) 無(wú)助于加大供應(yīng),領(lǐng)取預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)制微調(diào),調(diào)整目標(biāo)鎖定高層、小高層住宅。結(jié)構(gòu)封頂?shù)囊笫沟么蟛糠指邔雍托「邔幼≌阮A(yù)計(jì)時(shí)間推遲上市。同時(shí)規(guī)定7月1日后領(lǐng)取許可證的項(xiàng)目實(shí)施新規(guī)，涉及項(xiàng)目或不多。由于外環(huán)線以內(nèi)住宅絕大部分都是高層和小高層類型，供應(yīng)減少范圍主要集中在外環(huán)內(nèi)區(qū)域。因此明年一二季度內(nèi)外環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量和成交量會(huì)顯著下降，從而帶動(dòng)全市均價(jià)下降。 上海市有關(guān)部門(mén)依舊打著減少高價(jià)房供應(yīng)，壓低全市成交均價(jià)，作出政績(jī)的算盤(pán)。,32,動(dòng)遷房是否會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降存有疑問(wèn),上海細(xì)則解讀,動(dòng)遷人數(shù)與配套商品房成交比較套數(shù),釋放緩慢 2004年至2007年動(dòng)遷房套數(shù)小于動(dòng)遷戶數(shù)，即使可能有部分人選擇貨幣動(dòng)遷，那么可供上市的閑置動(dòng)遷房數(shù)量也不如預(yù)期的多；而2008年至2009年動(dòng)遷房套數(shù)大于動(dòng)遷戶數(shù)。動(dòng)遷房進(jìn)入3級(jí)市場(chǎng)形成供應(yīng)高峰或要到2011年底。 配套不全 動(dòng)遷房周邊配套設(shè)施差，交通出行也不方便，大多不能滿足剛性需求日常生活的要求。 質(zhì)量問(wèn)題 動(dòng)遷房質(zhì)量沒(méi)有保證，或阻礙需求方購(gòu)買(mǎi)。據(jù)報(bào)道，北京大興8棟在建保障房因質(zhì)量問(wèn)題被拆除重建，而同一小區(qū)內(nèi)的普通商品房質(zhì)量正常。,33,動(dòng)遷房套型面積較小 區(qū)域集中特征明顯,上海細(xì)則解讀,動(dòng)遷房絕大部分分布在外環(huán)外區(qū)域，分為城鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房和農(nóng)民動(dòng)遷安置房。 可能形成供應(yīng)的動(dòng)遷房主要集中在浦江、外高橋、周康、顧村、江橋等城鎮(zhèn)動(dòng)遷安置基地和臨港新城、南橋新城、松江中部、羅店、川沙等農(nóng)民安置基地。 城鎮(zhèn)安置基地的動(dòng)遷房套均面積較小，平均套面積小于90平方米；農(nóng)民安置基地動(dòng)遷房套均面積大于90平米。,34,保障房,無(wú)法落到實(shí)處的五年100萬(wàn)套,若是按照60平方米/套計(jì)算，按照2.5的容積率限制，占用土地2400公頃，而國(guó)務(wù)院批復(fù)上海市20062020土地利用總體規(guī)劃中城市建設(shè)用地規(guī)模增加凈額也只有1萬(wàn)公頃。以此衡量，假定5年100萬(wàn)套能夠完成，保障性住房將占據(jù)24的建設(shè)用地。市政府要面臨到2020年無(wú)地可用的尷尬。 若是按照過(guò)去5年保障性住房供應(yīng)量趨勢(shì)，即使到2014年也只有供應(yīng)18萬(wàn)套，無(wú)法達(dá)到一年供應(yīng)20萬(wàn)套的水平。同時(shí)前五年全市沒(méi)有一年成交套數(shù)超過(guò)20萬(wàn)套的，每年房屋竣工面積僅為20003000萬(wàn)方。假定每年完成20萬(wàn)套保障房任務(wù)，則要占全年竣工量的四成到六成。普通商品房和高檔商品房將供應(yīng)壓縮，這是不太符合邏輯的。 且今年達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的僅3.7萬(wàn)套。因此，5年100萬(wàn)套是一個(gè)較難實(shí)現(xiàn)的任務(wù),配套商品房供應(yīng)趨勢(shì),過(guò)去幾年房屋竣工與成交面積，配套商品房套數(shù),上海細(xì)則解讀,35,上海細(xì)則解讀,供應(yīng)總結(jié),100萬(wàn)套保障性住房長(zhǎng)期增加有效供應(yīng)，但實(shí)施難度大,政府只是提供增加供應(yīng)預(yù)期 實(shí)質(zhì)供應(yīng)困局依舊沒(méi)有改變,政策中短期增加供應(yīng)的措施內(nèi)容明確，細(xì)化了短期供應(yīng)落實(shí),如增加動(dòng)遷房短期供應(yīng)；土地增值稅預(yù)征率分檔細(xì)化等,政策中長(zhǎng)期增加供應(yīng)計(jì)劃宏大，細(xì)節(jié)不明,36,延遲需求爆發(fā) 口頭積極建設(shè)保障房 將爛攤子留給后來(lái)人,長(zhǎng)期虛增供應(yīng),短期強(qiáng)壓需求,政府如意算盤(pán),上海細(xì)則總結(jié),結(jié)合供需兩方面政策，政策效果總結(jié),37, 后續(xù)更嚴(yán)厲的調(diào)控手段,38,通脹方面 主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低及翹尾因素影響，四季度翹尾因素會(huì)逐漸減弱,人民幣升值方面 人民幣兌美元近期持續(xù)升值，引發(fā)熱錢(qián)持續(xù)流入中國(guó)市場(chǎng)，加息會(huì)加劇這種現(xiàn)象，推升人民幣加快升值,流動(dòng)性方面 央行自今年初以來(lái)連續(xù)三次提高存款準(zhǔn)備金率，減少了通過(guò)加息收緊流動(dòng)性的可能。10月11日央行對(duì)六大銀行實(shí)施臨時(shí)性上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5的措施也證明了準(zhǔn)備金率提高是主要手段,猜想一：加息,可能性不大,美國(guó)、日本等國(guó)正實(shí)行量化寬松政策 日本自10月5日起實(shí)施了包括零利率在內(nèi)的綜合寬松金融政策；美國(guó)目前正在醞釀第二輪量化寬松政策;而澳大利亞近期暫停加息,39,猜想二：契稅統(tǒng)一提高,以南京江寧區(qū)為例,10月8日，南京江寧區(qū)“痛下殺手”：將購(gòu)房契稅提高到最高標(biāo)準(zhǔn)總房款的4%，這標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)出臺(tái)，引起了買(mǎi)房者的廣泛熱議。以80萬(wàn)總價(jià)的房子為例，需要支付的契稅就是以前的8倍，這一成本的陡然增加，使得江寧二手房違約現(xiàn)象不斷增加。 這也在一定程度上說(shuō)明，提高契稅標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)在很大程度上傷害剛需和改善型購(gòu)買(mǎi)者的積極性，而對(duì)于投資型需求的遏制卻有限，目前來(lái)看，統(tǒng)一將契稅提高并不能有效地遏制需求，而且各地的發(fā)展水平不一，一刀切地提高契稅不利于各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。,40,猜想三：參照德國(guó),提高交易手續(xù)費(fèi),從德國(guó)和中國(guó)交易稅費(fèi)的對(duì)比看，中國(guó)的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)率是非常低的，這就直接導(dǎo)致房地產(chǎn)交易成本的低廉，也在一定程度上促成了房地產(chǎn)投機(jī)行為的泛濫。前面分析到，推出房產(chǎn)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程，可能短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)，但是有可能參考德國(guó)的模式，提高差價(jià)盈利稅，增加交易環(huán)節(jié)的成本，意圖在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為的產(chǎn)生。,41,3. 缺乏評(píng)估體系,2. 稅率高低,4. 征收手段缺乏,1. 調(diào)控目的不明確,中央政府意在打壓投機(jī)，地方政府意在擴(kuò)大財(cái)政,猜想四：房產(chǎn)稅出臺(tái),開(kāi)征難度較大,在不適當(dāng)?shù)亩惵氏拢锌赡茉斐捎蟹空叩摹皰伔俊毙?yīng)未現(xiàn)，而房產(chǎn)稅卻有可能成為中低收入者“破產(chǎn)”的一大因素,目前最大障礙在于缺乏一個(gè)被大多數(shù)人認(rèn)可的房?jī)r(jià)評(píng)估體系和機(jī)構(gòu)。一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，無(wú)法確保人為做低評(píng)估價(jià)的可能性,國(guó)人從來(lái)沒(méi)有主動(dòng)繳稅的習(xí)慣，富人偷逃個(gè)人所得稅現(xiàn)象比比皆是。很難讓人相信國(guó)人會(huì)主動(dòng)繳納房產(chǎn)稅,42,根據(jù)所列表格，如果按照二套房50的首付比例來(lái)算，160萬(wàn)房子的貸款80萬(wàn)住宅月供為8120。根據(jù)流傳甚廣的0.30.4的房產(chǎn)稅率計(jì)算，該購(gòu)買(mǎi)者年繳納房產(chǎn)稅48006400；而價(jià)值400萬(wàn)的住宅需每年多支出1.2萬(wàn)1.6萬(wàn)，相對(duì)于月供2萬(wàn)還款，相當(dāng)增加大半個(gè)月的月供。 征收房產(chǎn)稅將會(huì)增加貸款人的還款壓力,房產(chǎn)稅估算,房產(chǎn)稅出臺(tái)的效果分析,房產(chǎn)稅會(huì)提高需求門(mén)檻,貸款額,43,美國(guó)是一個(gè)最好的例子。開(kāi)始實(shí)行州差別化的地稅征收時(shí),1991年的房?jī)r(jià)指數(shù)為78.53,而1998年上升到了82.7,2007年上升到了危機(jī)之前的221.31，危機(jī)后最低跌至150.44。 同樣的，物業(yè)稅也沒(méi)有阻止香港臺(tái)灣和澳大利亞房?jī)r(jià)的周期性上升。,上升周期,下跌周期,開(kāi)征物業(yè)稅,綜合來(lái)看，房產(chǎn)稅只是降房?jī)r(jià)的輔助手段，短期或會(huì)有顯著效果，長(zhǎng)期效果是中性的。,長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格的影響是中性的,香港、臺(tái)灣、澳大利亞房地產(chǎn)走勢(shì)圖,美國(guó)十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖,房產(chǎn)稅出臺(tái)的效果分析,44,長(zhǎng)期會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu),收稅的住宅主要集中于高端住宅，其投資性或會(huì)更加明顯。 收稅住宅的市場(chǎng)化程度可能提高，價(jià)格波動(dòng)或較大。 在長(zhǎng)期，地方政府或許會(huì)為了增加財(cái)政收入而擴(kuò)大稅基， 對(duì)高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是潛藏的政策隱患。 房產(chǎn)商在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，將更多地從消費(fèi)性房產(chǎn)的需求特征考慮，在商品房的檔次、面積及功能方面更多地傾向大眾消費(fèi)者,收稅的住宅市場(chǎng),不收稅的住宅市場(chǎng),稅收紅線,高端市場(chǎng),中低端市場(chǎng),投資市場(chǎng),自住市場(chǎng),房產(chǎn)稅出臺(tái)的效果分析,45,總體上來(lái)講，未來(lái)政策將更具細(xì)化，落地性強(qiáng)的特點(diǎn),因?yàn)閺膰?guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有可執(zhí)行力強(qiáng)的政策才能真正調(diào)控房?jī)r(jià),46, 政策后房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)預(yù)判,47,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張 住宅供應(yīng)節(jié)奏再次放緩，但優(yōu)于4月份新政后 供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化，小戶型上市量或增加,供應(yīng)方,購(gòu)房人再一次陷入觀望，等待價(jià)格回調(diào)后出手 改善性需求和投資需求偃旗息鼓 購(gòu)房人迫切期待房產(chǎn)稅出臺(tái)，壓垮房?jī)r(jià),需求方,可能一：市場(chǎng)重新回到5-8月份的僵持狀態(tài)，出現(xiàn)某些開(kāi)發(fā)商選擇部分樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)（需求彈性大的樓盤(pán)），在這種情況下，后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái)的壓力會(huì)進(jìn)一步增加。,可能二：市場(chǎng)整體價(jià)格回調(diào)，但幅度仍如我們之前判斷的那樣不會(huì)超過(guò)20%，這種情況下，可以說(shuō)調(diào)控目的達(dá)到，后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái)的壓力就會(huì)相對(duì)較弱。,后市走勢(shì)預(yù)判,市場(chǎng)重新進(jìn)入冰河時(shí)代,第四季度到明年初需求短暫消失，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭在一定程度上被遏止,必然出現(xiàn),可能出現(xiàn),48,04與09年一線與二三線城市商品房銷售面積、銷售額變化對(duì)比,從商品房銷售面積占比來(lái)看，一線城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二三線城市則由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%；從商品房銷售額占比來(lái)看，一線城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%，二三線城市則由2004年的31.